Постанова

від 24.12.2008 по справі 16/87-08-2562

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

16/87-08-2562

ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ  

 ПОСТАНОВА          

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ          

 24 грудня 2008 р.                                                                                    № 16/87-08-2562  

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючогосуддів:Н. Дунаєвської,І. Воліка (доповідача),Н. Мележик,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ)"Одессос Холдінг"

на постановуОдеського апеляційного господарського суду від 02.10.2008

у справі           № 16/87-08-2562

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

доТОВ "Одессос Холдінг"

пророзірвання договору оренди та виселення

В судове засідання прибули представники сторін:

позивача -Смоляр Е.Л. (дов. від 26.12.2007 № 01-13/13757);

відповідача -Вензонська Т.О. (дов. від 10.11.2008 № б/н);

В С Т А Н О В И В:

          У червні 2008 року позивач - Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до  ТОВ "Одессос Холдінг" (відповідача) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998, загальною площею 203.08 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Буніна, 33 та виселення останнього з цього об'єкту (з урахування заяви про уточнення позовних вимог).          

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач належним чином не виконує взяті на себе за договором оренди зобов'язання, зокрема, ТОВ "Одессос Холдінг" без дозволу Представництва провів перепланування орендованого приміщення та облаштував додатковий фасадний вхід, частину орендованого приміщення без погодження з Представництвом передав у суборенду під розміщення товарів "Кодак" та магазину одягу. Після виявлення вказаних порушень Представництво направило ТОВ "Одессос Холдінг" пропозицію про розірвання договору оренди, на яку орендар відповів відмовою, заперечивши будь-які порушення з його боку умов договору.

Під час розгляду справи Представництво змінило підстави позову, вказуючи на те, що, крім самовільного перепланування приміщення, облаштування додаткового фасадного входу та здачі частини приміщення в суборенду, відповідач також сплачував орендну плату не в повному обсязі та несвоєчасно і не провів страхування орендованого майна, а згодом попередні підстави позову було доповнено: відповідач змінив цільове призначення приміщення –в ньому розташовано бар, а також облаштував кілька додаткових фасадних входів.

Рішенням господарського суду Одеської області від 22.08.2008 по справі          № 16/87-08-2562 (суддя Желєзна С.П.) в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивоване посиланням на те, що відповідачем не було змінено цільового призначення орендованого приміщення –на час розгляду судом справи приміщення використовувалося під кафе, магазин та офіс, як передбачено договором оренди, а в частині, в якій було обладнано Інтернет-кафе, проводився ремонт. При цьому, господарський суд Одеської області визнав недоведеними твердження позивача про здачу відповідачем частини орендованого приміщення в суборенду без згоди позивача, оскільки поданими суду доказами підтверджувалося надання позивачем відповідачу згоди на укладення договорів суборенди з СПД–                ФОП Байдацький А.Н. частини орендованого приміщення розміром 47,2 кв.м і строком на один рік –до 18.07.2008. А посилання на те, що замість СПД –ФОП Байдацький А.Н. відповідач передав частину орендованого приміщення іншим суб'єктам підприємництва, позивач підтвердив лише актами обстежень, складеними комісією, утвореною з представників орендодавця без залучення представника відповідача, які місцевий господарський суд не визнав беззаперечними.

Також, суд визнав недоведеними твердження позивача про самовільне облаштування відповідачем додаткових фасадних входів, а встановлення внутрішньої перегородки не визнав реконструкцією об'єкта, що має здійснюватися за згодою орендодавця. Посилання позивача на невиконання відповідачем у попередні періоди свого обов'язку щодо страхування орендованого приміщення та на неналежну сплату відповідачем орендних платежів документально спростовані –договорами страхування за три останніх роки та платіжними документами про перерахування позивачу орендної плати.

Постановою  Одеського апеляційного господарського суду  від 02.10.2008 (судді: головуючого - Колоколов С.І., Разюк Г.П., Петров М.С.) рішення  господарського суду скасовано та постановлено нове рішення, яким позовні вимоги Представництва задоволено: розірвано договір оренди нежитлового приміщення       № 102/2 від 02.03.1998, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ "Одессос Холдінг"; виселено ТОВ "Одессос Холдінг" з нежитлового приміщення одноповерхового флігелю загальною площею 203,8 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Буніна, 33, шляхом повернення цього об'єкту Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради; стягнуто з ТОВ "Одессос Холдінг" на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради державне мито за розгляд позовної заяви та апеляційної скарги в сумі 127,50 грн. та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Постанова апеляційної інстанції в частині задоволення позову обґрунтована посиланням на те, що відповідачем порушено умови договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998, а саме: проведення перепланування приміщення та обладнання додаткового фасадного входу без дозволу позивача; здача частини орендованого приміщення в суборенду без дозволу орендодавця –договір, на укладення якого орендодавець давав згоду, був достроково розірваний, а на укладення нових договорів Представництво своєї згоди не давало; самостійна зміна профілю використання об'єкту (замість Інтернет-кафе було розміщено кафе).

