Рішення

від 19.11.2013 по справі 919/889/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 листопада 2013 року справа № 919/889/13 За позовом Севастопольської міської Ради

(вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011)

до товариства з обмеженою відповідальністю «Кінгс Вей Інтернешнл»

(проспект Героїв Сталінграду, 47, м. Севастополь, 99059),

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011),

про внесення змін в договір оренди земельної ділянки.

Суддя Архипенко О.М.

За участю представників учасників судового процесу:

від позивача - Шевченко В.В., довіреність від 27.08.2013 №0315/4179;

від відповідача - Урядов М.В., довіреність від 20.07.2013 №1;

від третьої особи - Шевченко В. В., довіреність від 23.08.2013 №07-02/504.

Севастопольська міська Рада (далі - позивач) звернулась до господарського суду міста Севастополя (далі - суд) з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Кінгс Вей Інтернешнл» (далі - відповідач, ТОВ «Кінгс Вей Інтернешнл») про внесення змін в договір оренди земельної ділянки від 19.05.2006, реєстраційний номер 040665900098, укладеного між позивачем та відповідачем, виклавши пункти договору у наступній редакції:

На підставі вимоги Контрольно-ревізійного управління у Закарпатській області від 25.08.2011 №07-08-6-14/5418, постанови Окружного адміністративного суду міста Севастополя від 24.04.2012, ухвали Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 у справі №2а-2984/11/2770, рішень Севастопольської міської Ради від 18.03.2009 №6632 «Про продовження строку будівництва на земельній ділянці площею 0,4365 га, розташованої по пр. Героїв Сталінграду, 47, переданої ТОВ «Кінгс Вей Інтернешнл» для будівництва та обслуговування готелю», від 20.12.2011 №2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію», від 07.02.2012 №2318 «Про проведення заходів по введенню в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя», внести в договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 8536400000:01:002:0115) загальною площею 0,4365 га, розташованої по пр. Героїв Сталінграду, 47, переданої ТОВ «Кінгс Вей Інтернешнл» для будівництва та обслуговування готелю, укладеного між Севастопольською міською Радою та ТОВ «Кінгс Вей Інтернешнл», зареєстрований Севастопольською міською філією ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» 19.05.2006 під №040665900098, наступні зміни:

1. Преамбулу договору викласти у наступній редакції:

«Севастопольська міська Рада, іменована надалі «Орендодавець», розташована за адресою: м. Севастополь, вул. Леніна, 3, в особі голови міської Ради Дойникова Юрія Васильовича, який діє на підставі рішення Севастопольської міської Ради від 16.11.2010 №4, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Положення про оренду земельних ділянок, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 №1343 (зі змінами та доповненнями), з одного боку, та товариство з обмеженою відповідальністю «Кінгс Вей Інтернешнл», іменоване надалі «Орендар» (код ЄДР: 31583882), в особі директора Дежиц Юрія Геннадійовича, діючого на підставі Статуту, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:»;

2. Пункт 2.3 договору викласти у наступній редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки до 01.01.2012, з урахуванням коефіцієнтів індексації, складає:

- на 2009 рік:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію:

580699,00 х 1,028 х 1,152 = 687696,27 грн (шістсот вісімдесят сім тисяч шістсот дев'яносто шість гривень 27 копійок), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №2504/1, виданої Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 20.02.2006 року;

б) на наступний період:

2903494,00 х 1,028 х 1,152 = 3438480,19 грн (три мільйони чотириста тридцять вісім тисяч чотириста вісімдесят гривень 19 копійок), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №2505/1, виданої Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 20.02.2006 року;

- на 2010 рік:

2903494,00 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 3641350,52 грн (три мільйони шістсот сорок одна тисяча триста п'ятдесят гривень 52 копійок), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №2505/1, виданої Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 20.02.2006 року;

- на 2011 рік:

2903494,00 х 1,028 х 1,152 х 1,059 х 1,0 = 3641350,52 грн (три мільйони шістсот сорок одна тисяча триста п'ятдесят гривень 52 копійок), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №2505/1, виданої Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 20.02.2006 року;

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

5692440,15 грн (п'ять мільйонів шістсот дев'яносто дві тисячі чотириста сорок гривень п'ятнадцять копійок), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №1838-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзема у м. Севастополі 19.02.2012 року.»;

3. Розділ 3 договору викласти у наступній редакції:

« 3. Строк дії договору

3.1. Договір укладений строком на 25 (двадцять п'ять) років.

