Рішення

від 23.10.2006 по справі 9/239-06-7739

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

9/239-06-7739

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"23" жовтня 2006 р.Справа  № 9/239-06-7739

За позовом: ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва

До відповідача: ТОВ „Академія-СІ”   

Про визнання договору оренди недійсним та виселення       

за зустрічною позовною заявою: ТОВ „Академія-СІ”   

до відповідача: ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва

про визнання права власності    

   Суддя      Бакланова Н.В.

Представники:

Від позивача:  Гісматулін В.В. дов. №02-14/25 від 15.03.2004р. - ДАК „Хліб України”            

Від відповідача: Шелякіна О.В. дов. №АА01/007 від 15.08.2006р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва звернувся до відповідача ТОВ „Академія-СІ” з позовом про визнання договору оренди недійсним №1 від 27.01.2005р. та виселення відповідача з орендованого приміщення, загальною площею 182,3 кв.м, що знаходиться на другому поверсі житлового будинку №15 по вул. Жуковського в м. Одесі.

Відповідач ТОВ „Академія-СІ” позов не визнає, та, в свою чергу звернувся з зустрічним позовом до ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва про визнання права власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15.

У ході розгляду справи відповідач уточнив позовні вимоги по зустрічному позову та просить суд визнати за ним право власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 загальною площею 208,9 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку, у лівосторонньому флігелі (літера „А”), а саме приміщення за номером 8, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 14, 15а, 16, 16а, 17, 18, що становить 20/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 28.07.2006р. зустрічний позов прийнято та об'єднано для спільного розгляду з первісним.

Відповідач ДАК „Хліб України” зустрічний позов не визнає.

       У судовому засіданні оголошувались перерви з 11.09.2006р. по 15.09.2006р., з 16.10.2006р. по 23.10.2006р., в порядку ст. 77 ГПК України.

          Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

27.01.2005р. між Одеським обласним представництвом Державної акціонерної компанії „Хліб України” та Товариством з обмеженою відповідальністю „Академія-СІ” було укладено Договір оренди майна №1, згідно якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у тимчасове володіння та користування нежиле приміщення, загальною площею 182,3 кв.м., що знаходиться на другому поверсі житлового будинку № 15 по вул. Жуковського в м. Одесі.

Майно надавалось в оренду з метою здійснення господарської діяльності строком на п'ять років.

На цей час зазначені не житлові приміщення, у тому числі й орендовані, належать на праві власності Державній акціонерній компанії „Хліб України”, згідно рішення господарського суду Одеської області від 26.04.2004 р. по справі № 30/53-04-1338.

Позивач вимагає визнати зазначений договір оренди  недійсним на підставі невідповідності договору вимогам законодавства, що ставляться до даного типу угод.

Свої твердження позивач мотивує наступним.

Згідно ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір повинен мати такі істотні умови як: орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення орендованого майна та умови його повернення; страхування орендарем, взятого ним в оренду, майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна; склад і вартість майна з урахуванням її індексації та ін.

Згадані істотні умови відсутні у тексті договору, що є порушенням статей Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та вимог Цивільного кодексу України (орендні відносини).

Крім цього, згідно вимог ст. 11 Закону України „Про оренду державного і комунального майна”, оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, яка передує укладенню договору оренди.

В порушення зазначених вимог оцінка майна, яке передавалось в оренду, не проводилася і в зазначеному договорі оренди, всупереч вимогам закону, не вказана вартість майна з урахуванням її індексації та страхування.

Договір не відповідає умовам типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000р.  № 1774.

У зв'язку із цим, позивач стверджує, що договір оренди майна від 27.01.2005р. №1 є недійсним правочином, який суперечить вимогам діючого Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, нормам Цивільного кодексу України, та повинен бути визнаним недійсним на майбутнє.

Позивач вважає, що вказаний правочин є недійсним та відповідно до ст.ст. 215 –216 ЦК України кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона отримала на виконання правочину.