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, ТОВ "Одессос Холдінг" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить постанову Одеського апеляційного господарського суду від 02.10.2008 скасувати та залишити в силі рішення Господарського суду Одеської області від 22.08.2008, мотивуючи свої вимоги порушенням та неправильним застосуванням апеляційним господарським судом норм матеріального та порушення процесуального права.

Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно з ч. 2 ст. 1115 ГПК України, касаційна інстанція перевіряє юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду та постанові апеляційного господарського суду.

Як вбачається з матеріалів справи, між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ "Одессос Холдінг" (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998, відповідно до умов якого позивач передає, а відповідач - приймає у строкове (до 31.12.2042) платне користування з метою розміщення торгівельно-комерційного центру нежитлове одноповерхове приміщення загальною площею     203,8 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Буніна 33.

Додатковим погодженням від 02.10.2002 сторонами були внесені зміни до договору оренди в частині визначення профілю використання приміщення та розрахунку орендних платежів, згідно якого нежитлове приміщення використовується ТОВ "Одессос Холдінг" з метою розміщення інтернет-кафе, офісу та магазину.

Додатковим погодженням від 07.02.2007 сторонами знов були внесені зміни до договору оренди  в частині розрахунку орендних платежів.

Так, 03.04.2008 Представництво направило на адресу ТОВ "Одессос Холдінг" пропозицію № 01-13/3451 про розірвання вказаного договору та повернення орендованого приміщення, посилаючись на те, що за результатами проведеної ним перевірки виявлено невиконання орендарем умов договору оренди, а саме: п. п. 3.1., 3.10., 3.4., - та статей 526, 629 ЦК України –без дозволу Представництва орендар здав об'єкт оренди в суборенду та провів перепланування приміщення.

У відповідь на зазначену пропозицію ТОВ "Одессос Холдінг" відмовилося її прийняти у зв'язку з відсутністю будь-яких порушень зі свого боку умов договору оренди.

Відповідно до Прикінцевих та перехідних положень ЦК України щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Пунктом 6.5. договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 передбачена можливість його дострокового розірвання у разі невиконання орендарем умов договору та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України. Статтею 783 ЦК України встановлено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця. Таким чином, договір оренди нежитлового приміщення          № 102/2 від 02.03.1998 може бути розірвано на вимогу орендодавця з підстав:                1) істотного порушення договору орендарем; 2) порушення орендарем умов договору оренди; 3) користування орендарем приміщенням всупереч договору або призначенню приміщення; 4) передачі приміщення без дозволу наймодавця в користування іншій особі; 5) недбалої поведінки орендаря, що створює загрозу пошкодження речі.

Надсилаючи відповідачу пропозицію про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 з наступними змінами, Представництво посилалося, зокрема, на порушення орендарем умов п. 3.1. (орендоване приміщення має використовуватися виключно для розміщення магазину, офісу та Інтернет-кафе), п. 3.4. (орендар не має права без згоди Представництва реконструювати об'єкт, прибудовувати входи, підвали) та п. 3.10 (орендар не має права без згоди Представництва передавати орендоване приміщення в суборенду) договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998. Після відхилення пропозиції відповідачем, Представництво з цих же підстав пред'явило до                     ТОВ "Одессос Холдінг" позов про розірвання договору оренди та виселення, згодом доповнивши їх невиконанням орендарем умов договору щодо страхування орендованого майна та належної сплати орендних платежів.

Судами попередніх інстанцій було встановлено і підтверджується матеріалами справи, що в частині орендованого приміщення було розміщено не Інтернет-кафе, а кафе. Місцевим господарським судом ці обставини було кваліфіковано як відсутність порушень з боку орендаря умов п. 3.1 договору оренди нежитлового приміщення      № 102/2 від 02.03.1998, в зв'язку з чим суд визнав відсутність підстав для застосування п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України.

Колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду, оскільки Інтернет-кафе не є окремим типом закладів громадського харчування, а являє собою кафе, в якому додатково організовано такий спосіб відпочинку та розваг, як можливість скористатися доступом до мережі Інтернет. Змінюючи умови договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 в частині визначення напрямку використання орендарем орендованого приміщення на: "Інтернет-кафе, магазин, офіс", - орендодавець надав згоду на розміщення в частині орендованого приміщення закладу громадського харчування типу "кафе", який і був розміщений орендатором у частині орендованого приміщення.

