Рішення

від 29.11.2006 по справі 366/13-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

366/13-06

     ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

      01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16                                                     тел. 230-31-77

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Р І Ш Е Н Н Я

"29" листопада 2006 р.                                                                              Справа № 366/13-06

За позовом          Товариства з обмеженою відповідальністю “Аграрна науково –виробнича компанія “Агропромтехіндустрія”, смт. Чабани

до          Товариства з обмеженою відповідальністю “УСПОТ ЛТД”, смт. Чабани

про           зміну умов договору

Суддя Наріжний С.Ю.

за участю представників сторін:

від позивача:          - Красовський О.О.

від відповідача:   -  Краснощок О.М., Тимченко О.А.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариством з обмеженою відповідальністю “Аграрна науково –виробнича компанія “Агропромтехіндустрія” (у подальшому –Позивач) заявлено позов до Товариства з обмеженою відповідальністю “УСПОТ ЛТД” (у подальшому - Відповідач) про зміну умов договору № 1 оренди приміщень для дистриб'юторського центру (у подальшому – Договір), який був укладений 01 лютого 2002 року між Міжнародним аграрно –промисловим інвестиційним концерном “Агропромінвест Інтернешнл” та Відповідачем.

Позивач обґрунтовує свої позовні вимоги тим, що відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 19.09.2006 року, він є власником майна, яке становить предмет вищезазначеного Договору та відповідно до ст. 770 Цивільного кодексу України є правонаступником орендодавця - Міжнародного аграрно –промислового інвестиційного концерну “Агропромінвест Інтернешнл”.

26.09.2006 року Позивач направив Відповідачу лист № 133, в якому повідомив останнього про перехід до нього прав та обов'язків орендодавця за Договором та запропонував розпочати переговори щодо зміни ціни оренди, порядку подачі електроенергії, тепла, води, водовідведення, послуг телефонного зв'язку.

Листом від 04.10.2006 року № 137 Відповідач відмовився проводити переговори, посилаючись на незмінність раніше прийнятих Сторонами умов Договору.

Позивач звернувся до господарського суду з вимогою щодо зміни п.п. 4.2., 5.1., 5.3., 5.4. Договору, посилаючись на істотну зміну обставин, відповідно до ч. 2. ст. 652 Цивільного кодексу України, а саме: надзвичайне підвищення вартості нерухомого майна, та, як наслідок, істотне підвищення ставки орендної плати за нерухоме майно, яке має постійний характер зростання, а також на істотне порушення Відповідачем умов договору щодо сплати орендних та комунальних платежів, відповідно до ч.ч. 2-3 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Відповідач позов не визнавав, надавши відзив на позовну заяву та додатковий відзив, в яких заперечував проти задоволення позову, посилаючись на те, що відсутня будь –яка істотна зміна обставин для змін умов Договору, вказуючи також на те, що Відповідач належним чином виконує свої обов'язки по сплаті комунальних та орендних платежів по Договору.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

Між Міжнародним аграрно–промисловим інвестиційним концерном “Агропромінвест Інтернешнл” та Відповідачем 01 лютого 2002 року був укладений договір № 1 оренди приміщень для дистриб'юторського центру, у відповідності з яким Міжнародний аграрно–промисловий інвестиційний концерн “Агропромінвест Інтернешнл” зобов'язувався передати, а Відповідач прийняти у тимчасове володіння (п. 1.1. Договору) частину приміщення офісу та виробничого корпусу, а також площадку з твердим покриттям, супутні споруди та підсобні приміщення.

З 19.09.2006 року власником нерухомого майна, частина якого є предметом Договору та знаходиться в оренді Відповідача, є Позивач відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 19.09.2006 року, яке зареєстроване 21.09.2006 року в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно Києво –Святошинським бюро технічної інвентаризації та Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 21.09.2006 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Позивач листом від 26.09.2006 року № 133 повідомив Відповідача, про те, що він є правонаступником орендодавця по Договору - Міжнародного аграрно –промислового інвестиційного концерну “Агропромінвест Інтернешнл” та запропонував розпочати переговори по питаннях подальшої оренди приміщення офісу, виробничого корпусу, площадки з твердим покриттям, зміни ціни оренди, порядку подачі електроенергії, тепла, води, водовідведення, послуг телефонного зв'язку.

Відповідач листом від 04.10.2006 року № 137 вказав на незмінність умов Договору та обов'язку Позивача, як правонаступника Міжнародного аграрно –промислового інвестиційного концерну “Агропромінвест Інтернешнл” їх дотримуватись.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору спір передається на вирішення суду.

Відповідно до п. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

          Пунктом 1 ст. 284 Господарського кодексу України передбачено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

          Відповідно до п. 4 ст. 284   Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін.

          Пунктом 4.1 Договору сторони погодили, що строк оренди складає 5 років з моменту прийняття об'єкта.

          Такими чином сторони узгодили таку істотну умову договору, як строк його дії, і зазначили його в 5 років.   

