Рішення

від 08.01.2014 по справі 919/1289/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 січня 2014 року справа № 919/1289/13 За позовом Севастопольської міської Ради

(вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011)

до публічного акціонерного товариства «Готель Україна»

(вул. Гоголя, 2, м. Севастополь, 99011),

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради

(вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011),

про внесення змін в договір оренди земельної ділянки.

Суддя Архипенко О.М.

За участю представників учасників судового процесу:

від позивача - Лужанська А.О., довіреність від 30.12.2013 №03-15/6324;

від відповідача - не з'явився;

від третьої особи - не з'явився.

Севастопольська міська Рада (далі - позивач) звернулась до господарського суду міста Севастополя (далі - суд) з позовом до публічного акціонерного товариства «Готель Україна» (далі - відповідач, ПАТ «Готель Україна») про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007, зареєстрованого 19.09.2007 під номером 040766000053, укладеного між позивачем та відповідачем, виклавши пункти договору у наступній редакції:

На підставі вимоги Контрольно-ревізійного управління у Закарпатській області від 25.08.2011 №07-08-6-14/5418, постанови Окружного адміністративного суду міста Севастополя від 24.04.2012, ухвали Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 у справі №2а-2984/11/2770, рішень Севастопольської міської Ради від 20.12.2011 №2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя», від 07.02.2012 №2318 «Про проведення заходів по введенню в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя», відповідно до пункту 5 прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про акціонерні товариства», внести в договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,0900 га, розташованого за адресою: м. Севастополь, вул. Гоголя, 2, переданої для обслуговування об'єктів інфраструктури та будівлі готелю, укладеного між Севастопольською міською Радою та відкритим акціонерним товариством «Готель «Україна», зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» у Державному реєстрі земель від 19.09.2007 року під №040766000053, наступні зміни:

1. Преамбулу вищевказаного договору викласти у наступній редакції:

«Севастопольська міська Рада, іменована надалі «Орендодавець», розташована за адресою: м. Севастополь, вул. Леніна, 3, в особі голови міської Ради Дойникова Юрія Васильовича, який діє на підставі рішення Севастопольської міської Ради від 16.11.2010 №4, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Положення про оренду земельних ділянок, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 №1343 (зі змінами та доповненнями), з одного боку, та публічним акціонерним товариством «Готель Україна» (код ЄДР 20688866), іменоване надалі «Орендар», місцезнаходження юридичної особи: м. Севастополь, вул. Гоголя, 2, в особі директора Антоненко Світлани Олександрівни, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:»;

2. Пункт 2.3 договору викласти у наступній редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки до 01.01.2012, підтверджена витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №842/1 та №843/1, виданих Головним управлінням Держкомзему у м. Севастополі 14.09.2009 року, з урахуванням коефіцієнтів індексації, складає:

- на 2009 рік:

1565298 грн (один мільйон п'ятсот шістдесят п'ять тисяч двісті дев'яносто вісім гривень);

- на 2010 рік:

1565298 х 1,059 = 1657650,58 грн (один мільйон шістсот п'ятдесят сім тисяч шістсот п'ятдесят гривень 58 копійок);

- на 2011 рік:

1565298 х 1,059 х 1,0 = 1657650,58 грн (один мільйон шістсот п'ятдесят сім тисяч шістсот п'ятдесят гривень 58 копійок).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

1488582,00 грн (один мільйон чотириста вісімдесят вісім тисяч п'ятсот вісімдесят дві гривні 00 копійок), що підтверджується витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №1903-3.1/5, виданого Головним управлінням Держкомзему у м. Севастополі від 21.02.2012 року».

3. Розділ 3 договору викласти у наступній редакції:

« 3. Строк дії договору

3.1. Договір укладений строком на 25 років.

3.2. По закінченню строку, на який був укладений договір оренди земельної ділянки, Орендар, який належним чином виконує зобов'язання у відповідності з умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі).

3.3. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це Орендодавця у встановленому порядку не пізніше, ніж за два місяця до спливу строку договору оренди землі.

