Рішення

від 29.11.2012 по справі 18/2045/12

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

36000, м. Полтава, вул.Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.11.2012 р. Справа №18/2045/12

за позовом Полтавського обласного інституту післядипломної педагогічної освіти ім. М.В. Остроградського, вул. Жовтнева, 64-ж, м. Полтава, 36029

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Паніс", вул. Шевченко, 128, м. Полтава, 36000

Треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1. Полтавська обласна рада, вул. Жовтнева, 45, м. Полтава, 36014

2. Управління майном Полтавської обласної ради, вул. Пушкіна, 115,

м. Полтава, 36014

про внесення змін до договору оренди нежилого приміщення № 3 від 27.08.1998 р.

Суддя Сірош Д. М.

Представники:

від позивача: Кас'яненко Є. І., дов. від 03.08.2012 р.

від відповідача : Саміло В. І., директор

від третіх осіб : 1. Ціленко О. О., дов. № 1152/01-19 від 10.09.2012 р.

2. Синявський В. М., дов. № 01-27/28 від 11.01.2012 р.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення у відповідності до вимог ст. 85 ГПК України.

СУТЬ СПОРУ: Розглядається позовна заява про внесення змін і доповнень до договору оренди нежилого приміщення від 27.08.1998 р. № 3 в частині неузгоджених пунктів 1.4, 3.1, 6.1 та підпунктів 1.4.1, 2.2.9, викладених в додатковій угоді № 1 від 19.09.2012 р.

Представник позивача підтримав позов на наполягав на його задоволенні у повному обсязі.

Відповідач у відзиві проти позову заперечує, посилаючись на те, що спірні пункти договору, які запропоновані позивачем погіршують його становище як орендаря.

Також, зазначає, що його влаштовують умови договору оренди нежилого приміщення від 27.08.1998 р. № 3.

Представники третіх осіб підтримують позовні вимоги в повному обсязі, вважають їх правомірними.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив:

Постановою Харківського апеляційного господарського від суду 06.04.2011 р. по справі № 3/26-09-25/98 було визнано право власності на цілісний майновий комплекс із вбудовано-прибудованими приміщеннями гуртожитку по вул. Шевченка, 96 в м. Полтава за територіальними громадами сіл, селищ, міст Полтавської області в особі Полтавської обласної ради, який складається із 4-х 9-ти поверхових блоків (будівель), примикаючих один до іншого, та вбудовано-прибудованої двоповерхової будівлі (інженерно-лабораторний корпус), із яких: з 1986 р. 1-2 блоки перебували на балансі позивача - закладу комунальної форми власності, а 3 і 4 блоки та двоповерхова будівля перебували на балансі Полтавського технікуму харчових технологій (колишній технікум м'ясної промисловості) -закладу, який фінансувався із державного бюджету .

В зв'язку із встановленням власника цілісного майнового комплексу гуртожитку по вул. Шевченка, 96 в м. Полтава, на виконання Постанови Харківського апеляційного господарського суду, розпорядження голови Полтавської обласної ради від 21.09.2011 р. № 163 "Про приймання на баланс майна", дозволу Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України від 13.02.2012р. (лист №1/11-1918 в матеріалах справи, том 1, а. с. 17), відокремлений підрозділ Полтавський технікум харчових технологій Київського національного університету харчових технологій 30.03.2012 р. передав на баланс позивача 3 і 4 блоки та інженерно-лабораторний корпус (двоповерхова будівля) цього гуртожитку.

Після передачі приміщення позивач дізнався, що ТОВ "Паніс" є орендарем частини підвального приміщення інженерно-лабораторного корпусу гуртожитку площею 136 кв. м., відповідно до умов договору оренди № 3 від 27.08.1998 р., укладеного з Полтавським технікумом харчових технологій терміном на 20 років - до 27.08.2018 р., з оплатою за договірною ціною 1,62 грн. за 1 кв. м. підвального приміщення площею 121 кв. м. та 2 грн. за офіс -15 кв. м. за 1 кв. м.

При цьому, як зазначає позивач, розрахунок орендної плати не погоджувався з Територіальним відділенням Фонду державного майна у Полтавській області, як того вимагає Постанова Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 "Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу" (із змінами і доповненнями).

