Постанова

від 19.09.2013 по справі 904/4036/13

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.09.2013 року Справа № 904/4036/13

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді : Бахмат Р. М. (доповідача),

суддів: Євстигнеєва О.С., Кузнецова В.О.

секретар судового засідання : Назаренко С.Г.

за участю представників сторін:

від позивача: Непорада А.Г. ( дов. № 1 від 17.01.11 р.);

від відповідача : Герасимчук С.С. ( дов. № 4/8-18 від 04.01.13 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради м. Дніпропетровськ на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 20.06.2013р. у справі № 904/4036/13

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Ріелторської компанії "Дом" м.Дніпропетровськ

до Дніпропетровської міської ради м. Дніпропетровськ

про розірвання договору оренди земельної ділянки

В С Т А Н О В И В :

Рішенням господарського суду Дніпропетровської обл. від 20.06.2013р. у справі №904/4036/13, яке підписано 25.06.2013р. і оформлено відповідно до вимог ст. 84 ГПК України (суддя Ліпинський О.В.), задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю Ріелторської компанії "Дом" м. Дніпропетровськ до Дніпропетровської міської ради м. Дніпропетровськ про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Вказаним рішенням розірвано договір оренди земельної ділянки від 26.12.2002 р., укладений між Дніпропетровською міською радою м. Дніпропетровськ та Товариством з обмеженою відповідальністю Ріелторської компанії "Дом" м. Дніпропетровськ, посвідчений 26.12.2002 р. приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б. за реєстром № 3896, та який зареєстровано у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 15.01.2003 р. № 2764.

Відповідач не погодився з вказаним рішенням, подав апеляційну скаргу, в якій просить відновити пропущений строк на подання апеляційної скарги.

Ухвалою від 29.07.2013 р. Дніпропетровський апеляційний господарський суд відновив Дніпропетровській міській раді пропущений процесуальний строк на подання апеляційної скарги.

Скаржник просить у скарзі скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким припинити провадження по справі, оскільки вважає, що рішення прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права., а саме ст. 120 ЗКУ, ст.ст. 218, 219, 371, 376, 377, 654 ЦКУ, ст.ст. 7, 31 ЗУ «Про оренду землі», а обставини, які встановив суд, що мають значення для справ, є недоведеними.

Скаржник вказує у скарзі, що істотною умовою правочину, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти (ч. 6 ст. 120 ЗКУ).

Згідно зі ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право користування на земельну ділянку. На якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку із переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (ч.2 ст. 377 ЦКУ).

Скаржник вважає, що господарський суд, всупереч вищенаведеним нормам встановив, що рішення Третейського суду та Витяг з реєстру прав власності є підтверджуючими документами перебування нерухомого майна на спірній земельній ділянці з кадастровим номером 1210100000:02:424:0001. Господарський суд не встановив, який відсоток нерухомого майна було відчужене позивачем за первісним позовом. Досліджені судом матеріали не є правовстановлюючими, отже не можуть бути належними доказами по цій справі.

Дніпропетровська міська рада вважає, що спір по даній справі відсутній, а позивач передчасно звернувся до суду, оскільки вказаний договір оренди землі є припиненим, а земельна ділянка, яка передавалася за цим договором оренди землі позивачу вилучена та зарахована до земель міста, що підтверджується наявними в матеріалах справи рішеннями Дніпропетровської міської ради.

Предметом позову є розірвання договору оренди землі. З матеріалів позовної заяви вбачається, що Дніпропетровською міською радою, як єдиним орендодавцем земель комунальної власності у м. Дніпропетровську, прийнято рішення про втрату чинності рішення міської ради, яке стало підставою для надання земельної ділянки у користування.

Скаржник вважає, що суд безпідставно розірвав договір оренди землі, оскільки законодавством України не передбачена підстава для дострокового розірвання договору оренди землі внаслідок відчуження нерухомого майна. яке розташоване на земельній ділянці.

