Рішення

від 03.10.2013 по справі 5020-1031/2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 жовтня 2013 року справа № 5020-1031/2012

За позовом Виконуючого обов'язки прокурора Гагарінського району міста Севастополя (99014, м. Севастополь, вул. Корчагіна, 16)

в інтересах держави в особі Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3)

до: Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та місті Севастополі (99008, м. Севастополь, пл. Повсталих, 6)

Товариства з обмеженою відповідальністю „Грей",

(99008, м. Севастополь, вул. Генерала Крейзера,19)

про визнання недійсним договору,

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Грей"

(99008, м. Севастополь, вул. Генерала Крейзера,19)

до Севастопольської міської Ради,

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3)

про визнання недійсним абзацу другого пункту 5.3 Договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003, в редакції від 27.01.2003,

Суддя О.С. Погребняк

Представники:

Прокурор - Шульга А.М., - старший прокурор відділу, службове посвідчення №005749 від 25.09.2012;

Позивач (за первісним позовом) (Севастопольська міська Рада) - не з'явився;

Відповідач 1 (за первісним позовом) (РВ ФДМ України в АР Крим та місті Севастополі) - Панна О.О., довіреність №88 від 22.07.2013;

Відповідач 2 (за первісним позовом) (ТОВ „Грей") - Сорокопуд О.Ю., представник, довіреність № б/н від 08.01.2013.

СУТЬ СПОРУ

Виконуючий обов'язки прокурора Гагарінського району міста Севастополя (далі -прокурор) звернувся до господарського суду міста Севастополя в інтересах держави в особі Севастопольської міської Ради з позовом до Регіонального відділення Фонду Державного майна України в Автономній Республіці Крим та місті Севастополі та Товариства з обмеженою відповідальністю „Грей" про визнання недійсним договору від 30.01.2008 про внесення змін до договору від 27.01.2003 № 151/40 купівлі-продажу.

Обґрунтовуючи первісні позовні вимоги із посиланням на статті 203, 215 Цивільного кодексу України прокурор оцінює абзац другий п.5.3 Договору № 151/40 в редакції від 30 лютого 2008 року, як договір про внесення змін до договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 об'єкту незавершеного будівництва , та, як наслідок наполягає на необхідності застосовування п. 4.3. Положення «Про внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна», затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 р. № 2041.

Прокурор вважає, що в результаті укладання оспорюваного договору без відповідного рішення Севастопольської міської Ради, як того вимагає п. 4.3.вказаного Положення, ТОВ «Грей» отримало пільги з орендної плати за користування земельною ділянкою, а місцевий бюджет відповідно недоотримав коштів.

Ухвалою від 11.10.2012 для спільного розгляду із первісним позовом прийнято зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Грей» (далі - ТОВ «Грей») до Севастопольської міської Ради про визнання недійсним абзацу другого пункту 5.3 Договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 (в редакції від 27.01.2003).

Вимоги зустрічного позову обґрунтовані тим, що абзац другий пункту 5.3 оспорюваного договору безпідставно трактуються прокурором, як договір про внесення змін до договору купівлі-продажу щодо продовження строків завершення будівництва, хоча фактично є договором про приведення договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 у відповідність до вимог статті 22 Закону України „Про основи містобудування", статтям 24, 29 Закону України „Про планування та забудову територій" та статті 125 Земельного кодексу України,

Рішенням Господарського суду м. Севастополя від 01.11.2012 р. у справі № 5020-1031/2012, яке залишено без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 15.01.2013 р., відмовлено у задоволені позовів як прокурора Гагарінського району м. Севастополя в інтересах держави в особі Севастопольської міської ради до Регіонального відділення Фонду державного майна України в АР Крим та м. Севастополі (далі - РВ ФДМ України), так і зустрічному позові ТОВ «Грей» до Севастопольської міської Ради про визнання недійсним абзацу другого пункту 5.3 Договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 у редакції від 30.01.2008 р.

Постановою Вищого господарського суду України від 22.05.2013 постанова Севастопольського апеляційного господарського суду від 15.01.2013 р. та рішення Господарського суду міста Севастополя від 01.11.2012 р. у справі № 5020-1031/2012 скасовані, справу направлено до Господарського суду міста Севастополя на новий розгляд.

