Рішення

від 20.08.2013 по справі 901/2188/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

20.08.2013Справа № 901/2188/13 За позовом заступника прокурора міста Сімферополь в інтересах держави, в особі Сімферопольської міської ради

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Делішес»

про зміну умов договору оренди землі

Суддя О.І. Башилашвілі

Представники:

Від прокуратури - Дашковський П.С., старший прокурор відділу, посвідчення № 014227;

Від позивача - Кудімова Є. С., довіреність № 24/01-55/2577 від 28.12.2012, головний спеціаліст - юрисконсульт;

Від відповідача - Кудрявцева Ю.В., довіреність від 10.03.2013, представник.

СУТЬ СПОРУ: Заступник прокурора міста Сімферополь звернувся з позовною заявою в інтересах держави, в особі Сімферопольської міської ради до Господарського суду Автономної Республіки Крим з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю «Делішес» про зміну умов договору оренди земельної ділянки № 1595 від 11.06.2008 реєстраційний номер № 040800100030 від 18.06.2008, укладеного між Сімферопольською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Делішес», мотивуючи позовні вимоги незгодою відповідача прийняти зміни умов договору оренди земельної ділянки. Необхідність зміни умов договору оренди земельної ділянки позивач мотивує зміною нормативно грошової оцінки земельної ділянки, приведення договору до вимог Закону України «Про оренду землі», Типової форми договору оренди земельної ділянки та Податкового Кодексу України.

Відповідач згідно наданих заперечень на позов, позовні вимоги не визнає, просить суд в їх задоволенні відмовити, вважаючи, що прийняті органом місцевого самоврядування рішення, а також зміна нормативно-грошової оцінки земельної ділянки не є підставами для внесення змін в договір оренди землі що стосується розміру орендної плати, посилаючись на відсутність у позові посилань на необхідність та нормативне обґрунтування зміни розміру орендної плати.

У судовому засіданні 20.08.2013 прокурор та позивач підтримали позов у повному обсязі.

15.08.2013 від позивача надійшли письмові пояснення у справі за якими позивач підтримує позовні вимоги прокурора та наполягає на задоволенні позову. Також дані пояснення містять заперечення на відзив відповідача.

Відповідач у судовому засіданні позовні вимоги не визнає, підтримуючи свою правову позицію, викладену у відзиві на позов.

Розгляд справи відкладався, оголошувалась перерва в засіданні в порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України в межах строку, встановленого статтею 69 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні у справі докази, заслухавши пояснення представників сторін, прокурора, суд

встановив:

17.04.2008 між Сімферопольською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Делішес» (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований 18.06.2005 за №040800100030 у Кримській регіональній філії «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» Залізничного району м. Сімферополя, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис (а.с. 15-21).

Предметом даного договору є те, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове, платне користування земельну ділянку для обслуговування і експлуатації магазину, який знаходиться за адресою: м. Сімферополь, Автономна Республіка Крим, Україна, вул. Гагаріна, 34, план (схема) якого є невід'ємною частиною договору, кадастровий номер 0110100000:01:003:0093 (п. 1.1 договору).

Розділом договору «Об'єкт оренди» сторони обумовили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0500га, з метою несільськогосподарського використання згідно ст. 19, п. «б» Земельного кодексу України, а саме: для обслуговування і експлуатації магазину. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 192845,70грн. На земельній ділянці розташовані нежилі будівлі, магазин, що належить орендарю. (п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договору).

Даний договір укладено строком до 27.03.2018. (п. 3.1 договору).

Пунктом 4.1 договору встановлено, що орендна плата встановлена в розмірі 11570,00грн. на рік, і вноситься орендарем щомісяця до 30 числа, наступного за розрахунковим - 964,17грн.

Пунктом 4.3 договору сторони передбачили, що розмір орендної плати може бути переглянутий за згодою сторін також у випадках зміни умов господарювання, погіршення стану земельної ділянки не з вини орендодавця, в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України «Про плату за землю» (що діяв на момент виникнення між сторонами спірних правовідносин та до набрання законної сили Податковим кодексом України) використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» №309-УІ від 03.06.2008 частини четверта та п'ята статті 21 Закону України «Про оренду землі» були викладені у такій редакції:

«Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю»;

для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю».

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині».

В подальшому, Законом України N 2756-VI від 02.12.2010 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України» вказані частини четверта та п'ята статті 21 Закону України «Про оренду землі» виключені.

У той же час, частиною 1 статті 7 Закону України "Про плату за землю" передбачено, що ставки земельного податку з земель, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у частинах п'ятій - десятій цієї статті та частині другій статті 6 цього Закону.

Таким чином, внесеними у земельне законодавство змінами передбачено, що орендна плата за передану в користування відповідачу земельну ділянку не може бути меншою 3% від грошової оцінки. При цьому, саме грошова оцінка земельної ділянки є вихідною базою для обчислення розміру плати за землю.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу за користування земельною ділянкою «інших категорій земель» не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до пункту 274.1 статті 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу.