Законами України не передбачене автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди від відчужувача майна, адже, виникнення такого права у набувача можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності.

Судом також не було взято до уваги те, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключено на пленарних засіданнях міської ради, не було встановлено чи розглядалося питання щодо спірного договору на сесії міської ради і чи прийняте позитивне рішення щодо цього питання або рішення про відмову у їх позитивному вирішенні.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Ріелторська компанія «Дом» просить залишити рішення по даній справі без змін, а а апеляційну каргу без задоволення, так як рішення винесено з дотриманням норм процесуального та матеріального права, а висновки суду, викладені в рішенні, в повній мірі відповідають обставинам справи.

13.09.2013 р. позивач подав письмове клопотання про долучення до матеріалів справи копію відповіді відповідача про розірвання договорів оренди землі № 7/8-1007 від 05.07.2013 р.

Розпорядженням секретаря судової палати від 18.09.2013 р. № 1038, у зв`язку з відставкою судді постійної колегії Лотоцької Л.О., змінено склад колегії суддів.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Заслухавши суддю-доповідача та пояснення представників сторін, розглянувши та обговоривши доводи апеляційної скарги, доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила, що між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Ріелторської компанії "Дом" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 26.12.2002 р.

Згідно п 1.1 вказаного договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду на умовах цього договору частку (2,88 %) у користуванні земельною ділянкою загальною площею 0,4357 га, (площа частки складає 0,0125 га), що знаходиться за адресою: м.Дніпропетровськ, Бабушкінський район, вул. Набережна В.І.Леніна, 27, для фактичного розміщення аптеки, яка зареєстрованої в Державному земельному кадастрі м.Дніпропетровська за кодом 1210100000:02:424:0001, згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення виконкому міської ради від 06.11.2002 р. № 135/4. (п.1.2)

Пунктом 2.1 Договору передбачено, що земельна ділянка надається до 06.11.2017 р.

Відповідно до пункту 8.1 зміна умов договору оренди можлива за взаємною згодою сторін.

Договір був посвідчений 26.12.2002 року нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б. та зареєстрований в реєстрі за № 3896.

Рішенням постійно діючого третейського суду "Гарант" від 18.12.2008 р. у справі № 1812/08-9 визнано дійсним договір купівлі продажу нерухомого майна, укладений 28 серпня 2008 р., між продавцем - ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" та покупцем - ТОВ "Український дім Атлант", за яким відбувся перехід права власності на нерухоме майно, яке складалося із: - у житловому будинку літ. А-5, аптека № 177, загальною площею, 238,0 кв.м. та знаходиться на цій земельній ділянці за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Набережна В.І. Леніна, 27.

Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 21552466 від 14.01.2009р. власником нерухомого майна, що знаходитися за адресою: м.Дніпропетровськ, вул. Набережна В.І. Леніна, 27 є ТОВ "Український дім Атлант" (а.с.16).

Таким чином, з моменту переходу права власності на об'єкт нерухомості, що розташований на відведеній за спірним договором земельній ділянці, позивач не використовує останню.

У травні 2011 року позивач звернувся до Дніпропетровської міської ради з пропозицією вилучення земельних ділянок та припинення дії договорів оренди.

14.11.2012р. Дніпропетровською міською радою прийнято рішення № 215/28 "Про втрату чинності рішення виконавчого комітету міської ради від 06.11.2002р. № 135/4 "Про надання земельної ділянки по вул. Набережна В.І. Леніна, 27 у спільну оренду ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" по фактичному розміщенню аптеки", але станом на час розгляду справи спірний договір між сторонами не розірвано.

Відповідно до ст.ст. 598, 653 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом, зокрема в разі розірвання договору; припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Загальні підстави для зміни або розірвання договору передбачені ст.ст. 651, 652 ЦК України.

