Рішення

від 29.12.2008 по справі 8/570/08

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

8/570/08

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.12.08                                                                          Справа №  8/570/08

Суддя   Попова І.А.

за позовом Відкритого акціонерного товариства “М'ясокомбінат “М'ясний стандарт” (69600, м. Запоріжжя, вул. Димитрова, 62)

до відповідача Головного управління Державного комітету із земельних ресурсів в Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50)

Суддя  І. А. Попова

Представники:

Від позивача: Ганошенко С.О., дов. від 05.12.2008 р.

Від відповідача: Буша Д.В., дов. від 06.11.2008 р.

Заявлено позовні вимоги про визнання недійсним та спростування висновку державної експертизи землевпорядної документації № 4140 від 31.10.2008 р., зобов'язання провести повторну державну експертизу землевпорядної документації, визнання звіту про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки законним та зобов'язання погодити звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки та оцінити його позитивно.

Вступну та резолютивну частити рішення оголошено в засіданні 29.12.2008 р.

Позивачем подано заяву про уточнення позовних вимог. Відповідно до ст.. 22 ГПК України клопотання задоволено судом.

Розглядаються позовні вимоги про визнання недійсним висновку державної експертизи землевпорядної документації № 4140 від 31.10.2008 р., зобов'язання провести повторну державну експертизу землевпорядної документації, виготовлену ПП “Геополіс”, визнання звіту про експертну грошову оцінку землевпорядної документації, виготовленого ПП “Геополіс” на земельну ділянку площею 25,52 га, розташовану на землях Люцернянської сільської ради (кадастровий номер 2321582700:05:002:0001) таким, що відповідає вимогам чинного законодавства.

Позивач підтримує вимоги з підстав, викладених у позові та заяві про уточнення від 24.12.2008 р. В обґрунтування вимог зазначає, що Відкрите акціонерне товариство «М'ясокомбінат «М'ясний стандарт»орендує земельну ділянку для будівництва та обслуговування м'ясокомбінату площею 25, 52 га на землях Люцернянської сільської ради Вільнянського району Запорізької області на підставі договору оренди земельної ділянки від 17.10.2003 р. (з доповненнями). На вказаній земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, що належать Позивачу на праві приватної власності.

Відповідно до норм ст. 128 Земельного кодексу України Позивач має право викупити земельну ділянку, на якій знаходять об'єкти нерухомого майна, що є його власністю.

01 серпня 2008 року позивачем та ТОВ «Едем»було укладено договір на виконання експертної грошової оцінки з метою наступного викупу земельної ділянки. Висновком державної експертизи землевпорядної документації № 3057 від 11.08.2008 р. звіт оцінено позитивно, при умові усунення виявлених державною експертизою землевпорядної документації недоліків. Після виявлення невідповідності наданого ТОВ «Едем»звіту та фактичних даних про земельну ділянку, Позивач замовив звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки у іншому ліцензованому підприємстві - ПП «Геополіс». Вказане ПП «Геополіс»провело комплекс робіт по визначенню експертної грошової оцінки земельної ділянки, що орендує Позивач і підготувало звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Головним управлінням Держкомзему в Запорізькій області проведено додаткову державну експертизу землевпорядної документації № 4140 від 31.10.2008 р., якою звіт про експертну грошову оцінку землевпорядної документації земельної ділянки було оцінено негативно та не погоджено. Висновком державної експертизи землевпорядної документації № 4140 від 31.10.2008 р., що оспорюється, зазначено, зокрема у п. 10.13 «Аналіз ринку земель несільськогосподарського призначення у Вільнянському районі, на момент проведення експертної грошової оцінки свідчить про значно вищі показники продажу земельних ділянок, розміщених у інвестиційно-привабливих місцях (поруч з м. Запоріжжя та автомагістраллю Харків-Сімферополь). Приблизити оціночну вартість земельної ділянки до реалій на дату виконання оцінки», що, на думку позивача не відповідає вимогам методології проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, визначених Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р., № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельної ділянки».Позивач звернувся до Відповідача 01.12.2008 р. із заявою (вх. 08-8975/44-01 від 01.12.2008 р.) про спростування висновку № 4140 від 31.10.2008 р. та з вимогою призначити повторну державну експертизу землевпорядної документації. Відповідач відмовив Позивачу листом № 01-02-44/2636 від 05.12.2008 р., чим порушив його законні права та інтереси. У  відповідності з вимогами  ч. 4 ст. 37 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»: «У разі  відмови  в  розгляді заяви про спростування висновків державної експертизи або незгоди з висновками повторної державної експертизи  замовники або розробники об'єктів держаної експертизи мають право звернутися до суду”.