Колегія суддів Вищого господарського суду України визнала передчасним висновок судів попередніх інстанцій про те, що протокол №1 від 23.01.2008 року засідання комісії з питань внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва № 151/40 від 27 січня 2003 року, затверджений Головою Севастопольської міської раді та начальником Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі, яким запропоновано прийняти рішення про продовження строків завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва - промбази комбінату залізобетонних виробів за адресою: хутір Молочний впродовж п'яти років з моменту оформлення права користування земельною ділянкою (в тому числі на умовах оренди), на якій розташований об'єкт, є належною згодою органу місцевого самоврядування на продовження строку будівництва у розумінні статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" та пункту 5.1 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна від 29.10.1998 № 2041.

Колегія суддів також визнала передчасним висновок судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні зустрічних вимог, які фактично не розглядались по суті, та звернула увагу на те, що під час нового розгляду господарському суду першої інстанції слід взяти до уваги викладене, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного та об'єктивного встановлення обставин справи, прав та обов'язків сторін та в залежності від встановленого та вимог чинного законодавства, вирішити спір.

Ухвалою суду від 17.06.2013 справу було прийнято до провадження суддею Господарського суду міста Севастополя Лотовою Ю.В.

Розпорядженням Господарського суду міста Севастополя від 27.08.2013 №322 було призначено повторний автоматичний розподіл справи №5020-1031/2012, за результатами якого справу було передано до провадження судді Погребняка О.С.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

встановив:

27 січня 2003 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України в місті Севастополі (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Грей» (покупець) укладено договір № 151/40 купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - промбази комбінату залізобетонних виробів, розташованого за адресою: м. Севастополь, хутір Молочний.

Об'єкт приватизації містить у собі незакінчені будівництвом будинки і спорудження, а саме: котельня з димарем; формувальний цех, БСУ з галереєю, пунктом перевантаження, спорудженням сортування і компресорної; склад готової продукції; полігон по виробництву ЖБВ; автоматизований склад заповнювачів із прийомними пристроями і над штабельним конвеєром; будинок арматурного цеху зі складом арматури й армокаркасів; адміністративно-побутовий корпус.

Відповідно до умов договору продавець зобов'язується передати у власність покупця об'єкт незавершеного будівництва - промбазу комбінату залізобетонних виробів, розташований за адресою: м. Севастополь, хутір Молочний.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Севастопольського міського нотаріального округу Голобородьком О.Є. та зареєстровано в реєстрі за № 264 від 27.01.2003 року.

Відповідно до акту приймання-передачі від 27.07.2006 року об'єкт незавершеного будівництва - промбази комбінату залізобетонних виробів, розташований за адресою: м. Севастополь, хутір Молочний, передано у власність ТОВ «Грей».

Абзацом другим пункту 5.3 договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 передбачено обов'язок Покупця: завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію протягом 5 років з дати нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

03 серпня 2007 року між Севастопольською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Грей» (орендар), на підставі рішення Севастопольської міської ради № 2401 від 10.07.2007, прийнятого на підстави судового рішення по справі № 20-12/200 від 02.04.2007 за позовом ТОВ «Грей» до Севастопольської міської Ради про спонукання укласти договір оренди, укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 38,4371 га, розташованої за адресою: м. Севастополь, хутір Молочний.

Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки орендодавець передає орендарю у строкове платне користування земельну ділянку для завершення будівництва та подальшого обслуговування об'єкта незавершеного будівництва промбази комбінату залізобетонних виробів з віднесенням цих земель до категорії земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Договір укладено строком на 25 років. Договір зареєстровано у Севастопольській міській філії ДП „Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 040765900181 від 23.10.2007 року.

Відповідно до акту приймання-передачі від 06.08.2007 року орендована земельна ділянка передана Товариству з обмеженою відповідальністю «Грей» у користування.

Після укладання договору оренди земельної ділянки ТОВ «Грей» 08.07.2009 р. отримало дозвіл на виконання будівельних робіт № 238 на підстави якого об'єкти незавершеного будівництва - промбази комбінату залізобетонних виробів, які розташовані за адресою: м. Севастополь, хутір Молочний, добудовано.

Об'єкти незавершеного будівництва - промбази комбінату залізобетонних виробів введено до експлуатації у листопаді 2010 року, тобто у продовж 4 років та 3 місяців з дати укладання договору оренди земельної ділянки.

14 січня 2008 року вих. № 20 ТОВ «Грей» звернулось до Регіонального відділення Фонду державного майна України в АР Крим та м. Севастополі з проханням розглянути питання про перенісення термінів будівництва об'єкту приватизації, придбаного за договором купівлі-продажу від 27.01.2003 р. № 151/40. До зазначеного листа були наданні документи, що передбачені п. 4.3 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 р. № 2041.

