Постанова

від 21.11.2006 по справі 8/629

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

8/629

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65  тел.(8-0412) 48-16-02

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 "21" листопада 2006 р.                                                          Справа №  8/629

Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого   судді                                                  Шкляр Л.Т.

суддів:                                                                        Гулової А.Г.

                                                                                   Пасічник С.С.

при секретарі                                                            Павловській Л.П. ,

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явився;

від відповідача: не з'явився;

від третьої особи: не з'явився,

 розглянувши апеляційну скаргу Дочірнього підприємства житлово-комунального

господарства "Пригма-Прес", м. Хмельницький

на рішення господарського суду Хмельницької  області

від "17" квітня 2006 р. у справі №  8/629 (суддя Степанюк А.Г.)

за позовом Дочірнього підприємства житлово-комунального господарства "Пригма-Прес", м. Хмельницький  

до Малого приватного підприємства "Ізабель", м. Хмельницький

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача -  

Відкрите акціонерне товариство " Хмельницький завод по випуску ковальсько -

пресованого устаткування "Пригма - Прес ", м. Хмельницький

про визнання недійсним договору оренди №8 від 01.04.2005 р. та виселення з орендованого приміщення ( згідно із заявою позивача від 04.04.2006 р. ),

 ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 17 квітня 2006р. у справі №8/629 у позові Дочірнього підприємства житлово-комунального господарства "Пригма-Прес" (м. Хмельницький) до Малого приватного підприємства "Ізабель"              (м. Хмельницький) про визнання недійсним договору оренди №8 від 01.04.2005 р. та  виселення з орендованого приміщення відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, в якій просив його скасувати з наведених у скарзі підстав та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.

В апеляційній скарзі позивач, зокрема, зазначає, що:

- відповідно до ч.2 ст.793 ЦК України договір найму будівлі або окремої частини строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Однак в порушення вимог зазначеної статті укладений між сторонами договір оренди №8 від 01.04.2005р. не був посвідчений нотаріально, а оскільки договір, який підлягає нотаріальному посвідченню вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення, то вказаний договір має бути визнаний недійсним;

- в порушення ст.ст.794,795 ЦК України договір оренди не пройшов державної реєстрації, а передача приміщення відповідачеві не була оформлена відповідним актом за підписами сторін;

- приміщення гуртожитку, в якому відповідач орендує приміщення під офіс, є  державним майном, яке не увійшло до статутного фонду при приватизації і перебуває на балансі ВАТ "Хмельницький завод ковальсько-пресового устаткування "Пригма-Прес", а відповідно до ст.5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 2.2.3 "Положення про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі" право виступати орендодавцем державного майна, яке перебуває на балансах господарських товариств має Фонд державного майна України, його регіональні відділення і представництва. ДП ЖКГ "Пригма-Прес" на надано повноважень самостійно укладати договір оренди державного майна.

В доповненні до апеляційної скарги ( клопотання від 17.11.2006 р. ) позивач зазначив про безпідставність тверджень відповідача, викладених в запереченнях на апеляційну скаргу, щодо того, що приміщення увійшло до статутного фонду ВАТ "Хмельницький завод ковальсько-пресованого устаткування "Пригма-Прес", у зв"язку з чим позивач самостійно міг вирішувати питання про надання його в оренду.

Позивач та третя особа своїх представників у засідання суду не направили.

На адресу Житомирського апеляційного господарського суду надійшли  клопотання від 17.11.2006 р. позивача та третьої особи  про відкладення розгляду апеляційної скарги у зв"язку з необхідністю отримання відповідей від Хмельницького бюро технічної інвентаризації, Хмельницького міського голови та РВ ФДМУ по  Хмельницькій області  на запити  ВАТ "Хмельницький завод ковальсько-пресованого устаткування "Пригма-Прес" стосовно переведення приміщення гуртожитку, яке знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул.М.Трембовецької, 53/1, у т.ч. окремої кімнати на першому поверсі, площею 14,4 кв.м., з житлового до нежитлового фонду .

Враховуючи, що відповідний запит надсилався апеляційним господарським судом на адресу виконкому Хмельницької міської ради, на який отримано відповідь, вищезазначені клопотання позивача та третьої особи відхиляються апеляційним судом.

Третя особа у письмовому відзиві №1858 від 25.09.2006р. на апеляційну скаргу (а.с.88-89) підтримує доводи апеляційної скарги, вважає, що рішення місцевого господарського суду необґрунтоване та незаконне, а тому просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Дочірнього підприємства житлово-комунального господарства "Пригма-Прес".

Відповідач у письмовому відзиві на апеляційну скаргу від 06.11.2006р. проти останньої заперечує, вважає рішення місцевого господарського суду прийнятим з дотриманням норм законодавства та повним і всебічним дослідженням всіх обставин справи, а тому просить залишити його без змін, а вимоги апеляційної скарги - без задоволення (а.с.101-102); в судове засідання 21.11.2006 р. свого представника не направив.

