Рішення

від 27.11.2006 по справі 9/233-06-7173

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

9/233-06-7173

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"27" листопада 2006 р.Справа  № 9/233-06-7173

За позовом: Дочірнього підприємства „Житлосервіс” Дочірнього підприємства Державної акціонерної компанії „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів”

до відповідача: Багатопрофільного  виробничо-обслуговуючого підприємства „Бест” у вигляді  товариства з обмеженою відповідальністю

про визнання договору оренди недійсним

за зустрічною позовною заявою: Багатопрофільного  виробничо-обслуговуючого підприємства „Бест” у вигляді  товариства з обмеженою відповідальністю

до відповідача: Дочірнього підприємства „Житлосервіс” Дочірнього підприємства Державної акціонерної компанії „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів”

про визнання права власності

Суддя Бакланова Н.В.

Представники:

Від позивача: Мунтян І.Ю. дов. №90 від 22.06.2006р.

Від відповідача: Косьяненко Ю.Я. дов. №б/н від 01.08.2006р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач Дочірнє підприємство „Житлосервіс” Дочірнього підприємства Державної акціонерної компанії „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів” звернулося до відповідача Багатопрофільного  виробничо-обслуговуючого підприємства „Бест” у вигляді  товариства з обмеженою відповідальністю  з позовом про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна №6 від 01.11.2001р.. укладеного між  Дочірнім підприємством „Житлосервіс” Дочірнього підприємства Державної акціонерної компанії „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів” та Багатопрофільним  виробничо-обслуговуючим підприємством „Бест” у вигляді  товариства з обмеженою відповідальністю.

          Відповідач Багатопрофільне  виробничо-обслуговуюче підприємство „Бест” у вигляді  товариства з обмеженою відповідальністю позов не визнає та в свою чергу звернувся з зустрічним позовом по справі №9/233-06-7173 до Дочірнього підприємства „Житлосервіс” Дочірнього підприємства Державної акціонерної компанії „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів” про визнання права власності на нежиле приміщення, що знаходиться за адресою: м. Одеса вул. Успенська, 67/69.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.11.2006р. зустрічний позов прийнято та об'єднано для спільного розгляду з первісним.

Відповідач ДП “Житлосервіс” ДАК „Хліб України” зустрічний позов не визнає.

У судовому засіданні оголошувались перерви з 25.10.2006р. по 30.10.2006р., з 30.10.2006р. по 06.11.2006р., з 06.11.2006 р. по 27.11.2006 р. в порядку ст. 77 ГПК України.

          Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

01.11.2001 р. між Дочірнім підприємством „Житлосервіс” ДП ДАК „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів” та Багатопрофільним виробничо –обслуговуючим підприємством „Бест” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю було укладено Договір оренди нерухомого майна № 6.

Згідно вказаного Договору Позивач передає, а Відповідач приймає у тимчасове платне володіння та користування нерухоме майно –приміщення площею 42,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 67/69.

Зазначені не житлові приміщення, у тому числі й орендовані, належали на праві власності Державній акціонерній компанії „Хліб України”, згідно рішення Господарського суду Одеської області від 26.04.2004 р. за справою № 30/53-04-1338.

Згідно Статуту ДП “Житлосервіс”, зареєстрованого Суворовською райадміністрацією Одеської міської ради від 19.04.2004 р., нерухоме майно –приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 67/69, передано засновником –ДП ДАК “Хліб України” “Одеський комбінат хлібопродуктів” до статутного фонду позивача.

Позивач вимагає визнати зазначений договір недійсним на підставі невідповідності договору вимогам законодавства, що ставляться до даного типу угод.

Свої твердження позивач мотивує наступним.

Згідно ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір повинен мати такі істотні умови як: орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення орендованого майна та умови його повернення; страхування орендарем, взятого ним в оренду, майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна; склад і вартість майна з урахуванням її індексації та ін.

Згадані істотні умови відсутні у тексті договору, що є порушенням статей Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та вимог Цивільного кодексу України (орендні відносини).

Крім цього, згідно вимог ст. 11 Закону України „Про оренду державного і комунального майна”, оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, яка передує укладенню договору оренди.