Рішення органу місцевого самоврядування, у вигляді рішення сесії, про згоду на продовження термінів будівництва, заявником (ТОВ «Грей») регіональному відділенню надано не було.

Регіональним відділенням Фонду державного майна України в АР Крим та м. Севастополі наданий суду протокол № 1 від 23.01.2008 засідання комісії з питань внесення змін до договору купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва.

Згідно із вказаним протоколом комісія запропонувала Севастопольській міській Раді затвердити протокол, а Регіональному відділенню Фонду державного майна України в АР Крим та м. Севастополі прийняти рішення про продовження строків завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва -промбази комбінату залізобетонних виробів за адресою: хутір Молочний - впродовж п'яти років з моменту оформлення права користування земельною ділянкою (в тому числі на умовах оренди), на якій розташований об'єкт, відповідно до вимог статті 19 Закону України „Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" та пункту 5.1 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМ від 29.10.1998 № 2041.

Як слідує з листа Севастопольської міської Ради від 29.01.2008 № 03-15/419, після проходження відповідної процедури Рада затвердила вищезазначений протокол комісії. Про затвердження цього протоколу Севастопольською міською Радою також свідчить підпис Голови Ради у лівому верхньому куті першого аркуша протоколу, який скріплено печаткою Севастопольської міської Ради.

30.01.2008 року між РВ ФДМУ в АР Крим та м. Севастополі та ТОВ «Грей» укладено договір про внесення змін до абзацу другого п. 5.3 договору року купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003, згідно якого абзац другий п. 5.3 викладено у редакції: «Покупець зобов'язаний - ввести об'єкт в експлуатацію протягом 5 років з моменту оформлення права користування земельною ділянкою (у тому числі на умовах оренди), на якій розташований об'єкт».

12.09.2012 року прокурор Гагарінського району міста Севастополя в інтересах держави в особі Севастопольської міської ради звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України в АР Крим та місті Севастополі та ТОВ «Грей», в якому просить суд визнати недійсним договір про внесення змін до договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 за реєстровим № 264.

Прокурор вважає, що укладання 30 лютого 2008 року договору про внесення змін до абзацу другого п.5.3 договору № 151/40 купівлі-продажу проведено з порушенням п. 4.3. Положення «Про внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна», затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 р. № 2041 та затвердженого у Міністерстві юстиції України 11.11.1998 р. за № 717/3157.

Прокурор вважає що договір від 30 лютого 2008 року про внесення змін до абзацу другого п.5.3 договору купівлі-продажу, укладено без відповідного рішення Севастопольської міської Ради, що є порушенням п. 4.3. Положення. У зв'язку з цим оспорюваний договір порушує інтереси держави та територіальної громади міста Севастополя в особі Севастопольської міської Ради, оскільки у зв'язку зі зміною строків завершення будівництва, місцевий бюджет недоотримає грошові кошти у вигляді орендної плати за землю, адже її розмір безпосередньо залежить від періоду будівництва.

Регіональне відділення Фонду державного майна України в АР Крим та м. Севастополі надало суду відзив на позовну заяву, в якому із позовом прокурора не погодилось та просило у задоволенні позову відмовити з тих підстав, що:

- абзац другий п.5.3 Договору № 151/40 в редакції від 30 лютого 2008 року є договором про приведення договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.01.2003 р. № 151/40 в відповідність до вимог законодавства про забудову територій та не є договором про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва , яке потребує участі Севастопольської міської Ради. Тому, Севастопольська міська Рада не має повноважень на участь в укладанні 30 лютого 2008 року між РВ ФДМ України в АР Крим та м. Севастополі та ТОВ «Грей» нової редакції абзацу другого п. 5.3 договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.01.2003 р. № 151/40.

- сторони договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.01.2003 № 151/40, укладеному у процесі приватизації державного майна не позбавлені права на внесення будь яких змін до договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, у тому числі, змін щодо приведення договору у відповідність з діючім законодавством про забудову територій, без участі Севастопольської міської Ради;

- право ТОВ «Грей» на користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт приватизації - об'єкт незавершеного будівництва та, як наслідок, право на добудову об'єкта приватизації - не могло виникнути з договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, а могло виникнути виключно після виникнення права власності чи права користування Покупцем земельною ділянкою;

- до спірних правовідносин неможливо застосовувати п. 4.3. Положення «Про внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна», затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 р. № 2041 та зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 11.11.1998 за № 717/3157.

