Рішення

від 14.04.2012 по справі 0804/72/2012

ВЕСЕЛІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 0804/72/2012

Провадження № 2/0804/154/2012

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 квітня 2012 року смт. Веселе

Веселівський районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді: Кравцова С.О.

при секретарі: Василенко Л.В.

за участю:

позивача : ОСОБА_1

представник відповідача: Попова В.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Веселівського районного суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до колективного сільськогосподарського підприємства «ПРОГРЕС»про розірвання договору оренди землі та стягнення боргу за оренду , суд,

В С Т А Н О В И В:

23 січня 2012 року до Веселівського районного суду звернувся позивач по справі ОСОБА_1 до колективного сільськогосподарського підприємства «ПРОГРЕС»про розірвання договору оренди землі та стягнення боргу за оренду.

В позовних вимогах зазначає, що вона як власник земельної ділянки площею 11,8600 га, яка знаходиться на території Запорізької сільської ради Веселівського району Запорізької області, 07 листопада 2007 року уклала договір оренди з КСП «Прогрес»строком на сім років.

Кладений між сторонами договір оренди землі позивач вважає таким, що його умови, є обтяжливими до позивача, не справедливими, та такими, що суперечать чинному законодавству і порушують її право власника земельної ділянки на адекватну орендну плату, а також невиконання орендарем умов договору.

Посилаючись на ст. ст. 13,14,15,16 Закону України «Про оренду землі»та зазначені пункти Договору між сторонами, а саме п. 5; п. 10; п. 9; п. 13; 24, 40.

Позивач в позовній заяві зазначає, що відповідно до вимог ст. 16 ЗУ «Про оренду землі»договір оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно з законом вправі набувати право на таку земельну ділянку.

Починаючи з 2009 року вона неодноразово усно та письмово зверталась до відповідача надати її довідку з розрахунком сплаченої орендної плати по рокам та з вимогою розірвати договір у зв*язку з порушенням умов зазначеного вище договору оренди орендарем. Але на свої як усні так і письмові звернення до керівника КСП «Прогрес»Рудського С.В., щодо розірвання договору оренди та надання довідки про розмір фактично сплаченої орендної плати по рокам, починаючи з 2007 по 2011 рік включно, вона не одержала відповіді.

Згідно вимог ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»істотними умовами договору оренди земельної ділянки є орендна плата (розмір, індексація, форма платежу, терміни та порядок внесення).

Пунктом 9 Договору сторін від 07.11.2007 року встановлено , що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: в грошовій 2.1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 2839 гривень.

Пунктом 10 Договору сторін передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без урахування індексації, що суперечить ст. 14 ЗУ «Про оренду землі», який діяв на момент укладення договору.

Рівень інфляції у 2009 році склав 112,3%, у 2010 році -109,9%, у 2011 році -109,9%.

З 2009 року розмір орендної плати не переглядався, хоча суттєво змінилась вартість земельної ділянки та мінімальна орендна плата за землю.

На момент укладення договору вартість орендної ділянки позивачки становила 13198 грн. і орендна плата складала у грошовій формі 2839 грн.

З 2007 року, 2008 року, 2009 року, 2010 року та 2011 року включно позивачем одержано орендну плату за оренду земельної ділянки фактично в розмірі 2300 гривень щороку.

Як і в 2007 році, так і в 2009, 2010 та 2011 роках вартість земельної ділянки мала бути проіндексована -відповідно до ст. 23 ЗУ «Про плату за землю»від 03.07.1992 року № 2335 -ХII та постанови КМУ за № 783 від 12.05.2000 року.

Відповідно до витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки її нормативно грошова оцінка становила:

- у 2009 році -160141, 82 грн.

- у 2010 році -169574, 40 грн.

- у 2011 році -169574, 40 грн.

У 2009 році орендна плата повинна була складати -3362, 98 грн., у 2010 році -5087,32 грн. та 5087,32 у 2011 році.

Як вважає позивач з 2007 року по 2011 року включно нею одержано від відповідача орендну плату за оренду земельної ділянки у розмірі 2300 грн. кожного року, що також суперечить навіть пункту 9 зазначеного вище договору оренди, в якому визначено орендну плату в розмірі 2839 грн.