          Проте п. 4 ст. 284   Господарського кодексу України також встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

          Тобто законодавець передбачає вільне волевиявлення сторін щодо вирішення питання про продовження (пролонгації) договору на такий же строк і на тих же умовах шляхом вчинення сторонами (або ні) певних дій.  

          Пункт 4.2 Договору, який просить змінити позивач, встановлює, що якщо Орендар, в термін 90 днів до закінчення дії Договору не заявить про намір його розірвати, даний Договір автоматично пролонгується на термін 5 років.

          Із зазначеного пункту вбачається, що пролонгація Договору залежить від заявлення (або ні)  лише відповідачем в термін 90 днів до закінчення дії Договору наміру його розірвати.  Але суд враховує, що реалізація ймовірного у відповідача наміру саме на розірвання договору за 90 днів до закінчення його дії, ще не є підставою для розірвання Договору, оскільки для цього необхідні підстави передбачені законом, а у разі незгоди іншої сторони - судове рішення за результатами спору, переданого на розгляд до суду.

          Таким чином зазначений пункт не відображає висловлення волевиявлення обома сторонами наміру пролонгувати Договір на тих же умовах і на той же строк або наміру припинити договір чи внести в нього зміни, а передбачає лише право однієї сторони (відповідача) на розірвання Договору та в залежності від зазначеного його пролонгацію,  що є порушенням вищезазначеного законодавства та прав позивача.

Також відповідно до ч.ч. 2-3 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотність порушення відповідачем договору позивач підтверджує значним розміром несплачених комунальних платежів та орендної плати, оскільки станом на 01.11.2006 року за Відповідачем рахувалась заборгованість по комунальним та орендним платежам, відповідно до претензії Позивача б/н за вих. № 162 від 01.11.2006 року у розмірі 258 910, 82 грн., яка у подальшому була лише частково та несвоєчасно погашена Відповідачем.

Відповідно до п. 5.2 Договору орендна плата за поточний місяць сплачується на рахунок орендодавця не пізніше 7 числа кожного поточного місяця.

          Як встановлено судом та підтверджується у відзиві відповідачем орендна плата за жовтень у розмірі 64607,55 грн. перерахована відповідачем лише  17.11.2006р. Орендна плата з 25.09.2006р. по 30.09.2006р. в сумі 14308,52 грн. після повернення відповідачу попереднім орендодавцем, повторно перерахована відповідачем попередньому орендодавцю, а не позивачу. Комунальні платежі за жовтень сплачені відповідачем 07.11.2006р.

          Таким чином матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем умов Договору шляхом несвоєчасної оплати орендної плати та комунальних платежів за жовтень 2006р. і заборгованістю за орендну плату частково за вересень 2006р.

          Доводи відповідача, що в листуваннях між позивачем і відповідачем позивач не зазначав, що він є правонаступником по Договору і що платежі  по орендній платі та комунальні послуги  необхідно перераховувати саме йому не приймаються судом до уваги, оскільки спростовуються матеріалами справи.

          Листом №133 від 26.09.2006р. позивач повідомив відповідача, що з 21.09.2006р. є новим власником майна, яке знаходиться в оренді у відповідача згідно умов Договору. До листа було надано відповідні належним чином засвідчені документи.

          Про зазначене відповідача повідомив також попередній власник листом   №110 від 26.09.2006р.

          Відповідач сам у листі №137 від 04.10.2006р. зазначив, що відповідно до ст. 770 Цивільного кодексу України до позивача, як нового власника майна, перейшли всі права та обов'язки орендодавця за Договором.

          Щодо заперечень відповідача відносно того, що він не знав на які рахунки необхідно перераховувати кошти то суд зазначає, що згідно матеріалів справи позивач неодноразово повідомляв банківські реквізити (лити №160-161 від 31.10.06р.,). Також   відповідач у разі виникнення непорозумінь між боржником і кредитором не  був позбавлений права відповідно до ст. 537 Цивільного кодексу України виконати обов'язок шляхом внесення боргу на депозит нотаріуса.  

           Враховуючи вищенаведене та істотність порушення взятих на себе Відповідачем зобов'язань, суд вважає за можливе змінити п. 4.2. Договору із встановлення можливості пролонгації Договору лише за взаємною згодою Сторін по Договору.

Відповідно до п. 1.1. додаткової угоди до Договору від 28.04.2006 року розмір орендної плати за період з 01.05.2006 року по 31.12.2006 року становить 64 607, 55 грн. (частина виробничого корпусу площею 3837 м2 –40 825, 68 грн.; площадка з твердим покриттям, супутні споруди та підсобні приміщення площею 5321 м2 –7821, 87 грн.; частина офісних приміщень площею 600 м2 –15 960 грн.) орендної плати за Договором (п. 5.1.). Згідно п. 1.2. додаткової угоди до Договору від 28.04.2006 року № 1 за період з 01.01.2007 року по 01.02.2007 року і становить 59 605, 81 грн. (частина виробничого корпусу площею 3837 м2 –40 825, 68 грн.; площадка з твердим покриттям, супутні споруди та підсобні приміщення площею 5321 м2 –2820, 13 грн.; частина офісних приміщень –15 960 грн.).