ТОВ «Грей» також надало суду відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не

визнало, посилаючись на те, що оспорюваним договором змінено не строк завершення будівництва (який залишився незмінним -5 років), а порядок відліку цього строку: не від дати укладення Договору купівлі-продажу, а від дати укладення Договору оренди земельної ділянки. За таких обставин, на думку ТОВ «Грей», згода відповідного органу місцевого самоврядування взагалі не була потрібна, хоча й була надана, що вбачається з протоколу від 23.01.2008, затвердженого Головою Севастопольської міської Ради та начальником Регіонального відділення Фонду державного майна України в АР Крим та м. Севастополі.

Регіональне відділення Фонду державного майна України в АР Крим та м. Севастополі надало суду письмові пояснення щодо зустрічного позову, в яких погодилось із правовою позицією позивача за зустрічним позовом стосовно того, що здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законодавством.

Севастопольська міська Рада явку уповноваженого представника у судові засідання не забезпечила, про причини неявки до суду не сповістила, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.

Оскільки явка сторін, зокрема позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом), обов'язковою не визнавалась, будь-яких клопотань про відкладення розгляду справи від учасників судового процесу не надходило, суд вважає можливим розглянути позовні вимоги по суті у відсутність представника позивача.

Суд вважає, що предметом доказування у цьому спорі є обґрунтованість віднесення абзацу другого п.5.3 Договору № 151/40 в редакції від 30 лютого 2008 року до договору щодо продовження_строків будівництва, та як наслідок застосування до даних правовідносин п. 4.3. Положення «Про внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна» затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 р. № 2041 та зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 11.11.1998 р. за №717/3157.

Оцінюючи наявні в матеріалах справи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає первісні позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного .

Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України унормовано, що до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Оскільки в межах адміністративно-територіальної одиниці міста Севастополя розмежування земель не проведено, органом, уповноваженим розпоряджатися землями міста Севастополя на дату укладання спірного договору була Севастопольська міська Рада.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Так, зміст правочину не може суперечити, у тому числі, цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України).

Прокурор оцінює абзац другий п.5.3 Договору № 151/40 в редакції від 30 лютого 2008 року, як договір про продовження строків завершення будівництва , та, як наслідок наполягає на тому, що оспорюваний договір суперечить акту цивільного законодавства - Положенню про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, яке затверджене наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 № 2041.

Невідповідність вказаному нормативному акту, на думку прокурора, проявляється в тому, що за відсутності рішення органу місцевого самоврядування на продовження строків будівництва у органу приватизації (Регіональне відділення Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі) не було достатніх повноважень на укладення договору про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. На думку прокурора, такий дозвіл повинен прийматися Севастопольською міською Радою виключно на пленарному засіданні. Цю думку прокурор підкріплює листом Севастопольської міської Ради від 17.07.2012 № 03-15/2955, в якому голова міської Ради зазначив, що дозволу на внесення змін до договору купівлі-продажу радою не надавалось.

Проте, суд не може погодитися із такими доводами прокурора.

Порядок, щодо зміни строків завершення будівництва об'єктів незавершеного будівництва, встановлено наступними нормативно - законодавчими актами:

- абз. 4 ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», згідно якої у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір

- п. 4.3. Положення «Про внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна», затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 р. № 2041, згідно якого у випадку внесення змін до договорів купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва, заявник зобов'язаний надати органу приватизації рішення органу місцевого самоврядування.

З аналізу вказаних норм слідує, що необхідно рішення органу приватизації та органу місцевого самоврядування, тобто, спільне рішення двох органів, а згідно пункту 4.3 Положення необхідно і рішення органу місцевого самоврядування, і рішення органу приватизації, тобто окремі рішення двох органів.

На думку суду, вимоги п. 4.3. Положення «Про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна» не відповідають вимогам абз. 4 ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва».

Згідно п. 2.9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013, на підставі статті 215 ЦК України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Але господарським судам необхідно мати на увазі, що відповідно до частини другої статті 4 ГПК господарський суд повинен відмовити у визнанні правочину недійсним, коли ці вимоги ґрунтуються на акті державного чи іншого органу, що не відповідає законодавству.

Згідно п. 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 1 листопада 1996 року N9 "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя", судам необхідно виходити з того, що нормативно-правові акти будь-якого державного чи іншого органу (акти Президента України, постанови Верховної Ради України, постанови і розпорядження Кабінету Міністрів України, нормативно-правові акти Верховної Ради Автономної Республіки Крим чи рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, акти органів місцевого самоврядування, накази та інструкції міністерств і відомств, накази керівників підприємств, установ та організацій тощо) підлягають оцінці на відповідність як Конституції, так і закону.

