Рішення

від 05.06.2009 по справі 11/81

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

11/81

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Р І Ш Е Н Н Я

"05" червня 2009 р.                                                              Справа №  11/81

За позовом               Колективне мале підприємство «Софія» м.Рівне

до відповідача:    Управління комунальною власністю виконкому Рівненської міської ради м.Рівне

про визнання недійсним договору оренди в частині

Суддя Грязнов В.В.

Представники сторін:

від позивача-         Твердий М.К., адвокат (довір.35/1 від 26.01.2009р.);

від відповідача-                      Гарник О.В., начальник відділу(довір.08-1 від 12.01.2009р.).

Представники сторін не заявили клопотань про технічну фіксацію судового процесу. Суддею роз'яснено сто-ронам статті 20, 22, 91, 107 ГПК України. Відводу судді не заявлено.

В судовому засіданні оголошувались перерви з 22 по 29 травня 2009р. та з 29.05.2009р. по 05.06.2009р.

Суть спору: Позивач-Колективне мале підприємство «Софія»звернувся з заявою до Відповідача-Управління комунальною власністю виконкому Рівненської міської ради про визнання недійсним в частині договору оренди примі-щення перукарні по вул.Соборній, 61 у м.Рівне від 24.07.2006р. №1912.  

На думку Позивача, умова п.7.5 зазначеного договору оренди, що вартість поліпшень орендованого примі-щення, зроблених за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені без пошкоджен-ня конструктивних елементів приміщення –переходить у власність орендодавця безоплатно –в момент укладення не відповідала внутрішній волі орендаря, а враховуючи специфіку оренди комунального майна –така умова була прийня-та всупереч вільному волевиявленню, оскільки завідомо не відповідала майновим інтересам орендаря.

Окреслюючи суть та межі позовних вимог, Позивач зазначає, що оспорювання правочину в частині зумовлене порушеннням його ідеального (на час укладення угоди) права на відшкодування (компенсацію) Відпові-дачем вартості невід'ємних поліпшень об'єкта оренди. У зв'язку із цим зауважує, що зміст правочину не може суперечити ЦК Укра-їни, іншим актам цивільного законодавства (ч.1 ст.203 ЦК України). Волевиявлення учасника правочину має бути віль-ним і відповідати його внутрішній волі (ч.3 ст.203 ЦК). Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст.203 цього Кодексу (ч.1 ст.215 ЦК), зокрема, вимоги про обов'язковість вільного волевиявлення учасника правочину при погодженні умов договору. Недійсність окремої частини правочину не має наслідком інших його частин і правочину в цілому (ст.217 ЦК ).

Надалі, Позивач надав додаткові обґрунтування.

На його думку, відповідно до вимог чинного законодавства –правовими наслідками здійснення невід'-ємних поліпшень орендованого майна (за умови дотриманні порядку їх здійснення) є:

а) або право Позивача на відшкодування (компенсацію) вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна, передбачене ч.3 ст.778 ЦК України та абзацем 2 частини 2 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»(№2269-ХІІ від 10 квітня 1992р. з наступними змінами);

б) або право власності на невід'ємні поліпшення у формі права на частку власності на нову річ, створе-ну внаслідок здійснення невід'ємних поліпшень, у розмірі, що відповідає частці вартості невід'ємних поліпшень в загальній вартості новоствореної речі (ч.4 ст.778 ЦК).

Вважає, що за своїм змістом оспорюваний пункт договору оренди має відповідати вимогам закону. Між тим, закон передбачає за наслідками здійснення невід'ємних поліпшень лише альтернативне право Позивача або одержати компенсацію за їх здійснення, або отримати право на частку власності на об'єкт оренди. Відповідно за-конною може бути лише умова договору, яка передбачає або відмову Позивача від компенсації вартості здійс-нених поліпшень, або відмову від права власності на частку в орендованому майні, але не відмову від права влас-ності на вартість невід'ємних поліпшень.