3.2. По закінченню строку, на який був укладений договір оренди земельної ділянки, Орендар, який належним чином виконує зобов'язання у відповідності з умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі).

3.3. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це Орендодавця у встановленому порядку не пізніше, ніж за два місяці до спливу строку договору оренди землі.

3.4. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені. У виадку недосягнення домовленості відносно орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.»;

4. Розділ 4 договору викласти у наступній редакції:

« 4. Орендна плата та порядок розрахунків

4.1. На виконання вимог контрольно-ревізійного управління в Закарпатській області від 25.08.2011 №07-08-6-14/5418, постанови Окружного адміністративного суду м. Севастополя від 24.04.2012 та ухвали Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 по справі №2а-2984/11/2770, річна орендна плата за користування земельною ділянкою з 01.01.2009 року встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями) (далі - Методика) у розмірі 4,5% (чотирьох з половиною відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.2. Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням його цільового використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, які заповнюються під час укладення (поновлення) чи зміни умов договору оренди.

4.3. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн) плати (%) орендної плати (грн)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

- на період з 01.01.2009 до 13.04.2009:

687696,27 х 0,045 : 365 х 102 = 8648,02 грн;

- на період з 13.04.2009 до 23.06.2009:

3438480,19 х 0,045 х 2 : 365 х 71 = 60196,95 грн;

- на період з 23.06.2009 до 31.12.2009:

3438480,19 х 0,045 : 365 х 192 = 81393,07 грн;

- на період з 01.01.2010 до 31.12.2010:

3641350,52 х 0,045 = 163860,77 грн;

- на період з 01.01.2011 до 31.12.2011:

3641350,52 х 0,045 = 163860,77 грн;

- з 01.01.2012:

5692440,15 х 0,045 = 256159,81 грн.

При цьому, нормативна грошова оцінка для періоду будівництва приймається до уваги не довше, чим до 13.04.2009 року від дати акту приймання-передачі земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка для наступного періоду приймається з моменту вводу в експлуатацію об'єкту будівництва, але не пізніше 13.04.2009 року від дати акту приймання-передачі земельної ділянки згідно з рішенням міської ради від 18.03.2009 №6632.

4.4. Наведений розрахунок величини річної орендної плати щорічно корегується згідно з п. 4.6 цього договору.

4.5. Орендна плата за землю сплачується орендарем у строки та порядку, які визначені Податковим кодексом України.

4.6. Нарахування розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Величина річної орендної плати підлягає щорічному перерахунку у строк до 1 лютого поточного року залежно від щорічно індексованої грошової оцінки земельної ділянки.

Щорічний розрахунок орендної плати здійснюється Орендарем згідно з умовами цього договору та вимогами чинного законодавства та погоджується Орендодавцем.

У разі внесення змін до Методики щорічний розрахунок розміру орендної плати здійснюється у відповідності зі знов затвердженою Методикою.

4.7. У строк до 20 лютого поточного року щорічний розрахунок орендної плати, узгоджений з Орендодавцем, надається Орендарем державній податковій інспекції за місцем розташування земельної ділянки.

4.8. Розмір орендної плати переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання, передбачених договором, у тому числі зміни цільового використання земельної ділянки;

- зміни розміру земельного податку, збільшення цін та тарифів, нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- зміни розмірів ставок орендної плати за землю, визначених Методикою;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено актом, складеним за участю Орендодавця;

- в інших випадках, передбачених законом.

