Рішення

від 29.05.2012 по справі 1/5005/2932/2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

24.05.12р. Справа № 1/5005/2932/2012 За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "7 футов", м. Дніпропетровськ

до Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ

про розірвання договору оренди земельної ділянки

Суддя Рудь І.А.

Представники:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: ОСОБА_1, дов. №7/11-733 від 12.04.12р.

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "7 футов" звернулося до господарського суду з позовом, в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 06.11.2007р., укладений між Дніпропетровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "7 футов", посвідчений 06.11.2007р. нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрований в реєстрі за № 2586.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що протягом строку дії договору з дати його укладення суттєво змінилися обставини, які практично унеможливлюють належне та добросовісне виконання позивачем зобов'язання по сплаті орендної плати за землю, оскільки при укладенні договору позивач не міг передбачити суттєве підвищення розміру орендної плати, тому що самим договором оренди не передбачено можливості підвищення орендної плати без згоди на це сторін. Зазначає, що зважаючи на підвищення розмірів орендної плати на законодавчому рівні, ТОВ «7 футов»не може усунути причини, якими зумовлена зміна обставин. Виконання договору належним чином, тобто сплата орендної плати у встановленому чинним законодавством розмірі, позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору. Фінансовий та майновий стан підприємства фактично не дозволяє сплачувати орендну плату в розмірі, встановленому Податковим кодексом України.

Відповідач позовні вимоги не визнав. У відзиві на позов зазначив, що підстави, на які посилається позивач у позові не передбачені чинним законодавством та умовами спірного договору для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку. З урахуванням відсутності згоди відповідача, як розпорядника земель, відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в України», який має виключне право приймати відповідні рішення стосовно розірвання договорів оренди земельних ділянок, просить в задоволенні позову відмовити.

Позивач явку свого повноважного представник в призначені судові засідання не забезпечив та не надав витребувані судом документи.

Суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника позивача, оскільки про час та місце розгляду справи останній повідомлений належним чином, про що свідчать поштові повідомлення, долучені до матеріалів справи.

В порядку ст.85 ГПК України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача, дослідивши надані докази, господарський суд -

ВСТАНОВИВ:

06.11.2007р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «7 футов»(орендар) та Дніпропетровською міською радою (орендодавець) укладений договір оренди землі (надалі - Договір), посвідчений 06.11.2007р. нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрований в реєстрі за №2586.

За умовами Договору відповідач надав в строкове платне користування позивачу земельну ділянку, загальною площею 0,9254 га, яка знаходиться за адресою: Комсомольський Острів, 18 (Жовтневий район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:03:305:0091 для іншої комерційної діяльності строком на десять років (п.п. 1.1, 1.2, 2.1, 3.1 Договору).

Згідно п. 2.3 Договору грошова оцінка земельної ділянки на час укладення договору становить 7 825 574 грн. 03 коп.

Відповідно до розділу 4 Договору сторони встановили, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у грошовій формі (у гривнях), у розмірі 1,5% її нормативної грошової оцінки, і вноситься орендарем, незалежно від результатів діяльності орендаря у розмірі однієї дванадцятої річної суми за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця, і на майбутній період вноситься на термін не більше одного календарного року.

Згідно п. 4.8 Договору, розмір орендної плати переглядається щорічно, або у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- змін у цільовому використанні земельної ділянки;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 12.5 Договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно з ч. 5 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" (в редакції 2000 року), орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бюджетних рахунках, розподіляється і використовується відповідно до Закону України "Про плату за землю" і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється зазначеним Законом.

04.06.2008р. набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008р. № 309, яким було внесено зміни до Закону України "Про оренду землі", зокрема ч. 4 та 5 ст. 21 були викладені в наступній редакції: "Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідного закону і не може бути меншою:

для земель сільськоросгюдарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".

З 01.01.2011р. набрав чинності Податковий кодекс України, згідно з п. 288.5 ст. 288 якого, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.

Таким чином, після укладення договору оренди, на підставі законодавчих актів України, розмір орендної плати за земельну ділянку збільшився втричі.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Тобто, чинне законодавство України передбачає можливість зміни договору за рішенням суду за наявності таких підстав:

- у разі істотного порушення договору другою стороною

- інших випадків, встановлених законом або договором.

Іншими випадками, встановленими законом, є ст. 652 Цивільного кодексу України, а саме.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягла згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1)в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

2)виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

3)із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Позивач, із посиланням на положення ст. ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, вважає, що протягом строку дії договору з дати його укладення суттєво змінилися обставини, які практично унеможливлюють належне та добросовісне виконання позивачем зобов'язання по сплаті орендної плати за землю. При укладенні договору ТОВ «7 футов»не могло передбачити таке суттєве підвищення розміру орендної плати, оскільки самим договором оренди не передбачено можливості підвищення орендної плати без згоди на це сторін. Зважаючи на підвищення розмірів орендної плати на законодавчому рівні, ТОВ «7 футов»не може та не могло усунути причини, якими зумовлена зміна обставин. Виконання договору належним чином, тобто сплата орендної плати у встановленому чинним законодавством розмірі позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні Договору. Фінансовий та майновий стан товариства фактично не дозволяє сплачувати орендну плату в розмірі, встановленому Податковим кодексом України.