Відповідно до п. 8 ст. 128 ЗК України вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р., № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельної ділянки»передбачено:

-          п.6 Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється  на

підставі методичних підходів.

-          ч. 2 п. 6 Постанови зазначено, що при проведенні експертної грошової

оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, яким

забезпечується найбільш повна інформація про об'єкт оцінки.

З переліку методів експертної оцінки, передбачених п. 6 Постанови КМУ від 11.10.2002 р., № 1531 при виготовленні звіту були застосовані наступні:

          -          методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу;

-          методичний підхід,  що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні

поліпшення.

                    Оцінювач (ПП «Геополіс») у відповідності до Національного стандарту № 2 «Оцінювання нерухомості», затвердженого Постановою КМУ від 28.10.2004, № 1442, при розрахунку вартості об'єкта оцінки застосував метод прямої капіталізації доходу, тому що даний метод застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду  прогнозування  чистий  операційний  дохід,   отримання  якого   не обмежується у часі. Витрати позивача на освоєння та забудову земельної ділянки складають 102 400 000 грн.

Таким чином, товариство вважає, що відповідач безпідставно посилається у своєму висновку на порушення Постанови КМУ від 11.10.2002 р, № 1531, оскільки зауваження, викладені у п. 10.3., 10.4., 10.5., знайшли своє відображення у звіті про експертну оцінку. Зауваження, що передбачене п. 10.13. висновку , щодо використання методичного підходу визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є безпідставним, оскільки це не є обов'язковою умовою проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідач в обґрунтування заперечень вказує, що .01 серпня 2008 року позивачем та ТОВ «Едем»укладено договір на виконання експертної грошової оцінки з метою наступного викупу земельної ділянки. Висновком державної експертизи землевпорядної документації від 11.08.2008 № 3057 звіт оцінено позитивно, при умові усунення виявлених державною експертизою землевпорядної документації недоліків.

Позивач, який вважав, що безпідставно звіті завищено оціночну вартість земельної ділянки, замовив звіт з експертної грошової оцінки  земельної ділянки у іншому ліцензованому підприємстві - ПП «Геополіс». Останнім підготовлено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, що орендує позивач. Головним управлінням Держкомзему в Запорізькій області проведено додаткову державну експертизу землевпорядної документації від 31.10.2008 року, за якою звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки оцінено негативно та не   погоджено  з наступних підстав:

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки

шляхом застосування методу капіталізації чистого операційного доходу не відоме джерело інформації, згідно якого визначався розмір орендної плати на забудованій площі та обґрунтування доцільності застосування таких ставок.

Згідно експертної грошової оцінки земельної ділянки її вартість визначається за методичним підходом, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення. Даний методичний підхід застосовується при найбільш ефективному використанні земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення. Але, згідно експертної грошової оцінки чистий операційний дохід від ефективного використання земельної ділянки становить 17675897,16 грн. при витратах на освоєння та забудову 102400000,00 грн.

Враховуючи вищезазначене, застосований методичний підхід не являється найбільш ефективним при умовному використанні земельної ділянки враховуючи перевищення витрат на земельні поліпшення 83% порівняно з операційним доходом від використання земельної ділянки.

По-друге,  Згідно ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України, ціна земельної

ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

За матеріалами звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, оцінка проведена станом на 21.10.2008 року, що підтверджується датою оцінки на титульному аркуші (копія додається) та витягу зі звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки на сторінці 46, 47.