В порушення зазначених вимог оцінка майна, яке передавалось в оренду, не проводилася і в зазначеному договорі оренди, всупереч вимогам закону, не вказана вартість майна з урахуванням її індексації та страхування.

Договір не відповідає умовам типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000р.  № 1774.

Договір оренди майна від 01.11. 2001 року № 6 не погоджений власником –ДАК „Хліб України”, тому ДП „Житлосервіс” не має права надавати Відповідачеві в оренду не житлові приміщення загальною площею 42,4 кв.м. на цей час.

У зв'язку із цим, позивач стверджує, що договір оренди майна від 01.11.2001 року №6, на цей час є недійсним правочином, який суперечить вимогам діючого Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, нормам Цивільного кодексу України, та повинен бути визнаним недійсним на майбутнє.

Відповідно до ст. 48 ЦК України в редакції 1963р., угода, що не відповідає вимогам закону є недійсною.

Відповідач Багатопрофільне  виробничо-обслуговуюче підприємство „Бест” у вигляді  товариства з обмеженою відповідальністю позовні вимоги не визнає, та звернувся з зустрічним позовом до Дочірнього підприємства „Житлосервіс” Дочірнього підприємства Державної акціонерної компанії „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів” про визнання права власності на нежиле приміщення, що знаходиться за адресою: м. Одеса вул. Успенська, 67/69, мотивуючи наступним.  

За весь час користування приміщенням, що орендуються БВОП „Бест”, власником не здійснювалися жодні ремонтні роботи, що призвело до незадовільного технічного стану приміщення і неможливості його використання орендарем (БВОП „Бест”) для здійснення своєї статутної діяльності без невідкладного здійснення ремонтних робіт, що підтверджується, зокрема, складеним сторонами дефектним актом.

У подальшому БВОП „Бест” і ДП „Житлосервіс” було узгоджено зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва на ремонт орендованого нерухомого майна –нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 67/69.

Факт погодження ДП „Житлосервіс” зазначеного кошторисного розрахунку та його затвердження, а також й інших документів, що пов'язані із ремонтом зазначеного приміщення, свідчить про надання згоди на здійснення ремонтних робіт коштом БВОП „Бест”.

На підставі цього БВОП „Бест” було проведено комплекс поліпшень орендованого майна шляхом здійснення ремонтно-відновлювальних робіт, що підтверджується актом приймання виконаних підрядних робіт.

Загальна сума поліпшень орендованого приміщення, які були здійсненні за рахунок БВОП „Бест” становить 66992 грн.

Згідно технічного висновку на зберігання продовольчого магазину, розташованого за адресою: м. Одеса вул. Успенська, 67/69, що орендується БВОП „Бест”, на сьогодні конструктивні елементи будівель мають достатню несучу здатність, а комплекс проведених робіт дозволив розмістити проектну групу у відповідності до вимог будівельних норм та правил, та в процесі якого змінилась площа приміщення до 54,8 кв.м

Отже, проведені БВОП „Бест” ремонтно-відновлювальні роботи в орендованому приміщенні фактично є не ремонтом, який спрямований лише на відновлення властивостей приміщення, а суттєвим поліпшенням орендованого приміщення, внаслідок чого шляхом його переробки воно отримало нові фізичні та економічні властивості, завдяки підвищенню вартості об'єкта оренди та отриманню можливості його використовування за призначенням у господарській діяльності.

Тим самим за кошти БВОП „Бест” було фактично не відновлено властивості майна до стану, який був на момент його передачі в оренду, а зроблено його суттєві поліпшення, у наслідок яких була створена нова річ.

Заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши наявні в матеріалах та досліджені в судовому засіданні докази, суд прийшов до наступних висновків.

Оскільки правовідносини, що склалися між сторонами на підставі договору оренди від 01.11.2001р., продовжують існувати, при вирішенні даного спору, суд застосовує норми Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. та Господарського кодексу України, оскільки відповідно до прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16.01.2003р., що набрав чинності з 01.01.2004р., щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати  після набрання ним чинності.