3.4. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені. У випадку недосягнення домовленості відносно орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.».

4. Розділ 4 договору викласти у наступній редакції:

« 4. Орендна плата та порядок розрахунків

4.1. На виконання вимоги Контрольно-ревізійного управління в Закарпатській області від 25.08.2011 №07-08-6-14/5418, постанови Окружного адміністративного суду м. Севастополя від 24.04.2012 та ухвали Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 по справі №2а-2984/11/2770, річна орендна плата за користування земельною ділянкою з 01.01.2009 року встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями) (далі - Методика) у розмірі 4,5% (чотирьох з половиною відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.2. Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням його цільового використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, які заповнюються під час укладення (поновлення) чи зміни умов договору оренди.

4.3. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн) плати (%) орендної плати (грн)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

- на 2009 рік:

1565298 х 0,045 = 70438,41 грн.

- на 2010 рік:

1657650,58 х 0,045 = 74594,28 грн.

- на 2011 рік:

1657650,58 х 0,045 = 74594,28 грн.

- на 2012 рік:

1488582,00 х 0,045 = 66986,19 грн.

4.4. Наведений розрахунок величини річної орендної плати щорічно корегується згідно з п. 4.6 цього договору.

4.5. Орендна плата за землю сплачується Орендарем у строки та порядку, які визначені Податковим кодексом України.

4.6. Нарахування розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Величина річної орендної плати підлягає щорічному перерахунку у строк до 1 лютого поточного року залежно від щорічно індексованої грошової оцінки земельної ділянки.

Щорічний розрахунок орендної плати здійснюється Орендарем згідно з умовами цього договору та вимогами чинного законодавства та погоджується Орендодавцем.

У разі внесення змін до Методики, щорічний розрахунок розміру орендної плати здійснюється у відповідності зі знов затвердженою Методикою.

4.7. У строк до 20 лютого поточного року щорічний розрахунок орендної плати, узгоджений з Орендодавцем, надається Орендарем державній податковій інспекції за місцем розташування земельної ділянки.

4.8. Розмір орендної плати переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання, передбачених договором, у тому числі зміни цільового використання земельної ділянки;

- зміни розміру земельного податку, збільшення цін та тарифів, нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- зміни розмірів ставок орендної плати за землю, визначених Методикою;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено актом, складеним за участю Орендодавця;

- в інших випадках, передбачених законом.

Періодичність перегляду: рішення про зміни, які вказані у пункті 4.8, повинно бути прийнято до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування таких змін (плановий період). В іншому випадку, норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, який настає за плановим періодом.

4.9. Розмір орендної плати не залежить від результатів господарської діяльності Орендаря.

4.10. У разі припинення права користування земельною ділянкою орендна плата сплачується за фактичний період перебування земельної ділянки у користуванні у поточному році.

4.11. За несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку відповідно до законодавства України.

4.12. Контроль за нарахуванням, перерахуванням до бюджету, стягненням заборгованості по орендній платі здійснюється у порядку, передбаченому Податковим кодексом України.»

5. Пункт 5.4 розділу 5. договору викласти у наступній редакції:

« 5.4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою Орендодавця передаватися Орендарем у суборенду без зміни цільового використання згідно із Законом України «Про оренду землі». У цьому випадку плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати розміру орендної плати.».

6. Розділ 5 договору доповнити пунктом 5.5 наступного змісту:

« 5.5. Право на оренду земельної ділянки не може бути відчужено Орендарем іншим особам, внесено у статутний фонд, передано у заставу.»

7. Пункт 9.1.1 розділу 9 договору доповнити підпунктом ж) наступного змісту:

«ж) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особового режиму використання земель та територій, які особливо охороняються».

8. Підпункт б) пункту 9.2.2 розділу 9 договору викласти у наступній редакції:

«б) виконувати зобов'язання землекористувача відповідно до умов цього договору, Земельного кодексу України, Податковим кодексом України;».