Відповідно до пункту 3.10 договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 орендар не має права без письмової згоди орендодавця передавати обов'язки за договором оренди іншим особам або організаціям, здавати орендоване приміщення в суборенду, в інший спосіб здійснювати повну або часткову переуступку права користування приміщенням (в тому числі й за договором про спільну діяльність). Отже, умовами договору оренди обмежено право ТОВ "Одессос Холдінг" на передачу всього орендованого приміщення в суборенду без згоди Представництва, в той час як частину орендованого приміщення не може бути без згоди орендодавця передано в користування іншим особам на підставі інших правочинів, а не договору суборенди. Аналіз положень п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України свідчить, що наймач зобов'язаний отримати згоду наймодавця лише на передачу всього орендованого приміщення, а не його частини, в користування іншій особі. Крім того, ані чинне законодавство України, ані укладений між сторонами договір оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 не визначають в якому порядку та що саме або які умови договору суборенди є предметом погодження між орендарем та орендодавцем при наданні орендарю згоди на передачу об'єкта в суборенду. У такому разі, зважаючи на приписи статті 627 ЦК України, орендар вправі укласти договір суборенди частини орендованого приміщення із самостійно обраним контрагентом, визначаючи на власний розсуд всі його умови, які, при цьому, не повинні унеможливлювати виконання самим орендарем своїх обов'язків за договором оренди. Отже, орендодавець має погодити лише сам факт передачі орендованого приміщення в суборенду. Крім того, навіть за відсутності як встановленого договором оренди, так і чинним законодавством України, обов'язку відповідача отримати від позивача згоду на передачу в суборенду частини орендованого приміщення, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ "Одессос Холдінг" отримало від Представництва письмову згоду (вих. № 01-13/7546 від 18.07.2007) на передачу в суборенду частини орендованого приміщення. Отримував відповідач аналогічні згоди від позивача й раніше.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає безпідставним висновок апеляційного господарського суду про порушення відповідачем умов п. 3.10 договору оренди та наявність підстав для застосування при вирішенні даного спору ч. 2 ст. 651 ЦК України, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно з п. 3.4. договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 орендатор не має права без дозволу орендодавця та погодженого в установленому порядку проекту реконструювати об'єкт, прибудовувати входи та підвали. Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що встановлення внутрішньої перегородки в орендованому приміщенні не є реконструкцією об'єкту, оскільки з її встановленням техніко-економічні показники орендованого приміщення та його призначення не змінилося. Судами попередніх інстанцій не встановлено, що         ТОВ "Одессос Холдінг" здійснювало прибудову входів або підвалів. Натомість Одеським апеляційним господарським судом було визнано порушеними орендарем умови п. 3.4. договору оренди з посиланням на акти обстеження орендованого приміщення від 13.05.2008, 10.07.2008 та 30.07.2008, складені без участі представників орендаря, в яких зазначено про облаштування додаткових входів до орендованого приміщення. При цьому, в супереч ч. 1 ст. 43 ГПК України апеляційним господарським судом не було надано належної оцінки долученому до матеріалів справи листу Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради № 1080 від 05.09.2008, в якому зазначається про те, що відділом контролю за забудовою міста зазначеного Управління з виходом на місце оглянуто орендоване ТОВ "Одессос Холдінг" приміщення та встановлено, що орендарем в одному з приміщень об'єкту оренди облаштовано внутрішню перегородку без будь-якого посилання на виявлені додатково облаштовані фасадні входи до орендованого приміщення.

Таким чином, в порушення ст. ст. 43, 99, 101, 104, 105 ГПК України, доводи апеляційного господарського суду, за якими він не погодився з висновками суду першої інстанції, є необґрунтованими. Скасовуючи рішення, апеляційний господарський суд висновків місцевого господарського суду належним чином не спростував та дійшов власних висновків, які суперечать обставинам справи та вимогам законодавства. Здійснена апеляційним господарським судом неналежна юридична оцінка обставин справи призвела до неналежного з'ясування дійсних прав і обов'язків сторін та неправильного застосування матеріального закону, що регулює спірні правовідносини. Як наслідок, постанова апеляційного господарського суду не відповідає положенням ст. 105 ГПК України та вимогам, які викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України "Про судове рішення" № 11 від 29.12.1976.

Перевіривши у відповідності до ч. 2 ст. 1115 ГПК України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що суд першої інстанції у відповідності до ст. 43 ГПК України всебічно, повно і об'єктивно розглянув у судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог і заперечень докази; належним чином проаналізував відносини сторін. На підставі встановлених фактичних обставин місцевим господарським судом з'ясовано дійсні права і обов'язки сторін, правильно застосовано матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, мотивовано відмовлено в позові.

Відповідно до ст. ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. За загальним правилом обов'язок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини. Однак, позивачем не доведено порушення відповідачем умов договору належними та допустимими доказами.

За таких обставин рішення господарського суду Одеської області у справі винесено з дотриманням норм процесуального та матеріального законодавства щодо повного та всебічного дослідження обставин справи та належної оцінки доказів, є законним та обґрунтованим, тому його слід залишити без змін, а постанова апеляційної інстанції, з огляду наведеного, підлягає скасуванню.

На підставі наведеного та керуючись ст. ст.  ст. ст.  1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

                                           П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу ТОВ "Одессос Холдінг" задовольнити.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду  від 02.10.2008  у справі № 16/87-08-2562 скасувати.

Рішення господарського суду Одеської області від 22.08.2008 по справі                  № 16/87-08-2562 залишити без змін.

Головуючий  суддя                                                                                     Дунаєвська Н.Г.

Судді:                                                                                                 Волік І.М.

                                                                                                           Мележик Н.І.