Позивач вказує, що договір оренди від 27.08.1998 р. № 3 укладений в простій письмовій формі, при тому, що поняття договірної ціни, як істотної умови, в договорах оренди державного та комунального майна відсутнє, а є лише орендна плата.

Згідно ч. 2 ст. 10 "Про оренду державного та комунального майна", укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна комунальної власності, затвердженого відповідними органами місцевого самоврядування.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що: укладений договір оренди між Полтавським технікумом харчових технологій та ТОВ "Паніс" від 27.08.1998 р. № 3 за своїм змістом не відповідає вимогам чинного законодавства, зокрема, ст. ст. 2, 10, 11, 19 З У "Про оренду державного та комунального майна" щодо обов'язковості включення істотних умов, а саме: вартість об'єкта з урахуванням її індексації, орендної плати з урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань, забезпечення виконання зобов'язань, страхування орендарем взятого ним в оренду майна і т.д.; та на положення п. 4 ст. 179 Господарського кодексу України, а саме неможливості відступу від змісту Типового договору, а лише наявності права конкретизувати його умови.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони не дійшли консенсусу щодо внесення змін до договору оренди з орендарем - ТОВ "Паніс" після прийняття на баланс 3 і 4 блоків та інженерно-лабораторного корпусу, куди входить і об'єкт оренди.

Як зазначає позивач, враховуючи умову орендаря щодо терміну дії нового договору оренди до 3-х років з метою уникнення необхідності нотаріального посвідчення договору (заява від 14.08.2012 р.), недоліків договору оренди від 27.08.1998р. № 3, з метою приведення господарських відносин у відповідність до вимог чинного законодавства, позивачем 23.08.2012 р. було запропоновано відповідачу укласти новий договір оренди нежилого приміщення від 16.08.2012 р., який є Типовим, відносно об'єкту оренди - підвального приміщення по вул. Шевченка, 96 в м. Полтава, площею 136,4 кв. м. та вручено проект цього договору його директору Саміло В. І. особисто.

Проте, відповідач із даною пропозицією укласти новий договір не погодився і виставив свої умови щодо укладання додаткової угоди, запропонованою ним, зі зміною тільки реквізитів орендодавця та залишенням без змін інших умов договору оренди нежилого приміщення від 27.08.1998 р. № 3 та надав проект додаткової угоди від 21.08.2012 р.

Позивач не прийняв надіслану додаткову угоду, запропоновану орендарем, оскільки вона не включала в себе цілий ряд істотних умов, які є обов'язковими згідно п. 2 ст. 10 З У "Про оренду державного та комунального майна", вимог п. 4 ст. 179 Господарського кодексу України.

Тому, 24.09.2012р. позивач, керуючись ст. 188 Господарського кодексу України запропонував відповідачу внести зміни і доповнення в договір оренди № 3 від 27.08.1998 р. шляхом укладення додаткової угоди № 1 від 19.09.2012 р., яка б враховувала відсутність вказаних норм, а також інші вимоги, передбачені Типовим договором оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області, розробленого до "Порядку передачі в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області", затвердженого сьомою сесією Полтавської обласної ради шостого скликання, відповідно до вимог п. 2 ст. 10 З У "Про оренду державного та комунального майна".

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач 08.10.2012 р. надав відповідь від 05.10.2012 р. про свою часткову незгоду із запропонованим позивачем проектом додаткової угоди № 1 від 19.09.2012 р. щодо внесення змін і доповнень до договору оренди № 3 від 27.08.1998 р.

Позивач вказує, що відповідач не оформив належним чином свою незгоду протоколом розбіжностей із підписаною додатковою угодою із застереженнями, як того вимагає п. 4 ст. 181 Господарського кодексу України, а надіслав лист - відповідь і не повернув додаткову угоду взагалі. При цьому, направив знову свій проект додаткової угоди, який позивач не погодив, посилаючись на невідповідність вимогам чинного законодавства.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.10.2012 р. спільно сторонами, за участю представників власника майна Полтавської обласної ради та Управління майном було опрацьовано спірні пункти, з якими орендар не погоджувався та було складено Протокол узгодження розбіжностей, який підписаний всіма учасниками та скріплених печатками сторін (том 1, а. с. 54 - 61).

