Рішення

від 22.04.2009 по справі 20/42-09-1151

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

20/42-09-1151

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"22" квітня 2009 р.          Справа  № 20/42-09-1151

-

За позовом: Прокурора Великомихайлівського району Одеської області в інтересах держави в особі Великомихайлівської селищної ради Одеської області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Державної інспекції з контролю за використанням і охороною земель в Одеській області

до відповідача: Приватного підприємства "ВОБ"

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки

                                                                                                                       Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

від прокурора: Афанасьєва І.Г.- за посвідченням № 127 від 16.08.2007 року;

від позивача: не з'явились;

від третьої особи: Лещук Н.П., діюча за довіреністю № 0676 вих від 16.03.2009 року;

від відповідача: Лозицький О.В., діючий за довіреністю б/н від 02.02.2009 року;

СУТЬ СПОРУ: Прокурор Великомихайлівського району Одеської області в інтересах держави в особі Великомихайлівської селищної ради Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Приватного підприємства "ВОБ", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача –Державної інспекції з контролю за використанням і охороною земель в Одеській області, в якій просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, загальною площею 60 652 кв.м, що розташована в с. Велика Михайлівка, вул. Леніна, 2, від                 22.02.2007 року за № 45, укладений між Великомихайлівською селищною радою та Приватним підприємством "ВОБ".

В обґрунтування заявлених вимог прокурор посилається на те, що 22.02.2007 року між Великомихайлівською селищною радою та Приватним підприємством "ВОБ" був укладений договір оренди земельної ділянки № 45, загальною площею 60 652 кв.м, що розташована в с.Велика Михайлівка, вул. Леніна, 2, який має бути визнаний недійсним, оскільки Приватним підприємством "ВОБ" не був дотриманий порядок набуття права оренди земельної ділянки у відповідності із чинним законодавством з огляду на наступне.

Згідно ч.1 ст. 6 Закону України „Про оренду землі”, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Однак, в порушення ст.ст. 123, 124 Земельного кодексу України, ст.ст. 9, 35 Закону України „Про державну експертизу землевпорядної документації”, проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "ВОБ" державну експертизу не пройшов, позитивного висновку державної землевпорядної експертизи не отримав. Крім того, в договорі оренди вказаний розрахунок орендної плати на земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена, що суперечить положенням                 ст.ст. 5, 13, 18, 20, 23 Закону України „Про оцінку земель”. Таким чином, у відповідності до              ч. 2 ст. 15 Закону України „Про оренду землі”, спірний договір оренди має бути визнаний судом недійсним.

У судовому засіданні 22.04.2009 року прокурор підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник позивача, незважаючи на належне повідомлення про час та місце розгляду справи, у судове засідання не з'явився, про поважність причин відсутності суд не повідомив.

Представник третьої особи у судовому засіданні 22.04.2009 року підтримав позовні вимоги, заявлені прокурором, у повному обсязі.

Відповідач у судове засідання з'явився, надав відзив на позов, в якому зазначає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з огляду на наступне. 23.03.2006 року Приватне підприємство "ВОБ" на підставі договору купівлі-продажу № 006 придбало нерухоме майно, що розташовано за адресою: Одеська область, смт. Великомахайлівка, вул. Леніна, 2. Таким чином, у відповідності до п. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, з придбанням майна до відповідача перейшло й право користування спірною земельною ділянкою, на якій розташоване зазначене майно. Технічна документація на спірну земельну ділянку й досі знаходиться на узгодженні у Відділі Держкомзему у Великомихайлівському районі Одеської області. З метою врегулювання питання щодо сплати грошей за користування спірною земельною ділянкою Приватним підприємством "ВОБ" разом із позивачем був розроблений договір оренди землі, проте зазначений договір не був зареєстрований відповідним чином. Крім того, оскільки спірна земельна ділянка знаходиться за межами населеного пункту, постає питання хто є орендодавцем землі –селищна рада чи районна держадміністрація. Таким чином відповідач вважає, що спірний договір не є чинним, крім того, строк його дії скінчився 22.02.2008 року.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення прокурора, представника третьої особи та представника відповідача, оцінюючи надані докази в їх сукупності, суд доходить висновку про задоволення позову, виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи, 23.03.2006 року Приватним підприємством "ВОБ" на підставі договору купівлі-продажу № 006 було придбано нерухоме майно –комплекс споруд: адмінбудинок, службові приміщення, будівлі, частка 1/1 загальною площею забудови                6 172,0 кв.м, які розташовано за адресою: Одеська область, смт. Великомахайлівка,                        вул. Леніна, 2.

