Постанова

від 09.10.2013 по справі 916/1278/13

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

cpg1251

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 жовтня 2013 року Справа № 916/1278/13

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого, судді Кузьменка М.В.,

судді Білошкап О.В.,

судді Палій В.М.,

розглянувши касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської

міської ради

на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.08.2013р.

у справі господарського суду Одеської області №916/1278/13

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Державної установи "Інститут стоматології Національної академії

медичних наук України"

про стягнення 26 495, 84 грн.,

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явився,

від відповідача: не з'явився,

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Державної установи "Інститут стоматології Національної академії медичних наук України" і просив суд стягнути з останньої заборгованість по орендній платі, передбаченій умовами договору оренди № 67/3 від 28.09.1999р. (у новій редакції від 06.06.2012р.) та додатковим погодженням до нього, у сумі 25 267, 58 грн. та пені у сумі 1 228,26 грн. за прострочення виконання грошового зобов'язання.

Заперечуючи проти задоволення позову відповідач посилався на те, що встановлена вказаним договором оренди орендна плата в розмірі 1 гривня в рік сплачена ним повністю. Нарахування ж відповідачем орендної плати на підставі додаткового погодження до даного договору, то відповідач вважає це безпідставним, оскільки збільшення вартості оренди за умовами вказаного додаткового погодження було пов'язане з наміром відповідача укласти договір суборенди на частину приміщення з Фізичною особою-підприємцем Козловою А.С., однак, по незалежним від нього обставинам, такий договір суборенди укладено не було.

Рішенням господарського суду Одеської області від 04.07.2013р. (суддя Демешин О.А.) позов задоволено повністю: присуджено до стягнення з відповідача 25 267,58 грн. основного боргу з орендної плати та 1 228,26 грн. пені.

Рішення мотивовано доведеністю та обґрунтованістю позовних вимог.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 06.08.2013р. (головуючий, суддя Головей В.М., судді Мирошниченко М.А., Шевченко В.В.) рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове про відмову в позові.

При цьому, суд апеляційної інстанції виходив з того, що відповідач сплатив орендну плату за договором оренди № 67/3 від 28.09.1999р. (у новій редакції від 06.06.2012р.) ще до закінчення дії цього договору оренди. Щодо нарахування відповідачем орендної плати відповідно до додаткового погодження укладеного до даного договору оренди, то суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що дане погодження є дійсним лише в разі укладення відповідачем з Фізичною особою-підприємцем Козловою А.С. відповідного договору суборенди. Відмовляючи в задоволені позову суд апеляційної інстанції вказав, що оскільки договір суборенди укладено не було, то оренда плата для відповідача не змінювалась.

Не погоджуючись з вказаною постановою, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд її скасувати, як таку, що ухвалена з порушенням норм матеріального та процесуального права, та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги та проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваного судового акту, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Судами встановлено, що 06.06.2012р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Державною установою "Інститут стоматології Національної академії медичних наук України" укладено договір оренди нежитлового приміщення № 67/3 (стара редакція 28.09.1999р.) (далі - Договір оренди) за умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього, четвертого поверхів та горища, загальною площею 3 877,4 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, 11 (далі - об'єкт оренди).

Відповідно до п.п. 2.2, 2.4 Договору оренди, за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить після підписання договору оренди, 1 (одна) грн. у рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції). Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Пунктом 4.8 Договору оренди передбачено, що орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця. У 5-денний термін з дати отримання дозволу на суборенду надати до Департаменту копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу.

Згідно п. 5.2 Договору оренди за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок повинен був бути виконаний.

Договір оренди нежитлового приміщення № 67/3 в новій редакції від 06.06.2012р. набуває чинності з моменту підписання його сторонами та діє до 27 вересня 2024 року (п. п. 1.3, 7.17).

Судами встановлено, що відповідачем сплачено орендну плату в розмірі 1,00 грн. у рік за весь строк дії Договору оренди.

В подальшому, 08.05.2013р. Фізична особа-підприємець Козлова А.С. звернулась до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з проханням дозволити їй орендувати (передати на підставі суборенди) частину нежитлового приміщення для торгівлі виробами медичного призначення, а саме приміщення першого поверху, площею 8,1 кв.м. та 15,6 кв.м., які знаходяться в користуванні у відповідача на підставі Договору оренди нежитлового приміщення № 67/3 в новій редакції від 06.06.2012р.

Листом № 01-13/3068 від 06.06.2012р. позивач дозволив передати в суборенду частину вказаних нежитлових приміщень.

06.06.2012р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Державною установою "Інститут стоматології Національної академії медичних наук України" (орендар) укладено додаткове погодження до Договору оренди за умовами якого на підставі дозволу на суборенду та Постанови Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2006р. №1846 "Про внесення змін та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" (зі змінами) за Договором оренди на об'єкт оренди орендна плата з 06.06.2012р. становить 1 985,45 грн., в т.ч. ПДВ. Це додаткове погодження є невід'ємною частиною Договору оренди.

Проте, як встановлено судами, договір суборенди відповідачем укладено не було.

Задовольняючи позов суд першої інстанції посилався на його доведеність та обґрунтованість. Також, в рішенні місцевий господарський суд вказав, що не укладення відповідачем договору суборенди не тягне за собою недійсності або автоматичного припинення дії додаткового погодження до Договору оренди.

Суд апеляційної інстанції не погодився з висновками місцевого господарського суду вказавши, що додаткове погодження до Договору оренди дійсне в разі укладення відповідного договору суборенди, а такого договору укладено не було. З огляду на це, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що орендна плата для відповідача не змінювалась та скасувавши рішення суду першої інстанції відмовив у позові.

Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

В силу ст. 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

Суди першої та апеляційної інстанції не звернули уваги на ту обставину, що Договір оренди укладено більше ніж не 3 роки, а саме аж на 12 років.

Крім того, наказом Фонду державного майна України від 9 серпня 2007 року N1329 "Про внесення змін до Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності", зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27 серпня 2007 р. за N980/14247, внесено зміни до Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна та викладено його в новій редакції. Пунктом 5.16. нової редакції даного типового договору встановлено обов'язок орендаря здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цього Договору (якщо це передбачено законодавством) за рахунок своїх коштів.

Розглядаючи спір, суди нижчих інстанцій не досліджували питання, чи дотримано сторонами вимоги діючого законодавства щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору оренди.

Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

В силу ч.1 ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частиною 1 ст. 83 ГПК України передбачено, що господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.

Згідно постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" якщо, вирішуючи господарський спір, суд встановить, що зміст договору, пов'язаного з предметом спору, суперечить законодавству, чинному на момент укладення договору, він, керуючись п.1 ч.1 ст.83 ГПК України, вправі за власною ініціативою визнати цей договір недійсним повністю або у певній частині із застосуванням за необхідності й наслідків визнання недійсним нікчемного правочину (абз.2 ч.5 ст.216 ЦК України).

Дослідження вказаних обставин має істотне значення для правильного вирішення даного спору, оскільки невиконання вимог закону щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору оренди тягне за собою нікчемність даного правочину, проте, суди на це уваги не звернули та не надали даним обставинам належну правову оцінку.

Отже, постановлені у справі судові рішення не можна вважати законними і обґрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 111 5 , 111 7 , 111 9 - 111 11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.08.2013р. та рішення господарського суду Одеської області від 04.07.2013р. у справі №916/1278/13 скасувати.

3. Справу передати на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Головуючий, суддя Кузьменко М.В.

Суддя Білошкап О.В.

Суддя Палій В.М.