Окрім того, право власності на вартість невід'ємних поліпшень об'єкта не є передбаченим законом правовим наслідком здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна. Відповідач зауважує, що вартість невід'ємних по-ліпшень, не є і не може бути об'єктом права власності взагалі, оскільки, відповідно до вимог ч.1 ст.316 ЦК України,–правом власності є право особи на річ (майно). Тобто, вартість невід'ємних поліпшень не може бути і об'єктом права власності.  Враховуючи зазначене –просить позов задоволити.(арк.справи 65-66).

Відповідач-Управління комунальною власністю виконкому Рівненської міської ради проти позову заперечив з підстав, зазначених у відзиві.

Відповідач, зокрема вважає, що твердження Позивача про недійсність умови договору п.7.5 договору оренди через суперечність внутрішній волі Позивача –є надуманим і безпідставним, оскільки Законом України “Про оренду державного та комунального майна” передбачені істотні умови договору оренди, до яких включена і умова відновлення орендованого майна. Згідно ст.12 цього ж Закону –договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домов-леності з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту. На момент підписання договору у ньому не було жодних пунктів, за якими між орендарем та орендодавцем не було досягнуно домовленості. Згідно ч.4 ст.181 Господарського кодексу за наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає про-токол розбіжностей до договору, про що робить застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірника протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. У разі недосягнення згоди, сторона, яка вважає своє право порушене умовами договору, мала право передати спір на розгляд суду. Однак позивач не ско-ристався своїм правом на протокол розбіжностей та звернення до суду. Отож, дана умова не оспорювалась, договір підписаний сторонами без протоколу розбіжностей.

Відповілач зазначає, що про вільне волевиявлення Позивача щодо проведення невід'ємних поліпшень свідчать його звернення від 31.05.2001р. до орендодавця з проханням надати дозвіл на проведення поліпшення фасаду орендо-ваного ним приміщення на вул.Соборній,61. Будучи постійним орендарем зазначеного приміщення, КМП «Софія»листом №21 від 29.11.2005р знову звертається з проханням надати дозвіл на проведення невід'ємних поліпшень. Отож, ніякого примусу і вимог здійсненити поліпшення, як стверджує Позивач, з боку орендодавця-Відповідача не було. Орендар за власним бажанням здійснював поліпшення орендованого майна. А отже і залучення для здійснення поліп-шень кредиторських коштів за умови відсутність власних є теж власним і добровільним волевиявленням позивача. КПМ «Софія»реалізувало право здійснювати господарську діяльність на свій розсуд.

Щодо збільшення вартості об'єкта оренди за рахунок здійснених невід'ємних поліпшень, то вона на момент проведення його оцінки для укладення договору оренди не збільшувалась. Оцінка частини вбудованих нежитлових приміщень 1 поверху житлового будинку за адресою м.Рівне, вул.Соборна,61 для цілей оренди проводилась ПП «По-лісся-експерт»станом на 28 лютого 2006р. Договір оренди укладено 24.07.2006р. Відповідно до Висновку Управління капітального будівництва про розмір невід'ємних поліпшень, - вони проводились у період липень-серпень 2007р., тобто пізніше ніж була проведена оцінка орендованого майна та нарахована орендна плата. Таким чином здійснення невід'-ємних поліпшень ніяким чином не вплинула на збільшення розміру орендної плати, як це вказує Позивач.

Статтею 778 ЦК України передбачено, що наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат. Коментар цієї статті цивільного кодексу за редакцією Харитонова Є.О. та Калітенка О.М., Одеського видавництва “Юридична література” 2004р., вказує, що коли поліпшення були здійснені з дозволу наймодавця, то наймач при від-сутності в законі чи в договорі інших вказівок може вимагати відшкодування необхідних витрат. Оскільки, у підпи-саному та нотаріально посвідченому договорі оренди №1692 від 14.07.2006р. є вказівка про безоплатний перехід у влас-ність орендодавця вартості здійснених орендарем поліпшень за згодою орендодавця, то і право на їх відшкодування у Позивача не виникає, а вимога визнати недійсною умову, передбачену п.7.5 договору є недоведеною і незаконною.

Враховуючи викладене, просить у задоволенні позову відмовити.(арк.справи 44-46).