Враховуючи, що сторони та третя особа повідомлені належним чином про час та місце розгляду апеляційної скарги ( копію ухвали про призначення засідання суду на 21.11.2006р. надіслано на адреси сторін та третьої особи рекомендованою кореспонденцією 10.11.2006р., що підтверджується завіреною копією відповідного реєстру Житомирського апеляційного господарського суду ), а також положення ст.101 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції, судова колегія розглянула скаргу по суті за відсутності представників сторін та третьої особи за наявними в матеріалах справи доказами.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, оцінивши висновки суду на відповідність дійсним обставинам справи, судова колегія встановила таке.

Матеріали справи свідчать, що 01.04.2005р. між Дочірнім підприємством житлово-комунального господарства "Пригма-Прес" (Орендодавець) та Малим приватним підприємством "Ізабель" (Орендар) було укладено договір оренди №8      (а.с.3-5), згідно з пунктами 1.1, 1.2 та 1.3 якого предметом договору є оренда під офіс приміщення загальною площею 14,4 кв.м. строком з 01.04.2005р. по 30.04.2008р.

Згідно з п.3.1 вказаного договору орендна плата за приміщення встановлюється в розмірі 7,15 за кв.м., 102,96 грн. в місяць.

Відповідно до п.2.2.1 та п.2.2.2 Орендар зобов'язується використовувати надані приміщення та обладнання за цільовим призначенням, вказаним в п.1.1. даного договору, а також в повному обсязі й своєчасно вносити орендну плату.

Пунктом 5.2 вищевказаного договору встановлено, що дострокове розірвання договору Орендарем може мати місце в таких випадках:

- при використанні Орендарем приміщення не за призначенням, в тому рахунку і у випадку непогодженої передачі приміщення в суборенду;

- при погіршенні, в результаті дій Орендаря, технічного стану приміщення;

- у випадку повного чи часткового руйнування приміщення, вилучення земельної ділянки, на якій споруджено орендоване приміщення;

- появи обставин, виключаючих можливість використання орендованого приміщення у відповідності з цілями Орендаря;

- з інших причин передбачених законодавством України.

В такому випадку орендодавець зобов'язаний поставити до відома орендаря не пізніше ніж за 30 днів до моменту розірвання договору.

Вважаючи, що виникла обставина ( приміщення гуртожитку передано в комунальну власність, а орендована кімната необхідна для використання мешканцями гуртожитку ), яка виключає можливість використання орендованого приміщення у відповідності з цілями Орендаря, Орендодавець ( позивач )  вирішив достроково розірвати укладений з відповідачем договір оренди, про що зазначив у своїх  листах від 03.11.2005 р. та від 06.02.2006 р., адресованих відповідачу.

У зв"язку з тим, що відповідач на вимогу позивача приміщення не звільнив, позивач звернувся до суду з позовною заявою про виселення МПП "Ізабель" із орендованого ним приміщення та визнання договору оренди №8 від 01.04.2005 р. недійсним.

При цьому, позивач з посиланням на приписи ст.5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначав, що самостійно укладати договір оренди без дозволу Регіонального відділення ФДМУ по Хмельницькій області не мав права та підстав, так як приміщення гуртожитку, в якому відповідач орендує приміщення під офіс, є державним майном, яке не увійшло до статутного фонду при приватизації і перебуває на балансі ВАТ "Хмельницький завод ковальсько-пресованого устаткування "Пригма-Прес".

Крім того, в обґрунтування позовних вимог ДП ЖКГ "Пригма-Прес" посилалось  на те, що не з усіх істотних умов, передбачених ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна",  сторонами досягнуто  згоду.

З"ясуванням наявних у справі доказів судовою колегією встановлено, що гуртожиток, який розташований у м. Хмельницькому по вул. Трембовецької, 53/1,  під час приватизації не ввійшов до статутного фонду ВАТ "Пригма-Прес", знаходиться на його балансі і є державною власністю, що підтверджується листами РВ ФДМУ по Хмельницькій області №04/01-42-1622/05 від 08.06.05 р. (а.спр.32) та                           №04/01-42-2825/06 від 25.09.2006 р. ( а.спр.86 ).

Відповідно до п.2.2.3 "Положення про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі" договір оренди державного майна України, яке перебуває на балансах господарських товариств, укладається органом приватизації за місцем розташування об"єкта оренди відповідно до вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тобто  право виступати орендодавцем згаданого майна має Фонд державного майна, його регіональні відділення і представництва.

Проте, враховуючи, що предметом договору №8 від 01.04.2005 р. є оренда під офіс приміщення кімнати на першому поверсі гуртожитку, судова колегія вважає за необхідне зазначити таке.

Згідно із ст.127 ЖК УРСР під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки.

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території Української РСР, утворюють житловий фонд ( ст.4 ЖК УРСР ).