Періодичність перегляду: рішення про зміни, які вказані у пункті 4.8, має бути прийнято до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування таких змін (плановий період). В іншому випадку, норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, який настає за плановим періодом.

4.9. Розмір орендної плати не залежить від результатів господарської діяльності орендаря.

4.10. У разі припинення права користування земельною ділянкою орендна плата сплачується за фактичний період перебування земельної ділянки у користуванні у поточному році.

4.11. За несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку відповідно до законодавства України.

4.12. Контроль за нарахуванням, перерахуванням до бюджету, стягненням заборгованості по орендній платі здійснюється у порядку, передбаченому Податковим кодексом України.»

5. Пункт 5.4 викласти у наступній редакції:

« 5.4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою Орендодавця передаватись Орендарем у суборенду без зміни цільового використання згідно із Законом України «Про оренду землі». У цьому випадку плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати розміру орендної плати.»;

6. Розділ 5 доповнити пунктом 5.5 наступного змісту:

« 5.5. Право на оренду земельної ділянки не може бути відчужене Орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.»;

7. Пункт 9.1.1 розділу 9 договору доповнити підпунктом ж) наступного змісту:

«ж) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.»;

8. Підпункт б) пункту 9.2.2 розділу 9 договору викласти у наступній редакції:

«б) виконувати обов'язки землекористувача відповідно до умов даного договору, Земельного кодексу України, Податкового кодексу України;»;

9. Пункт 9.2.2 розділу 9 договору доповнити підпунктами о) та п), наступного змісту:

«о) у разі переходу права власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомого майна до іншої особи, у десятиденний строк надати Орендодавцю копію документа, який підтверджує перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (договір купівлі-продажу, дарування та ін.) та у найкоротший строк вжити заходів до оформлення переходу права користування земельною ділянкою до набувача об'єкту нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;

п) повідомляти Орендодавця про зміну своїх реквізитів, у тому числі організаційно-правової форми, найменування, юридичної адреси та ін., у десятиденний строк.»;

10. Пункт 12.4 розділу 12 викласти у наступній редакції:

« 12.4. Орендодавець може відмовитись в односторонньому порядку від договору зі звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Цивільним кодексом України, без укладення додаткової угоди до даного договору, з моменту прийняття рішення про відмову від договору, у наступних випадках:

- використання Орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (використанням);

- використання земельної ділянки з порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної плати (протягом 3 місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку розміру орендної плати за землю у строк, встановлений даним договором;

- передачі або відчуження права оренди третім особам.»;

11. Пункт 12.5 розділу 12 викласти у наступній редакції:

« 12.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - Орендаря, не є підставою для змін умов або розірвання договору.»;

12. Решту пунктів договору оренди землі, зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» у Державному реєстрі земель 19.05.2006 за №040665900098, залишаються незмінними та сторони підтверджують свої зобов'язання за ними.».

Позовні вимоги Севастопольської міської Ради мотивовані невідповідністю умов договору вимогам законодавства в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру і порядку її сплати, а також редакції Примірного договору оренди земельної ділянки, затвердженого позивачем /арк.с. 3-24/.

Ухвалою суду від 01.08.2013 (суддя Харченко І.А.) позовна заява Севастопольської міської Ради прийнята до розгляду та порушено провадження у справі №919/889/13. Цією ж ухвалою суд залучив до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради.

Ухвалою суду від 10.10.2013 справу прийнято до провадження суддею Архипенко О.М.

Ухвалою суду від 05.11.2013 розгляд справи було відкладено на 19.11.2013.