В результаті розгляду матеріалів справи господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Департамент економіки міста Рівне (правопопередник Відповідача)-орендодавець та Колективне мале підпри-ємство «Софія»-орендар 05 січня 1996р. уклали договір оренди нежитлового приміщення №769/16, відповідно до п.1.1, 2.1-2.2, 3.1-3.2, 5.1-5.8 якого орендодавець передає, а орендар –приймає в орендне користування нежитлові приміщення першого поверху по вул.Соборній, 61 загальною площею 143,7м2 для побутового обслуговування та щомісяця до 01 числа наступного місяця сплачує орендну плату в сумі 5 690 000 крб.(разом з ПДВ). Строк дії Договору встановлено з 05.01.1996р. по 05.01.2006р. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закін-чення його строку, він вважається продовженим на той же самий строк і на тих же самих умовах, які були передбачені договором.(пп. 2.1, 2.2 Договору). Договір оренди підписано директорами Департаменту економіки міста та КМП «Софія», скріплено відбитками печаток сторін.

Пунктом 7.5 договору оренди нежитлового приміщення №769/16 від 05 січня 1996р. сторони узгодили, що весь інвентар і обладнання, що встановлені орендарем за його рахунок і стали невід'ємною частиною приміщення і не можуть бути відокремлені без пошкодження конструктивних елементів приміщення –переходять у власність орендо-давця безоплатно.(арк.справи 62-65).

Вбачається, що орендодавець передав, а орендар прийняв в користування та володіння нежитлові приміщення загальною площею 143,7м2, які знаходяться на першому поверсі будинку №61 по вул.Соборній у м.Рівне, що ствердже-но представниками сторін в судових засіданнях та вбачається з матеріалів справи.

Сторони вносили зміни і доповнення до договору оренди нежитлового приміщення №769/16 від 05 січня 1996 року шляхом укладення 16.05.2000р. та 01.01.2004р. додаткових угод, якими узгоджували розміри орендної плати. (арк. справи 66-67).  

Управління комунальною власністю міста Рівне-орендодавець та Колективне мале підприємство «Софія»-орендар 24 липня 2006р. уклали договір оренди нежитлового приміщення(надалі в тексті –Договір оренди), відповідно до розділів “1” та “3”, пп. 2.1-2.2, 5.1-5.8 якого орендодавець передає, а орендар –приймає у строкове платне користу-вання нежитлові приміщення першого поверху по вул.Соборній, 61, які перебувають на балансі Управління комуналь-ною власністю для розміщення перукарні загальною площею 143,7м2 та щомісяця до 20 числа поточного місяця спла-чувати орендну плату в сумі 4 348 грн. 43 коп.(без ПДВ). Строк дії Договору встановлено з 21.07.2006р. по 21.07.2007р. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку, він вважається продовженим на той же самий строк і на тих же самих умовах, які були передбачені Договором.(пп. 2.1, 2.2 Договору). Договір підписано представником Управління комунальною власністю та директором КМП «Софія», скріплено від-битками печаток сторін.

Редакція пункту 7.5 Договору відрізняється від попередньої, – передбачено, що вартість поліпшень орендовано-го приміщення, зроблених за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені без пош-кодження конструктивних елементів приміщення –переходить у власність орендодавця безоплатно.(арк.справи 10).

Вбачається, що сторони не вносили змін та доповненнь до Договору і керуються його умовами дотепер.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи і пояснення представників сторін, оцінивши докази в їх сукупності, господарський суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Статтею 11 ЦК України встановлено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства. Аналогічну норму містить п.1 ст.174 Господарського кодексу України: «господарські зобов'язання можуть виникати: безпосередньо із закону або іншого нормативно-правового акта, що регулює господар-ську діяльність... з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також: з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать».

Відповідно до ст.638 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли зго-ди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідні для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відносини, пов'язані з передачею в оренду комунального майна, яким є спірне при міщення, врегульовані нормами Закону України «Про оренду державного та комунально го майна». В силу ст.2 вказаного Закону,–орендою є засноване на договорі строкове плат не користування майном, необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності, що кореспондується з приписами ч.1 ст.759 ЦК України.