Позивач вказує, що 12.10.2012 р. на наявному у нього екземплярі додаткової угоди № 1 від 19.09.2012 р. директор ТОВ "Паніс" Саміло В. І. поставив свій підпис, але відмовився скріпити його печаткою, а лише зазначив, що без печатки.

Як вбачається з додаткової угоди преамбула договору та пункти 1.1., 1.3., 3.3., 3.4., 5.1., 7.1., 7.2., заключна частина додаткової угоди (п.8), а також підпункти 2.2., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.8., 3.2.1., 3.2.2., 5.1.1. прийняті відповідачем без зауважень, що підтверджується листом позивача від 05.12.2012 р.

Решта, а саме: пункти 3.2., 6.2., 6.3., 6.4., 6.5., 6.6., 6.7., 6.8. та підпункти 2.1.1, 2.1.3, 2.2.2., 2.2.10., 2.2.11., 2.2.12., 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3. були узгоджені та прийняті відповідачем 11.10.2012 р. під час узгодження спірних пунктів та підпунктів додаткової угоди.

Пункти 1.4., 3.1., 6.1. та підпункти 1.4.1. 2.2.9. не були погоджені орендарем - відповідачем по справі та не прийняті до врахування.

Так, пункт 1.4. відповідно до якого, вартість орендованого майна згідно незалежної оцінки з урахуванням її індексації становить 358 352,00 грн. (триста п'ятдесят вісім тисяч триста п'ятдесят дві гривні)" та підпункт 1.4.1. , відповідно до якого орендар зобов'язується проводити незалежну експертну оцінку орендованого майна за власні кошти, один раз в три роки та переглядати розмір орендної плати за договором з укладанням нової додаткової угоди відповідно до норм чинного законодавства" не прийняті орендарем.

Проте, суд погоджується з твердженням позивача стосовно того, що вказані вище договірні умови передбачені п. 4 ст. 179, п. 3 ст. 184 Господарського кодексу України, п. 2 ст. 10 З У "Про оренду державного та комунального і майна" та Типовим договором оренди спільної власності територіальних громадян сіл, селищ, міст Полтавської області, розробленого до "Порядку передачі в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області", затверджений 7-ою сесією Полтавської обласної ради.

Як свідчить звіт з оцінки майна, складений суб'єктом підприємницької діяльності Авдєєвою Н. М., вартість майна - нежитлових підвальних приміщень гуртожитку загальною площею 136,40 м. кв. за адресою: м. Полтава, вул. Шевченка, 96 оціночна вартість, без ПДВ складає 358 352 грн. (том. 2, а. с. 6 - 34).

Згідно зі статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (629-95-п)

Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди сплачує орендар.

Отже, редакція пункту 1.4.1. додаткової угоди до договору оренди в частині зобов'язання орендаря проводити незалежну експерту оцінку орендованого майна, один раз в три роки та переглядати розмір орендної плати за договором з укладанням нової додаткової угоди відповідає вимогам закону.

Також, орендар не погодився з п. п. 2.2.9. , згідно якого орендар зобов'язаний вести позабалансовий облік приміщень будинку у вартісних показниках із зазначенням, що вони є орендованими.

Відповідно до п. 2. ст. 13 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" орендовані приміщення, частини будівель, споруд та інше окреме індивідуально визначене майно залишаються на балансі підприємства чи господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), із зазначенням, що це майно передано в оренду, та зараховується на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Також вказаний пункт додаткової угоди відповідає п. 2 ст. 10 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", вимогам п. 4. ст. 179, п. 3 ст. 184 ГК України, Порядку передачі в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області".

З огляду на викладене вказаний пункт включено до додаткової угоди правомірно.

Крім того, орендар заперечує проти пункту 3.1. , згідно якого за орендовані приміщення площею 136, 4 кв. м. орендар сплачує плату з розрахунку 21 грн. 89 коп. за 1 кв. м., визначеної згідно Методики розрахунку, відображеної в Акті узгодження розрахунків плати за оренду (Додаток 2 до додаткової угоди, том 1, а. с. 42), який додається до цієї угоди і є невід'ємною частиною договору оренди. На момент укладення цієї угоди розмір орендної плати за перший місяць оренди становить 2 986,27 грн.