Беручи до уваги  невідповідність договору оренди майна від 27.01.2005р. № 1 умовам діючого законодавства України та враховуючи недодержання умов його виконання, виходячи із необхідності захисту майнових інтересів держави в особі ДАК „Хліб України” (100% акцій якої належить державі в особі Кабінету Міністрів України), позивач просить визнати договір оренди майна від 27.01.2005р. № 1 недійсним, примусово виселити ТОВ „Академія-СІ” з фактично займаних приміщень.

Відповідач ТОВ „Академія-СІ” позовні вимоги не визнає, та звернувся з зустрічним позовом до ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва про визнання права власності на не житлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 загальною площею 208,9 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку, у лівосторонньому флігелі (літера „А”), а саме приміщення за номером 8, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 14, 15а, 16, 16а, 17, 18, що становить 20/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”., мотивуючи наступним.  

Відповідно до умов договору оренди від 27.01.2005р. № 1 між ТОВ „Академія-СІ” та ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва останнє зобов'язувалося передати ТОВ „Академія-СІ” на умовах строкового платного користування нежилі приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 загальною площею 150,00 кв.м. для здійснення господарської діяльності строком до 01.08.2005р.

Зазначене приміщення було передано ТОВ „Академія-СІ” 01.02.2005р., про що складено акт приймання –передачі майна у користування.

01.02.2005р. між сторонами було підписано додаткову угоду №1 до договору №1 оренди нерухомого майна від 27.01.2005р., якою, зокрема, сторони за взаємною згодою внесли зміни до п.1.1 в частині площі приміщення, а саме згідно додаткової угоди площа приміщення переданого в оренду становить 182,3 кв.м

20.05.2005р. між сторонами було підписано додаткову угоду №1 до договору №1 оренди нерухомого майна від 27.01.2005р.,   згідно п. 1 якою, строк договору оренди №1 від 27.01.2005р. становить п'ять років до 01.02.2010р.

Після приймання зазначеного приміщення ТОВ „Академія-СІ” було встановлено, що воно знаходиться у незадовільному технічному стані,  його використання за цільовим призначенням фактично неможливо без здійснення ремонтних робіт.

В зв'язку з чим, згідно з п.6.3.2. та 6.3.3. Договору №1 було погоджено: дефектна відомість, пояснювальна записка, зведено-кошторисний розрахунок вартості, локальний кошторис 2-1-1.

Листом №1 від 22.02.2005р. ООП ДАК „Хліб України” дозволило провести перепланування згідно з пред'явленим планом перепланування об'єкту Договору №1.

Згідно з п.6.3.5. Договору №1 проведена перевірка обсягів виконаних змін, після закінчення якої підписано: пояснювальна записка, локальний кошторис 2-1-1, підсумкова відомість ресурсів, довідка про вартість виконаних підрядних робіт, підсумкова відомість ресурсів (витрати по прийнятих нормах),акт прийняття виконаних підрядних робіт.

Факт погодження та затвердження зазначеного кошторисного розрахунку відповідачем свідчить про надання згоди на здійснення ремонтних робіт коштом ТОВ „Академія-СІ”.

На підставі цього ТОВ „Академія-СІ” було зроблено комплекс поліпшень орендованого майна шляхом здійснення ремонтно-відновлювальних робіт, що підтверджується актом приймання виконаних підрядних робіт.     

Загальна сума поліпшень орендованих приміщень, що здійсненні коштом ТОВ „Академія-СІ”, складає  135245,00 грн.

Отже, ТОВ „Академія-СІ”  стверджує,  що у результаті проведення капітальних ремонтних робіт, які узгоджені та прийняті відповідачем за зустрічним позовом, відбулася істотна переробка та поліпшення нежитлових приміщень, переданих позивачу згідно з Договором №1. Про що свідчить і технічний висновок про можливість збереження нежитлових приміщень за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, виготовлений суб'єктом підприємницької діяльності Пумє Вадимом Григоровичем (держ.ліцензія АА№554251).

Тим самим, за кошти ТОВ „Академія-СІ”” було фактично проведені суттєві поліпшення орендованого майна, у наслідок яких була створена нова річ, яка має нові фізичні та економічні показники.

          Заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши наявні в матеріалах та досліджені в судовому засіданні докази, суд прийшов до наступних висновків.

Проаналізувавши підстави, які змусили позивача звернутися до суду з  вимогами про визнання недійсним договору оренди та виселення відповідача з орендованого приміщення, суд зазначає наступне.

Згідно Роз'яснень ВГСУ від 12.03.99 р. № 02-5/111 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними” (з подальшими змінами та доповненнями) вирішуючи спори про визнання угод недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Господарюючі суб'єкти вправі самостійно визначати свої взаємовідносини через угоди, що вміщують елементи різних видів угод та оптимально регулюють їх права і обов'язки. Суд дає оцінку усім умовам договору, з'ясовує  законність застосування актів законодавства, елементи яких складають зміст угоди, та обставинам їх виконання, приймаючи рішення, застосовує законодавство, яке відповідає умовам договору та діям сторін й вирішує питання щодо законності угоди.

Договір оренди №1 від 27.01.2005р. підписаний всіма сторонами та підписи засвідчені печатками всіх сторін.

Згідно ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

Після набуття чинності Господарським кодексом України, що набрав чинності з 01.01.2004 р., відносини, пов'язані з орендою державного та комунального майна, насамперед регулюються відповідними нормами цього Кодексу, а також нормами Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у тій частині, що не суперечить Кодексу.

Порівняння переліку істотних умов оренди, що визначені у ч.1 ст.284 ГК, з переліком у ст.10 Закону “Про оренду державного та комунального майна” свідчить про зменшення числа цих умов у ГК. Встановлений у ч.1 ст.284 перелік істотних умов договору оренди є єдиним  та вичерпним для усіх видів оренди, тобто не передбачає запозичення додаткових істотних умов з інших нормативно-правових актів, зокрема із Закону “Про оренду державного та комунального майна”. Отже,  можна дійти висновку, що після набуття чинності ГК відповідні норми Закону “Про оренду державного та комунального майна” вже не можуть застосовуватись при укладені договорів.

Згідно ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона /орендодавець/ передає другій стороні /орендареві/ за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Ч.2 ст.284 ГК України передбачено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Суд погоджується з правовою позицією відповідача, що при укладенні спірного договору оренди, сторони дійшли згоди по всім істотним умовам передбаченим законодавством для даного виду договорів, тому відсутні правові підстави для визнання цього договору недійсним.

Тому позовні вимоги ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва не підлягають задоволенню.

Щодо вимог ТОВ „Академія-СІ” про визнання права власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 загальною площею 208,9 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку, у лівосторонньому флігелі (літера „А”), а саме приміщення за номером 8, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 14, 15а, 16, 16а, 17, 18, що становить 20/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”, суд зазначає наступне.

Закон дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, які поліпшують його якість. Під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, що підвищують можливість його використання і матеріальну цінність.

У відповідності з вимогами п. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Ця ж підстава виникнення права власності передбачена ст. 21 Закону України „Про власність”.

У відповідності із нормами ст.ст. 331 та 332 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене або перероблене майно виникає у особи при умові, що вказане майно створено або перероблено на кошти цієї особи, а його створення не суперечить вимогам закону або договору.

Доля поліпшень майна, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: характеру поліпшень і наявність попередньої згоди наймодавця на проведення поліпшень.

Одеське обласне представництво ДАК „Хліб України” передав ТОВ „Академія-СІ” в оренду не житлові приміщення, які на момент передачі орендодавцем не використовувалися, оскільки знаходилися у непридатному для використання стані.

В результаті проведеної ТОВ „Академія-СІ” реконструкції, не житлові приміщення були повністю перероблені.

ТОВ „Академія-СІ” надав суду достатній об'єм доказів наступних фактів: що оспорювані не житлові приміщення є фактично новоствореними; що всі роботи по реконструкції і відновленню приміщень виконані ним з дозволу ДАК „Хліб України”; що ТОВ „Академія-СІ”  витратив  на реконструкцію і відновлення приміщень 135245 грн., що  значно перевищувало їх ринкову вартість;

ДАК „Хліб України” не надали суду жодних доказів балансової чи ринкової вартості оспорюваних приміщень, пояснивши, що експертна оцінка приміщень не проводилась, а їх балансова вартість була невеликою у зв'язку із повним зносом.