22.02.2007 року між Великомихайлівською селищною радою в особі селищного голови Жарської Т.В. та Приватним підприємством "ВОБ" в особі директора Білоус О.О. був укладений договір оренди землі № 45, строком на 1 рік до 22.02.2008 року, відповідно до якого Приватне підприємство "ВОБ" приймає у строкове платне користування  земельну ділянку, загальною площею 60 652 кв.м, що розташована в с. Велика Михайлівка, вул. Леніна, 2, для використання її у підприємницькій діяльності.

У відповідності до п. 9 договору оренди орендна плата вноситься орендарем по перерахунку за 1 кв.м в рік щомісяця, а разом –127 369 грн.

Відповідно до приписів ст.ст. 13, 41 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого це право здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією, і усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Згідно ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки –це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Детальне регулювання відносини найму земельної ділянки міститься в Законі України “Про оренду землі”.

Так, згідно ст. 13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч. 1 ст. 6 зазначеного закону, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Закону України „Про оренду землі” істотними умовами договору оренди є:-

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючи обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін;

відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови  в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Крім того, невід'ємною частиною договору оренди землі є:

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України „Про оренду землі”, відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору  недійсним відповідно до закону.

Згідно ст. 123 Земельного кодексу України, рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування щодо надання в користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості) приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Розробленій проект відведення земельної ділянки погоджується з територіальним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами. Погоджений проект відведення земельної ділянки після одержання позитивного висновку державної землевпорядної експертизи у випадках, передбачених законом, подається  разом з клопотанням про надання земельної ділянки до відповідної державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, які розглядають його в місячний строк і в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки у користування.

У відповідності до ст. 20 Закону України „Про землеустрій”, землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності, зокрема в разі надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок. У відповідності до                             ст. 50 означеного закону, проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок.

Згідно із п.п. 9, 10, 11 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, проект відведення земельної ділянки виконавець погоджує із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини. Погоджений проект відведення земельної ділянки підлягає державній експертизі, яка проводиться органом земельних ресурсів відповідно до законодавства. Після одержання позитивного висновку державної експертизи проект відведення земельної ділянки розглядається сільською, селищною, міською радою, районною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією, затверджується ними або в установленому порядку подається до інших органів, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Між тим, як свідчать матеріали справи, а саме лист Відділу Держкомзему у Великомихайлівському районі Одеської області № 8-01-22/180 від 22.12.2008 року, в порушення вищезазначених норм, технічна документація з нормативно-грошової оцінки земель смт. Велика Михайлівка знаходиться в розробці, проект землеустрою щодо відведення ПП "ВОБ" земельної ділянки знаходиться в розробці, за ПП "ВОБ" земельні ділянки не враховуються.

Крім того, статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, що цілком кореспондується з ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України, відповідно до якої передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Надаючи юридичну оцінку спірному договору оренди, суд зазначає наступне.

Відповідно до п. 12 Перехідних положень Цивільного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів –відповідні органи виконавчої влади.

Таким чином, розпорядження землями передбачає здійснення відчуження земельних ділянок шляхом їх продажу (приватизації), а також передачу земельних ділянок у постійне користування чи оренду.