Як вказує позивач орендар перераховує на його рахунок з квітня 2012 р. суму в розмірі 570,00 грн. без зазначення її складових.

Необхідність внесення вказаного пункту позивач обґрунтовує наступним:

по-перше, змінився розмір орендованої площі, який складався із 121 кв. м. підвального приміщення та 15 кв. м. офісного приміщення до 136,4 кв. м. підвального приміщення;

по-друге, розмір орендної плати взагалі не визначався, а в договорі зазначено, що 121 кв. м. оплачується по 1,62 грн. за 1 кв. м. та 15 кв. м. офісного приміщення оплачуються по 2 грн. за 1 кв. м. за договірною ціною, в той час як орендовані площі повинні оплачуватися відповідно до незалежної оцінки, як орендна плата за 1 кв. м., визначених ст. ст. 11, 19 З У "Про оренду державного та комунального майна" та розрахунку орендної плати згідно постанови КМУ від 04.10.1995 р. № 786 "Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду" із змінами і доповненнями.

Відповідно до ст. 19 З У "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності .

Встановлення у додатковій угоді до договору орендної плати за 1 кв. м. у розмірі 21 грн. 89 коп. на місяць відповідає Методиці розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області, затвердженої рішенням сесії обласної ради від 28.12.2006 р. (том 1, а. с. 128 - 131).

Не погодився відповідач і з пунктом 6.1. викладеним в редакції орендодавця, а саме: "У разі невиконання умов, передбачених п. п. 1.4.1. договору орендарем щодо перегляду розміру орендної плати в термін, визначений умовами договору, а також в разі отримання від орендодавця проекту додаткової угоди орендар протягом 10 робочих днів з дати отримання не підпише її, договір оренди вважається достроково розірваним, а зобов'язання сторін за договором припиняються".

Вказана договірна умова відповідає вимогам Типового договору, п. 4 ст. 179, п. 3 ст. 184 Господарського кодексу України, п. 2 ст. 10 З У "Про оренду державного та комунального майна", Порядку передачі в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області (п. 10.4), затвердженого 7-ою сесією Полтавської обласної ради (а. с. 100 - 109).

У зв'язку з ухиленням відповідача від внесення змін і доповнень до договору оренди від 27.08.1998 р. № 3 на запропонованих позивачем умовах, позивач звернувся до суду з вимогою внести зміни і доповнення до договору в частині неузгоджених пунктів 1.4, 3.1, 6.1 та підпунктів 1.4.1, 2.2.9, викладених в додатковій угоді № 1 від 19.09.2012 р.

Враховуючи викладене, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню виходячи з наступного:

Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідні положення містить і п. 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України.

Суд зазначає, що хоча договір оренди був укладений у 1998 р., тобто до набрання чинності Цивільним і Господарським кодексами України (01.01.2004 р.), спірні правовідносини сторін продовжують існувати до теперішнього часу.

Отже, застосуванню до спірних відносин сторін підлягають відповідні норми Господарського кодексу України (далі ГК України) та Цивільного кодексу України (далі України ЦК України), а враховуючи те, що об'єктом оренди є комунальне майно, також і норми спеціального законодавства в сфері оренди комунального майна, яким є Закон України "Про оренду державного та комунального майна" вiд 10.04.1992 р. № 2269-XII (далі Закон № 2269-XII).

Нормативно-правовим актом, який регулює орендні відносини є також Порядок передачі в оренду майна спільної власності територіальних громадян сіл, селищ, міст Полтавської області, затвердженого сьомою сесією Полтавської обласної ради, який містить розроблений Типовий договір оренди спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області (том 1, а. с. 100 - 109).

За приписами ч. 1 ст. 2 Закону № 2269-XII орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Як встановлено судом, 10.04.2012 р. за територіальними громадами сіл, селищ, міст Полтавської області в особі Полтавської обласної ради зареєстровано право комунальної власності на громадські будівлі за адресою: м. Полтава, вул. Шевченка, буд. 96, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно (том 1, а. с. 80).

Згідно з ч. ч. 1, 3, 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності, зокрема, на нерухоме майно, нежитлові приміщення, нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності.

Територіальні громади сіл, селищ, міст, районів у містах безпосередньо або через органи місцевого самоврядування можуть об'єднувати на договірних засадах на праві спільної власності об'єкти права комунальної власності для виконання спільних проектів або для спільного фінансування (утримання) комунальних підприємств, установ та організацій і створювати для цього відповідні органи і служби.

Районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Абзацем 2 п. 10 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що майно, передане до комунальної власності областей і районів, а також набуте на інших законних підставах, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст, управління яким відповідно до Конституції України здійснюють районні та обласні ради або уповноважені ними органи.

У відповідності з ст. ст. 283, 287 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Орендодавцями щодо державного та комунального майна є, зокрема, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності .

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендодавцями щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності, є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном.

Згідно Розпорядження голови обласної ради від 21.09.2011 р. № 163 "Про приймання на баланс майна" Полтавський інститут післядипломної педагогічної освіти ім. М. В. Остроградського прийняв на баланс на праві оперативного управління будівлі блоків № 3, № 4 з вбудовано-прибудованими приміщеннями гуртожитку за адресою: м. Полтава, вул. Шевченка, 96 (том 1, а. с. 16)

Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

За приписами ст. ст. 15, 23 Закону № 2269-XII у разі переходу права власності на майно, передане в оренду, договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Таким чином, договір оренди від 27.08.1998 р. № 3 зберігає чинність для нового власника (територіальної громади в особі Полтавської обласної ради) та відповідно для позивача.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону № 2269-XII укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

відповідальність сторін;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до частини 1 статті 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Рішенням двадцять сьомої сесії обласної ради п'ятого скликання від 23.06.2010 р. затверджений, зокрема, Типовий договір оренди нерухомого майна (том 1, а. с. 119).

Як досліджено судом, відповідач частково прийняв запропоновані позивачем зміни та доповнення, викладені в додатковій угоді № 1 від 19.09.2012 р. без зауважень, зокрема, преамбулу договору та пункти 1.1., 1.3., 3.3., 3.4., 5.1., 7.1., 7.2., заключну частину додаткової угоди (п. 8), а також підпункти 2.2., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.8., 3.2.1., 3.2.2., 5.1.1., що підтверджується листом позивача від 05.12.2012 р.

Частина інших пунктів та підпунктів додаткової угоди № 1 від 19.09.2012 р., а саме: пункти 3.2., 6.2., 6.3, 6.4, 6.5., 6.6., 6.7., 6.8. та підпункти 2.1.1., 2.1.3., 2.2.2., 2.2.10., 2.2.11., 2.2.12., 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3. були узгоджені та прийняті відповідачем 11.10.2012 р. під час розгляду спірних пунктів та підпунктів додаткової угоди за участю сторін та представника власника - Полтавської обласної ради і Управління майном Полтавської обласної ради.

Залишилися не узгодженими та не прийнятими відповідачем наступні пункти угоди, а саме:

"Пункт 1.4. Вартість орендованого майна згідно незалежної оцінки з урахуванням її індексації становить 358 352 грн. (триста п'ятдесят вісім тисяч триста п'ятдесят дві гривні)";

"Підпункт 1.4.1. Орендар зобов'язується проводити незалежну експертну оцінку орендованого майна за власні кошти один раз в три роки та переглядати розмір орендної плати за договором з укладанням нової додаткової угоди відповідно до норм чинного законодавства ";

"П.п. 2.2.9. Орендар зобов'язаний вести позабалансовий облік приміщень будинку у вартісних показниках із зазначенням, що вони є орендованими";

"Пункт 3.1. За орендовані приміщення площею 136, 4 кв. м. орендар сплачує плату з розрахунку 21 грн. 89 коп. за 1 кв. м., визначеної згідно Методики розрахунку, відображеної в мсті узгодження розрахунків плати за оренду (Додаток 2), який додається до цієї угоди і є невід'ємною частиною договору оренди. На момент укладення цієї угоди розмір орендної плати за перший місяць оренди становить 2986 грн. 27 коп.";

"Пункт 6.1. У разі невиконання умов, передбачених п. п. 1.4.1. договору орендарем щодо перегляду розміру орендної плати в термін, визначений умовами договору, а також в разі отримання від Орендодавця проекту додаткової угоди Орендар протягом 10 робочих днів з дати отримання не підпише її, договір оренди вважається достроково розірваним, а зобов'язання сторін за договором припиняються".