Відповідно до п. 5.3. Договору розмір орендної плати встановлювався на весь термін дії Договору, включаючи 5 –річний строк пролонгації (п. 4.2. Договору), а Відповідач мав право вносити орендну плату наперед за будь –який термін.

Відповідно до звіту про оцінку вартості об'єктів нерухомості ТОВ “Українське бюро оцінки” станом на 06.09.2006 року ринковий розмір ставки на орендоване майно становить для офісних приміщень –80, 8 грн. за 1 м2, для складських приміщень –40, 4 грн. за 1 м2, для майданчиків з твердим покриттям –12, 5 грн. за 1 м2. Разом орендна плата за орендоване майно по Договору становить 271 461, 70 грн. (частина виробничого корпусу площею 3837 м2 –156 469, 20 грн.; площадка з твердим покриттям, супутні споруди та підсобні приміщення площею 5321 м2 –66 512, 50 грн.; частина офісних приміщень площею 600 м2 –48 480 грн.).

Позивач вважає, що орендна плата по Договору, передбачена додатковою угодою № 1 від 28.04.2006 рок є нижчою від рівня ринкових ставок за орендоване майно та просить на підставі ст.. 652 Цивільного кодексу України у зв'язку з істотною зміною обставин, (якими на його думку є постійне надзвичайне підвищення вартості нерухомого майна і, як наслідок, істотне підвищення ставки орендної плати за нерухоме майно, яке постійно підвищується) змінити п. 5.1 Договору щодо ставки орендної плати шляхом її збільшення.  Також оскільки істотною зміною обставин є постійне підвищення вартості нерухомого майна і, як наслідок, істотне підвищення ставки орендної плати за нерухоме майно, вважає, що також підлягають зміні умови п. п. 5.3., 5.4  Договору щодо незмінності розміру орендної плати та можливості її сплати наперед за будь –який період.

Згідно зі ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України договір може бути змінений у зв'язку з істотними змінами обставин, якими сторони керувались при укладенні даного договору. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Частиною другою ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а також змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч.4 ст. 652 Цивільного кодексу України).

У даному випадку суд не вбачає істотної зміни обставин якою позивач вважає  надзвичайне підвищення вартості нерухомого майна і, як наслідок, істотне підвищення ставки орендної плати за нерухоме майно.

Суд також враховує, що сторони по Договору постійно змінювали розмір орендної плати (згідно додаткових угод від 01.02.2002 року, від 01.03.2002 року, від 28.03.2002 року, від 25.04.2002 року, від 01.06.2002 року, від 01.06.2002 року, від 01.06.2002 року, від 10.06.2002 року, від 30.12.2003 року, від 19.07.2004 року, від 28.04.2006 року).  Останнє коригування орендної плати відбулось 28.04.2006 року.

Враховуючи наведене вимоги змінити п.п. 5.1, 5.3., 5.4  Договору є необґрунтованими, а отже задоволенню не підлягають.

Відповідно до п. 5 ст. 188 Господарського кодексу України якщо судовими рішенням договір змінено, він вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням.  

Таким чином вимога позивача про встановлення факту набрання чинності змін до договору з 01.11.2006р. не відповідає вимогам закону, оскільки зміни до умов договору внесені рішенням суду можуть набрати чинності лише з дня набрання рішенням законної сили.

У зв'язку із зазначеним позов підлягає задоволенню частково щодо зміни п. 4.2. Договору в редакції позивача.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України у спорах про зміну умов договору державне мито покладається на обидві сторони, якщо суд відхилив частину пропозицій кожної із сторін.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов товариства з обмеженою відповідальністю Аграрна науково –виробнича компанія “Агропромтехіндустрія” задовольнити частково.

          2. Змінити п. 4.2. договору № 1 оренди приміщень для дистриб'юторського центру від 01 лютого 2002 року, виклавши його у наступній редакції: “Пролонгація (продовження строку дії цього Договору) можлива лише за письмовим погодженням обох Сторін, шляхом укладення нового договору оренди”.

3. Встановити, що п. 4.2. договору № 1 оренди приміщень для дистриб'юторського центру від 01 лютого 2002 року змінено з дня набрання рішенням законної сили.

4. В задоволенні інших вимог відмовити.

5. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “УСПОТ ЛТД” (08162, Київська обл., смт. Чабани, вул. Машинобудівників, 1-а, код ЄДРПОУ 20072763, р/р 26008003038900 в АБ ІНГ банк Україна, МФО 300539) на користь товариства з обмеженою відповідальністю Аграрна науково –виробнича компанія “Агропромтехіндустрія” (Київська обл., смт. Чабани, вул. Машинобудівників, 1-а, р/р 260014088 в АКБ “ЛЕГбанк” у м. Києві, МФО 300056, код ЄДРПОУ 25297811) державне мито в сумі 42,50 грн. (сорок дві гривні п'ятдесят копійок) та 59 грн. (п'ятдесят дев'ять гривень) на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Дане рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття та може бути оскаржене в апеляційному або касаційному порядку.

Суддя                                                                                Наріжний С.Ю.