Представник позивача та третьої особи в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі та наполягав на їх задоволенні з мотивів, викладених у позовній заяві та у додаткових письмових поясненнях до позову. Так, зокрема, представник вказує, що 13.02.2008 позивачем внесені зміни до Методики визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі, а саме встановлені нові ставки орендної плати за земельні ділянки, а 20.11.2011 прийняте рішення «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінці земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію», ці рішення відповідно до статей 288, 289 Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про оцінку землі» та Закону України «Про місцеве самоврядування» є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки (пункти 2.3, 4.1, 4.2). Крім того, згідно з наданими представником Севастопольської міської Ради поясненнями, у зв'язку з істотними законодавчими змінами та затвердженням позивачем у новій редакції Примірного договору оренди земельної ділянки (рішення від 13.09.2011 №1326), існують законні підстави для внесення змін і до інших пунктів договору.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву /арк.с.88-91/, зокрема, вказавши про неправомірність вимог позивача щодо зміни розміру орендної плати за минулі періоди строку дії договору оренди земельної ділянки, а також про відсутність взагалі правових підстав для зміни договору за рішенням суду.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, суд

В С Т А Н О В И В:

13.04.2006 між Севастопольською міською Радою (Орендодавець) та ТОВ «Кінгс Вей Інтернешнл» (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець згідно з рішенням Севастопольської міської Ради №4158 від 14.12.2005 надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування готелю з віднесенням цих земель до категорії земель житлової та громадської забудови, яка розташована за адресою: м. Севастополь, вул. Героїв Сталінграду, 47 (далі - Договір) /арк.с. 26-35/.

Згідно з пунктом 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4365 га.

Пунктом 2.3 Договору сторони погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію 580699,00 грн (п'ятсот вісімдесят тисяч шістсот дев'яносто дев'ять гривен), що підтверджується довідкою про грошову оцінку земельної ділянки №2504/1, виданої Севастопольським міським управлінням земельних ресурсів 20.02.2006;

б) на наступний період 2903494,00 грн (два мільйони дев'ятсот три тисячі чотириста дев'яносто чотири гривні), що підтверджується довідкою про грошову оцінку земельної ділянки №2505/1, виданої Севастопольським міським управлінням земельних ресурсів 20.02.2006.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що він укладений строком на 25 років.

Відповідно до пункту 4.1 Договору річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється відповідно до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради № 1348 від 14.10.2003 у розмірі 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки.

Пункт 4.2. Договору встановлював, що розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

а) на період будівництва: 580699 х 0,015 = 8710,49 грн;

б) на наступний період: 2903494 х 0,015 = 43552,41 грн.

При цьому грошова оцінка земельної ділянки для періоду будівництва приймається до уваги не довше, чим протягом двох років від дати приймання-передачі земельної ділянки. Грошова оцінка для наступного періоду приймається з моменту вводу в експлуатацію об'єкта будівництва, але не пізніше двох років від дати приймання-передачі земельної ділянки. У разі внесення в цій договір змін в частині збільшення строку будівництва відповідні зміни вносяться також в пункт 4.2 договору.

Договір зареєстрований у Севастопольській міській філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.05.2006 за №040665900098.

Актом прийому-передачі земельної ділянки від 13.04.2006 був засвідчений факт передання орендованої земельної ділянки відповідачу /арк.с. 36/.

03.04.2009 між сторонами була укладена додаткова угода про внесення змін до Договору, відповідно до якої деякі пункти Договору викладені в новій редакції (далі - Додаткова угода) /арк.с. 40-42/.

Згідно з пунктом 2.3 Договору в редакції Додаткової угоди нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації за 2007 та 2008 роки складає:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію:

580699 х 1,028 х 1,152 = 687696,27 грн (шістсот вісімдесят сім тисяч шістсот дев'яносто шість гривень двадцять сім копійок), що підтверджується випискою з технічної документації по нормативної грошової оцінки земельної ділянки №2504/1, виданої Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 20.02.2006;

б) на наступний період:

2903494 х 1,028 х 1,152 = 3438480,19 грн (три мільйони чотириста тридцять вісім тисяч чотириста вісімдесят гривень дев'ятнадцять копійок), що підтверджується випискою з технічної документації по нормативної грошової оцінки земельної ділянки №2505/1, виданої Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 20.02.2006.

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 Договору в редакції Додаткової угоди річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки:

а) на період будівництва: 687696,27 х 0,03 = 20630,89 грн.;

б) на наступний період: 3438480,19 х 0,03 = 103154,41 грн.