Тому, відповідно до Земельного кодексу України, замовником експертної грошової оцінки земельної ділянки повинен виступати орган державної влади (Вільнянська районна державна адміністрація).

По-третє, Відповідно   до   п.   8   постанови   Кабінету   Міністрів   України від 11.10.2002 № 1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", за методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Відповідач вважає, що при визначенні вартості земельної ділянки можливе застосування даного методичного підходу у зв'язку з розвинутим ринком продажу земельних ділянок в даному районі оцінки. Оскільки при складанні експертом державної експертизи звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки були виявлені порушення ст. 128 Земельного кодексу України, ст. 15 Закону України "Про оцінку земель", пп. 9, 51 постанови Кабінету Міністрів України " Про проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок”, Головне управління просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Заслухавши представників, дослідивши додані матеріали, суд встановив:

За договором оренди земельної ділянки від 17.10.2003 р. (в редакції додаткового договору від 10.04.2008 р.) позивач прийняв в орендне користування від Вільнянської райдержадміністрації земельну ділянку площею 25,5 га для будівництва м'ясокомбінату. На земельній ділянці розташовані об'єкти нерухомості, належні на праві власності позивачу, про що свідчить відповідний Витяг з реєстру прав власності. Реалізуючи своє право на придбання земельної ділянки у власність відповідно до ст.ст. 127, 128 Земельного кодексу України ВАТ “М'ясокомбінат “М'ясний стандарт”  замовило звіт на виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки, який було виконано ТОВ “Едем”.

Відповідно до ст. 9 Закону України “Про державну експертизу землевпорядної документації” звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок  державної та комунальної власності у разі їх продажу підлягають обов'язковій державній експертизі.

За висновком державної землевпорядної експертизи від 08.08.2008 р. №2057 звіт ТОВ “Едем” оцінено позитивно за умови усунення зауважень.

З метою усунення зауважень позивачем замовлено додатковий звіт, виконано ПП “Геополіс” та передано землевпорядну документацію для додаткової державної землевпорядної експертизи.

За висновком додаткової державної землевпорядної експертизи від 31.10.2008 р. № 4140 звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 25,52 га оцінено негативно і не погоджено.

Предметом даного позову є вимоги визнати недійсним експертний висновок землевпорядної документації № 4140 та зобов'язати Головне управління державного комітету із земельних ресурсів в Запорізькій області провести повторну держану експертизу землевпорядної документації.

Статтею 37 Закону України “Про державну експертизу землевпорядної документації” передбачено, що у разі  відмови  в  розгляді заяви про спростування висновків державної експертизи або незгоди з висновками повторної  державної експертизи замовники або розробники об'єктів державної експертизи мають право звернутися до суду.

Суд вбачає підстави у задоволенні позовних вимоги в наступному:

Відповідно до ст.. 35 Закону України “Про державну експертизу землевпорядної документації” висновки державної експертизи повинні містити    оцінку допустимості та можливості прийняття рішення щодо об'єкта державної експертизи і враховувати соціально-економічні наслідки. У разі якщо об'єкт  державної експертизи не повною мірою відповідає вимогам законодавства,  встановленим стандартам, нормам і правилам, він повертається на  доопрацювання. При цьому вказуються конкретні вимоги, відповідно до яких необхідно внести зміни і доповнення до об'єкта державної експертизи. Об'єкт державної експертизи, який не відповідає вимогам законодавства,  встановленим  стандартам, нормам і правилам, оцінюється негативно і не погоджується.  Негативна оцінка об'єкта державної експертизи повинна бути всебічно обґрунтована відповідно до вимог законодавства, встановлених стандартів, норм і правил.

Згідно діючого законодавства експерта грошова оцінка земельних ділянок має відбуватися відповідно  до Методики  експертної грошової оцінки земельних ділянок (затв. постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р. № 1531).

В розділі 10 висновку державної землевпорядної експертизи № 4140 викладені зауваження та пропозиції до земельної документації, виконаної ПП “Геополіс”.

