Рішення

від 27.03.2014 по справі 905/8228/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

27.03.2014 Справа № 905/8228/13

Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Гриник М.М., суддів Мальцев М.Ю., Нестеренко Ю.С.

при секретарі Новіковій В.Р.

за позовом Артемівської міської ради м.Артемівськ

до відповідача КОНЦЕРН «ГРУПА КОМПАНІЙ «КАПІТЕЛЬ», м.Донецьк

про внесення змін до договору оренди землі

Представники сторін:

від позивача: Іванушкін І.В., за довірен.

від відповідача: Сальнікова І.А.., за довірен.

В порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України вм судовому засіданні оголошувалась перерва з 21.01.2014р. до 30.01.2014р. об 11:10год.

Артемівська міська рада, м.Артемівськ звернулася до господарського суду Донецької області з позовом до КОНЦЕРНУ «ГРУПА КОМПАНІЙ «КАПІТЕЛЬ», м.Донецьк про внесення змін до договору оренди землі.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що між Артемівської міської ради, м. Артемівськ, та КОНЦЕРН «ГРУПА КОМПАНІЙ «КАПІТЕЛЬ», м.Донецьк, укладено договір оренди земельної ділянки від 04.07.2010р. по вул. Червоноармійська, буд.55 ,Донецька обл., м.Артемівськ.

На підставі рішення Артемівської міської ради від 27.07.2011р. №6/9-176 "Про затвердження розміру коефіцієнтів до ставки земельного податку для визначення розміру річної орендної плати за земельні ділянки на території м. Артемівська" затверджено новий коефіцієнт до ставки земельного податку.

В зв'язку із цим, позивачем на адресу відповідача надіслано листа від 25.08.2011р. із пропозицією укласти Додаткову угоду. Листом від 10.01.2012р. №8 відповідач клопотав про зазначення коефіцієнту 3 для визначення орендної плати за спірним договором оренди.

В подальшому, Артемівська міська рада повторно звернулась до відповідача з листом від 04.10.2012 №01-1940/9 з пропозицією укласти Додаткову угоду про перегляд розміру орендної плати. Листом від 19.10.2012 №448 відповідач фактично відмовився від укладення додаткової угоди до договору оренди.

В подальшому Артемівською міською радою також ставилось питання щодо необхідності укладення угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист від 04.04.2013 №01-086-09).

Ненадання відповідачем відповіді на звернення позивача стало підставою для звернення Артемівської міської ради до суду з відповідним позовом.

Ухвалою від 27.11.2013р. справа №905/8228/13 прийнята до провадження та призначена до розгляду в судовому засіданні.

Відповідач надав відзив на позов, в якому позов не визнає в частині застосування коефіцієнту.

Ухвалою господарського суду Донецької області від 21.01.2014р. продовжено процесуальний строк розгляду справи на 15 днів.

Розпорядженням заступника голови господарського суду Донецької області від 10.02.2014р. справу передано на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Гриник М.М., суддів М.М.Мальцева та С.М. Соболєвої.

Розпорядженням заступника голови господарського суду Донецької області від 18.03.2014р. змінено склад судової колегії, замінено суддю С.М.Соболєву на суддю Ю.С. Нестеренко

Зважаючи на достатність представлених представниками документів, згідно статті 75 Господарського процесуального кодексу України справа розглянута за наявними у ній матеріалами

Відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні, яке відбулось 27.03.2014р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Судом, відповідно до вимог статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України складено протокол, який долучено до матеріалів справи.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши подані докази та заслухавши в судових засіданнях пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, господарський суд -

ВСТАНОВИВ:

04.07.2007р. між Артемівською міською радою м.Артемівськ та КОНЦЕРН «Донецькоблагробуд», м.Донецьк укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого позивач надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку - житлової та громадської забудови, змішаного використання, для обслуговування адмінприміщення, загальною площею 0,4843га по вул. Червоноармійська 55, м.Артемівськ, кадастровий №1410300000:00:017:0310. Договір укладено строком на десять років.

Відповідно до п.5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 589961,09грн.(121,82грн./м2).

За умовами п. 9 вказаного договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, згідно розрахунку орендної плати, який є невід'ємною частиною договору та вноситься рівними частинами щомісячно.

Розмір річної орендної плати складає: 11799,22грн.

Розмір місячної орендної плати складає: 983,27грн.