При цьому, нормативна грошова оцінка земельної ділянки для періоду будівництва приймається до уваги не довше, ніж до 13.04.2009 від дати прийому-передачі земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка для наступного періоду приймається з моменту введення в експлуатацію об'єкта будівництва, але не пізніше 13.04.2009 від дати прийому-передачі земельної ділянки.

Додаткова угода зареєстрована у Севастопольській міській філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.06.2009 за №040965900095.

Рішенням Севастопольської міської Ради від 13 лютого 2008 року № 3701 з метою приведення розмірів ставок щорічної орендної плати за земельні ділянки у відповідність із Законом України «Про оренду землі», на підставі Законів України «Про Державний бюджет України на 2008 рік» та «Про плату за землю» внесені зміни до додатку «Розміри річної орендної плати за земельні ділянки» Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, яка була затверджена рішенням Севастопольської міської Ради від 14 жовтня 2003 року № 1348.

13 вересня 2011 року рішенням Севастопольської міської ради № 1326 внесено зміни до рішення від 14 жовтня 2003 року № 1343 «Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення» та затверджено у новій редакції Примірний договір оренди земельної ділянки (додаток № 2).

20 грудня 2011 року позивачем прийнято рішення № 2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію».

07 лютого 2012 року Севастопольською міською Радою прийнято рішення № 2318 «Про проведення заходів по введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя», яким вирішено після надання орендарям витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки, затвердженої рішенням Севастопольської міської ради від 20 грудня 2011 року № 2163, внести відповідні зміни у діючі договори оренди земельних ділянок, спрямувати на адреси орендарів пропозиції про намір внести зміни в договори оренди земельних ділянок.

На виконання зазначених рішень органу місцевого самоврядування міста Севастополя та з метою приведення договору у відповідність з діючим законодавством, 18 лютого 2013 року позивачем на адресу відповідача був направлений проект додаткової угоди про внесення змін у Договір /арк.с. 45-56/. Однак, ТОВ «Кінгс Вей Інтернешнл» з проектом додаткової угоди не погодилось, про що повідомило позивача листом від 11.03.2013 №01/03 /арк.с.57/.

Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача з даним позовом до господарського суду.

Спірні правовідносини сторін виникли із договору оренди землі, тобто є земельними правовідносинами, а тому підпадають під правове регулювання як загальних норм Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Господарського кодексу України (далі - ГК України), так і спеціальних норм Земельного кодексу України, Податкового кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з вимогами статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

За приписами підпункту 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 та підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є загальнодержавним податком.

Згідно зі статтею 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст. 272, 273, 276 цього Кодексу.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, а також не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (пункт 288.5 статті 288 Податкового кодексу України).

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

20.12.2011 Севастопольською міською Радою було прийняте рішення № 2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію» (далі - Рішення №2163). Згідно із зазначеним рішенням було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введено її в дію з 01.01.2012.

Згідно з витягом №1838-31/5 від 19.02.2012 з технічної документації, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4365,00 кв.м. за адресою: м. Севастополь, вул. Героїв Сталінграду, 47, яка передана в оренду відповідачу для будівництва та обслуговування готелю, встановлена у розмірі 5692440,15 грн.

Під час розгляду справи відповідачем були надані копії узгоджених розрахунків розміру орендної плати на 2012-2013 роки та копії документів, що підтверджують оплату орендної плати за вказаний період строку дії Договору, згідно з якими відповідачем з 01.01.2012 сплачується орендна плата виходячи саме з нормативної грошової оцінки землі у розмірі 5692440,15 грн. Таким чином, з 01.01.2012 фактично діє та виконується відповідачем положення щодо нової нормативної грошової оцінки.

Також, судом встановлено, що рішенням Севастопольської міської Ради №1348 від 14.10.2003 була затверджена Методика визначення розмірів орендної плати при укладенні, продовженні та поновленні договорів оренди землі (далі - Рішення №1348).

