Постанова

від 21.12.2006 по справі 15/400-ап-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

15/400-АП-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м. Херсон, вул. Горького, 18

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

21.12.2006                                                           Справа № 15/400-АП-06

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Клепай З.В. при секретарі О.С.Бєловій, розглянувши у відкритому судовому засіданні справу  

за позовом Відкритого акціонерного товариства "Херсонсортнасінняовоч"

до Каховської міської Ради  

про  часткове скасування рішення та зобов'язання вчинити певні дії

за участю представників сторін:  

від позивача:  Губін І.Є. - представник, дор. від 01.12.06р.

від відповідача:  Качуровський В.П. - гол. спец. юр. відділу, дор. № 02-09/2954 від 19.12.06р.  

          Відкрите акціонерне товариство "Херсонсортнасінняовоч" звернулось з позовом до господарського суду, в якому просить  частково скасувати рішення відповідача - Каховської міської ради - пункт 4 рішення 10 сесії 5 скликання Каховської міської ради № 118/10 від 25.10.06 р., яким встановлено ціну продажу земельної ділянки площею 109 кв.м по провулку Кооперативному, 43, у м. Каховка ВАТ "Херсонсортнасінняовоч" в розмірі 70000,00 грн. та зобов'язати Каховську міську раду здійснити певні дії, а саме: повторно розглянути на пленарному засіданні питання щодо встановлення ціни вказаної вище земельної ділянки площею 109 кв.м по провулку Кооперативному, 43, у м. Каховка, що підлягає продажу ВАТ "Херсонсортнасінняовоч", відповідно до експертної грошової оцінки.

          Відповідач проти позову заперечує на тій підставі, що  міська рада не має повноважень зменшувати або збільшувати вартість земельної ділянки.  

Пунктом 3 оспорюваного рішення міська рада затвердила звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, якою встановлено її ринкову вартість. По-друге, твердження ВАТ "Херсонсортнасінняовоч" про те, що встановлення ціни земельної ділянки до повноважень міських рад не відноситься, є безпідставне та необгрунтоване, тому що, відповідно до підпункту „к" частини 1 ст.12 Земельного кодексу України до повноваження міських рад відкоситься вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону, а відповідно до частини 1 ст.2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею і це означає, що міська рада володіє, користується та розпоряджається землею. Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України зазначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності (власності територіальних громад) повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні  селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади. А в контексті ст.78 Земельного кодексу України це означає, що міська рада, як суб'єкт земельних відносин, може здійснювати право власності на землю, яка розташована в межах населеного пункту, тобто володіти, користуватися і розпоряджатися "землями, крім переданих у власність фізичних та юридичних осіб", чим і керувалась сесія міської ради при прийняті рішення.

          Таким чином, саме міська рада як продавець, має право пропонувати покупцю ціну продажу земельної ділянки. Жодним законодавчим актом не встановлено, що ціна земельної ділянки повинна бути не менше експертної грошової оцінки.

Розглянувши матеріали справи та вислухавши представників сторін, суд-

в с т а н о в и в:

          25.10.06р. відповідачем прийнято рішення №118/10 про продаж  земельних ділянок несільськогосподарського призначення на якій розташований об'єкт нерухомого майна- магазин "Насіння", що належить позивачу на праві власності, що підтверджується Свідоцтвом на право власності нерухомого майна, виданого позивачу Виконавчим комітетом Херсонської міської ради за "ґ№256., та   відповідно до Указу Президента України від 09.03.2000р. "Про продаж земельних ділянок несільськогоспо-дарського призначення".

          Відповідно до п.1 цього рішення затверджено технічну документацію по складанню державного акту на право власності на земельну ділянку шляхом викупу  ВАТ "Херсонсортнасінняовоч" площею 109кв.м., яка розташована  по пров. Кооперативному,43 для обслуговування магазину "Насіння".

          П.3 оскаржуваного рішення вирішено затвердити звіт про експертну грошову  оцінку земельної ділянки  в сумі 7950грн., а п.4 встановлена ціна продажу земельної в розмірі 70000грн., з чим не погоджується позивач.