Проаналізувавши підстави, які змусили позивача звернутися до суду з  вимогами про визнання недійсним договору оренди та виселення відповідача з орендованого приміщення, суд зазначає наступне.

Згідно Роз'яснень ВГСУ від 12.03.99 р. № 02-5/111 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними” (з подальшими змінами та доповненнями) вирішуючи спори про визнання угод недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Господарюючі суб'єкти вправі самостійно визначати свої взаємовідносини через угоди, що вміщують елементи різних видів угод та оптимально регулюють їх права і обов'язки. Суд дає оцінку усім умовам договору, з'ясовує  законність застосування актів законодавства, елементи яких складають зміст угоди, та обставинам їх виконання, приймаючи рішення, застосовує законодавство, яке відповідає умовам договору та діям сторін й вирішує питання щодо законності угоди.

Відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватися судом стосовно того законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.

На момент укладення спірної угоди діяв Цивільний кодекс України від 18.07.1963р. та Закон України „Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідно до ст.153 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всіма умовами, щодо яких за заявою однією з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Договір оренди від 01.11.2001р. нежилих приміщень підписаний всіма сторонами та підписи засвідчені печатками всіх сторін.

Ст. 62 Цивільного кодексу України та п. 9 Роз'яснення  ВГСУ від 12.03.1999р. №02-5/111 встановлено,  що письмова угода може бути здійснена від імені юридичної особи її представником на підставі довіреності, закону або адміністративного акту, якщо особа, що підписала договір, мала відповідні повноваження, а у випадку, якщо в тексті договору відсутні посилання на це, такий договір слід вважати укладеним від імені юридичної особи.     

Після набуття чинності Господарським кодексом відносини, пов'язані з орендою державного та комунального майна, насамперед регулюються відповідними нормами цього Кодексу, а також нормами Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у тій частині, що не суперечить Кодексу.

Порівняння переліку істотних умов оренди, що визначені у ч.1 ст.284 Господарського кодексу України, з переліком у ст.10 Закону “Про оренду державного та комунального майна” свідчить про зменшення числа цих умов у Господарському кодексу України. Встановлений у ч.1 ст.284 перелік істотних умов договору оренди є єдиним  та вичерпним для усіх видів оренди, тобто не передбачає запозичення додаткових істотних умов з інших нормативно-правових актів, зокрема із Закону “Про оренду державного та комунального майна”. Отже,  можна дійти висновку, що після набуття чинності ГК відповідні норми Закону “Про оренду державного та комунального майна” вже не можуть застосовуватись при укладені договорів.

Згідно ст.638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

Тому позовні вимоги ДП “Житлосервіс” ДП ДАК „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів”  не підлягають задоволенню.

Щодо вимог Багатопрофільного  виробничо-обслуговуючого підприємства „Бест” у вигляді  товариства з обмеженою відповідальністю  про визнання права власності на нежиле приміщення, що знаходиться за адресою: м. Одеса вул. Успенська, 67/69, суд зазначає наступне.

Закон дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, які поліпшують його якість. Під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, що підвищують можливість його використання і матеріальну цінність.

У відповідності з вимогами п. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Ця ж підстава виникнення права власності передбачена ст. 21 Закону України „Про власність”.

У відповідності із нормами ст.ст. 331 та 332 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене або перероблене майно виникає у особи при умові, що вказане майно створено або перероблено на кошти цієї особи, а його створення не суперечить вимогам закону або договору.

Доля поліпшень майна, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: характеру поліпшень і наявність попередньої згоди наймодавця на проведення поліпшень.

ДП „Житлосервіс” передало в оренду Багатопрофільному виробничо-обслуговуючому підприємству „Бест” у вигляді  товариства з обмеженою відповідальністю не житлові приміщення, які на момент передачі орендодавцем не використовувалися, оскільки знаходилися у непридатному для використання стані.  

В результаті проведеної реконструкції, не житлові приміщення були повністю перероблені, їх площа збільшилась.

