Рішення

від 04.06.2008 по справі 10/258/08

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

10/258/08

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.06.08                                                                                        Справа №  10/258/08

Суддя   Алейникова Т.Г.

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Таврійська інвестиційна група”, м.Запоріжжя

До Приватного підприємства “Готель “Театральний”, м. Запоріжжя

Про розірвання договору оренди та виселення

                                                            Суддя Алейникова Т.Г.

Представники:

Від позивача:              Ульченко Л.П., дов.№ 31  від 24.03.2008 р.

Від відповідача:          Щедрін О.П., дов.б/н від 19.05.2008 р.

          Ухвалою суду від 27.03.08 р. порушено провадження у справі №10/258/08. Судове засідання призначено на 17.04.2008 р. У сторін витребувані документи та докази, необхідні для розгляду справи. В процесі розгляду справи у судових засіданнях оголошувалися перерви до 22.04.08 р., до 20.05.08 р., до 22.05.08 р.

За клопотанням сторін  розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів фіксації судового процесу.

В зв'язку з тим, що представником відповідача в судовому засіданні заявлено про наявність у відповідача пропозицій щодо укладення мирової угоди у справі, з метою надання сторонам можливості врегулювати спір добровільно, відповідно до ч.3 ст.69 ГПК України головою господарського суду продовжено строк розгляду справи до 04.06.08 р. Судове засідання призначено на 26.05.08 р. В зв'язку з неявкою відповідача в судове засідання слухання справи відкладено до 30.05.08. В судовому засіданні оголошено перерву до 04.06.08 р.

04.06.08 р. справу розглянуто по суті.  Засідання суду, за згодою сторін, завершено оголошенням вступної та резолютивної частини рішення.

Заявлено позов про розірвання договору оренди та виселення.

В процесі розгляду справи позивач у в повному обсязі підтримав позовні вимоги та пояснив, що на підставі договору купівлі-продажу об'єкта права комунальної власності № 245 від 21.12.2007 р. та акту прийому-передачі об'єкта приватизації № 32 від 08.02.2008 р. ним було набуто право власності на частину будівлі (літера А-4) загальною площею за внутрішніми замірами 4 843,8 кв.м., розташованої за адресою м. Запоріжжя, вул. Чекистів, будинок 23, а саме:

-          приміщення № 1а підвалу площею 99,1 кв.м;

-          приміщення № 2 напівпідвалу площею 188,6 кв.м;

-          приміщення № 1 напівпідвалу І, ІІ, ІІІ, IV поверхів площею 4 512,2 кв.м;

-          сходова клітина ІІ площею 23,1 кв.м;

-          сходова клітина ІІІ площею 13,8 кв.м.

Відповідно до договору оренди № 442 від 13.07.1997 р. в редакції додаткової угоди до нього від 18.10.2000 р. окремо стоячу будівлю (споруду) загальною площею 4 350,55 кв.м за адресою м. Запоріжжя, вул. Чекистів, 23 попереднім власником - Запорізькою міською радою народних депутатів - було передано в оренду Приватному підприємству “Готель “Театральний” - відповідачу у справі - строком на 15 років до 13.07.2012 р.

Згідно з ч.1 ст.770 ЦК України та ч.2 ст.15 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов'язки наймодавця за договором оренди.

Таким чином, з моменту набуття права власності на нерухоме майно до позивача перейшли права та обов'язки орендодавця за договором оренди № 442 від 13.07.1997 р. Про цей факт відповідача було повідомлено Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради листом № 250 від 14.02.2008 р., а також позивачем листом № 7 від 28.02.2008 р.

За умовами договору оренди відповідач, як орендар, був зобов'язаний:

          - своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованої будівлі (п.5.3. договору оренди);

          - утримувати орендовану будівлю (споруду) в належному санітарному та протипожежному стані (п.п.5.3. і 5.6. договору оренди);

          - застрахувати орендоване приміщення в порядку, визначеному чинним законодавством (п.5.11 договору оренди);

-          створити страховий фонд (п.5.12 договору оренди);

- забезпечувати безперешкодний доступ в орендовану будівлю (споруду) представників орендодавця з метою здійснення контролю за виконанням умов цього договору (п.5.8 договору оренди).

          З метою здійснення позивачем, як новим орендодавцем, перевірки стану  виконання відповідачем зазначених вище умов договору оренди, позивач направив відповідачеві письмову вимогу (вих.№ 7 від 28.02.2008 року), в якій просив останнього у 10-денний термін з моменту отримання відповідного запиту надати на адресу позивача документи, що підтверджують стан виконання відповідачем своїх обов'язків за договором.