Якщо при розгляді справи буде встановлено, що нормативно-правовий акт, який підлягав застосуванню, не відповідає чи суперечить законові, суд зобов'язаний застосувати закон, який регулює ці правовідносини.

З огляду на вищевказане, суд вважає, що при існуючих редакціях пункту 4.3. Положення «Про внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна» та абзацу 4 ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» неможливо застосування п. 4.3. Положення.

Згідно вимог п. 3 ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», у редакції, яка діяла на момент укладання договору купівлі - продажу від 27.01.2003 р. № 151/40, місцева рада зобов'язана у місячний строк з моменту реєстрації приватизованого об'єкту переоформити договір оренди на користування землею.

Договір оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, був укладений між Севастопольською міською радою та ТОВ «Грей» лише 03.08.2007 - тобто майже через 4 роки та шість місяців з моменту укладання договору купівлі - продажу від 27.01.2003 р. № 151/40.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, крім договорів та інших правочинів, є, у тому числі, безпосередньо акти цивільного законодавства.

Згідно ч. 3 ст. 125 Земельного Кодексу України (станом на січень 2008 року) приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Так, згідно вимог ст. 22 Закону України «Про основи містобудування» від 16.11.1992 N 2780-ХІІ, у редакції, яка діяла на 27.01.2003, забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. При цьому, право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд.

Згідно ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій» фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво).

Згідно ст. 29 Закону України «Про планування і забудову територій» дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт, при цьому дозвіл на виконання будівельних робіт надається, у тому числі на підставі документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Суд погоджується с думкою відповідачів по первісному позову, що відсутність належним чином оформленого права користування чи права власності на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, не надає Покупцю об'єкту можливості використовувати земельну ділянку, здійснювати будівництво об'єкту та вводити його в експлуатацію.

Суд також погоджується с думкою відповідачів по первісному позову, що договір від 30.01.2008 про внесення змін до абзацу другого пункту 5.3. договору купівлі-продажу від 27.01.2003 року, яким пункт 5.3 викладено у наступній редакції: "ввести об'єкт в експлуатацію протягом 5 років з моменту оформлення права користування земельною ділянкою (у тому числі на умовах оренди), на якій розташований об'єкт", не є договором про продовження термінів закінчення будівництва, а є договором про приведення абзацу другого пункту 5.3. договору купівлі-продажу від 27.01.2003 у відповідність з діючим законодавством про забудову території, у зв'язку з чим, є неможливим застосування до спірного договору.

-абз. 4 ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»,

- п. 4.3. Положення «Про внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна» затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 № 2041.

Так, згідно з п. 2.4 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року сторони правочину не позбавлені права вчинити правочин про внесення змін до правочину з метою приведення його у відповідність із законом (крім зміни ціни в договорі після його виконання). Якщо згаданий правочин (про внесення змін) не суперечить вимогам закону, господарський суд приймає судове рішення, виходячи з його умов. При цьому господарським судам необхідно мати на увазі, що законом не передбачено заборони стосовно надання правочинові, в тому числі про внесення змін до іншого правочину, за згодою сторін зворотної дії в часі.

Крім того, процедура внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених органами приватизації, до яких відноситься і спірний договір, врегульована, не тільки розділом 4 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України №2041 від 29.10.1998 року, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11.11.1998 року за №717/3157, але і розділом 5 вказаного Положення.

Так, пункт 4.3 вказаного Положення передбачає, що орган приватизації в тижневий термін з моменту надходження пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу визначає перелік документів потрібних для розгляду питання та прийняття рішення і повідомляє про це заявника листом. Також цим пунктом визначений примірний перелік цих документів, до якого входить: техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору, уточнений бізнес-план в частині інвестиційних зобов'язань, звіт про виконання покупцем договірних зобов'язань, проект додаткової угоди, письмова згода з проектом додаткової угоди акціонерного товариства, майно якого було об'єктом купівлі-продажу. У разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва стосовно продовження термінів будівництва, заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.

Суд вважає, що при внесенні змін до договорів купівлі-продажу, застосовується розділ 5 Положення «Про внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна» затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 № 2041, який регулює внесення змін до договорів купівлі-продажу в окремих випадках.

Так згідно п. 5.1 Положення в окремих випадках рішення щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу приймається комісією органу приватизації з цих питань (далі - Комісія). Персональний склад Комісії та регламент її роботи затверджуються наказом органу приватизації. Головою Комісії є керівник органу приватизації або його заступник.

