Рішення

від 06.02.2014 по справі 910/25498/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/25498/13 06.02.14

За позовом Державного житлово-комунального підприємства Національної академії

наук України

До Приватного акціонерного товариства «Тюльпан»

Про зобов'язання укласти договір оренди

Суддя Сівакова В.В.

Представники сторін:

Від позивача Кирик О.В. - по дов. № б/н від 07.06.2013

Від відповідача не з'явився

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України до Приватного акціонерного товариства «Тюльпан» про зобов'язання укласти договір оренди нежитлових приміщень 1-го поверху площею 96,4 кв. м., розташованих в будівлі за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51-53, викладений у новій редакції Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України як Типовий договір нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств від 25.09.2013.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.12.2013 порушено провадження у справі № 910/25498/13 та призначено справу до розгляду на 23.01.2014.

Ухвалою Господарського суду міста Києва № 910/25498/13 від 23.01.2014, у зв'язку з неявкою в судове засідання представника відповідач та невиконанням сторонами вимог ухвали про порушення провадження у справі від 30.12.2013, розгляд справи був відкладений на 06.02.2014.

Позивачем в судовому засіданні 06.02.2014 подано заяву про зміну позовних вимог, відповідно до якої просить суд внести зміни до договору оренди № 21 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності та знаходиться на балансі установ, організацій підприємств НАН України, укладеного 01.04.2002 між Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України та Закритим акціонерним товариством «Тюльпан», з моменту набрання судовим рішенням чинності, в редакції Державного житлово-комунального підприємства НАН України, викладеній як Типовий договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств від 25.09.2013.

Позивач в судовому засіданні 06.02.2014 позовні вимоги, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, підтримав повністю.

Відповідач в судове засідання 06.02.2014 не звився, письмовий відзив на позов не подав, вимог ухвали про порушення провадження у справі від 30.12.2013 та ухвали від 23.01.2014 не виконав.

Відповідач належним чином повідомлений про призначення справи до розгляду в засіданні господарського суду, про час і місце його проведення, з огляду на наступне

Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 64 та статті 87 ГПК України. (п. 3.9.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.2011 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції»).

Згідно ст. 64 Господарського процесуального кодексу України ухвала про порушення провадження у справі надсилається сторонам за повідомленою ними господарському суду поштовою адресою. У разі ненадання сторонами інформації щодо їх поштової адреси, ухвала направляється за адресою місцезнаходження сторін, що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

У відповідності до ст. 87 Господарського процесуального кодексу України ухвали суду було надіслано відповідачу рекомендованою кореспонденцією з повідомленням про вручення на адресу, що зазначена в позовній заяві, а саме : м. Київ, вул. Володимирська, 51/53, яка згідно витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців станом на 15.01.2014 є місцезнаходженням відповідача.

Стаття 64 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що у разі відсутності сторін за адресою місцезнаходження, що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців ухвала про порушення провадження у справі вважається врученою їм належним чином.

В судовому засіданні 06.02.2014, відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

01.04.2002 між Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством «Тюльпан» (орендар) було укладено договір № 21 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності та знаходиться на балансі установ, організацій підприємств НАН України (далі - договір).

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає в стокове платне користування окреме індивідуально визначене майно нежитлове приміщення (далі - майно) площею 194,2 кв. м., розміщене за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51/53, на першому поверсі та підвалі будинку, що знаходиться на балансі ДЖКП НАН України, вартість якого визначена згідно з актом оцінки від 31.03.2002 і становить за експертною оцінкою 500 600,00 грн.

Майно передається в оренду з метою використання: 28,5 кв. м. - здійснення торгівлі непродовольчими товарами, 28,1 кв. м. - розміщення офісу, 30,0 кв. м. - розміщення виставок, 107,6 кв. м. - інше використання.

Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк встановлений договором найму.

Пунктом 7.1. договору встановлено, що орендодавець зобов'язаний передати орендарю в оренду майно згідно з цим договором по акту приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим договором.

Відповідно до п. 2.1. договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання - передачі майна.

Згідно акту приймання-передачі орендованого майна від 01.04.2002 орендодавець передав, а орендар прийняв в користування майно - нежитлові приміщення за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51/53, загальною площею 194,2 кв. м.

У відповідності до приписів ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Пунктом 10.1. договору сторонами встановлено, що договір укладено з 01.04.2002 до 31.12.2010.

Додатковою угодою від 01.08.2003 сторони дійшли згоди встановити строк дії договору з 01.04.2002 до 31.12.2015 включно.

У відповідності до п. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України з наймача справляється плата, за користування майном, розмір, якої встановлюється договором оренди.

Відповідно до п. 3.1. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 4 312,81 грн. без ПДВ.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Згідно з п. 3.2. договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на те, що частина орендованих відповідачем за договором приміщень передана на баланс іншій юридичній особі, а отже змінилась така істотна умова договору як об'єкт оренди. Також вказує на те, що постановою Кабінету Міністрів України № 961 від 14.09.2011 внесено зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, якою повністю змінено порядок нарахування орендної плати за оренду державного майна.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам та регулює відносини, пов'язані з орендою державного майна.

Стаття 2 Закону визначає, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 Цивільного кодексу України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 Господарського кодексу України

Згідно ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно з ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до п. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погодженні ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно ч. 1 до ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, істотними вважаються насамперед ті умови договору, які названі такими за законом.

Стаття 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» одними з істотних умов договору оренди визначає: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України (п. 2 ст. 19 Закону).

За статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, тобто є вільною, за винятком випадків, визначених законом, у яких ціни (тарифи, ставки тощо) встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 2 зазначеної статті зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частиною 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Згідно п. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Відповідно до п. 3.4. договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку , змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Постановою Кабінету Міністрів України № 961 від 14.09.2011, яка набрала чинності 20.09.2011 внесено зміни до постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна», згідно якої змінено порядок нарахування орендної плати за оренду державного майна.

Статтею 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому , для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

У травні 2013 року на замовлення позивача суб'єктом оціночної діяльності Приватного підприємства «Фірма «Контракт» було проведено оцінку нежитлових приміщень 1-го поверху площею 96,4 м. кв., розташованих в будівлі за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51-53, що орендуються відповідачем.

За результатами оцінки згідно висновку станом на 31.05.2013 ринкова вартість об'єкту: нежитлові приміщення І поверху площею 96,4 кв. м., що розташовані за адресою : м. Київ, вул. Володимирська, 51-53 становить 1 386 945,00 грн. (без ПДВ).

У зв'язку із внесенням змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна та зміною розміру ринкової вартості нежитлових приміщень, які орендує відповідач було здійснено перерахунок орендної плати.

Так, з урахуванням оцінки позивачем здійснено перерахунок орендної плати, який встановлено в розмірі 24 964,991 грн. за місяць (базовий місяць - червень 2013 року) в тому числі ПДВ 4 160,82 грн.

Згідно постанови Бюро Президії Національної академії наук України № 178 від 01.07.2003 у зв'язку із створенням Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку № 51-53 по вул. Володимирській Державному житлово-комунальному підприємству Національної академії наук України дозволено передати зі свого балансу на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оперон» по вул. Володимирській № 51-53 житловий будинок з усіма нежитловими та допоміжними приміщеннями.

Згідно п.п. 1, 2 постанови Бюро Президії Національної академії наук України № 82 від 13.03.2009 «Про уточнення складу нежитлових приміщень житлового будинку № 51-53 по вул. Володимирській, які передаються на баланс Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України» залишено на балансі Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оперон» допоміжні приміщення підвалу (873,3 кв. м.); Державному житлово-комунальному підприємству Національної академії наук України прийняти за актом на свій баланс від Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оперон» нежитлові приміщення, які безпосередньо не пов'язанні з експлуатацією цього будинку, загальною площею 1 575,2 кв. м., у тому числі приміщення І поверху 938,4 кв. м. та ІІ поверху площею 636,8 кв. м.

Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали , шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Оскільки, частина орендованих відповідачем за договором приміщень була передана на баланс Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Оперон» Національною академією наук України відповідачу було вручено лист № 16/224-40 від 07.04.2009 з проханням внести відповідні зміни до договору шляхом укладення додаткової угоди, який залишено відповідачем без відповіді.

Крім того, постановою Бюро Президії Національної академії наук України № 235 від 19.09.2007 затверджено єдину форму Типового договору оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі Національної академії наук України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств.

З метою приведення у відповідність до норм чинного законодавства України орендних відносин, що склалися між Державним житлово-комунальним підприємством та Приватним акціонерним товариством «Тюльпан», та враховуючи значні зміни умов договору оренди № 21 від 01.04.2002 з моменту його укладення, 26.09.2013 відповідачу було вручено вимогу № 09-250 від 24.09.2013 щодо укладення договору оренди в новій редакції, а саме: Типовий договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств від 25.09.2013.

Отримавши дану заяву відповідач підписаний проект договору не повернув позивачу та не надав жодної відповіді.

Згідно з п. 10.3. договору зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Відповідно до п. 9.2. договору спори, які виникають за цим договором або в зв'язку з ним не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

Згідно ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Зазначене також кореспондується з ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Згідно ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору впиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Частина 2 ст. 188 Господарського кодексу України встановлює, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу України визначено що, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як свідчать матеріали справи позивачем дотримано порядок, передбачений ст. 188 Господарського кодексу України та надіслано пропозицію про зміну умов договору.

З огляду на викладене суд приходить до висновку, що орендодавець обґрунтовано звернувся до орендаря з пропозицією про внесення змін до договору № 21 від 01.04.2002.

Згідно п. 5 ст. 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідач доказів на спростування обставин, повідомлених позивачем, не надав.

Зважаючи на вищевказане, суд приходить до висновку, що позовні вимоги Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню повністю.

Витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. 49, ст.ст. 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Зобов'язати Приватне акціонерне товариство «Тюльпан» (м. Київ, вул. Володимирська, 51/53, код ЄДРПОУ 23733478) внести зміни до договору оренди № 21 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності та знаходиться на балансі установ, організацій підприємств НАН України, укладеного 01.04.2002 між Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України та Закритим акціонерним товариством «Тюльпан», з моменту набрання судовим рішенням чинності, в редакції Державного житлово-комунального підприємства НАН України, викладеній як Типовий договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств від 25.09.2013.

Стягувач - Державне житлово-комунальне підприємство Національної академії наук України (м. Київ, вул. Ежена Потьє, 9, код ЄДРПОУ 30573192).

3. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Тюльпан» (м. Київ, вул. Володимирська, 51/53, код ЄДРПОУ 23733478) на користь Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України (м. Київ, вул. Ежена Потьє, 9, код ЄДРПОУ 30573192) 1 147 (одну тисячу сто сорок сім) грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

Повне рішення складено 11.02.2014.

СуддяВ.В. Сівакова