В установлений позивачем строк жодного із запрошених у відповідача документів останнім не надано.

          На підставі документів, що залучені позивачем до матеріалів справи (витяг із Звіту про експертну оцінку нерухомого майна, який містить опис ознак фізичного зносу конструкцій та елементів орендованої споруди, акт недопущення представників позивача в орендоване приміщення, приписи на усунення вимог пожежної безпеки, складені органами Державного пожежного нагляду при проведенні пожежно-технічного обстеження території та приміщень готелю «Театральний», лист Державної інспекції з енергетичного нагляду за режимами споживання електричної і теплової енергії в Запорізькій області від 11.04.2008 р. за № 18/1221-Е4 щодо невиконання відповідачем  вимог законодавства у сфері споживання електроенергії, договір страхування об'єкту нерухомості, що його було укладено позивачем через ненадання відповідачем будь-якої інформації та документів на підтвердження факту страхування орендованого майна), а також документів, наданих відповідачем (договори страхування орендованого майна, що свідчать про неповне, не безперервне та неналежне виконання відповідачем обов'язків щодо страхування об'єкту оренди, документи на підтвердження витрат на здійснення ремонту, що не спростовують наявності не усунутих дефектів будівлі тощо) позивач  вимагає дострокового розірвання в судовому порядку договору оренди в зв'язку з невиконанням відповідачем своїх зобов'язань за договором та в зв'язку з наявністю загрози пошкодження орендованого майна внаслідок недбалої поведінки відповідача.

Просить розірвати Договір оренди № 442 окремо стоячої будівлі (споруди), укладений 13 липня 1997 р.  між Запорізькою міською радою народних депутатів, права якої перейшли до позивача, як до нового власника об'єкту оренди, та Товариством з обмеженою відповідальністю “Готель “Театральний”, нині –Приватне підприємство “Готель “Театральний”, відповідач у справі. В зв'язку з втратою підстав, за якими відповідач користується належним позивачеві майном, просить також зобов'язати відповідача звільнити займану ним згідно з договором оренди окремо стоячу будівлю (споруду) за адресою м. Запоріжжя, вул. Чекістів, 23.

Позов обґрунтовує ст.ст.509, 530, 770, 776, 783, 1212 Цивільного кодексу України, ст.ст. 15, 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідач позовні вимоги не визнав. У відзиві на позовну заяву зазначив про відсутність підстав для задоволення позову у зв'язку з наступним.

На думку відповідача, позивач не є стороною за договором оренди, оскільки будь-які зміни до нього у зв'язку із переходом до позивача права власності на орендовану  відповідачем будівлю не вносилися, в порушення вимог ст.517 Цивільного кодексу України на адресу відповідача не надходило жодного доказу прав нового кредитора у зобов'язанні.

Між позивачем та відповідачем відсутній предмет спору, оскільки в порушення приписів ст.188 Господарського кодексу України позивачем не додержано досудовий порядок врегулювання спору.

Об'єкт нерухомості, що його було придбано у власність позивачем –частина будівлі (літера А-4) загальною площею за зовнішніми замірами 4 843,8 кв.м, розташована за адресою м. Запоріжжя, вул. Чекістів, буд.23, та об'єкт договору оренди –окремо стояча будівля (споруда) загальною площею 4 350,55 кв.м - не є тотожними. Жодного доказу на підтвердження того факту, що предмет договору оренди та нерухомість, вказана в позові як власність позивача, є одним й тим самим об'єктом, не наведено.

Відповідач протягом строку дії договору оренди належним чином виконував всі свої обов'язки, що підтверджується представленими відповідачем доказами.

          Просить у позові відмовити.

          Відповідачем в судовому засіданні заявлено клопотання про залучення до участі у справі в якості третіх осіб на стороні відповідача:

- управління комунальної власності Запорізької міської ради як попереднього орендодавця за договором оренди, який, за твердженням відповідача, може засвідчити належне виконання останнім обов'язків за договором оренди;

- управління у справах приватизації Запорізької міської ради як особу, яка виступала продавцем нерухомого майна та, за твердженням відповідача, може засвідчити, що об'єкт на момент продажу знаходився в задовільному стані.