До виключної компетенції Комісії належить прийняття рішень:

- щодо підприємств, приватизація яких здійснюється за погодження з Кабінетом Міністрів України;

- у разі виникнення спірних питань у процесі розгляду пропозицій щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу.

Рішення Комісії оформлюється протоколом, який підписується членами Комісії та затверджується її головою.

Враховуючи, що протокол №1 від 23.01.2008 року засідання комісії з питань внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва № 151/40 від 27 січня 2003 року, затверджений Головою Севастопольської міської раді та начальником Регіонального відділення Фонду державного майна України в АР Крим та м. Севастополі, приймався на підстави пункту 5.1 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМ від 29.10.1998 № 2041 та зареєстрованого в Мін'юсті України 11.11.1998 за № 717/3157, суд вважає вказаний протокол достатньою підставою про вчинення правочину про внесення змін до договору купівлі-продажу з метою приведення його у відповідність із законом.

Правомірність правої позиції, у питанні встановлення строку добудови об'єкту незавершеного будівництва з дати оформлення права користування земельною ділянкою (у тому числі на умовах оренди), підтверджується судовими рішеннями по справам № 2-21/11897-2007 від 17.06.2008 та 03.03.2008

При розгляді спору судом до уваги прийняті вимоги закону України „Про місцеве самоврядування в Україні".

Так згідно із ст. 5 вказаного закону система місцевого самоврядування включає:

територіальну громаду;

сільську, селищну, міську раду;

сільського, селищного, міського голову;

виконавчі органи сільської, селищної, міської ради;

районні та обласні ради, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст;

органи самоорганізації населення.

Стаття 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" містить вичерпний перелік питань, які вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради. До цього переліку не входить питання надання міської радою згоди на продовження строків будівництва об'єктів приватизації державної форми власності.

На підставі вищевказаного, суд вважає п.5.3 Договору № 151/40 в редакції від 30 лютого 2008 року договором про приведення договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.01.2003 № 151/40, посвідчено приватним нотаріусом Севастопольського міського нотаріального округу Голобородьком О.Є. та зареєстровано в реєстрі за № 264 від 27.01.2003, у відповідність до вимог законодавства про забудову територій, та не вважає його зміною до договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва, яке потребує участі Севастопольської міської Ради.

Суд вважає, що Севастопольська міська Рада не має повноважень на участь у укладанні 30 лютого 2008 року між РВ ФДМ України в АР Крим та м. Севастополі та ТОВ «Грей» нової редакції абзацу другого п. 5.3 договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.01.2003 р. № 151/40, у зв'язку з чим, права та інтереси Севастопольської міської Ради спірним договором не порушені.

За викладених обставин позовні вимоги прокурора є необґрунтованими, а тому суд відмовляє у задоволенні первісного позову .

Розглянувши зустрічні позовні вимоги, суд дійшов наступного висновку.

Підставою для визнання недійсним абзацу другого пункту 5.3 договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 (в редакції від 27.01.2003) заявник визначив той факт, що умова договору щодо завершення Покупцем будівництва об'єкта приватизації й введення його в експлуатацію в строк до 5 років з дати нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу суперечить нормам статті 22 Закону України „Про основи містобудування", статтям 24, 29 Закону України „Про планування та забудову території" та статті 125 Земельного кодексу України, адже фактично встановлює обов'язок Покупця по добудові об'єкта будівництва до отримання ним права власності чи права користування земельною ділянкою.

Враховуючи, що абзацом другим пункту 5.3 договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 передбачено завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію протягом 5 років з дати нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, суд вважає, що абзац другий пункту 5.3 договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003 не відповідає законодавству в частині дати відліку обов'язку покупця щодо введення об'єкту в експлуатацію.

Але, у зв'язку з тим, що сторони договору купівлі-продажу № 151/40 від 27.01.2003, уклали 30 лютого 2008 року додаткову угоду та виклали абзац другий п.5.3 Договору № 151/40 в редакції, яка відповідає нормам статті 22 Закону України „Про основи містобудування", статтям 24, 29 Закону України „Про планування та забудову території" та статті 125 Земельного кодексу України, зустрічні позовні вимоги не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись статтями 60, 82-86 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні первісного позову відмовити.

2. У задоволенні зустрічного позову відмовити.

Повне рішення складено 07.10.2013

Суддя підпис О.С. Погребняк

Згідно з оригіналом

помічник судді І.О. Кузьміна 07.10.2013