Відповідно до рішення Севастопольської міської Ради від 13.02.2008 № 3701 (тобто після укладення Договору) був викладений у новій редакції розділ 3 додатку до Рішення №1348 (далі - Рішення №3701), за яким, зокрема, розмір орендної плати за земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти сфери готельних послуг, встановлений у розмірі 4,5 %.

Пунктами 1.3, 1.4 рішення Севастопольської міської Ради № 2318 «Про проведення заходів по введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя» Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради за результатами інвентаризації договорів оренди земельних ділянок зобов'язано привести ставки орендної плати у відповідність з діючим законодавством та «Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі», шляхом внесення відповідних змін у договори оренди (без винесення окремого рішення сесії Севастопольської міської Ради по кожному з орендарів).

Відповідно до вимог статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно зі статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради віднесені питання вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин та затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Частиною першою статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Пунктом 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 №18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» (зі змінами, внесеними постановою пленуму Вищого господарського суду України №8 від 29.05.2013) встановлено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Відомості щодо скасування в установленому законом порядку Рішень №№2163, 3701 в матеріалах справи відсутні, відповідачем в порядку вимог статті 33 Господарського процесуального кодексу України такі докази не надані, а тому, в силу наведених вище вимог Конституції та законодавства України ці рішення позивача є обов'язковими для виконання на території міста Севастополя.

За приписами статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 4.8 Договору сторони встановили, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у випадках зміни розмірів земельного податку, підвищення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у тому числі внаслідок інфляції та індексації, а також в інших випадках, передбачених законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, оскільки сторонами в Договорі передбачено можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати, як і невідповідність її розміру діючим нормативним актам, є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, суд визнає правомірними вимоги позивача щодо зміни у Договорі розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної діялнки, яка підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №1838-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзема у м. Севастополі 19.02.2012 (пункт 2.3), а також вимоги щодо зміни розміру орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлена Рішенням №3701 (пункт 4.1).

Водночас, як вбачається зі змісту позовної заяви, такий розмір орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки позивач просить застосовувати з 01.01.2009, але при цьому без будь-якого законодавчого обґрунтування застосування нової ціни договору саме з цієї дати.

Відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

З урахуванням наведеної правової норми, новий розмір орендної плати (згідно зі зміненими пунктами 2.3 та 4.1 Договору) повинен застосовуватись саме з моменту набрання даним судовим рішенням законної сили, що відповідає висновкам, викладеним у пункті 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» (зі змінами та доповненнями).

Необхідність визначення у запропонованій редакції пункту 2.3 Договору розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки за попередні періоди (2009-2011 роки) позивачем так само жодним чином не обґрунтовано.

За таких обставин, у частині позовних вимог щодо встановлення розміру орендної плати за попередні періоди строку дії Договору має бути відмовлено.

Таким чином, позовні вимоги, якими передбачено зміну редакції пунктів 2.3 та 4.1 Договору, підлягають задоволенню частково, а саме шляхом викладення цих пунктів у наступних редакціях:

пункт 2.3 - « 2.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає: 5692440,15 грн (п'ять мільйонів шістсот дев'яносто дві тисячі чотириста сорок гривень п'ятнадцять копійок), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №1838-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзема у м. Севастополі 19.02.2012 року.»;

пункт 4.1 - « 4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у відповідності з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженою рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами) (далі - Методика) у розмірі 4,5% (чотирьох з половиною відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.».

Вимога позивача щодо викладення у новій редакції пункту 4.3 Договору (в діючій редакції Договору - пункт 4.2) також підлягає задоволенню частково, а саме у такій редакції: «Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати (%) орендної плати (грн.)», з огляду на наступне.

Згідно з пунктом 2.3 Методики розмір річної орендної плати визначається в залежності від цільового призначення земельної ділянки та інших факторів у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Такий принцип визначення річної орендної плати за землю відповідає статтям 274, 285-288 Податкового кодексу України. Таким чином, формула визначення річної орендної плати, що передбачена у першому абзаці проекту пункту 4.3 Договору відповідає вимогам діючого законодавства, а тому позовні вимоги саме у цій частині є правомірними.