Істотними умовами договору оренди державного та комунального майна відпо відно до ст.10 Закону, є:

-об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

-термін, на який укладається договір оренди:

-орендна плата з урахуванням її індексації;

-порядок використання амортизаційних відрахувань;

-відновлення орендованого майна та умови його повернення;

-виконання зобов'язань;

-відповідальність сторін;

-страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

-обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Частина наведених вказаною нормою умов договору оренди детально регламентують ся зазначеним Законом, тому є звичайними, тобто такими, що не потребують спеціального включення до тексту договору, оскільки вважається, що вони є обов'язковими для сторін в силу самого факту укладення договору.

Отже, якщо сторони не обумовили у договорі оренди спеціальні умови, діють правила, визначені вказаними нормами Закону.

Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Загальні вимоги, додержання, яких є необхідним для чинності правочину законодавцем регламентовано у ст. 203 ЦК України. Зокрема, частиною першою даної статті передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно ст.215 ЦК України, - підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст.203 цього Кодексу.

Застосуванням звичайних умов договору є визначення ступеня обов'язковості для сторін того чи іншого нор-мативно-правового акта, що містить умови, які зацікавлені особи намагаються кваліфікувати як звичайні. Йдеться як про відповідні норми ЦК, так і про інші нормативно-правові акти. Особливо це стосується «типових», «примірних»та ін-ших форм договорів, що розробляються і затверджуються відповідними відомствами. Як приклад можна навести Типові договори оренди, затверджені наказом Фонду держмайна України від 23.08.2000р. №1774.(арк.справи 69-70).

У судовому засіданні 29.05.2009р. Відповідач ствердив укладення оспорюваного Договору на підставі розроб-леного ним Типового договору оренди комунального майна; вважає оспорювану умову істотною і такою, що обов'язко-во підлягає включенню до типового договору оренди комунального майна відповідно до ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», вважає волевиявлення Позивача при підписанні договору оренди із оспо-рюванню умовою вже презюмоване Законом, тобто, є наявним у випадку підписання такого договору.

Проте, із поясненнями Відповідача не можливо погодитись з огляду на те, що невід'ємні поліпшення орендо-ваного майна не є відновленням орендованого майна, істотність умови про яке вствновлює ст.10 зазначеного Закону.

Вбачається хибною правова позиція Відповідача щодо внесення до типового договору умови про безоплатний перехід у власність орендодавця вартості поліпшень орендованого приміщення, зроблених за рахунок коштів орендаря за згодою орендодавця, які не можуть бути відокремлені без пошкодження конструктивних елементів приміщення, оскільки така суперечить вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також вимогам Цивільного та Господарського кодексів України в частині регулювання орендних відносин.(арк.справи 71-74).

Окрім того, така позиція свідчить про недійсність оспорюваної частини Договору оренди і з інших передбаче-них законом підстав.

Умова договору оренди про невід'ємні поліпшення в якості істотної умови статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»не передбачена, не є обов'язковою (істотною) для даного виду договору, а тому включення її до договору повинно здійснюватись з волі сторін, а не на підставі закону, як помилково вважає Від-повідач.

При цьому, терміни “відновлення” і “поліпшення” не є синонімами –словами, що мають різне звучання, але однакове значення. Ці терміни характеризують різні процеси приведення майна до певного стану: поліпшення – надан-ня речі нових (кращих) споживчих якостей, а відновлення –це усунення погіршення якості речі, яке сталось внаслідок використання та експлуатації.

Крім того, приписи ст.779 ЦК України щодо відновлення майна, переданого в найм, визначають це як спосіб та обов'язок Орендаря усунути погіршення такого майна, яке сталось з його вини, тоді як правовим наслідком невід'єм-ного поліпшення такого майна є, навпаки, право Орендаря вимагати відшкодування (компенсації) їх вартості від Орен-додавця.