Грошові кошти в сумі 539 грн., (залишок невиплаченої орендної плати з передбаченої договором орендної плати в сумі 2839 грн.) з усних пояснень відповідача було утримано позивачем в погашення земельного податку, але в підтвердження сплати земельного податку будь -яких документів щодо сплати земельного податку відповідачем не було надано, в договорі про це не зазначено.

Позивач вважає що у відповідача за 2009 -2011 роки є борг по орендній платі на загальну суму 6573,64 грн., без урахування пені в розмірі 0,02%, передбаченої пунктом 14 наведеного вище договору оренди землі, а саме:

- за 2009 рік борг становить 1062, 98 грн. ( сама 999 гривень -уточнена позивачем в ході розгляду справи) :

3362, 92 грн. -сума орендної плати, яка згідно чинного законодавства України повинна бути сплаченою орендодавцю у 2009 році.

2300 грн. -сума яка фактично сплачена орендарем орендодавцю у 2009 році

3362,92 -2300 = 1062, 98 грн. -борг по орендній платі за 2009 рік

- за 2010 рік борг становить 2787, 32 грн.:

5087, 32 грн. -сума орендної плати, яка згідно чинного законодавства України повинна бути сплаченою орендодавцю у 2010 році.

2300 грн. -сума яка фактично сплачена орендарем орендодавцю у 2010 році

5087,32 -2300 = 2787, 32 грн. -борг по орендній платі за 2010 рік

- за 2011 рік борг становить 2787, 32 грн.:

5087, 32 грн. -сума орендної плати, яка згідно чинного законодавства України повинна бути сплаченою орендодавцю у 2011 році.

2300 грн. -сума яка фактично сплачена орендарем орендодавцю у 2011 році

5087,32 -2300 = 2787, 32 грн. -борг по орендній платі за 2011 рік.

Позивач також в позові зазначає що, форма договору оренди ввід 07.11.2007 року не відповідає формі та змісту Типового Договору оренди, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220, застосування якого передбачено ст. 14 ЗУ «Про оренду землі».

Посилаючись на ст.ст. 651, 652 ЦК України, а саме на те що сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились (в даному випадку розмір орендної плати, який змінився настільки згідно чинного законодавства, що якби позивач міг це передбачити, він не укладав би Договір або уклав його на інших умовах) або щодо його розірвання договір може бути розірваний в судовому порядку.

Вважає, що невиконання орендарем умов підписаного ним договору оренди земельної ділянки та порушення вимог чинного законодавства є безперечними підставами для дострокового розірвання договору оренди та стягнення недоплаченого боргу за оренду.

В судовому засіданні позивач підтримала свої позовні вимоги та просить суд їх задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача позовні вимоги позивача не визнає, та надав до суду заперечення, у яких зазначає що, п. 10 Договору сторони передбачили що обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексації та п. 13Договору яким встановлено, що розмір орендної плати не переглядається.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договору оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Вважає що, посилання позивача в позовній заяві про наявність підстав для нарахування орендної плати за ставкою 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, а також можливість застосування індексації умовами договору не передбачена.

Посилаючись на ст. 269 Податкового кодексу України відповідач зазначає, що платниками земельного податку являються власники земельних ділянок (тобто у даному випадку позивач як власник земельної ділянки зобов*язана самостійно сплачувати за неї плату за землю) і покладення такого обов*язку на інших осіб законом не передбачений. Орендар в свою чергу зобов*язаний сплачувати тільки та податки і збори сплату яких його зобов*язує відповідна вимога чинного законодавства.

З питання про наявність заборгованості з виплати орендної плати, зазначає, що орендну плату за 2009 рік відповідач отримала у повному обсязі згідно видаткового касового ордеру № 15 від 06.04.2009 року в суммі 2363,00 гривень (встановлений за договором оренди розмір за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб) за 2010 та 2011 роки позивач орендну плату отримала авансом від директора підприємства, даний факт є можливість підтвердити показаннями свідків, документальних доказів суду не надав.

В той же час підприємство не заперечує щодо приведення за згодою сторін умов договору у відповідність до умов які склались на ринку оренди землі на даний час та проти укладення з позивачем мирової угоди.