Як зазначає позивач, у зв'язку з прийняттям низки нормативно-правових актів, які регулюють розмір орендної плати за земельні ділянки, що є суттєвою зміною обставин у розумінні ст. 652 Цивільного кодексу України, у ТОВ «7 футов»є всі підстави для звернення до суду з вимогами про розірвання договору оренди земельної ділянки від 06.11.2007р., укладеного між ТОВ «7 футов»та Дніпропетровською міською радою.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представника відповідача, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Приписи ст. ст. 13 і 41 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією і усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Статтями 142-145 Конституції України передбачено, що до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальної громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

Відповідно до ст. 12 та п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", імперативно встановлено, що до повноважень міських рад у галузі земельних відносин на території міст, належить:

- розпорядження землями територіальних громад;

- вирішення земельних спорів;

- вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону;

- та інші.

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору здійснюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Волевиявленням Дніпропетровської міської ради є рішення сесії, яке приймається більшістю депутатів на пленарному засіданні ради.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються, крім інших, питання щодо вирішення питань регулювання земельних відносин. Тому, питання щодо розпорядження землями міста - це виключна компетенція міської ради.

Також, договори оренди земельних ділянок підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до статті 125 дія договору припиняється тільки після того, як державний реєстратор поставить відмітку щодо його скасування.

Відомостей щодо звернення позивача з відповідною заявою про розірвання спірного договору оренди земельної ділянки не міститься, докази такого звернення в матеріалах справи відсутні.

Відповідач, як розпорядник земель відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" має виключне право приймати відповідні рішення стосовно розірвання договорів оренди земельних ділянок. Розірвання договору оренди без відповідного рішення ради є порушення прав передбачених нормами чинного законодавства щодо розпорядження землями в межах міста.

Крім того, умовами спірного договору узгоджено вичерпний перелік підстав для його розірвання.

Відповідно до змісту статей 759 та 762 Цивільного кодексу, законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору найму (оренди), і договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Частинами 1,2 ст. 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна у договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної виконавчої влади або місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках, і на умовах, встановлених договором або законом.

Таким чином обсяг орендних платежів не має стабільного характеру і підлягає коригуванню залежно від зміни орендної ставки, методики її розрахунку та може переглядатись протягом терміну дії договору оренди.

Крім цього, пунктом 4.8 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.

Тобто, як самим договором оренди землі, так і нормами діючого законодавства передбачено можливість коригування розміру орендної плати.

В умовах свободи договору звичайно припу скається, що укладення будь-якого договору відбувається в інтересах всіх його учасників, на умовах, що забезпечують оптимальний баланс їх інтересів. Будь-яка особа здійснює оцінку сво го інтересу від укладення того чи іншого дого вору не абстрактно, а виходячи з усієї сукупно сті існуючих зовнішніх обставин і певних про гнозів відносно їх розвитку у майбутньому. Оцінюючи можливість тих чи інших змін існу ючих зовнішніх обставин у майбутньому, сто рони при укладенні договору, як правило, праг нуть певним чином забезпечити свої інтереси на випадок таких змін. Так, наприклад, передбачаючи можливість знецінення встановленої договором орендної плати внаслідок стрімких інфляційних процесів, орендодавець при укла данні договору оренди може вимагати визначен ня еквіваленту встановленої орендної плати у тій чи іншій стабільній валюті.

Якщо сторони не досягли згоди щодо зміни або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, договір може бути розірваний (змінений) лише за рішенням суду на вимогу зацікавленої сторони. При цьому, розірвання договору допускається лише при наявності од ночасно чотирьох обов'язкових умов:

По-перше, має припускатися, що сторони при укладенні договору виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться, тобто не могли розумно передбачати можливість її настання.

По-друге, зміна обставин повинна бути зу мовлена причинами, які заінтересована сторо на не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї ви магалися за характером договору і умовам обороту.

По-третє, виконання договору при наявнос ті істотної зміни обставин настільки поруши ло б співвідношення інтересів сторін і значно позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

По-четверте, із звичаїв ділового обороту чи суті договору не витікає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона, тобто сторона, яка звернулася до суду з вимогою про зміну чи розірвання договору.

За умовами статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень; обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Враховуючи наведене, господарський суд не знаходить підстав для задоволення позову, оскільки умовами договору сторони узгодили індексацію суми орендної плати у разі законодавчої зміни розміру земельного податку або грошової оцінки наданої земельної ділянки.

З урахуванням вищевикладеного, позовні вимоги ТОВ „7 футов" необґрунтовані, не підтверджені належними доказами та не підлягають задоволенню у повному обсязі.

Судові витрати у справі покладаються на позивача згідно зі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. ст. 4, 12, 32-34, 36, 43-45, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дати його підписання.

Суддя І.А. Рудь

Рішення підписано - 28.05.12р.