Статтею 5 Закону України «Про оцінку земель» (що діяв на момент виникнення спірних взаємовідносин) передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Матеріали справи свідчать, що станом на момент укладення між сторонами договору оренди землі від 17.04.2008, зареєстрованого 18.06.2008 нормативна грошова оцінка переданої відповідачеві земельної ділянки становила 192845,70грн.

30.06.2011 Сімферопольською міською радою прийнято рішення №177 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Сімферополь», яким затверджена технічна документація по нормативній грошовій оцінці земель м. Сімферополь та введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель м. Сімферополь з 01.01.2012. (а.с. 26-27).

Пунктом 3 вказаного рішення передбачено, що нормативна грошова оцінка земель м. Сімферополь підлягає застосуванню в порядку, встановленому Податковим кодексом України. Пунктом 2 рішення затверджено вартість одного квадратного метру земельної ділянки визначеного функціонального використання по земельно-оціночних районах м. Сімферополь, та оформлено додатком до рішення (а.с. 28-34).

Відповідно до норм Закону України «Про основи державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» дане рішення міської ради оприлюднено 08.07.2011 у газеті «Южная Столица», і тим самим доведені до відома орендаря (а.с. 63).

Листом від 30.10.2012 за вих. №24/01-11/2060 Сімферопольською міською радою надіслана відповідачу додаткова угода без номеру та дати до договору оренди землі від 11.06.2008 №1595, відповідно до якої позивач запропонував відповідачу пункти спірної додаткової угоди викласти в редакції позивача та змінити розмір орендної плати. (а.с. 22, 23-24, 25).

Відповідач у відповідь на запропонований Сімферопольською міською радою проект додаткової угоди, надіслав на власний проект додаткової угоди (а.с. 35 зворотний бік, 36-38).

Листом вих. №12047/24/01-54 від 29.11.2012 Виконавчий комітет Сімферопольської міської ради повідомив відповідача про неможливість підписання додаткової угоди в редакції ТОВ «Делішес» у зв'язку з невідповідністю її нормам чинного законодавства (а.с. 35).

Таким чином, у зв'язку з тим, що підписаної додаткової угоди від відповідача на адресу позивача не надійшло - сторони не досягли згоди щодо добровільної зміни договору оренди земельної ділянки, прокурор звернувся в інтересах держави в особі Сімферопольської міської ради до Господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом про зміну умов договору оренди №1595 земельної ділянки від 11.06.2008 реєстраційний номер 040800100030 від 18.06.2008, укладеного між Сімферопольською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Делішес», виклавши пункти договору в редакції викладеній в резолютивній частині позовної заяви.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги Сімферопольської міської ради підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998. № 161-XIV, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з частинами 1, 3 статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Місцеві органи виконавчої влади, підприємства, установи та організації, а також громадяни несуть встановлену законом відповідальність перед органами місцевого самоврядування за заподіяну місцевому самоврядуванню шкоду їх діями або бездіяльністю, а також у результаті невиконання рішень органів та посадових осіб місцевого самоврядування, прийнятих у межах наданих їм повноважень.

Частинами 3, 4 статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільні права і обв'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства, у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 189 Господарського кодексу України, статтею 632 Цивільного кодексу України ціна є істотною умовою договору, у випадках, встановлених законом застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженим органом державної влади або органом місцевого самоврядування.

Відповідно до пункту 4.3, укладеного між сторонами договору оренди землі, розмір орендної плати може бути переглянутий за згодою сторін також у випадках зміни умов господарювання, погіршення стану земельної ділянки не з вини орендодавця, в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Тобто, сторони домовилися про те, що договір може бути змінений при певних обставинах, перелік яких не є вичерпним. Умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з ч.2. статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Тому здійснення нормативної грошової оцінки землі, внаслідок якої змінився її розмір відповідає вимогам діючого законодавства.

Таким чином, зміна ціни землі призвела до зміни розміру земельного податку та орендної плати, у зв'язку з чим виникли підстави для перегляду останньої та внесення необхідних змін до договору оренди.

Відповідно до частини другої статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом, а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 Цивільного кодексу України).

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Відповідно до частини першої статті 641 Цивільного кодексу України пропозиція щодо зміни істотних умов договору повинна містити істотні умови договору.

Умови договору оренди не виключають можливості зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі. Ці обставини змінилися настільки, що якби сторони могли передбачити інший розмір нормативної грошової оцінки землі, то вони б уклали договір на інших умовах - передбачили більшу суму орендної плати.

При цьому, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зміна обставин зумовлена причинами, які орендодавець не міг усунути після їх виникнення, оскільки вони від нього вимагалися, так як зобов'язання органу місцевого самоврядування переглядати у певний строк нормативну грошову оцінку землі встановлено законом.

Виконання договору на колишніх умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору - отримання орендної плати у розмірі, який не нижче встановленого мінімального розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі.

В даному договорі не визначено, що ризик зміни обставин несе орендодавець. Тобто, одночасно є певні умови, з якими закон - частина друга статті 652 Цивільного кодексу України, пов'язує можливість зміни договору за рішенням суду.