9. Пункт 9.2.2 розділу 9 договору доповнити підпунктами л), м), н) наступного змісту:

«л) у разі переходу права власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомого майна до іншої особи, у десятиденний строк надати Орендодавцю копію документа, який підтверджує перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (договір купівлі-продажу, дарування та ін.) та у найкоротший строк вжити заходів до оформлення переходу права користування земельною ділянкою до набувача об'єкту нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;

м) повідомляти Орендодавця про зміну своїх реквізитів, у тому числі організаційно-правової форми, найменування, юридичної адреси та ін., у десятиденний строк;

н) здійснити оплату послуг по внесенню відомостей про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього».

10. Пункт 11.4 розділу 11 договору викласти у наступній редакції:

« 11.4. Орендодавець може відмовитись в односторонньому порядку від договору зі звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Цивільним кодексом України, без укладення додаткової угоди до даного договору, з моменту прийняття рішення про відмову від договору, у наступних випадках:

- використання Орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (використанням);

- використання земельної ділянки з порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної плати (протягом трьох місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку розміру орендної плати за землю у строк, встановлений даним договором;

- передачі або відчуження права оренди третім особам.»;

11. Пункт 11.5 розділу 11 договору викласти у наступній редакції:

« 11.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря, не є підставою для змін умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження його дієздатності за рішенням суду, переходить до спадкоємців або третім особам, які використовують цю земельну ділянку разом з Орендарем.»;

12. «Решта пунктів договору оренди землі, зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» у Державному реєстрі земель від 19.09.2007 за №040766000053, залишаються незмінними та сторони підтверджують свої зобов'язання за ними.».

Позовні вимоги Севастопольської міської Ради мотивовані невідповідністю умов договору вимогам законодавства в частині визначення розміру і порядку сплати орендної плати за земельну ділянку, а також редакції Примірного договору оренди земельної ділянки, затвердженого позивачем /арк.с.3-21/.

Ухвалою суду від 11.11.2013 позовна заява Севастопольської міської Ради прийнята до розгляду та порушено провадження у справі №919/1289/13. Цією ж ухвалою суд залучив до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради (далі - третя особа).

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі та наполягав на їх задоволенні з мотивів, викладених у позовній заяві та у додаткових письмових поясненнях до позову. Так, зокрема, представник вказує, що 13.02.2008 позивачем внесені зміни до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, а саме встановлені нові ставки орендної плати за земельні ділянки, а 20.11.2011 прийняте рішення «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію», ці рішення відповідно до вимог Податкового кодексу України, законів України «Про оренду землі», «Про оцінку землі» та «Про місцеве самоврядування» є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки (пункти 2.3, 4.1, 4.2). Крім того, згідно з наданими представником Севастопольської міської Ради поясненнями, у зв'язку з істотними законодавчими змінами та затвердженням позивачем у новій редакції Примірного договору оренди земельної ділянки (рішення від 13.09.2011 №1326), існують законні підстави для внесення змін і до інших пунктів договору.

Відповідач у відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях до нього повністю погодився з вимогами позивача в частині внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що стосуються преамбули, пункту 2.3, розділу 3, пунктів 4.2, 4.4-4.12, пунктів 5.4, 5.5, пункту 9.1.1 (доповнення підпунктом «ж»), пункту 9.2.2 (підпункт «б»), пункту 9.2.2 (доповнення підпунктами «л», «м», «н»), пунктів 11.4, 11.5. Проти задоволення інших позовних вимог відповідач заперечує, зокрема, вказуючи на неправомірність вимог позивача щодо зміни розміру орендної ставки та здійснення перерахунку орендної плати за минулі періоди строку дії договору оренди земельної ділянки.

Відповідач явку представника у судове засідання 08.01.2014 не забезпечив, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином - за адресою місцезнаходження, що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, про причину неявки суд не поінформував.

