Рішення

від 20.11.2013 по справі 610/3528/13-ц

БАЛАКЛІЙСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

справа № 610/3528/13-ц

2/610/916/2013

м. Балаклія 20.11.2013 року

Балаклійський районний суд Харківської області -

головуючий : Стригуненко В.М.,

за участі:

позивача : представників за довіреностями ОСОБА_1, ОСОБА_2,

відповідачів : ОСОБА_3; ОСОБА_4 і ОСОБА_5 як представників за довіреностями ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, секретаря : Паточка А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за об'єднаними в одне провадження позовами Публічного акціонерного товариства «Вербівське» (код 00488941) до ФО Кійко ОСОБА_11 і ФО-П ОСОБА_6, ФО Одерій ОСОБА_12 і ФО-П ОСОБА_6, ФО Краснокутської ОСОБА_13 і ФО-П ОСОБА_6, ФО Сова ОСОБА_14 і ФО-П ОСОБА_3, про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок і скасування їх державної реєстрації, -

в с т а н о в и в:

24.01.2013р. Публічне акціонерне товариство «Вербівське» (далі - ПАТ «Вербівське») подало позов до фізичних осіб власників земельних ділянок (ФО) і фізичних осіб-підприємців (ФО-П), які уклали між собою договори оренди земельних ділянок.

Обґрунтовуючи вимогу про визнання недійсними цих договорів оренди земельних ділянок на підставі ст.203 ЦК України вказували про те, що на час укладання і державної реєстрації оспорюваних договорів ці земельні ділянки ще перебували в оренді у ПАТ «Вербівське». Цим було порушено переважне право ПАТ «Вербівське» на поновлення договору оренди землі і позбавлено можливості конкурувати з іншими претендентами за право на укладення договору оренди землі на новий строк.

Відсутність у відповідачів-ФО правовстановлюючих документів, які вони передали відповідачам-ФО-П для реєстрації права власності, а потім і прав оренди, унеможливила встановити власників земельних ділянок задля додержання визначеної Договором і Законом процедури поновлення договору оренди землі.

В суді представники позивача позов підтримала з наведених у ньому підстав.

Заперечуючи проти позову, відповідачі посилаються на наявність у них права на власний розсуд розпоряджатися належним їм майном. ПАТ «Вербівське» до теперішнього часу не перешкоджають користуватися спірними земельними ділянками з метою збору залишку врожаю. До закінчення строку дії оренди відповідачі до обробки земельних ділянок не приступали. Власники земельних ділянок завчасно письмово попереджали ПАТ «Вербівське» про небажання поновлювати з ним договори оренди. ПАТ «Вербівське» не дотрималось процедури поновлення договору оренди землі. Договори припинили свою дію внаслідок закінчення строку, на який були укладені, а не внаслідок дій відповідачів.

Судом встановлені обставини і визначені відповідні до них правовідносини.

18.08.2003 року ВАТ «Агрофірма «Вербівське», яке 2011р. змінило назву на ПАТ «Вербівське», строком на 10 років, тобто по 18.08.2013р., уклало договори оренди належних на підставі Державних актів на право власності на земельну ділянку земельних ділянок з відповідачами-ФО ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10

Пунктом 2.2. Договорів передбачено переважне право ПАТ «Вербівське» на поновлення договорів на новий термін після закінчення терміну їх дії (т.1 а.с.6, 20, 34, 46, 169-170).

Як свідчать матеріали справи, вказані договори оренди земельних ділянок, за передбаченими на той час правилами були підписані сторонами і зареєстровані у встановленому законодавством порядку, набули чинності, до закінчення строку їх дії не були змінені, визнані недійсними, припинені, розірвані тощо (т.1 а.с.6, 20, 34, 46, 247).

01 (ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9В.) і 07.07.2013р. (ОСОБА_10М.) відповідачі-ФО уклали з відповідачами-ФО-П договори оренди тих же земельних ділянок терміном на 5 років, без узгодження з законним орендарем ПАТ «Вербівське».

Це відбулося ще до закінчення 18.08.2013р. строку дії договорів оренди цих же земельних ділянок з ПАТ «Вербівське». Як було визнано в судовому засіданні стороною відповідачів, ФО-П вказаний факт був відомий, а тим паче власникам цих земельних ділянок ФО, тому вони діяли свідомо і бажали досягнути наявного результату.

Пунктом 26 оспорюваних договорів передбачено, що на орендовану земельну ділянку не встановлено обмежень (обтяжень) та інші права третіх осіб.

Згідно до п.43 оспорюваних договорів, вони набирають чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Ці договори були підписані сторонами і права оренди земельних ділянок були зареєстровані у встановленому для цього законодавством порядку 18-31.07.2013р. (т.1 а.с.89-92, 109-112, 129-132, 147-150).