Згідно статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Отже, прийняття Сімферопольською міською радою рішення №177 від 30.06.2011 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Сімферополь», яким затверджена технічна документація по нормативній грошовій оцінці земель м. Сімферополь та введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель м. Сімферополь з 01.01.2012, затверджено вартість одного квадратного метру земельної ділянки визначеного функціонального використання по земельно-оціночних районах м. Сімферополь є підставою для внесення змін в договір про оренду землі щодо орендної плати за землю.

При цьому, суд наголошує, що відповідно до ч. 5 статті 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З урахуванням вищевикладеного, та приймаючи до уваги те, що розмір орендної плати вираховується з розміру нормативної грошової оцінки станом на 01.01.2012., який в подальшому не змінювався, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 432020,00грн, суд вважає, що пункт 2.2 укладеного між сторонами договору оренди землі має бути викладено в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 432020,00грн. починаючи з дня набрання законної сили судовим рішенням, яким внесені ці зміни» та пункт 4.1 договору в наступній редакції: «Орендна плата встановлюється в розмірі 34560,00грн. на рік та вноситься у грошовій формі наступним чином: щомісячно до 30 числа, місяцю наступного за розрахунковим - 2880,00грн., починаючи з дня набрання законної сили судовим рішенням, яким внесені ці зміни».

Проте суд не вбачає підстав для внесення змін до пунктів 3.2, 3.3, 4.3, 8.4 та доповнення пунктами 3.4, 3.5 договору оренди землі, оскільки необхідність внесення змін до вказаних пунктів позивачем достатньо не мотивована.

Рішенням Сімферопольської №303 від 27.12.2011 зі змінами від 30.08.2012 №496 (нова редакція) розроблено примірну форму договору оренди землі (а.с. 46, 55-62).

Проте, з наданих суду документів випливає, що даним рішенням рекомендовано застосувати примірну форму договору, тому позивач підводив форму додаткової угоди до запропонованого примірного договору.

Разом з тим, суд звертає увагу на те, що обов'язку сторін привести раніше укладені договори у відповідність примірному договору, жодним з рішень органу місцевого самоврядування не встановлено, більш того, це суперечило б постанові Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004., якою теж не передбачено обов'язку сторін привести раніше укладені договори у відповідність за вказаними положеннями. При цьому, згідно з приписами чинного законодавства України, зокрема, статті 179, 184 Господарського кодексу України, наявність затвердженого постановою КМУ типового договору оренди є підставою для укладення в подальшому договорів на основі типового, а не внесення змін до раніше укладених та чинних договорів.

Позивачем необхідність внесення таких змін саме на даний час, не доведена, а відтак, в цій частині позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Крім того, стаття 627 Цивільного кодексу України передбачає вільність в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За таких обставин, всебічно та в повному обсязі дослідивши та оцінивши в сукупності наявні в матеріалах справи документи та фактичні обставини справи, суд вважає, що позовні вимоги заступника прокурора м. Сімферополя підлягають частковому задоволенню шляхом внесення змін до п. 2.2, п. 4.1 договору оренди земельної ділянки № 1595 від 11.06.2008 реєстраційний номер № 040800100030 від 18.06.2008, укладеного між Сімферопольською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Делішес». В іншій частині позову слід відмовити з підстав, викладених вище.

Згідно з приписам статті 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати суд покладає на позивача та відповідача пропорційно задоволених вимог.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Повне рішення складено 27.08.2013.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШІВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Змінити умови договору оренди земельної ділянки № 1595 від 11.06.2008 реєстраційний номер № 040800100030 від 18.06.2008, укладеного між Сімферопольською міською радою (ЄДРПОУ 04055630) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Делішес» (ЄДРПОУ 32624767), виклавши пункти договору у наступній редакції:

Пункт 2.2 читати в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 432020,00грн. починаючи з дня набрання законної сили судовим рішенням, яким внесені ці зміни».

Пункт 4.1 читати в наступній редакції: «Орендна плата встановлюється в розмірі 34560,00грн. на рік та вноситься у грошовій формі наступним чином: щомісячно до 30 числа, місяцю наступного за розрахунковим - 2880,00грн., починаючи з дня набрання законної сили судовим рішенням, яким внесені ці зміни».

3. В решті позовних вимог відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Делішес» (вул. Героїв Сталінграда, 3а, м. Сімферополь, 95047; ЄДРПОУ 32624767) в дохід Державного бюджету України (отримувач: Державний бюджет м. Сімферополь код класифікації 22030001, р/р 31211206783002, ЄДРПОУ 38040558, ГУ ДКСУ в АРК м. Сімферополь, код банку 824026) 573,50грн. судового збору.

5. Стягнути з Сімферопольської міської ради (ЄДРПОУ 04055630; вул. Толстого,15, м. Сімферополь, 95000, АР Крим) в дохід Державного бюджету України (отримувач: Державний бюджет м. Сімферополь код класифікації 22030001, р/р 31211206783002, ЄДРПОУ 38040558, ГУ ДКСУ в АРК м. Сімферополь, код банку 824026) 573,50грн. судового збору.

6. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Суддя О.І. Башилашвілі