Пунктом п. 12 договору сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається щорічно в разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни цільового використання земельної ділянки, зміни розмірів земельного податку, зміни розмірів ставки земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. При цьому перелік підстав для зміни розміру орендної плати у п. 12 договору не є вичерпним.

З умов договору вбачається, що сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, в тому числі і щодо орендної плати.

Договір зареєстровано у Артемівському міському відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному Комітету України по земельних ресурсах» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.08.2007р. за №040714700129.

17.08.2007 між сторонами підписано акт приймання - передачі орендованої земельної ділянки.

10.06.2008р. між сторонами підписано додаткову угоду до договору, якою внесено зміни до п.5,9 договору оренди, а саме:

«П.5. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок з 01.02.2008р становить 120693,59 грн. (248,13 грн. за 1 кв.м.)

П.9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, згідно розрахунку орендної плати, який є невід'ємною частиною цього договору, та вноситься рівними частинами щомісячно.

Розмір річної орендної плати з 01.01.2008 по 01.02.2008 складає:18195,19 грн.

Розмір місячної орендної плати з 01.01.2008 по 01.02.2008 складає:1516,27 грн.

Розмір річної орендної плати з 01.02.2008 складає:36050,81 грн.

Розмір місячної орендної плати з 01.02.2008 складає: 3004,23 грн.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

11.12.2008р. між сторонами підписано додаткову угоду повязязану зі зміною юридичної адреси земельної ділянки, а саме:

« 1. Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови для обслуговування адмінприміщення, розташовану за адресою: м. Артемівськ, вул.. Червоноармійська,11 кадастровий №1410300000:00:017:0310».

20.01.2011р. між сторонами підписано додаткову угоду до договору, якою внесено зміни до п.5,9 договору оренди, а саме:

«П.5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1759303,05 грн. (363,27грн. за 1 кв.м.)

П.9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, згідно розрахунку орендної плати, який є невід'ємною частиною цього договору, та вноситься рівними частинами щомісячно.

Розмір річної орендної плати складає:52779,09 грн.

Розмір місячної орендної плати складає:4398,26 грн.

Додатковою угодою від 16.02.2012р. внесено зміни до договори оренди, в частині найменування відповідача та пунктів 9,10,11,12 та 13договору.

Станом на час розгляду справи Договір є діючим, його не розірвано в установленому законом порядку та не визнано недійсним у судовому порядку.

27.07.2011р. органом місцевого самоврядування прийнято Рішення №6/9-176 "Про затвердження розміру коефіцієнтів до ставки земельного податку для визначення розміру річної орендної плати за земельні ділянки на території м.Артемівська".

Розмір коефіцієнтів до ставки земельного податку для визначення розміру річної орендної плати за земельні ділянки на території міста за змістом затвердженого Рішення ставиться в залежність від виду цільового використання земельної ділянки.

Як вбачається з додатку до Рішення, розмір коефіцієнту до ставки земельного податку для визначення розміру річної орендної плати на земельні ділянки під офісами, адміністративними будівлями та адміністративними приміщеннями встановлено на рівні 12.

На виконання вищеозначеного рішення Управлінням муніципального розвитку Артемівської міської ради на адресу відповідача надіслано листа від 25.08.2011р. з проханням вирішити питання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 04.07.2007р..

Відповідач листом від 10.01.2012 №8 заперечив проти застосування коефіцієнту 12 та просив застосовувати коефіцієнт 3

Листом від 04.10.2012 №01-1940/9 Управління муніципального розвитку Артемівської міської ради звернулося до відповідача з пропозицією з'явитися до Відділу земельних ресурсів Артемівської міської ради для вирішення питання щодо поновлення договору оренди землі.

Листом від 04.04.2013р. №01-086-09 Управління муніципального розвитку Артемівської міської ради втретє звернулось з вищезазначеною пропозицією. Однак, до цього часу додаткову угоду не укладено.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 цього ж закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди землі, якими є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 3 червня 2008 року за №309-VI внесено зміни до ч.ч.4, 5 ст.21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині

Приписами статті 288 ПК України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 % нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду - 12% нормативної грошової оцінки.

