Рішення

від 18.04.2013 по справі 919/317/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2013 року справа № 919/317/13

За позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, ідентифікаційний код 25750044)

до Орендного підприємства Радіотелевізійна майстерня

(99028, м. Севастополь, Проспект Гагаріна, 10, ідентифікаційний код 22287746)

про розірвання договору оренди та звільнення приміщень,

Суддя О.С. Погребняк

За участю представників:

Позивач (ФКМ СМР) - не з'явився;

Відповідач (ОП "Радіотелевізійна майстерня") - не з'явився.

Суть спору:

Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до Орендного підприємства Радіотелевізійна майстерня про розірвання договору оренди та звільнення приміщень .

Позов обґрунтований порушенням умов договору оренди з боку орендаря (відповідача по даній справі), яке виразилося в передачі орендованих приміщень в суборенду та несвоєчасному внесенні орендної плати.

Ухвалою від 18.03.2013 позовну заяву прийнято до розгляду судом.

У судове засідання 18.04.2013 відповідач явку представників не забезпечив, до його початку, у порядку статей 22, 59 Господарського процесуального кодексу України надав відзив на позовну заяву, зазначивши, що з позовними вимогами не погоджується враховуючи те, що по-перших, твердження про передачу орендованого майна є безпідставним, оскільки приватному підприємцю Кулакевичу А.А. нерухоме майно було передано в оренду Управлінням майна міста СМДА, по-других, заборгованість з орендної плати у відповідача перед позивачем відсутня, що підтверджується представленими до справи доказами.

Позивач у судове засідання 18.04.2013 явку уповноважених представників не забезпечив, про дату, час та місце розгляду справі повідомлений належним чином, про причини нез'явлення не сповістив.

Згідно зі статтею 22 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Відповідно до частини 1 пункту 3.9.2. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Зважаючи на те, що матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, а нез'явлення представників сторін не перешкоджає вирішенню спору, суд вважає за можливе розглянути справу у їх відсутність за наявними в справі матеріалами.

Розглянувши матеріали справі, оцінивши в сукупності представлені докази, суд

ВСТАНОВИВ:

17.04.1994 між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради (орендодавець) та Орендним підприємством Радіотелевізійна майстерня (орендар) був укладений договір на оренду нежитлових приміщень №599, згідно з яким орендодавець здав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення за адресою проспект Гагаріна, 10, площею 366,35 кв.м. з метою розміщення майстерні (арк.с. 14-15).

Згідно з п. 1.2 Договору за користування приміщенням орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі, що встановлюється протоколом узгодження орендної плати та вносить її на рахунок орендодавця. Протокол є невід'ємною частиною Договору. Також орендар сплачує експлуатаційні витрати у сумі 923200 крб. у місяць.

Відповідно до п. 1.4 означені платежі вносяться щомісячно не пізніше 20 числа поточного місяця.

У випадку зміни діючих тарифів на нежитлові приміщення, орендна плата відповідно змінюється та оформлюється протоколом узгодження розміру орендної плати.

Згідно з п. 1.6 договору, строк орендної плати встановлюється - 7 років - з 01.04.1994 по 31.03.2001.

За змістом п. 2.3 Договору орендодавець вправі здійснювати перевірки умов утримання приміщення, його цільового використання згідно з умовами договору.

Орендар зобов'язаний, зокрема, вносити орендну плату в розмірі, порядку та строки, встановлені Договором, не вправі без дозволу орендодавця передавати обов'язки за договором третім особам, передавати приміщення в суборенду повністю або частково (п. 3.1 Договору).

Згідно з п. 7.1 продовження договору, зміна договору здійснюється за згодою обох сторін та оформлюється протоколом, що узгоджується сторонами та є невід'ємною частиною договору оренди.

Відповідно до п. 7.2 Договір припиняється у випадках:

- спливу строку, на який він був укладений за відсутністю згоди сторін на його продовження;

- розірвання договору сторонами достроково;

- в інших випадках, встановлених діючим законодавством.

Згідно з п. 7.3 Договору дострокове розірвання договору може маті місце за згодою обох сторін. У односторонньому порядку договір може бути розірваний однією з сторін достроково у випадку порушення іншою стороною умов договору (п. 1.2, 2.1, 3.1, 4.2), а також у випадку виявлення обставин, що виключають можливість використання приміщення відповідно до умов договору, а також в інших випадках, передбачених діючим законодавством.

У випадку спливу строку договору, розірвання договору у порядку, передбаченому діючим законодавством, орендар зобов'язаний в триденний строк звільнити займане приміщення та передати його за актом Орендодавцю (п. 7.5 Договору).

Актом приймання-передачі нежитлового приміщення підтверджується передача орендодавцем орендарю нерухомого майна за адресою пр. Гагаріна, 10 (арк.с. 17).

Додатком 2 до договору оренди №599 від 17.02.1994 сторонами узгоджено розрахунок орендної плати у розмірі 3043 грн. у рік та 253,62 грн. у місяць, виходячи з орендної ставки 2% від вартості приміщень - 152170 грн. (арк.с. 16).