Відносини щодо використання житлового фонду повинні регулюватися Житловим Кодексом та іншими актами житлового законодавства, а тому застосування до цих відносин Закону України "Про оренду державного і комунального майна" є помилковим ( в такому випадку безпідставними є посилання позивача на приписи ст.ст.5, 10 вищевказаного Закону ) .

Судом першої інстанції не з"ясовано питання переведення орендованого приміщення з житлового до нежитлового фонду.

Із відповіді за №02-15-2323 від 01.11.2006 р. Департамента архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради ( а.спр.122 ), надісланої на запит Житомирського апеляційного господарського суду, вбачається, що рішення про переведення приміщення - кімнати площею 14,4 кв.м. на першому       поверсі гуртожитку, який знаходиться за адресою : м. Хмельницький,                                           вул. М. Трембовецької, 53/1, з житлового фонду до нежитлового  не приймалось.

Таким чином, об"єкт оренди відповідно до ст.8 ЖК УРСР із жилого у нежиле приміщення не переведено.  В матеріалах справи відсутні докази, що свідчать про протилежне.

Враховуючи положення ст.6 ЖК УРСР, судова колегія дійшла висновку, що вищевказане приміщення ( кімната ), яке належить до житлового фонду, не може бути передано в оренду.

Таку ж позицію займає і Верховний Cуд України в аналогічній справі ( постанова ВСУ від 11.10.2005 р. у справі №10/319пд ).  

Підставою недійсності правочину відповідно до ст.215 Цивільного кодексу України є недодержання  в момент вчинення правочину стороною ( сторонами ) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п"ятою та шостою ст.203 Цивільного кодексу України, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Укладений сторонами договір оренди №8 від 01.04.2005 р. суперечить нормам ст.ст.4,6,8,127 ЖК УРСР.

За таких обставин безпідставним та неправомірним є висновок господарського суду Хмельницької області щодо відповідності договору оренди, укладеного між сторонами, чинному законодавству.

З огляду на вищенаведене судова колегія вважає, що скаргу слід задовольнити, а оскаржене рішення - скасувати ( хоч позивачем у скарзі наведено інші мотиви скасування ) як таке, що прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального права, та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ДП ЖКГ "Пригма-Прес", м. Хмельницький ( хоч позивачем у позові наведено інші мотиви ): визнати недійсним договір оренди №8 від 01.04.2005 р., укладений між Дочірнім підприємством житлово-комунального господарства "Пригма-Прес" та Малим приватним підприємством "Ізабель" ; виселити МПП "Ізабель" із орендованого ним приміщення, оскільки відсутні правові підстави користування вказаним приміщенням - недійсний правочин не створює юридичних наслідків ( п.1 ст.216 ЦК України ).

Судова колегія вважає за необхідне зазначити, що фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює в разі його недійсності проведення між сторонами реституції, оскільки використання майна - "річ" безповоротна і повернути сторони в первісне положення неможливо.

У відповідності зі ст.ст.49,99 ГПК України судові витрати, пов"язані з поданням позовної заяви та апеляційної скарги, покладаються на відповідача.  

Видачу наказів на виконання даної постанови слід доручити господарському суду Хмельницької області.

  Керуючись ст.ст.101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Дочірнього підприємства житлово - комунальногогосподарства " Пригма-Прес" ( м. Хмельницький ) задовольнити.

2. Рішення господарського суду  Хмельницької області від 17.04.2006 року                 у справі №8/629 скасувати. Прийняти нове рішення.

"Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди №8, укладений 01.04.2005 р. між Дочірнім підприємством житлово-комунального господарства "Пригма-Прес"( м. Хмельницький ) та Малим приватним підприємством "Ізабель" ( м. Хмельницький ) .

Виселити  Мале приватне підприємство "Ізабель" із орендованого ним приміщення - кімнати площею 14,4 кв.м. на першому поверсі гуртожитку, який знаходиться за адресою : м. Хмельницький, вул. М. Трембовецької, 53/1 .

Стягнути з Малого приватного підприємства "Ізабель" ( 29000 м. Хмельницький, вул. М. Трембовецької, 53/1, ідентифікаційний код 21336661 ) на користь Дочірнього підприємства житлово - комунального господарства " Пригма-Прес" ( м. Хмельницький, вул. М. Трембовецької, 53/1, код 30528349 ) 127,50 грн. витрат по оплаті державного мита за подання позовної заяви та апеляційної скарги та 118,00 грн. витрат на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу."

3. Видачу наказів на виконання даної постанови доручити господарському суду Хмельницької області.    

4. Справу №8/629 повернути до господарського суду Хмельницької області.

Головуючий - суддя:                                                              Шкляр Л.Т.

 судді:

                                                                                           Гулова А.Г.  

                                                                                           Пасічник С.С.  

Віддрук. 5 прим.:

1 - до справи,

2 - позивачу,

3 - відповідачу,

4 - третій особі,

5 - в наряд