Разом з тим, підстави набуття права власності встановлені ст.328 Цивільного кодексу України, – право власнос-ті набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим пра-вомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Право власності належить до таких суб'єктивних прав, які можуть виникнути лише при наявності визначено-го юридичного факту або їх сукупності. Юридичний факт – це обставини реального життя, з якими закон пов'язує ви-никнення, зміну чи припинення права власності. Юридичними фактами можуть бути правомірні дії, наслідки яких є підставами виникнення права власності. До таких дій закон відносить, зокрема, набуття або створення речей матеріаль-ного світу, правонаступництво.

Вартість невід'ємних поліпшень, як оціночна категорія не є і не може бути об'єктом права власності, позаяк відповідно до приписів ч.1 ст.316 ЦК України, –правом власності є право особи на річ (майно). Тобто,–вартість невід'-ємних поліпшень не може набуватись особою у власність.  

Аналіз умов Договору, який оспорюється в частині дає господарському суду підстави зробити висновок про те, що сторони при його укладенні досягли згоди з усіх істотних умов договору оренди комунального майна і Договір міг бути укладений без включення до нього оспорюваної частини –пункту 7.5. При цьому, відповідно до приписів ст.217 ЦК України –недійсність окремої частини правочину не має наслідком інших його частин і правочину в цілому.

Крім того, обставини справи дають підстави вважати, що сторони вчиняючи правочин, який містить оспорю-вану умову –діяли під впливом помилки щодо її істотності для даного Договору і така помилка суттєво впливає на пра-вове становище сторін, оскільки умова п.7.5 Договору знецінює можливі витрати Позивача, на компенсацію Відпові-дачем яких він має право в силу закону, що є додатковою підставою визнання недійсною оспорюваної частини право-чину –відповідно до вимог ст.229 ЦК України.

Разом з тим, господарський суд зауважує, що позовна вимога у цьому спорі є вимогою лише про визнання недійсною частини правочину, тобто, не є вимогою про відшкодування здійснених невід'ємних поліпшень, у зв'язку із чим заперечення Відповідача поза межами цієї вимоги –не стосуються предмету спору.

Окрім того, в силу закону, недійсність правочину чи його частини визначається на момент вчинення правочи-ну.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.(ст.34 ГПК України).

Враховуючи викладене, - господарський суд не приймає до уваги подані сторонами договори (кредитний та підряду), довідки про вартість виконаних підрядних робіт, висновки і звіти про вартісну оцінку орендованого майна як такі, що не мають відношення до предмету данного спору і не стверджують недійсності чи дійсності оспорюваної умо-ви Договору.(арк.справи 12-35, 49-54).

Враховуючи зазначені вище обставини вбачається, що позов КМП «Софія»підлягає задоволенню –пункт 7.5 укладеного сторонами 24 липня 2006р. Договору оренди нежитлового приміщення, посвідченого приватним нотаріу-сом Бештинарською Н.О. 24.07.2006р. та зареєстрованого за №1912 –підлягає визнанню недійсним як такий, що супе-речить вимогам законодавства.

На Відповідача покладаються витрати по сплаті державного мита та витрат з оплати інформаційно-технічного забезпечення судового процесу на підставі частини другої ст.49 ГПК України, внаслідок його неправильних дій –дове-дення спору до господарського суду.

Керуючись стст. 33, 36, 43, 46-49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд –

                                                          В И Р І Ш И В:

1. Позов задоволити.

2. Визнати недійсним пункт 7.5 Договору оренди нежитлового приміщення, укладеного 24 лип-ня 2006р. Управлінням комунальною власністю виконкому Рівненської міської ради та Колективним малим підприємством «Софія», посвідченого приватним нотаріусом Бештинарською Н.О. 24.07.2006р. та зареєстрованого за №1912.

3. Стягнути з Управління комунальною власністю виконкому Рівненської міської ради, яке зна-ходиться в м.Рівне, вул.Соборна, 12-А (код ЄДР 26259563) на користь Колективного малого підприємства «Софія», яке знаходиться в м.Рівне, вул.Собоорна, 61 (код ЄДР 13977009) 85грн. 00коп. витрат по сплаті державного мита та 312грн. 50коп. плати за послуги з інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя                                                                                   В.В.Грязнов

Рішення  підписане суддею  "05" червня 2009 р..