Стаття 22 ГПК України зобов'язує сторони добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Згідно з пунктом 3.9.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 №18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

З урахуванням викладеного, оскільки явка сторін обов'язковою не визнавалась, суд визнав за можливе розглянути справу за відсутністю представника відповідача.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представника позивача, суд

В С Т А Н О В И В:

20.07.2007 між Севастопольською міською Радою (Орендодавець) та відкритим акціонерним товариством «Готель Україна» (найменування якого змінено на ПАТ «Готель Україна») (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець згідно з рішенням Севастопольської міської Ради №1418 від 24.01.2007 надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування об'єктів інфраструктури та обслуговування будівлі готелю з віднесенням цих земель до категорії земель жилої та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Гоголя, 2 (далі - Договір) /арк.с. 23-31/.

Договір зареєстрований у Севастопольській міській філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.09.2007 за №040766000053.

22.09.2009 між сторонами була укладена додаткова угода про внесення змін до Договору, відповідно до якої деякі пункти Договору викладені в новій редакції (далі - Додаткова угода) /арк.с. 36-39/.

Додаткова угода зареєстрована у Севастопольській міській філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.10.2009 за №040988500098.

Згідно з пунктом 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0900 га (у тому числі ділянка №1 площею 0,0397 га та ділянка №2 площею 0,0503 га).

Пунктом 2.3 Договору (в редакції Додаткової угоди) сторони встановили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає:

земельної ділянки №1 - 690470 грн, що підтверджується витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №843/1, виданим Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 14.09.2009 р.;

земельної ділянки № 2 - 874828 грн, що підтверджується витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №842/1, виданим Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 14.09.2009 р.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що він укладений строком на 25 років.

Відповідно до пункту 4.1 Договору (в редакції Додаткової угоди) річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється згідно із Законом України «Про внесення змін в деякі законодавчі акти України» від 03.06.2008 №309-VI в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пункт 4.2 Договору (в редакції Додаткової угоди) встановлює, що величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно розрахунку складає:

1565298 х 0,03 = 46958,94 грн.

Актом приймання-передачі земельної ділянки від 20.07.2007 був засвідчений факт передання орендованої земельної ділянки відповідачу /арк.с. 35/.

Вимогою Контрольно-ревізійного управління України в Закарпатській області від 25.08.2011 №07-08-614/5418 на підставі проведеної планової ревізії фінансово-господарської діяльності Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради за період з 01.01.2009 по 30.06.2011, якою встановлено окремі порушення, зокрема, заниження ставок орендної плати за надані в оренду земельні ділянки, зобов'язано третю особу внести зміни до договорів оренди земельних ділянок в частині підвищення розміру орендної плати та провести претензійно-позовну роботу щодо відшкодування орендарями сум недоотриманих місцевим бюджетом орендної плати з 01.01.2009.

13.09.2011 рішенням Севастопольської міської Ради № 1326 внесено зміни до рішення від 14.10.2003 № 1343 «Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення» та затверджено у новій редакції Примірний договір оренди земельної ділянки (додаток № 2).

20.12.2011 позивачем прийнято рішення № 2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію».

07.02.2012 Севастопольською міською Радою прийнято рішення № 2318 «Про проведення заходів по введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя», яким вирішено після надання орендарям витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки, затвердженої рішенням Севастопольської міської Ради від 20.12.2011 № 2163, внести відповідні зміни у діючі договори оренди земельних ділянок, спрямувати на адреси орендарів пропозиції про намір внести зміни в договори оренди земельних ділянок.

На виконання зазначених вимоги контрольно-ревізійного органу та рішень Севастопольської міської Ради, з метою приведення Договору у відповідність з діючим законодавством та Примірним договором оренди земельної ділянки, 18.02.2013 позивачем на адресу відповідача був направлений проект додаткової угоди про внесення змін у Договір /арк.с. 49-55/. Однак, ПАТ «Готель Україна» вказаний проект додаткової угоди не розглянув.

Зазначені обставини і стали причиною звернення позивача з даним позовом до господарського суду.