Разом з тим, позивачем знов вказується розрахунок орендної плати за минулі періоди строку дії Договору (з 01.01.2009), що ним ніяк не обґрунтовано та не відповідає положенням статті 653 ЦК України, а тому суд вважає вимоги позивача про внесення цих змін до договору неправомірними та такими, що не підлягають задоволенню.

Іншу частину позовних вимог про внесення змін до Договору, а саме до його преамбули, розділу 3, пунктів 4.2, 4.4-4.12, пунктів 5.4, 5.5, пункту 9.1.1 (підпункт «ж»), пункту 9.2.2 (підпункти «б», «о», «п»), пунктів 12.4, 12.5, суд повністю відхиляє виходячи з наступного.

Внесення зазначених змін у Договір обґрунтовано істотними змінами в чинному законодавстві та прийняттям у зв'язку з цим позивачем 13 вересня 2011 року рішення №1326 «Про внесення змін до рішення Севастопольської міської Ради №1343 від 14 жовтня 2003 року «Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення», яким був затверджений Примірний договір оренди земельної ділянки в новій редакції (додаток №2).

Згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Викладене свідчить, що будь-яка законодавча норма є обов'язковою для сторін незалежно від її безпосереднього відображення у договорі оренди землі, а тому підстави для внесення рішенням суду змін до договору оренди земельної ділянки шляхом дублювання в ньому цих вимог законодавства, - відсутні.

Також, за висновком суду, відсутні правові підстави і для внесення змін до Договору у зв'язку із затвердженням позивачем після його (Договору) укладення нової редакції Примірного договору оренди земельної ділянки, у разі якщо орендар заперечує проти таких змін.

Таким чином, позивачем не доведено, а судом не встановлено передбачених законом підстав, в силу яких внесення змін до преамбули, розділу 3, пунктів 4.2, 4.4-4.12, пунктів 5.4, 5.5, пункту 9.1.1 (підпункт «ж»), пункту 9.2.2 (підпункти «б», «о», «п»), пунктів 12.4, 12.5 Договору було б обов'язковим, а тому відмовляє в цій частині позову.

Згідно зі статтею 49 Господарського процесуального кодексу України у спорах, що виникають при зміні договорів судовий збір покладається на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 32-34, 43, 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Севастопольської міської Ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Кінгс Вей Інтернешнл», - задовольнити частково.

2. Змінити умови укладеного між Севастопольською міською Радою (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 24872845) та товариством з обмеженою відповідальністю «Кінгс Вей Інтернешнл» (проспект Героїв Сталінграду, 47, м. Севастополь, 99059, ідентифікаційний код 31583882) договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 , зареєстрованого у Севастопольській міській філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.05.2006 за №040665900098, а саме:

Пункт 2.3 договору викласти у наступній редакції:

« 2.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає: 5692440,15 грн (п'ять мільйонів шістсот дев'яносто дві тисячі чотириста сорок гривень п'ятнадцять копійок), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №1838-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзема у м. Севастополі 19.02.2012 року.»;

Пункт 4.1 договору викласти у наступній редакції:

« 4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у відповідності з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженою рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами) (далі - Методика) у розмірі 4,5% (чотирьох з половиною відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.»;

Пункт 4.2 договору викласти у наступній редакції:

«Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн) плати (%) орендної плати (грн)».

3. В іншій частині позову відмовити.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Кінгс Вей Інтернешнл» (проспект Героїв Сталінграду, 47, м. Севастополь, 99059, ідентифікаційний код 31583882) на користь Севастопольської міської Ради (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 24872845) витрати по сплаті судового збору у розмірі 573,50 грн (п'ятсот сімдесят три грн 50 коп.)

Повне рішення складено 25.11.2013.

Суддя О.М.Архипенко