          Розглянувши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

13 липня 1997 р. між Запорізькою міською радою народних депутатів (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Готель «Театральний»(орендар) було підписано Договір оренди окремо стоячої будівлі (споруди) № 442, відповідно до п.1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння окремо стоячу будівлю (споруду) загальною площею 4 350,55 кв.м за адресою м. Запоріжжя, вул. Чекістів, 23.

Згідно  з пунктом 10.1 зазначеного договору строк оренди складає 15 років –з 13 липня 1997 р. по 13 липня 2012 р.

Додатковою угодою від 18 жовтня 2000 р. до договору оренди № 442 від 13.07.1997 р. було внесено зміни, відповідно до яких орендарем у договорі визначено Приватне підприємство «Готель «Театральний»- відповідач у справі.

21 грудня 2007 р. між Управлінням у справах приватизації Запорізької міської ради та позивачем було укладено договір № 245 купівлі-продажу об'єкта права комунальної власності, відповідно до п.1.1. якого  до позивача, як покупця за договором, перейшло право власності на комунальне майно м. Запоріжжя, яке на підставі Свідоцтва про право власності серії САВ № 494629 від 20.11.2006 р. є власністю територіальної громади м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради та знаходиться у віданні управління комунальної власності Запорізької міської ради, шляхом приватизації на аукціоні на підставі рішення сесії Запорізької міської ради від 09.06.2004 р. № 32 (в редакції рішень міської ради від 08.12.2004 р. № 25 та від 01.08.2005 р. № 23) та відповідно до наказів Органу приватизації від 22.06.2007 р. № 481, від 16.11.2007 р. № 1026, від 21.12.2007 р. № 1142.

П.1.2 зазначеного вище договору визначено, що об'єктом приватизації є частина будівлі (літера А-4) загальною площею за внутрішніми замірами 4 843,8 кв.м., а саме:

-          приміщення № 1а підвалу площею 99,1 кв.м;

-          приміщення № 2 напівпідвалу площею 188,6 кв.м;

-          приміщення № 1 напівпідвалу І, ІІ, ІІІ, IV поверхів площею 4 512,2 кв.м;

-          сходова клітина ІІ площею 23,1 кв.м;

-          сходова клітина ІІІ площею 13,8 кв.м.,

що знаходиться за адресою м. Запоріжжя, вул.Чекистів, 23.

          Правочин щодо набуття позивачем права власності на зазначене вище нерухоме майно зареєстровано в Державному реєстрі правочинів 25.12.2007 р. за № 5229624.

          Нерухоме майно, що є предметом договору № 245 від 21.12.2007 р., було передане позивачеві  управлінням у справах приватизації Запорізької міської ради за актом прийому-передачі об'єкта приватизації від 08.02.2008 р.

Право власності позивача на нерухоме майно зареєстровано Орендним підприємством “Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації” 26.02.2008 р., витяг № 17880615.

Листом № 250 від 14.02.2008 р. Управління комунальної власності Запорізької міської ради повідомило відповідача про перехід до позивача прав та обов'язків орендодавця  за договором оренди № 442 від 13.07.1997 р. у зв'язку з набуттям позивачем права власності на орендоване відповідачем майно.

Як вбачається із технічного паспорту на будівлю, що розташована за адресою м. Запоріжжя, вул. Чекістів, 23, до моменту набуття позивачем права власності на придбане в процесі приватизації нерухоме майно  одним з його власників була Запорізька міська рада, при цьому у її власності перебували: приміщення 1а підвалу, приміщення 1 та 2 напівпідвалу, приміщення 1 - І, ІІ, ІІІ. ІV поверхів, сходова клітина ІІ, сходова клітина ІІІ лит.А-4. Власне, ці приміщення і були придбані позивачем.

Решта будівлі, що розташована за адресою м. Запоріжжя, вул. Чекістів, 23, а саме:  приміщення ІІІ, VІІ - підвалу, приміщення VІІІ - першого поверху, приміщення ІХ - другого поверху літ.А-4, перебувала та на цей час продовжує перебувати у власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Театральний».

Незважаючи на те, що опис та площа придбаного позивачем і орендованого відповідачем об'єктів нерухомості не є тотожними (предметом договору оренди є окремо стояча будівля (споруда) загальною площею 4 350,55 кв.м, тим часом, коли позивачем придбано частину  будівлі /літера А-4/   загальною   площею   за   внутрішніми   замірами 4 843,8 кв.м за тією ж адресою), суд доходить висновку, що в обох договорах йдеться про одну й ту саму будівлю, оскільки докази того, що в м. Запоріжжя по вул. Чекістів розташовано кілька будинків з номером 23, у справі відсутні. Суд знаходить також загальновідомим той факт, що частина будівлі не може бути більшою за площею, ніж ціла будівля. Крім того, як було наведено вище, частина спірної будівлі належить третій особі - ТОВ “Ресторан “Театральний”, яка, з огляду на залучені до справи документи, не є стороною в договорі оренди № 442 від 13.07.1997 р.  