Спірні правовідносини сторін виникли із договору оренди землі, тобто є земельними правовідносинами, а тому підпадають під правове регулювання як загальних норм Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Господарського кодексу України (далі - ГК України), так і спеціальних норм Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, законів України «Про оренду землі» та «Про оцінку земель».

Згідно з вимогами статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За приписами підпункту 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 та підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є загальнодержавним податком.

Пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду (пункти 288.2, 288.3 статті 288 Податкового кодексу України).

Відповідно до пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ цього Кодексу; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ Кодексу.

При цьому, статтею 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ цього Кодексу; а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XIII цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Правові засади проведення оцінки земель в Україні визначено Законом України «Про оцінку земель», відповідно до абзацу 5 статті 5 якого нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок. Підставою для проведення нормативної грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (статті 6, 15 Закону України «Про оцінку земель»).

За приписами статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Відповідно до частин першої та третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною і міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

20.12.2011 Севастопольською міською Радою було прийняте рішення № 2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію» (далі - Рішення №2163). Згідно із зазначеним рішенням було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введено її в дію з 01.01.2012.

Згідно з витягом №1903-3.1/5 від 21.02.2012 з технічної документації, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 900,00 кв.м. за адресою: м. Севастополь, вул. Гоголя, 2, яка передана в оренду відповідачу для будівництва об'єктів інфраструктури та обслуговування будинку готелю, встановлена у розмірі 1488582,00 грн.

Також, судом встановлено, що рішенням Севастопольської міської Ради №1348 від 14.10.2003 була затверджена Методика визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі (далі - Рішення №1348).

Відповідно до рішення Севастопольської міської Ради від 13.02.2008 № 3701 (далі - Рішення №3701) був викладений у новій редакції розділ 3 додатку до Рішення №1348, за яким, зокрема, розмір орендної плати за земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти сфери готельних послуг, встановлений у розмірі 4,5 %.

Пунктами 1.3, 1.4 рішення Севастопольської міської Ради № 2318 «Про проведення заходів по введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя» Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради за результатами інвентаризації договорів оренди земельних ділянок зобов'язано привести ставки орендної плати у відповідність з діючим законодавством та «Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі», шляхом внесення відповідних змін у договори оренди (без винесення окремого рішення сесії Севастопольської міської Ради по кожному з орендарів).

Рішенням Севастопольської міської Ради від 21.05.2013 №5534 (далі - Рішення №5534) затверджена Методика встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя, та введено її в дію з 01.01.2014.

При цьому, пунктом 6 цього рішення позивача визнано такими, що втратили чинність з 01.01.2014, зокрема, Рішення №1348 та №3701.

Але, відповідно до пункту 3 Методики встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя розмір орендної плати від нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти сфери готельних послуг, залишився незмінним - у розмірі 4,5 %.

Згідно зі статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради віднесені питання вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин та затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Частиною першою статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до вимог статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Відомості щодо скасування або визнання недійсними в установленому законом порядку наведених вище по тексту рішень Севастопольської міської Ради №№2163, 5534 в матеріалах справи відсутні, а тому згідно з вимогами Конституції та законодавства України ці рішення позивача є обов'язковими для виконання на території міста Севастополя.

За приписами статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 4.8 Договору сторони встановили, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у випадках зміни розмірів земельного податку, підвищення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у тому числі внаслідок інфляції та індексації, а також в інших випадках, передбачених законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Пунктом 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 №18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» (зі змінами, внесеними постановою пленуму Вищого господарського суду України №8 від 29.05.2013) встановлено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

З урахуванням викладеного, оскільки нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, суд визнає правомірними вимоги позивача щодо зміни у Договорі розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки (пункт 2.3) та ставки орендної плати (пункт 4.1).

Водночас, як вбачається зі змісту позовної заяви, такий розмір орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки позивач просить застосовувати з 01.01.2009, але при цьому без будь-якого законодавчого обґрунтування застосування нової ціни договору саме з цієї дати.

Відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

З урахуванням наведеної правової норми, новий розмір орендної плати (згідно зі зміненим пунктом 4.1 Договору) повинен застосовуватись саме з моменту набрання даним судовим рішенням законної сили, що відповідає висновкам, викладеним у пункті 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» (зі змінами та доповненнями).

За таких обставин, у частині позовних вимог щодо встановлення розміру орендної плати за попередні періоди строку дії Договору має бути відмовлено.

Також, суд вважає безпідставним посилання у пункті 4.1 Договору, що зміни вносяться «На виконання вимоги Контрольно-ревізійного управління в Закарпатській області від 25.08.2011 № 07-08-6-14/5418, постанови Окружного адміністративного суду м. Севастополя від 24.04.2012 та ухвали Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 по справі № 2а -2984/11/2770 …», оскільки вказані вимога контрольно-ревізійного органу та судові рішення жодним чином не стосуються відповідача, не можуть впливати на його права та обов'язки, а тому не можуть бути підставою для внесення змін до Договору.

Додатково, з урахуванням відхилення судом вимог позивача щодо встановлення розміру орендної плати за попередні періоди строку дії Договору (з 01.01.2009), а також у зв'язку з втратою чинності Рішеннями №1348 та №3701 в період перебування даного спору на вирішенні в судовому порядку, суд вважає за необхідне здійснити посилання у змінах, що вносяться до Договору, саме на положення чинної на момент вирішення спору Методики встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя, затвердженої Рішенням №5534.

Таким чином, позовні вимоги, якими передбачено зміну редакції пункту 4.1 Договору, підлягають задоволенню частково, а саме шляхом викладення цього пункту у наступній редакції: « 4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у відповідності з Методикою встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя, затвердженою рішенням міської Ради від 21.05.2013 №5534 (далі - Методика), у розмірі 4,5% (чотирьох з половиною відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.».

Що стосується позовних вимог про визначення у пункті 2.3 Договору розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки за попередні періоди (2009-2011 роки), то судом при вирішенні цих вимог врахована позиція відповідача, який погодився з такими змінами, а тому у суду відсутні підстави для відмови в цій частині позову.

Вимога позивача щодо викладення у новій редакції пункту 4.3 Договору (в діючій редакції Договору - пункт 4.2) також підлягає задоволенню частково, а саме у такій редакції: «Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати (%) орендної плати (грн.)», з огляду на наступне.

Згідно з пунктом 2.3 Методики розмір річної орендної плати визначається в залежності від цільового призначення земельної ділянки та інших факторів у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Такий принцип визначення річної орендної плати за землю відповідає статтям 274, 285-288 Податкового кодексу України. Таким чином, формула визначення річної орендної плати, що передбачена у першому абзаці проекту пункту 4.3 Договору відповідає вимогам діючого законодавства, а тому позовні вимоги саме у цій частині є правомірними.

Разом з тим, позивачем знов вказується розрахунок орендної плати за минулі періоди строку дії Договору (з 01.01.2009), що ним ніяк не обґрунтовано та не відповідає положенням статті 653 ЦК України, а тому суд вважає вимоги позивача про внесення цих змін до договору неправомірними та такими, що не підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог, які стосуються внесення змін до преамбули, пункту 2.3, розділу 3, пунктів 4.2, 4.4-4.12, пунктів 5.4, 5.5, пункту 9.1.1 (доповнення підпунктом «ж»), пункту 9.2.2 (підпункт «б»), пункту 9.2.2 (доповнення підпунктами «л», «м», «н»), пунктів 11.4, 11.5 Договору, з якими відповідач погодився, суд вважає за можливе вимоги в цій частині задовольнити, оскільки зміни до договору у запропонованій редакції не суперечать вимогам діючого законодавства та збігаються з інтересами сторін.

Згідно зі статтею 49 Господарського процесуального кодексу України у спорах, що виникають при зміні договорів судовий збір покладається на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 32-34, 43, 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Севастопольської міської Ради до публічного акціонерного товариства «Готель Україна» про внесення змін в договір оренди земельної ділянки, - задовольнити частково.