БВОП „Бест” у вигляді ТОВ надав суду достатній об'єм доказів наступних фактів: що оспорюване не житлове приміщення є фактично новоствореним; що всі роботи по реконструкції і відновленню приміщень виконані ним з дозволу ДАК „Хліб України”; що БВОП „Бест” у вигляді ТОВ витратив на реконструкцію і відновлення приміщення 66992,00 грн., що  значно перевищувало їх ринкову вартість;

ДП „Житлосервіс” не надало суду жодних доказів балансової чи ринкової вартості оспорюваних приміщень, пояснивши, що експертна оцінка приміщень не проводилась, а їх балансова вартість була невеликою у зв'язку із повним зносом.

Тому зустрічні позовні вимоги БВОП „Бест” у вигляді ТОВ до ДП „Житлосервіс” ДП ДАК „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів”   про визнання права власності на нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 67/69, підлягають  задоволенню в повному обсязі.

Задовольняючи позов, суд виходить з того, що поліпшення орендованого майна здійснено позивачем за зустрічним позовом за згодою наймодавця, суду надано документальне підтвердження отриманого дозволу та докази того, що в результаті проведення реконструкції, приміщення зазнало суттєвого поліпшення.

Позивач за зустрічним позовом належним чином довів суду, що набув у встановленому порядку право власності на , а дії відповідачів позбавляють його права належним чином використовувати та утримувати своє майно.

Ст. 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно ст.319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ст.321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Приватна власність як одна з рівноправних форм власності охороняється законом, її захист здійснюється судом.

Позов про визнання права власності –це позадоговірна вимога власника майна про констатацію перед третіми особами факту приналежності позивачу права власності на майно.

Підставою позову є обставини, що підтверджують наявність у позивача права власності. Необхідною умовою захисту права власності шляхом його визнання служить підтвердження позивачем своїх прав на майно.

Ст.392 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

За Законом України “Про власність” власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном (ст. 4).

Ст. 49 Закону України “Про власність” встановлено принцип презумпції добросовісного (правомірного) володіння майном –володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

Вирішуючи спори, пов'язані з правом власності, суд виходить з того, що підтвердженням наявності такого права можуть бути документи, що фіксують, підтверджують і оформлюють безпосередньо самі юридичні факти, на підставі яких у власника виникає (до нього переходить) право власності.

Як слідує з вище наведеного, позивач за зустрічним позовом,  набув у встановленому законом порядку права власності на нежитлове приміщення площею 54,8 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 67/69, і згідно чинного законодавства за ним повинно бути визнано право власності на це майно.

  На підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України витрати по сплаті держмита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу віднести за рахунок відповідачів за зустрічним позовом,

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, ст.ст. 328, 331, 332, 610, 651 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.          У задоволенні позову відмовити.

     2.          Зустрічний позов задовольнити.

3.          Визнати право власності Багатопрофільного виробничо-обслуговуючого підприємства „Бест” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (65062 м. Одеса вул. Посмітного, 25, корп.3 кв. 27, код 19051514, р/р 26003330268001 в ОФ КБ „Приватбанк”, МФО 328704) на нежитлове приміщення площею 54,8 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 67/69, згідно технічного паспорту від 28.11.2002р.

4.          Стягнути з Дочірнього підприємства „Житлосервіс” Дочірнього підприємства Державної акціонерної компанії  „Хліб України” „Одеський комбінат хлібопродуктів” (65003 м. Одеса вул. Чорноморського козацтва, 22, код 31640271, р/р 26005301538394 БВ №2 „Ленінський” ОЦВ ПІБ м. Одеси МФО 328135) на користь Багатопрофільного виробничо-обслуговуючого підприємства „Бест” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (65062 м. Одеса вул. Посмітного, 25, корп.3 кв. 27, код 19051514, р/р 26003330268001 в ОФ КБ „Приватбанк”, МФО 328704) витрати по сплаті державного мита в сумі 85 /вісімдесят п'ять/ грн. 00 коп., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового  процесу в сумі 118 /сто вісімнадцять/  грн. 00 коп.

          Рішення підписано „25” грудня 2006р.

                  Рішення набирає чинності в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання  рішенням законної сили.

Суддя                                                                                       Бакланова Н.В.