При цьому, ні в розділі 10 (зауваження та пропозиції до земельної документації), ні в розділі 11 (підсумкова оцінка результатів державної експертизи) висновку не міститься обґрунтування негативної оцінки об'єкта експертизи з посиланням на відповідні стандарти, норми та правила.

Як вбачається із відповіді, наданої відповідачем на клопотання позивача про спростування висновків експертизи, ГУ Держкомзему у Запорізькій області невідповідність звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки вбачає у порушенні оцінювачем приписів постанови КМУ від 11.10.2002 р. № 1531, а саме, як пояснив представник відповідача в судовому засіданні аналіз ринку земель несільськогосподарського призначення у Вільнянському районі на момент проведення експертної грошової оцінки свідчить про значно вищі показники продажу  земельних ділянок, розміщених в інвестиційно-привабливих місцях (поруч м.Запоріжжя та автомагістраллю Харків-Сімферополь). Необхідно приблизити оціночну вартість земельної ділянки до реалій на дату виконання оцінки.

Позивач наполягає у своїх доводах (та підтверджує відповідними розділами звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 21.10.2008р.), що оцінювачем було обрано при визначенні грошової оцінки земельної ділянки один із методичних підходів, встановлених саме  постановою Кабінету Міністрів України № 1531.

Також, вивчені матеріали свідчать, що за висновком первинного звіту про грошову оцінку (серпень 2008) вартість оцінюваної земельної ділянки визначена  у розмірі 11570768 грн. (45,34 грн. за 1 кв. .м). За висновком повторного звіту (жовтень 2008 р.) вартість земельної ділянки оцінена експертом у 1785981 (7 грн. за 1 кв.м.).

Оскільки оспорюваний висновок державної землевпорядної експертизи № 4140 не відповідає вимогам Закону України “Про державну експертизу землевпорядної документації”, так як негативна оцінка об'єкта державної експертизи не обґрунтована відповідно до вимог законодавства  (з посиланням на порушені стандарти, норми і правила), суд приходить до висновку про безпідставну відмову відповідача у спростуванні висновків державної експертизи № 4140 та про обґрунтованість заявлених вимог.

Внаслідок встановленого, суд визнає недійсним висновок державної землевпорядної експертизи від 31.10.2008 р. № 4140 та зобов'язує Головне управління Державного комітету із земельних ресурсів в Запорізькій області провести повторну державну експертизу землевпорядної документації, виготовленої ПП “Геополіс”.

Що стосується позову в частині визнання звіту про експертну грошову оцінку землевпорядної документації, виготовленого ПП “Геополіс” на земельну ділянку площею 25,52 га, розташовану на землях Люцернянської сільської ради (кадастровий номер 2321582700:05:002:0001) таким, що відповідає вимогам чинного законодавства, суд зазначає, що такі вимоги не можуть бути предметом розгляду у господарських судах України.

Судові витрати покладаються на сторін порівну.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 80 п. 1, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Визнати недійсним висновок  державної землевпорядної експертизи від 31.10.2008 р. № 4140 та зобов'язати Головне управління Державного комітету із земельних ресурсів в Запорізькій області провести повторну державну експертизу землевпорядної документації, виготовленої ПП “Геополіс”.

В частині позовних вимог про визнання звіту про експертну грошову оцінку землевпорядної документації, виготовленого ПП “Геополіс” на земельну ділянку площею 25,52 га, розташовану на землях Люцернянської сільської ради (кадастровий номер 2321582700:05:002:0001) таким, що відповідає вимогам чинного законодавства, провадження по справі припинити.

Стягнути з  Головного управління Державного комітету із земельних ресурсів в Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50, ЄДРПОУ 20509639) на користь Відкритого акціонерного товариства “М'ясокомбінат “М'ясний стандарт”  (69600, м. Запоріжжя, вул. Димитрова, 62, ЄДРПОУ 00443507) 101 грн. 50 коп. судових витрат. Видати наказ.

Суддя                                                                                            І.А. Попова

Рішення підписано 12 січня 2009 року.