Тому зустрічні позовні вимоги ТОВ „Академія-СІ”  до ДАК „Хліб України” в особі Одеського обласного представництва  підлягають   задоволенню в повному обсязі.

Задовольняючи позов, суд виходить з того, що поліпшення орендованого майна здійснено позивачем за зустрічним позовом за згодою наймодавця, суду надано документальне підтвердження отриманого дозволу та докази того, що в результаті проведення реконструкції, приміщення зазнало суттєвого поліпшення.

Позивач за зустрічним позовом належним чином довів суду, що набув у встановленому порядку право власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 загальною площею 208,9 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку, у лівосторонньому флігелі (літера „А”), а саме приміщення за номером 8, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 14, 15а, 16, 16а, 17, 18, що становить 20/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”, а дії відповідача позбавляють його права належним чином використовувати та утримувати своє майно.

Ст. 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно ст.319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ст.321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Приватна власність як одна з рівноправних форм власності охороняється законом, її захист здійснюється судом.

Позов про визнання права власності –це позадоговірна вимога власника майна про констатацію перед третіми особами факту приналежності позивачу права власності на майно.

Підставою позову є обставини, що підтверджують наявність у позивача права власності. Необхідною умовою захисту права власності шляхом його визнання служить підтвердження позивачем своїх прав на майно.

Ст.392 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Ст. 49 Закону України “Про власність” встановлено принцип презумпції добросовісного (правомірного) володіння майном –володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

Вирішуючи спори, пов'язані з правом власності, суд виходить з того, що підтвердженням наявності такого права можуть бути документи, що фіксують, підтверджують і оформлюють безпосередньо самі юридичні факти, на підставі яких у власника виникає (до нього переходить) право власності.

Як слідує з вище наведеного, позивач за зустрічним позовом,  набув у встановленому законом порядку права власності на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 загальною площею 208,9 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку, у лівосторонньому флігелі (літера „А”), а саме приміщення за номером 8, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 14, 15а, 16, 16а, 17, 18, що становить 20/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”, і згідно чинного законодавства за ним повинно бути визнано право власності на це майно.

  На підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України витрати по сплаті держмита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу віднести за рахунок відповідача за зустрічним позовом,

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України,  суд, –

ВИРІШИВ:

1.          У задоволенні позову відмовити.

     2.          Зустрічний позов задовольнити.

3.          Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю  „Академія-СІ”  (65058 м. Одеса пр-т Шевченко, 27, код 33017220, р/р 26009012173000 в АКІБ „Укрсиббанк” м. Одеси, МФО 351005) на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 загальною площею 208,9 кв.м., розташовані на другому поверсі будинку, у лівосторонньому флігелі (літера „А”), а саме приміщення за номером 8, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 14, 15а, 16, 16а, 17, 18, що становить 20/100 від всього нежитлового приміщення, розташованого за зазначеною адресою, загальною площею 1346,2 кв.м. згідно технічного паспорту від 24.05.2006 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН”.

4.          Стягнути з Одеського обласного представництва Державної акціонерної компанії „Хліб України” (65025 м. Одеса вул. Жуковського, 15, код 25934258, р/р 26002301536441 в ОЦВ ПІБ м. Одеса, МФО 328135) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю  „Академія-СІ”  (65058 м. Одеса пр-т Шевченко, 27, код 33017220, р/р 26009012173000 в АКІБ „Укрсиббанк” м. Одеси, МФО 351005) витрати по сплаті державного мита в сумі 85 /вісімдесят п'ять/ грн. 00 коп., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового  процесу в сумі 118 /сто вісімнадцять/  грн. 00 коп.

                  Рішення набирає чинності в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання  рішенням законної сили.

Суддя                                                                                       Бакланова Н.В.