          Розглядаючи це питання, господарський суд виходить із того, що відповідно до ст.120 Земельного кодексу України  при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. Відповідачем прийнято рішення передати позивачу   земельну ділянку на праві власності. До компетенції міської ради відповідно до статті 12 Земельного кодексу України відноситься розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб та інше. Відповідно до статті 127 Земельного кодексу України органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність. Продаж земельних ділянок комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Рішення міської ради, про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

          Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової  експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" від 11 жовтня 2002 року № 1531. А саме, при оцінці забудованих земельних ділянок чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.

          При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання. Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством, сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника. При співставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають: однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми); спільний район розташування; близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан грунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна). На вартість забудованої земельної ділянки може впливати: правовий режим земельної ділянки; умови продажу та пов'язане з ним фінансування; дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість); особливості місця розташування; фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови; умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.

          Вартість землі у складі об'єктів нерухомості, що оцінюються на основі їх прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами.

          Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно

небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.

          Позивач  відповідно до норм чинного земельного законодавства  представив експертну грошову  оцінку земельної ділянки, в якій враховано всі вказані умови. За вказаною експертною грошовою оцінкою земельної ділянки її грошова оцінка складає 7950грн. і ця оцінка повинна була бути врахована відповідачем при  вирішені питання про вартість земельної ділянки.

Посилання відповідача на те, що  міська рада як продавець, має право пропонувати покупцю ціну продажу земельної ділянки і що ціна земельної ділянки повинна бути не менш експертної грошової оцінки жодним законодавчим актом не встановлено, не приймається до уваги. Оскільки ціна по договору купівлі продажу є однією із суттєвих умов, а відповідач, як орган місцевого самоврядування при визначені такої умови договору відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" повинен керуватись нормами чинного законодавства та обгрунтувати збільшення ціни земельної ділянки майже в 10 раз по відношенню до її грошової оцінки. Відповідач такого  збільшення ціни не обгрунтував, а лише послався на своє право пропонувати свою ціну на земельну ділянку, тобто ціна ним збільшена безпідставно, без законодавчого та економічного обгрунтування і позов в цій частині підлягає задоволенню.

          Позивач також просить зобов'язати Каховську міську раду здійснити певні дії, а саме повторно розглянути на пленарному засіданні питання щодо встановлення ціни вказаної вище земельної ділянки площею 109 кв.м по провулку Кооперативному, 43, у м. Каховка, що підлягає продажу ВАТ "Херсонсортнасінняовоч", з урахуванням експертної грошової оцінки.

          Оскільки волевиявлення сторін на укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки, на якій розташований магазин, що належить позивачу на праві власності, закріплено в рішенні  відповідача, за згодою позивача, а вартість земельної ділянки є необхідною умовою для укладення такого договору та визначається вона відповідачем, відповідно до норм чинного законодавства, то позов і в цій частині також підлягає задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст.157,160, 161 КАСУ, суд-

постановив:

          1.Позов задовольнити у повному обсязі.

          2.Скасувати пункт 4 рішення 10 сесії 5 скликання Каховської міської ради № 118/10 від 25.10.06 р., яким встановлено ціну продажу земельної ділянки площею 109 кв.м по провулку Кооперативному, 43, у м. Каховка ВАТ "Херсонсортнасінняовоч" в розмірі 70000,00 грн.

          3.Зобов'язати Каховську міську раду здійснити певні дії, а саме повторно розглянути на пленарному засіданні питання щодо встановлення ціни вказаної вище земельної ділянки площею 109 кв.м по провулку Кооперативному, 43, у м. Каховка, що підлягає продажу ВАТ "Херсонсортнасінняовоч", з урахуванням експертної грошової оцінки.

          4.Стягнути з Каховської міської ради Херсонська область, м. Каховка, вул. К.Маркса, 103, р.рахунки невідомі на користь відкритого акціонерного товариства "Херсонсортнасінняовоч", м. Херсон, вул. Сенявіна, 7, р.р. 26008105 в ХФ ВАТ "Мегабанк" м. Херсон МФО 352714, код ЗКПО 04685319 - 3грн. 40коп. витрат по сплаті судового збору.

          5.Виконавчий лист видати після набрання постановою законної сили.

          6.Постанову надіслати сторонам.

Постанова набирає законної сили з  08.01.07.

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя                                                                  З.В. Клепай