Разом з тим, як вбачається з довідки Відділу земельних ресурсів у Великомихайлівському районі Одеської області № 8-8-05/877 від 11.06.2008 року, спірна земельна ділянка знаходиться за межами смт. Велика Михайлівка, таким чином договором оренди від 22.02.2007 року Великомихайлівською селищною радою було фактично передано в оренду земельну ділянку, що розташована за межами населеного пункту, тобто, з порушенням законодавчо визначеної компетенції.

З огляду на вищевикладене, договір оренди від 22.02.2007 року був укладений без належного рішення органу місцевого самоврядування.

Відповідно до п. п. 2, 3 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Зазначене цілком кореспондується із приписами статей 18 та 20 Закону України „Про оренду землі”, згідно до яких договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, проведеної у порядку, встановленому законом.

Між тим, як вбачається із матеріалів справи та підтверджується відповідачем, договір оренди землі від 22.02.2007 року, укладений між Великомихайлівською селищною радою та Приватним підприємством "ВОБ" не пройшов державної реєстрації, тобто не був зареєстрований у встановленому законом порядку та ПП "ВОБ", в порушення п. п. 2, 3 ст. 125 Земельного кодексу України, приступило до використання земельної ділянки до одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.

Крім того, всупереч вимогам ст. 15 Закону України „Про оренду землі” до оспорюваного договору не додавалися план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкта оренди, проект відведення земельної ділянки.

Суд не приймає до уваги твердження відповідача щодо того, що оскільки договір не пройшов державної реєстрації, то він фактично не був укладений та не є чинним, так як з матеріалів справи вбачається, що спірний договір оренди фактично виконувався, відповідач сплачував за земельну ділянку орендну плату, що підтверджується довідкою Великомихайлівської селищної ради № 395/02-13 від 08.12.2008 року. Щодо того, що строк дії договору оренди від 22.02.2007 року скінчився 22.02.2008 року, то суд зазначає, що відповідно до ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення, у зв'язку з чим закінчення строку дії договору не виключає його недійсності.

Приписами статті 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу.

Зазначене цілком кореспондується зі ст. 207 ГК України, відповідно до якої господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільному та Господарському кодексам України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов визнання останнього дійсним, натомість його суперечність зазначеним вимогам і є підставою для визнання такого договору недійсним.

З урахуванням вищевикладеного, позовні вимоги Прокурора Великомихайлівського району Одеської області, заявлені в інтересах держави в особі Великомихайлівської селищної ради Одеської області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 22.02.2007 року за № 45, укладеного між Великомихайлівською селищною радою та Приватним підприємством "ВОБ", є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Згідно до ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн. слід покласти на відповідача.      

Керуючись ст.ст.  44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд- ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди землі № 45 від 22.02.2007 року, укладений між Великомихайлівською селищною радою Одеської області (67100, Одеська область, Великомихайлівський район, с. Велика Михайлівка, вул. Корбишева, 10, код ЄДРПОУ 23214716) та Приватним підприємством "ВОБ" (67100, Одеська область, Великомихайлівський район, с. Велика Михайлівка, вул. Леніна, 2, код ЄДРПОУ 33094939).

3. Стягнути з Приватного підприємства "ВОБ" (67100, Одеська область, Великомихайлівський район, с. Велика Михайлівка, вул. Леніна, 2, код ЄДРПОУ 33094939):

-  на користь Державного бюджету України на п/р 31114095700008, одержувач ГУДКУ у Одеській області, банк одержувача ГУДКУ у Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 23213460, КБК 22090200 -  держмито в сумі 85 /вісімдесят п'ять/ грн. 00 коп.

-  на користь Державного бюджету України на п/р  31217259700008, одержувач ГУДКУ у Одеській області,  банк одержувача ГУДКУ у Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 23213460, КБК 22050000 - витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 118 /сто вісімнадцять / грн. 00 коп.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя                                                                                       Щавинська Ю.М.

рішення підписано 27.04.2009р.