05.07.2013р., вже після укладання оспорюваних договорів з ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 і за 2 дні до укладення договору з ОСОБА_10, однак більш ніж за місяць до закінчення строку дії договорів 2003р., орендодавці письмово повідомили ПАТ «Вербівське» про своє небажання поновлювати договори на новий термін після закінчення терміну їх дії (т.1 а.с.8, 22, 36, 48).

Ці обставини сторонами визнані і за правилами ч.ч.1, 3 ст.61 ЦПК України не підлягають доказуванню.

Частиною 1 ст.2 Закону України «Про оренду землі», передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди.

Право оренди земельних ділянок відповідачі-ФО-П набули з моменту його державної реєстрації в період 18-31.07.2013р. (ч.5 ст.6 ЗУ «Про оренду землі»), у той час, коли ПАТ «Вербівське» цього права ще не втратило.

Таким чином, з вказаного часу по 18.08.2013р. право оренди одних і тих же земельних ділянок одночасно мали 2-ва орендарі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 ЗУ «Про оренду землі»).

Згідно до ч.ч.1, 2 ст.15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі, зокрема є: існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ч.1 ст.3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Таким чином, в предмет судового захисту входять саме порушені права, свободи і охоронювані законом інтереси особи.

Відповідно до ч.2 ст.152 Земельного кодексу України, право вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю має власник земельної ділянки або землекористувач.

Одним із передбачених ст.16 ЦК України способом захисту цивільних прав і інтересів судом є визнання правочину недійсним.

Цивільні відносини щодо недійсності правочинів даної категорії регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України 06.10.1998р. N 161-XIV «Про оренду землі» та іншими актами законодавства.

Згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК, зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства оцінюється судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК, підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

Зміст укладених відповідачами оспорюваних договорів суперечить:

1. Умовам договорів від 18.08.2003р., яким сторонами був визначений термін дії договору до 18.08.2013р., зобов'язання орендодавців не створювати орендарю будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору, повідомити орендаря про права третіх осіб на орендні ділянки (п.п. 2.2., 3.1.).

Перешкоди орендарю при виконанні умов договорів виявилися у тому, що до закінчення строку його дії відносно їх предмет був переданий в оренду іншим особам, про права третіх осіб на орендні ділянки - нових орендарів, не повідомили,

2. Вимогам ст.13 Закону України «Про оренду землі», в частині змісту договору оренди землі - зобов'язання орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк.

Як було вказано, це зобов'язання і строк орендодавцями дотримані не були,

3. Вимогам ч.ч.1, 2 ст.15 Закону України «Про оренду землі», відсутність у оспорюваних договорах оренди землі однієї з істотних умов - існуючих на той час обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки, відносно перебування її в оренді, про що не була повідомлена Реєстраційна служба, хоча це достеменно було відомо відповідачам, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону,

4. Вимогам ст.ст.629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами, одностороння відмова від зобов'язання не допускається.

Певний період часу земельні ділянки перебували в оренді одночасно у двох орендарів, хоча договори такої можливості не передбачали, відповідачі-ФО зробили це виключно на свій власний розсуд. Фактично відповідачі-ФО в односторонньому порядку, у не передбачений законом або договором способ, відмовилися від взятих за договорами 2003р. зобов'язань, уклавши оспорювані договори,

5. Передбаченим п.6 ст.3, ч.3 ст.509, ч.ч.1, 2 ст.627 ЦК України засадам справедливості, добросовісності та розумності, як складовим елементам загального конституційного принципу верховенства права.

Сторони свідомо уклавши відносно земельних ділянок оспорювані договори оренди більш ніж за місяць до закінчення строку дії попередніх, позбавивши цим ПАТ «Вербівське» можливості виконати процедуру задля поновлення договорів оренди землі, використати на це своє переважне право, діяли недобросовісно і укладені договори таким чином є несправедливими по відношенню до ПАТ «Вербівське».

Частиною 2 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

18.07.2013р. є початком цього місячного строку. Однак, вже 01 і 07.07.2013р. оспорювані договори вже були укладені і до вказаної дати відповідачі-ФО-П вже займалися питаннями реєстрації прав оренди в Реєстраційній службі.

Як визнала в судовому засіданні сторона відповідачів, відповідачі-ФО-П отримали від відповідачів-ФО для цього на руки оригінали Державних актів на право власності на земельні ділянки.