За таких обставин суд доходить висновку, що, хоча всупереч  ст.12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди № 442 від 13.07.1997 р. не містить детального опису складу предмету оренди, а площа цього майна, визначена в договорі оренди, не відповідає дійсній площі будівлі, фактичні обставини справи (порівняння площі придбаної позивачем  частини будівлі із загальною площею будівлі і площею майна, переданого в оренду відповідачеві, а також наявність іншого власника частини спірної будівлі, який не є стороною в договорі оренди) свідчать про те, що відповідач на підставі договору оренди займає саме ту частину спірної будівлі, що її було придбано позивачем. Цей висновок підтверджується також згаданим вище листом № 250 від 14.02.2008 р. управління комунальної власності Запорізької міської ради про перехід до позивача прав та обов'язків орендодавця  за договором оренди № 442 від 13.07.1997 р.

          Судом відхиляються клопотання відповідача про залучення до участі у справі третіх осіб на стороні відповідача - управління комунальної власності Запорізької міської ради  та управління у справах приватизації Запорізької міської ради. Відповідно до ч.1 ст.27 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. З матеріалів справи суд не вбачає підстав, з яких рішення з даного господарського спору може вплинути на права та обов'язки осіб, яких просить залучити до участі у справі відповідач. Крім того, як вбачається із заявлених клопотань, дійсною метою залучення даних осіб до участі у справі є можливість надання вказаними особами пояснень та інших доказів стосовно позиції відповідача. Суд зазначає, що обов'язок щодо надання доказів на підтвердження власних вимог або заперечень відповідно до ст.33 ГПК України покладається на кожну із сторін, а не на третіх осіб. Таким чином, відповідач зобов'язаний самостійно доводити суду свою позицію, а не намагатися перекладати ці дії на інших осіб.

Як вбачається з договору оренди № 442 від 13.07.1997 р., відповідачем за вказаним договором прийняті на себе такі зобов'язання: своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого майна (п.5.3.), утримувати орендоване майно в належному санітарному та протипожежному стані (п.п.5.3., 5.6.), застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством (п.5.11), створити страховий фонд (п.5.12).

Аналізуючи надані сторонами докази, суд доходить висновку, що жодне із наведених вище зобов'язань відповідачем не виконувалося належним чином.

Так, відповідачем залучено до матеріалів справи цілу низку доказів на підтвердження того, що ним протягом дії договору оренди було понесено певні витрати на здійснення поточного та капітального ремонту орендованої будівлі. Але ці докази жодним чином не спростовують факту наявності на момент придбання нерухомого майна позивачем суттєвих  дефектів  будівлі і ознак фізичного зносу конструкцій та елементів, зокрема, протікаюча покрівля, тріщини стін, дефекти систем водо - та електропостачання тощо. Ці дефекти було виявлено незалежним експертом та відображено в звіті про експертну оцінку будівлі, на підставі якого визначалася початкова вартість об'єкту приватизації (витяг із звіту залучено до матеріалів справи).

Суд зазначає, що відповідно до  державних  будівельних  норм  та  нормативів (СНІП) своєчасність  здійснення ремонту  будівлі передбачає постійне вжиття невідкладних комплексних заходів (виконання робіт) щодо недопущення пошкодження та руйнації будівлі,  відновлення  та підтримання  її  в технічно справному стані,  виявлення та негайне усунення  недоліків, які  можуть спричинити експлуатаційну непридатність чи настання аварійного стану споруди. Зважаючи на це,  вжитий в п.5.3.  договору оренди термін  «своєчасність»у відношенні до  ремонту  будівлі означає постійну, без обмеження певними часовими рамками (періодами, етапами), необхідність здійснення ремонтно-відновлювальних робіт по мірі виявлення дефектів, тобто, за  умов  фактичного погіршення технічно-експлуатаційних   характеристик   споруди.  