Просить суд в задоволенні позовних вимог позивача відмовити в повному обсязі.

Вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_1, є власником земельної ділянки, площею 11,8600 га, яка розташована на території Запорізької сільської ради Веселівського району Запорізької області, згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку виданого Веселівською РДА 07.11.2005 року і зареєстрованого у Веселівському районному відділі Запорізької філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру»від 16.06.2005 року, кадастровий номер 2321281200:01:015:0003.

07.11.2007 року між позивачем по справі ОСОБА_1, та КСП «Прогрес»укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на сім років. Пунктом 9 даного договору визначено розмір орендної плати, а саме 2839 грн. (що становить 2,1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) або в натуральній формі: 5 тон зерна, 200 кг. насіння соняшнику, обробіток присадибної ділянки розміром 1,0 га, надання ритуальних послуг.

На час складання договору тобто на 07.11.2007 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 135198 гривень, про що зазначено в Договорі.

Ці умови договору та інші умови, які визначені договором оренди землі від 07.11.2007 року були відомі сторонам (третій примірник договору отримала ОСОБА_1.) і вона їх не оскаржувала в період з 2007 по 2011 рік в судовому порядку.

Відповідно до ст. 651 ЦК України договір може бути змінено чи розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та інших випадках встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення коли в наслідок завданої ним шкоди інша сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивач істотним порушенням вважає:

1. Неадекватну орендну плату

2. Ухилення орендаря від індексації орендної плати та її підвищення з урахуванням рівня інфляції

3. Не в повній мірі проводилися виплата за оренду

4. Включення до тексту договору незаконних і обтяжливих умов, які не відповідають діючому законодавству.

Як зазначає позивач, що починаючи з 2009 року вона неодноразово зверталася усно та письмово до відповідача надати довідку з розрахунком сплаченої орендної плати по рокам з вимогою розірвання діючого договору, та ніякої відповіді не отримала з 2007 по 2011 рік.

Позивачем, як доказ було надані письмові звернення до керівника КСП «Прогрес»від 25.11.2011 року та повідомлення про вручення поштового відправлення, також лист від 19.12.2011 року про намір розірвання договору оренди.

Орендна плата повинна була проводитися відповідно до умов договору, та за вимогами Указу Президента України від 02.02.2002 року № 92 (у редакції Указу від 19.08.2008 року № 725 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)») «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян -власників земельних ділянок та земельних часток (поїв)»визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектору економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема, шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Частина 1 статті 652 ЦК України визначає, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились на стільки, що яки би сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах.

Норма ст. 632 ЦК України зазначає що, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках на умовах, встановлених договором або законом.

Законом України «Про оренду землі», а саме ст. 23 передбачено, що орендна плата за земельні ділянки , що перебувають у власності фізичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендної земельної ділянки погіршився не з його вини.

Відповідно до ст. 22 ЗУ «Про орендну землі»зазначено, що внесення орендної плати оформлюється письмово за винятком перерахування коштів.

Як встановлено в судовому засіданні, що з боку відповідача відсутня письмова форма розрахунку за 2010,2011 роки тобто не має даних про те, як і скільки отримала позивач орендної плати за 2010 -2011 роки.

Тобто порушувались умови ст. 22 ЗУ «Про оренду землі».

Судом не може бути взяті до уваги свідчення свідків з боку відповідача про те, що позивачці передавалися гроші за оренду в сумі 9 тисяч, без оформлення будь -яких письмових документів, так як свідки всі близькі родичі і працівники, що працюють в сфері одних і тих самих інтересів.

Позивач не заперечує проти того, що їй надавались гроші за 2010 -2011 роки в розмірі 2300 гривень за кожний рік, без будь -яких документальних підтверджень.

В порушення п. 9,10 Договору про орендну плату за землю (в договорі відсутній такий пункт) з позивача утримувався прибутковий податок в сумі 15% від отриманої орендної плати (тобто 425, 85 гривень) щорічно (згідно наданої бухгалтерської довідки) наданої відповідачем, відповідач недоплачував в повному розмірі орендну плату посилаючись на те, що він сплачує за позивача прибутковий податок з фізичних осіб.