2. Змінити умови укладеного між Севастопольською міською Радою (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 9901;, ідентифікаційний код 24872845) та публічним акціонерним товариством «Готель Україна» (вул. Гоголя, 2, м. Севастополь, 99011; ідентифікаційний код 20688866) договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 , зареєстрованого у Севастопольській міській філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.09.2007 за №040766000053, а саме:

Преамбулу договору викласти у наступній редакції:

«Севастопольська міська Рада, іменована надалі «Орендодавець», розташована за адресою: м. Севастополь, вул. Леніна, 3, в особі голови міської Ради Дойникова Юрія Васильовича, який діє на підставі рішення Севастопольської міської Ради від 16.11.2010 №4, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Положення про оренду земельних ділянок, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 №1343 (зі змінами та доповненнями), з одного боку, та публічним акціонерним товариством «Готель Україна» (код ЄДР 20688866), іменоване надалі «Орендар», місцезнаходження юридичної особи: м. Севастополь, вул. Гоголя, 2, в особі директора Антоненко Світлани Олександрівни, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:»;

Пункт 2.3 договору викласти у наступній редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки до 01.01.2012, підтверджена витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №842/1 та №843/1, виданих Головним управлінням Держкомзему у м. Севастополі 14.09.2009 року, з урахуванням коефіцієнтів індексації, складає:

- на 2009 рік:

1565298 грн (один мільйон п'ятсот шістдесят п'ять тисяч двісті дев'яносто вісім гривень);

- на 2010 рік:

1565298 х 1,059 = 1657650,58 грн (один мільйон шістсот п'ятдесят сім тисяч шістсот п'ятдесят гривень 58 копійок);

- на 2011 рік:

1565298 х 1,059 х 1,0 = 1657650,58 грн (один мільйон шістсот п'ятдесят сім тисяч шістсот п'ятдесят гривень 58 копійок);

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

1488582,00 грн (один мільйон чотириста вісімдесят вісім тисяч п'ятсот вісімдесят дві гривні 00 копійок), що підтверджується витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №1903-3.1/5, виданим Головним управлінням Держкомзему у м. Севастополі від 21.02.2012 року.»;

Розділ 3 договору викласти у наступній редакції:

« 3. Строк дії договору

3.1. Договір укладений строком на 25 років.

3.2. По закінченню строку, на який був укладений договір оренди земельної ділянки, Орендар, який належним чином виконує зобов'язання у відповідності з умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі).

3.3. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це Орендодавця у встановленому порядку не пізніше, ніж за два місяця до спливу строку договору оренди землі.

3.4. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені. У випадку недосягнення домовленості відносно орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.»;

Пункт 4.1 договору викласти у наступній редакції:

« 4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у відповідності з Методикою встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя, затвердженою рішенням міської Ради від 21.05.2013 №5534 (далі - Методика), у розмірі 4,5% (чотирьох з половиною відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.»;

Пункт 4.2 договору викласти у наступній редакції:

«Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням його цільового використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, які заповнюються під час укладення (поновлення) чи зміни умов договору оренди.»;

Пункт 4.3 договору викласти у наступній редакції:

«Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн) плати (%) орендної плати (грн)»;

Пункти 4.4-4.12 договору викласти у наступній редакції:

« 4.4. Наведений розрахунок величини річної орендної плати щорічно корегується згідно з п. 4.6 цього договору.

4.5. Орендна плата за землю сплачується Орендарем у строки та порядку, які визначені Податковим кодексом України.

4.6. Нарахування розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Величина річної орендної плати підлягає щорічному перерахунку у строк до 1 лютого поточного року залежно від щорічно індексованої грошової оцінки земельної ділянки.

Щорічний розрахунок орендної плати здійснюється Орендарем згідно з умовами цього договору та вимогами чинного законодавства та погоджується Орендодавцем.

У разі внесення змін до Методики, щорічний розрахунок розміру орендної плати здійснюється у відповідності зі знов затвердженою Методикою.