22.10.1998 сторонами за договором був оформлений протокол узгодження змін до договору оренди №599 від 17.02.1994, згідно з яким сторонами були внесено змини до договору а саме, площа приміщень була вказана у розмірі 370,6 кв.м (п. 1.1 Договору);

Також сторонами було узгоджено, що орендна плата за договором складає 3043 грн у рік та 253,62 грн у місяць. Експлуатаційні витрати складають 144,53 грн. у місяць (арк.с. 16 - зворотний бік).

Рішенням Господарського суду міста Севастополя від 19.12.2008 по справі №5020-11/471 за позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради до орендного підприємства "Радіотелевізійна майстерня" про усунення перешкод в користуванні та розпорядженні майном, встановлено, що Договір оренди № 599 від 17.02.1994 нежитлових приміщень площею 366,35 м2, розташованих по пр. Гагаріна 10 на час розгляду справи є продовженим (поновленим) на той же самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, тобто строк його дії - до 31.03.2015.

Відповідно до п. 2.6 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" не потребують доказування преюдиціальні факти, тобто встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори) у процесі розгляду іншої справи, в якій беруть участь ті самі сторони, в тому числі і в тих випадках, коли в іншому спорі сторони мали інший процесуальний статус (наприклад, позивач у даній справі був відповідачем в іншій, а відповідач у даній справі - позивачем в іншій).

Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме фактам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), але не правовій оцінці таких фактів, здійсненій іншим судом чи іншим органом, який вирішує господарський спір.

10.01.2013 комісією спеціалістів Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради була проведена перевірка ефективності використання, виконання умов договору оренди та технічного стану нерухомого майна, що є комунальною власністю - вбудованих нежитлових приміщень цокольного поверху житлового будинку, розташованого за адресою: м. Севастополь, пр. Гагаріна, 10, загальною площею 370,6 кв.м, що знаходяться на балансі КП Житлосервіс-5 та знаходяться в оренді ОП Радіотелевізійна майстерня , на підставі договору оренди №599 від 17.02.1994 (арк.с. 7).

Результати перевірки були викладені в Акті від 10.01.2013, а саме комісія дійшла висновків, що частина вбудованих нежитлових приміщень цокольного поверху житлового буднику, розташованого за адресою: м. Севастополь, пр. Гагаріна, 10, передані орендарем в суборенду приватному підприємцю Кулакевичу А.А. без узгодження з орендодавцем; технічний стан приміщення - незадовільний; договірні умови орендарем не виконуються (арк.с. 7).

Також судом встановлено, що 27.01.2009 орендарю орендодавцем була скерована пропозиція про зміну договору в частині приведення орендної плати у відповідність з рішенням Севастопольської міської Ради №1617 від 13.03.2007. Протокол про внесення змін до договору №599 від 17.02.1994 орендарем підписаний не був.

Рішенням Господарського суду міста Севастополя від 01.09.2011 по справі №5020-9/333-4/028 за позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської ради до Орендного підприємства "Радіотелевізійна майстерня" про спонукання внести зміни до договору оренди комунального майна було зобов'язано орендаря внести зміни в договір оренди нерухомого майна № 599 від 17.02.1994 року шляхом укладення додаткової угоди до договору в редакції протоколу від 27.01.2009 року погодження змін до договору оренди № 599 від 17.02.1994.

Однак, означене рішення орендарем виконано не було, про що свідчить Акт перевірки ефективності використання, виконання умов договору оренди та технічного стану об'єкта комунальної власності - вбудованих нежитлових приміщень цокольного поверху житлового будинку, розташованого за адресою: м. Севастополь, пр. Гагаріна, 10 (арк.с. 7).

Крім того, позивач у позові зазначив те, що відповідачем порушувались істотні умови договору оренди в частині внесення орендної плати в належному розмірі, посилаючись на часткову несплату заборгованості за рішенням Господарського суду міста Севастополя №5020-641/2011 від 20.06.2011 за позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської ради до Орендного підприємства "Радіотелевізійна майстерня" про стягнення заборгованості по договору оренди, розірвання договору та звільнення приміщення, при цьому судом було стягнуто з відповідача - 14694,73 грн, з яких - заборгованість по орендній платі в сумі 13057,67 грн., 3% річних в сумі 368,96 грн., штраф в сумі 1268,10 грн., однак на момент подачі позову відповідачем було сплачено лише 10866,26 грн.

Наявність заборгованості за орендною платою, а також передача орендованих приміщень в суборенду без згоди з орендодавцем на думку позивача є порушенням істотних умов договору оренди з боку орендаря та достатньою підставою для розірвання договору оренди.

Вивчивши матеріали справи, дослідивши представлені докази, суд визнав позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеною нормою узгоджується стаття 283 Господарського кодексу України, згідно з якою за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частиною шостою статті 283 Господарського кодексу України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України, одна особа (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій особі (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк за договором найму (оренди).

Судом встановлено, що між сторонами укладено договір оренди нерухомого майна, тобто виникли орендні правовідносини.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлює, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В якості істотного порушення умов договору позивач посилається на те, що частину орендованих приміщень було передано орендарем в оренду третій особі - Фізичній особі-підприємцю Кулакевичу А.А. без згоди з Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради.