В наданих відповідачем копіях платіжних доручень за 2008 -2011 роки про сплату КСП «Прогрес»податку з доходів фізичних осіб із орендної плати за земельні паї відсутні будь -які данні про позивача ОСОБА_1

Відповідно з пунктом 4 ст. 22 ЗУ «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати у формі та розмірах, передбачених чинним законодавством. У разі невиконання орендарем (відповідачем) умов договору, в даному випадку невиплата у повному обсязі орендної плати є підставою для розірвання договору та стягнення заборгованості по орендній платі, так як істотними умовами договору оренди земельної ділянки є орендна плата відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі».

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форми платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату;

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, вище перелічених, а також порушення вимог ст. 4-6, 11, 17, 19 ЗУ «Про оренду землі»є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Позивач не ставить питання в позовних вимогах про визнання договору оренди недійсним, а просить тільки достроково його розірвати та стягнути заборгованість по орендній платі.

За згодою сторін у договору оренди землі можуть бути зазначені інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкту оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути за зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Судом встановлені істотні обставини, що впливають на зміст договору та співвідношення майнових інтересів сторін, такі висновки відповідають обставинам справи, належним чином оцінені доказами та документами.

На день укладення договору оренди розмір орендної плати позивача влаштовував, але цей показник підлягав індексації, від якої відповідач ухилявся, а тому умови викладені в пунктах 5,9,13,40 спірного договору є обтяжливими для позивача, несправедливими та такими, що суперечать чинному законодавству і порушують її право як власника земельної ділянки на адекватну орендну плату.

Відповідач зобов*язаний був про індексувати вартість орендної плати з урахуванням зазначеного відсотка, що підлягає виплаті позивачу за договором, самостійно на підставі зазначених Указу резидента України та постанови КМУ щодо проведення індексації грошової оцінки земель і для цього погодження сторін для внесення змін до договору чи заява про це позивача не є обов*язковими.

Зазначене вище положення ЦК України повністю відповідає захисту права власності, яке гарантується ст. 1 Першого протоколу до Європейської Конвенції з прав людини та основних свобод, що у відповідності до ст. 9 Конституції України є частиною національного законодавства. Зміст цього конвенційного положення про захист права власності розкритий у ряді Рішень Європейського суду з прав людини. Так, у Рішенні Європейського суду від 29.11.1991 року в справі «Пайн Велей Девелопментс ЛТД»зазначається , що власники мають право претендувати щонайменше на законне сподівання на можливість користуватися своєю власністю. Зазначені сподівання, тобто те, на що розраховував позивач, відповідачем порушені.

На підставі викладеного керуючись ст. 10, 11, 209, 212, 214, 215, 218 ЦПК України, ст. 627, 651, 652, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», постановою КМУ № 783 від 12.05.2000 року «Про проведення індексації грошової оцінки землі», суд,

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до колективного сільськогосподарського підприємства «ПРОГРЕС»про розірвання договору оренди землі та стягнення боргу за оренду - задовольнити.

Розірвати дію договору оренди землі від 07 липня 2007 року укладеного між ОСОБА_1 та колективним сільськогосподарським господарством «ПРОГРЕС»земельної ділянки площею 11,8600 га, яка розташована на території Запорізької сільської ради Веселівського району та передати зазначену земельну ділянку актом прийому-передачі об'єкта оренди власнику.

Стягнути з колективного сільськогосподарського підприємства «ПРОГРЕС»на користь ОСОБА_1 борг по орендній платі в загальній сумі 6573 грн. 64 коп. починаючи:

за 2009 рік -999 грн.

за 2010 рік -2787 грн. 32 коп.

за 2011 рік -2787 грн. 32 коп.

Стягнути з колективного сільськогосподарського підприємства «ПРОГРЕС»понесені судові витрати позивача, сплату судового збору в сумі 198 грн. 00 коп. на користьОСОБА_1.

З повним текстом рішення сторони можуть ознайомитись 23.04.2012 року.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Запорізької області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк апеляційної скарги з дня проголошення рішення.

Суддя Веселівського районного суду

Запорізької області С.О. Кравцов

14.04.2012