До того ж, як вбачається із матеріалів справи, виявлені незалежним експертом дефекти будівлі стосуються і тих позицій, які, за наданими відповідачем документами, зазнавали ремонтних робіт. Цей факт, за переконанням суду, є окремим свідченням неналежного виконання відповідачем обов'язків щодо здійснення поточного та капітального ремонту орендованого майна, адже здійснення ремонту належним чином та своєчасно виключає можливість виявлення дефектів в відремонтованих елементах будівлі.

Про несумлінне ставлення відповідача до обов'язку щодо страхування майна свідчить  і визначення страхових ризиків в договорах страхування. Страхування, відповідно до ст.1 Закону України “Про страхування”, є видом цивільно-правових відносин, які спрямовані передусім на захист майнових інтересів фізичних та юридичних осіб. Як вбачається з наданих відповідачем договорів страхування, орендоване майно страхувалося відповідачем виключно від стихійних лих. Суд вважає очевидним той факт, що належний захист майнових інтересів власника майна шляхом страхування  передбачає враховування в договорі страхування таких ризиків, які з достатньою долею вірогідності загрожують відповідному майну. Враховуючи, що орендоване нерухоме майно використовувалося відповідачем під готель, суд доходить висновку, що реальні ризики, які можуть спричинити знищення або пошкодження будівлі готелю, не обмежуються лише стихійними лихами. Зокрема, орендоване майно жодним чином не було застраховане відповідачем від вогневих ризиків, а також від протиправних дій третіх осіб - тобто, від ризиків, які реально загрожують нерухомому майну.  

Відповідачем не надано суду жодного доказу створення ним страхового фонду, що свідчить про невиконання обов'язку, передбаченого п.5.12 договору оренди.

В матеріалах справи містяться також копії двох приписів органів Державного пожежного нагляду, які свідчать про наявність триваючих припущень відповідачем цілої низки порушень протипожежних норм, а також лист Державної інспекції з електричного нагляду за режимами споживання електричної і теплової енергії в Запорізькій області щодо результатів обстежень орендованого приміщення на предмет технічного стану, організації експлуатації електроустановок та режимів споживання електричної енергії, з якого також вбачається виявлення чисельних порушень, що припускаються відповідачем. Інформацію, що міститься в даних документах, відповідачем жодним чином не спростовано.

За вказаних обставин суд доходить висновку про неналежне виконання відповідачем зобов'язань за договором оренди, а також про те, що своєю недбалою поведінкою відповідач створює реальну загрозу пошкодження належного позивачеві майна. За таких обставин позовні вимоги щодо розірвання договору оренди суд вважає такими, що повністю відповідають приписам п.3 ч.1 ст.783 Цивільного кодексу України  і ч.3 ст.26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Суд вважає також законними і обґрунтованими  вимоги позивача про виселення відповідача із орендованого приміщення з огляду на нижченаведене.  Відповідно до ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

          Таким чином, розірвання договору оренди фактично означає, що підстава, на якій відповідач наразі  володіє і користується нерухомим майном, що є власністю позивача, відпала, відтак, відповідач зобов'язаний повернути орендоване майно власнику, звільнивши безпідставно займану ним будівлю.

          Керуючись ст.ст.49, 82, 84  ГПК України, суд –

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати Договір № 442 оренди окремо стоячої будівлі (споруди), укладений 13.07.1997 р. між Запорізькою міською радою народних депутатів, права якої перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю “Таврійська інвестиційна група”, та Товариством з обмеженою відповідальністю “Готель “Театральний”, нині - Приватне підприємство “Готель “Театральний”.

Зобов'язати Приватне підприємство “Готель “Театральний” (м. Запоріжжя, вул. Чекістів, 23, код ЄДРПОУ 19282225) звільнити займану ним згідно з договором оренди № 442 від 13.07.1997 року окремо стоячу будівлю (споруду) за адресою м. Запоріжжя, вул. Чекістів, 23.

Стягнути з Приватного підприємства “Готель “Театральний” (р/р 2600630013587 в АКБ “Укрсоцбанк” м. Запоріжжя, МФО 313010 код ЄДРПОУ 19282225) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Таврійська інвестиційна група” (р/р 26009001055801 в філії Запорізьке РУ ВАТ “Банк “Фінанси та кредит м. Запоріжжя” МФО 313731, код ЄДРПОУ 33571093) 170,00 грн. витрат на сплату державного мита та 118,00 грн. витрат на сплату послуг з інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

Дата підписання рішення 05 червня  2008 р.

СУДДЯ                                                         Т.Г. Алейникова