В якості доказів цього порушення позивач посилається на акт перевірки від 10.01.2013 ефективності використання, виконання умов договору оренди та технічного стану нерухомого майна, що є комунальною власністю.

Однак, у ході розгляду справи відповідачем було представлено суду угоду від 05.01.2000 №2/00-с до договору оренди №599 від 17.02.1994, яка укладена між Управлінням майном міста Севастопольської міської державної адміністрації (орендодавець), ОТ Радіотелевізійна майстерня (орендар) та підприємцем Кулакевичем А.А.

Згідно з п. 1.1 означеної угоди орендодавець та орендар погоджуються з тим, що договір оренди №599 від 17.02.1994 на нежитлове приміщення за адресою: пр. Гагаріна, 10 площею 370,6 кв.м. з дати укладення угоди також вважається укладеним за участю користувача, який займає приміщення за означеною адресою площею 17,5 кв.м. на 1 рік з 05.01.2000.

Відповідно до п. 3.1 угоди за користування майном користувач виплачує орендодавцю орендну плату, розмір якій визначається на підставі методики розрахунку орендної плати, що затверджена Кабінетом міністрів України та складає 287 грн. у рік 24 грн. у місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається користувачем шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Розрахунок розміру орендної плати здійснюється орендарем самостійно, орендодавцем рахунки за орендною платою не виставляються.

Орендна плата вноситься користувачем з 05.01.2000 на рахунок орендодавця щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця.

Відповідно до п. 9.1, умови угоди зберігають силу протягом усього строку дії та у випадках коли після його укладення законодавством встановлені правіла, що погіршують положення орендаря та користувача.

Зміна угоди та її пролонгація здійснюється за наявності згоди обох сторін та оформлюються угодою, що підписується сторонами та є невід'ємною частиною договору оренди.

Повноваження щодо управління комунальним майном відповідно до рішення Севастопольської міської Ради від 31.01.2006 № 4657 передані Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради, який, у свою чергу, є правонаступником Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації.

Враховуючи наявність трьохсторонній угоди між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської Ради, орендаря - ОП Радіотелевізійна майстерня та ФОП Кулакевичем щодо суборенди спірних приміщень, суд вважає доводи позивача в цій частині необґрунтованими та істотне порушення умов договору оренди в цій частині - недоведеним.

Твердження позивача щодо неналежного перерахування з боку орендаря орендної плати та наявність заборгованості за орендною платою, суд вважає таким, що не відповідає дійсним обставинам справи, з огляду на те, що відповідачем до початку судового засідання представлено докази внесення орендної плати за період з квітня 2011 рок по березень 2013 включно, а саме: платіжні доручення №29 від 20.04.2011 на суму 1177,74 грн, №38 від 20.05.2011 на суму 1193, 05 грн, №47 від 20.06.2011 на суму 1202,60 грн., №57 від 20.07.2011 на суму 1207,41 грн., №66 від 19.08.2011 на суму 1228,57 грн., № 74 від 20.09.2011 на суму 1223,66 грн., №82 від 20.10.2011 на суму 1224,88 грн, №91 від 18.11.2011 на суму 1224,88 грн., №101 від 20.12.2011 на суму 1226,10 грн., №5 від 20.01.2012 на суму 1228,55 грн., №14 від 20.02.2012 на суму 1240,84 грн., №23 від 20.03.2012 на суму 1233,47 грн, №33 від 20.04.2012 на суму 1237,17 грн, №42 від 18.05.2012 на суму 1237,17 грн, №ПН10482 від 20.06.2012 на суму 1233,44 грн., №ПН12750 від 20.07.2012 на суму 1229,76 грн, №ПН12013 від 20.08.2012 на суму 1227,30 грн., №ПН11815 від 20.09.2012 на суму 1223,62 грн, №56 від 19.10.2012 на суму 1224,84 грн., №65 від 19.11.2012 на суму 1224,84 грн., №74 від 20.12.2012 на уму 1224 грн., №5 від 18.01.2013 на суму 1226,07 грн., №14 від 20.02.2013 на суму 1228,52 грн, №23 від 20.03.2013 на суму 1227,29 грн.

Суд вважає за необхідне зазначити, що непогашення в повному обсязі заборгованості за наказом про примусове виконання рішення суду від №5020-641/2011 від 20.06.2011, на яке посилається позивач у позові не може буті підставою позову у даній справі, оскільки стягнення заборгованості за цей період вже було підставою позову про розірвання договору оренди в іншій справі та судом було винесено рішення з цього приводу.

Таким чином, позивач, на думку суду, не довів факту істотного порушення відповідачем умов договору, оскільки з матеріалів справи вбачається періодичне внесення орендних платежів, а також неподтвердження належними та допустимими доказами факту передачі в суборенду приміщення третій особі.

На підставі викладеного, суд не знаходить підстав для розірвання договору оренди № 599 від 17.02.1994 та звільнення орендованого майна шляхом передачі орендодавцю з огляду на недоведеність позовних вимог позивачем.

На підставі викладеного, керуючись статтями 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

У задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено 22.04.2013.

Суддя підпис Погребняк О.С.