4.7. У строк до 20 лютого поточного року щорічний розрахунок орендної плати, узгоджений з Орендодавцем, надається Орендарем державній податковій інспекції за місцем розташування земельної ділянки.

4.8. Розмір орендної плати переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання, передбачених договором, у тому числі зміни цільового використання земельної ділянки;

- зміни розміру земельного податку, збільшення цін та тарифів, нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- зміни розмірів ставок орендної плати за землю, визначених Методикою;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено актом, складеним за участю Орендодавця;

- в інших випадках, передбачених законом.

Періодичність перегляду: рішення про зміни, які вказані у пункті 4.8, повинно бути прийнято до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування таких змін (плановий період). В іншому випадку, норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, який настає за плановим періодом.

4.9. Розмір орендної плати не залежить від результатів господарської діяльності Орендаря.

4.10. У разі припинення права користування земельною ділянкою орендна плата сплачується за фактичний період перебування земельної ділянки у користуванні у поточному році.

4.11. За несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку відповідно до законодавства України.

4.12. Контроль за нарахуванням, перерахуванням до бюджету, стягненням заборгованості по орендній платі здійснюється у порядку, передбаченому Податковим кодексом України.»;

Пункт 5.4 договору викласти у наступній редакції:

« 5.4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою Орендодавця передаватися Орендарем у суборенду без зміни цільового використання згідно із Законом України «Про оренду землі». У цьому випадку плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати розміру орендної плати.».

Розділ 5 договору доповнити пунктом 5.5 наступного змісту:

« 5.5. Право на оренду земельної ділянки не може бути відчужено Орендарем іншим особам, внесено у статутний фонд, передано у заставу.»

Пункт 9.1.1 розділу 9 договору доповнити підпунктом ж) наступного змісту::

«ж) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особового режиму використання земель та територій, які особливо охороняються».

Підпункт б) пункту 9.2.2 розділу 9 договору викласти у наступній редакції:

«б) виконувати зобов'язання землекористувача відповідно до умов цього договору, Земельного кодексу України, Податковим кодексом України;».

Пункт 9.2.2 договору розділу 9 договору доповнити підпунктами л), м) та н) наступного змісту:

«л) у разі переходу права власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомого майна до іншої особи, у десятиденний строк надати Орендодавцю копію документа, який підтверджує перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (договір купівлі-продажу, дарування та ін.) та у найкоротший строк вжити заходів до оформлення переходу права користування земельною ділянкою до набувача об'єкту нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;

м) повідомляти Орендодавця про зміну своїх реквізитів, у тому числі організаційно-правової форми, найменування, юридичної адреси та ін., у десятиденний строк;

н) здійснити оплату послуг по внесенню відомостей про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього.»;

Пункт 11.4 розділу 11 договору викласти у наступній редакції:

« 11.4. Орендодавець може відмовитись в односторонньому порядку від договору зі звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Цивільним кодексом України, без укладення додаткової угоди до даного договору, з моменту прийняття рішення про відмову від договору, у наступних випадках:

- використання Орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (використанням);

- використання земельної ділянки з порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної плати (протягом трьох місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку розміру орендної плати за землю у строк, встановлений даним договором;

- передачі або відчуження права оренди третім особам.»;

Пункт 11.5 розділу 11 договору викласти у наступній редакції:

« 11.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря, не є підставою для змін умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження його дієздатності за рішенням суду, переходить до спадкоємців або третім особам, які використовують цю земельну ділянку разом з Орендарем.».

3. В іншій частині позову відмовити.

4. Стягнути з публічного акціонерного товариства «Готель Україна» (вул. Гоголя, 2, м. Севастополь, 9901; ідентифікаційний код 20688866) на користь Севастопольської міської Ради (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011; ідентифікаційний код 24872845) витрати по сплаті судового збору у розмірі 573,50 грн (п'ятсот сімдесят три грн 50 коп.).

Повне рішення складено 13.01.2014.

Суддя О.М.Архипенко