Однозначно, як мінімум з 15.07.2013р., до спливу передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі» строку, правовстановлюючі документи на земельні ділянки у відповідачів-ФО на руках були відсутні (т.1 а.с.150). А як визнала сторона відповідачів, внаслідок технічних проблем в Реєстраційній службі (тривала відсутність електроенергії), заяви на реєстрацію прав оренди фактично бути здані ще раніше, ніж це вказано у відповідних Витягах.

Тим самим позбавивши ПАТ «Вербівське» можливості скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк і з дотриманням встановленої ст.33 Закону України «Про оренду землі» процедури, для чого також необхідно було встановити актуальних власників орендованих ними земельних ділянок.

Більш того, укладання оспорюваних договорів, по факту, позбавило ПАТ «Вербівське» сенсу приступати до процедури поновлення договорів оренди. Після набуття чинності оспорюваними договорами у перемовинах щодо поновлення договорів оренди також вже не було сенсу.

Вирішення даного спору можливо було тільки в судовому порядку (ст.35 ЗУ «Про оренду землі»).

Само по собі не дотримання ПАТ «Вербівське» процедури реалізації переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене п. 2.2. Договорів і ст.33 Закону України «Про оренду землі», не надавало відповідачам права порушувати умови Договорів.

За умови добросовісної поведінки відповідачів, не вчинення ними дій з передчасного укладання оспорюваних договорів і набуття за ними прав оренди, ПАТ «Вербівське» не було позбавлене права в межах строку дії договорів оренди, навіть в останню мить, конкурувати за поновлення договорів оренди землі, запропонувати відповідачам-ФО такі умови, на які вони могли пристати.

Звернення ПАТ «Вербівське» до органів державної влади і суду свідчить про бажання поновити свої права і наявність інтересу до поновлення договорів оренди землі, права на що вони безпідставно були позбавлені.

Відповідно до ч.ч.2, 3 ст.152 ЗК України про способи захисту прав на земельні ділянки, з урахуванням вчинення правочину з моменту його державної реєстрації, необхідно її скасувати.

Таким чином сторони необхідно повернути у первинний стан, забезпечивши їм рівні умови для конкурування за право укладання договорів оренди, з урахуванням переважного права попереднього орендаря.

Інші доводи сторін не мають правового значення для вирішення даного спору і на висновки суду не впливають.

За правилами ст.88 ЦПК України судові витрати покладаються на відповідачів.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3, 4, 10, 11, 57-66, 88, 208-223 ЦПК України, -

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсними договори оренди земельних ділянок між:

o ОСОБА_7 і Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 від 1 липня 2013р., право за яким зареєстроване на підставі рішення від 19.07.2013р. (кадастровий номер земельної ділянки 6320281600:01:000:0269),

o ОСОБА_8 і Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 від 1 липня 2013р., право за яким зареєстроване на підставі рішення від 31.07.2013р. (кадастровий номер земельної ділянки 6320281600:03:000:0011),

o ОСОБА_9 і Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 від 1 липня 2013р., право за яким зареєстроване на підставі рішення від 27.07.2013р. (кадастровий номер земельної ділянки 6320281600:02:000:0139),

o ОСОБА_10 і Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 від 7 липня 2013р., право за яким зареєстроване на підставі рішення від 18.07.2013р. (кадастровий номер земельної ділянки 6320281600:02:000:0199),

скасувати державну реєстрацію прав оренди за ними.

3. Стягнути на користь ПАТ «Вербівське» (код ЄДРПОУ 00488941, с. Вербівка Балаклійського району Харківської області вул. Радгоспна б.26, р/р 260043694 в ПАТ «Мегабанк» МФО 351629): з ОСОБА_7 (07.06.1941р.н., зареєстрованої в ІНФОРМАЦІЯ_1, рнокпп НОМЕР_1), ОСОБА_8 (01.03.1947р.н., зареєстрованої в ІНФОРМАЦІЯ_2, рнокпп НОМЕР_2), ОСОБА_9 (09.10.1949р.н., зареєстрованої в ІНФОРМАЦІЯ_3, рнокпп НОМЕР_3), ОСОБА_10 (05.09.1973р.н., зареєстрованого в ІНФОРМАЦІЯ_4, рнокпп НОМЕР_4), ОСОБА_3 (20.02.1974р.н., зареєстрованого в ІНФОРМАЦІЯ_5, рнокпп НОМЕР_5) по 57,35 гривень/з кожного, з ОСОБА_6 (02.12.1973р.н., зареєстрованого в ІНФОРМАЦІЯ_6, рнокпп НОМЕР_6) 172,05 гривень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області через Балаклійський районний суд Харківської області шляхом подачі в 10-денний строк з дня його проголошення апеляційної скарги.

Головуючий В.М. Стригуненко