Статтею 271 цього Кодексу визначено, що базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ Податкового кодексу, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

Згідно з підпункту 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XIII Податкового кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

За змістом ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Відповідно до ст. 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Як зазначено вище, Артемівською міською радою прийнято рішення №6/9-176 від 27.07.2011р. "Про затвердження розміру коефіцієнтів до ставки земельного податку для визначення розміру річної орендної плати за земельні ділянки на території м.Артемівська". Коефіцієнт до ставки земельного податку на землю за вищевказаним рішенням ставиться в залежність від цільового використання земельної ділянки, що надана в оренду та відповідно до п. 22 якого «за земельні ділянки під офісами, адміністративними будівлями та адміністративними приміщеннями» розмір коефіцієнта до ставки земельного податку на землю становить 12, що в свою чергу відповідає п.1 договору оренди земельної ділянки, наданої відповідачу по справі, за яким Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови, для обслуговування адмінприміщення, розташовану за адресою: м. Артемівськ, вул.. Червоноармійська,55.

Згідно зі ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень визначених законом, приймають рішення які є обов'язковими до виконання на відповідній території, а тому в разі прийняття відповідним органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за земельні ділянки, ці обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку.

Така ж норма закріплена у ч. 1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", відповідно до якої, акти органів місцевого самоврядування прийняті в межах своїх повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами і організаціями, посадовцями, а також громадянами, які постійно проживають на відповідній території. Місцеві органи виконавчої влади, підприємства, установи і організації, а також громадяни несуть встановлену законом відповідальність перед органами місцевого самоврядування за заподіяні місцевому самоврядуванню збитки їх діями або бездіяльністю, а також в результаті невиконання рішень органів і посадових осіб місцевого самоврядування.

Відповідач зазначене рішення міської ради в установленому порядку не оскаржував, воно не скасоване і не визнане недійсними, а тому, є обов'язковим для виконання на відповідній території.

Крім того, відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК України).

Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, оскільки сторонами в договорі оренди передбачено можливість збільшення розміру орендної плати (п. 12 договору), а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати (прийняття радою рішення, яким затверджено нову нормативну оцінку) є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (Постанови Верховного суду України від 27.12.2010 у справі №27/15-10, від 23.05.2011 у справі №7/105-10(30/234-09), від 04.07.2011 у справі №41/81пд).

Застосовуючи до спірних правовідносин приписи ст.ст. 1,13,15,30 ЗУ "Про оренду землі", ст. 18 ЗУ "Про оцінку земель", ст. 288 ПК України суд дійшов висновку про те, що встановлення ст. 288 ПК України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

Відповідно до ч.3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

З урахуванням того, що зміна умов договору оренди в частині розміру орендної плати передбачена діючим законодавством і вирішення питання щодо внесення змін до договору оренди можливе в судовому порядку, а також враховуючи наявність законодавчо передбачених підстав для внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі, господарський суд дійшов висновку про задоволення позову.

Судові витрати підлягають віднесенню на відповідача, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги Артемівської міської ради, м.Артемівськ до КОНЦЕРНУ «ГРУПА КОМПАНІЙ «КАПІТЕЛЬ», м.Донецьк про внесення змін до договору оренди землі, укладеного 04.07.2007 та зареєстрованого 17.08.2007, за №040714700129 - задовольнити.

Внести зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного 04.07.2007р. та зареєстрованого 17.08.2007р. за №040714700129 з моменту набрання судовим рішенням чинності, а саме:

« 9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, згідно розрахунку орендної плати, який є невід'ємною частиною цього договору , та вноситься рівними частинами щомісячно.

Розмір річної орендної плати складає: 211116,37 грн.

Розмір місячної орендної плати складає: 17593,03 грн.

Стягнути з КОНЦЕРНУ «ГРУПА КОМПАНІЙ «КАПІТЕЛЬ» (83086, м.Донецьк, Ворошиловський р-н, вул..Федора Зайцева, 46-а, ЄДРПОУ 25330268) на користь Артемівської міської ради (Отримувач: міський бюджет м.Артемівська; Банк: УДКС України у м.Артемівську Донецької області; МФО 834016, код ОКПО 37868870, р/р№31415544700015; призначення платежу: ККД 24060300 «Інші надходження») судовий збір в розмірі 1147,00 грн.

Рішення господарського суду може бути оскаржене до Донецького апеляційного господарського суду протягом десяти днів. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 цього Кодексу.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Видати наказ

Головуючий суддя М.М. Гриник

Суддя М.Ю. Мальцев

Суддя Ю.С. Нестеренко

Повний текст рішення складено та підписано 01.04.2014р.