Відповідно до п. 4 ст. 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.

За правилами ст. 181 Господарського кодексу України , господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Проект договору може бути запропонований будь якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Як було встановлено під час розгляду справи, відповідач підписав протокол узгодження розбіжностей до додаткової угоди № 1 від 19.09.2012 р. до договору оренди нежилого приміщення від 27.08.1998 р. № 3 (том 1, а. с. 54-61), відповідно до якого угоджені пункти та підпункти приймаються сторонами, а по решті питань, по яким не досягнуто домовленості передаються на розгляд та вирішення до господарського суду.

У відповідності з ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України , спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Враховуючи, що обов'язковість укладення договору оренди комунального майна передбачена Законом України „Про оренду державного та комунального майна", позивач правомірно звернувся до суду з метою вирішення спору щодо укладення додаткової угоди до господарського договору.

Розглянувши додаткову угоду до спірного договору оренди в частині неузгоджених пунктів 1.4, 3.1, 6.1 та підпунктів 1.4.1, 2.2.9, подану позивачем (том 1, а. с. 36 -39), суд дійшов висновку, що спірні пункти не суперечать чинному законодавству.

В частині істотних умов додаткова угода до договору відповідає Типовому договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області, затвердженого рішенням двадцять сьомої сесії п'ятого скликання Полтавської обласної ради від 23.06.2010 р. та Порядку передачі в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області (п. 10.4), затвердженого 7-ою сесією шостого скликання Полтавської обласної ради.

Відповідно до ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Враховуючи фактичне користування відповідачем нерухомим майном, яке належить до комунальної власності, та ухилення його від внесення змін до договору оренди, з метою приведення його у відповідність до вимог чинного законодавства, господарський суд вважає позовні вимоги обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Оскільки спір виник з вини відповідача, суд покладає на нього понесені позивачем судові витрати відповідно до вимог ст. 49 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 32 - 33, 43 - 44, 49, 82 - 85 ГПК України суд, -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни і доповнення до договору оренди нежилого приміщення від 27.08.1998 р. № 3 в частині неузгоджених пунктів 1.4., 3.1., 6.1. та підпунктів 1.4.1, 2.2.9., викладених в додатковій угоді № 1 від 19.09.2012 р. а саме:

"Пункт 1.4. Вартість орендованого майна згідно незалежної оцінки з урахуванням її індексації становить 358 352 грн. (триста п'ятдесят вісім тисяч триста п'ятдесят дві гривні)".

"Підпункт 1.4.1. Орендар зобов'язується проводити незалежну експертну оцінку орендованого майна за власні кошти один раз в три роки та переглядати розмір орендної плати за договором з укладанням нової додаткової угоди відповідно до норм чинного законодавства ".

"Підпункт 2.2.9. Орендар зобов'язаний вести позабалансовий облік приміщень будинку у вартісних показниках із зазначенням, що вони є орендованими".

"Пункт 3.1. За орендовані приміщення площею 136, 4 кв. м. Орендар сплачує плату з розрахунку 21 грн. 89 коп. за 1 кв. м., визначеної згідно Методики розрахунку, відображеної в мсті узгодження розрахунків плати за оренду (Додаток 2), який додається до цієї угоди і є невід'ємною частиною договору оренди... На момент укладення цієї угоди розмір орендної плати за перший місяць оренди становить 2986 грн. 27 коп."

"Пункт 6.1. У разі невиконання умов, передбачених п.п.1.4.1. договору Орендарем щодо перегляду розміру орендної плати в термін, визначений умовами договору, а також в разі отримання від Орендодавця проекту додаткової угоди Орендар протягом 10 робочих днів з дати отримання не підпише її, договір оренди вважається достроково розірваним, а зобов'язання сторін за договором припиняються".

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Паніс" (вул. Шевченко, 128, м. Полтава, 36000, ідентифікаційний код 22517169) на користь Полтавського обласного інституту післядипломної педагогічної освіти ім. М.В. Остроградського, (вул. Жовтнева, 64-ж, м. Полтава, 36029, ідентифікаційний код 22518134) - 1073,00 грн. судового збору.

Видати наказ з набранням цим рішенням законної сили.

Суддя Сірош Д. М.

Повне рішення складено: 04.12.2012 р.