Стаття 651 ЦК України, передбачає, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання врегульовано ст. 32 Закону України „Про оренду землі", згідно з ч. 1 якої на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Стаття 141 ЗК України передбачає однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою добровільну відмову від права користування нею. При цьому, дана норма не ставить реалізацію права відмови від землекористування в залежність від наявності чи відсутності тих чи інших підстав такої відмови.

Відмова позивача від права користування земельною ділянкою була обумовлена відчуженням об'єкту нерухомості, для обслуговування якого надавалася така земельна ділянка.

В зв'язку з тим, що позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, фактичне користування якої здійснює новий власник розташованого на ній об'єкта нерухомості, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правомірно задовольнив позовні вимоги позивача і розірвав договір оренди вказаної земельної ділянки.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Аналогічні норми встановлені і статтею 32 Закону України "Про оренду землі". На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом "е" ч.1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Перехід права на земельну ділянку врегульовано ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України. Відповідно до зазначених статей, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Пунктом 9 Прикінцевих та перехідних положень Кодексу визначено, що до договорів, укладених до 1 січня 2004 року, які продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Частиною 1 ст. 654 цього Кодексу встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Отже, враховуючи, що укладення договору оренди земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування, для припинення права користування та розірвання договору оренди земельної ділянки необхідне прийняття відповідного рішення та укладення договору про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Пунктом «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі:… набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. А відповідно до ст.120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічно врегульований перехід права на земельну ділянку і ст.377 ЦК України - до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Пунктом 8.2. договору сторони передбачили, що у разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди та інші спори вирішуються у судовому порядку.

Законом визначено, що з переходом права власності на будівлю до іншої особи, до неї ж переходить право користування земельною ділянкою. При цьому, у якості підстав припинення договору оренди землі законодавець встановив саме набуття право на будівлю, яка знаходиться на цій земельній ділянці, іншою особою. Зазначене свідчить, що позивач має право на розірвання договору в судовому порядку з зазначених підстав навіть і у випадку, коли інша сторона за договором заперечує проти цього, оскільки законодавець прямо встановив і визначив момент переходу права на користування землею у випадку переходу права власності на будівлі.

Така ж правова позиція викладена і у Постанові Верховного Суду України від 20.08.2013 року у справі №18/5005/12936/2011.

Статтею 111 28 ГПК України передбачено, що рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

За таких обставин місцевий господарський суд обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів вважає безпідставними доводи відповідача, що рішення третейського суду і витяг з реєстру прав власності не є правовстановлюючими документами перебування нерухомого майна на спірній земельній ділянці.

На час переходу права власності на спірне нерухоме майно порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні здійснювався відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно. Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць(п. 1.3. Положення).

Згідно п. 2.1 Положення для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно та оформлення прав власності на нерухоме майно до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлювальні документи (додаток 1), їх копії (нотаріально засвідчені), а також інші документи, що визначені цим Положенням.

Відповідно до додатку 1 до правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна входить зокрема і 10. Рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності.

Доводи апеляційної скарги не можуть бути підставою для скасування законного і обґрунтованого судового рішення.

Щодо доводів апеляційної скарги про припинення договору оренди землі, то слід зазначити, що факт припинення договору оренди землі, встановлений на підставі абзацу 8 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», не потребує додаткового підтвердження рішенням суду про дострокове розірвання договору оренди землі з огляду на те, що позивач звернувся до суду не задля встановлення факту «розірвання договору», а за захистом своїх прав. Незважаючи на те, що в силу приписів ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» договір є припиненим у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, відповідач - Дніпропетровська міська рада - не визнала того факту, що фактично зобов'язання за спірним договором оренди від 26.12.2002 року припинилися.

Керуючись статями 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради м. Дніпропетровськ залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 20.06.2013 р. у справі № 904/4036/13 залишити без змін.

Головуючий Р.М. Бахмат

Судді: О.С. Євстигнеєв

В.О.Кузнецов

Повний текст постанови виготовлено 20.09.2013 р.

З оригіналом згідно:

Пом. судді І.Г.Логвиненко