Рішення

від 28.04.2014 по справі 913/739/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 91016, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел./факс 55-17-32, inbox@lg.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

28 квітня 2014 року Справа № 913/739/14

Провадження № 29пд/913/739/14

За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, смт. Слов'яносербськ Луганської області

до відповідача Слов 'яносербської районної ради Луганської області, смт. Слов'яносербськ Луганської області

про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення

Суддя Якушенко Р.Є.

Секретар судового засідання Рубан І.Є.

у засіданні брали участь:

від позивача - ОСОБА_3, представник за довіреністю № 314 від 11.04.2014;

від відповідача - Майборода Ю.В. , начальник відділу з управління майном, довіреність № 3 від 10.02.2014;

за участю: ОСОБА_5, оцінювач, кваліфікаційний сертифікат НОМЕР_2 від 21.07.2011; ОСОБА_6, рецензент, посвідчення б/н від 01.02.2005.

Відповідно до статей 4 4 , 81 1 Господарського процесуального кодексу України до початку розгляду справи не заявлено вимоги про фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

Обставини справи: 21.03.2014 Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1, позивач у справі) звернулася до господарського суду Луганської області з позовом від 19.03.2014 № 17/7 до Слов 'яносербської районної ради Луганської області (далі - відповідача у справі) з вимогами:

- внести зміни до нотаріально посвідченого договору найму нежитлового приміщення від 14.03.2012, укладеного між ФОП ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) та Слов 'яносербською районною радою Луганської області ( 93700, Луганської області, смт. Слов'яносербськ, провулок Героїв, буд.2, ідентифікаційний код 25370382 ), про надання в найом нежитлового приміщення (кімнати № 137 та № 138), розташованого за адресою: АДРЕСА_2, а саме пункту 3.1 цього договору викласти в наступній редакції:

«п.3.1. За користування майном, обумовленим в пункті 1.2 цього договору «Наймач» згідно розпорядження голови Слов 'яносербської районної ради Луганської області № 21 від 12.02.2012 та розрахунку орендної плати, зобов'язаний платити «Наймодавцю» плату в розмірі - 941,75 грн. (дев'ятсот сорок одна гривня 75 копійок) в місяць.».

Позивач посилаючись на норми статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) зазначив, що сторони не досягли згоди про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення стосовно розміру орендної плати.

Слов 'яносербська районна рада Луганської області , відповідач у справі, надав відзив на позовну заяву від 14.04.2014 № 01-01-29/173, в якому заперечує проти вимог позивача повністю, оскільки вважає, що є висновок ПП «Екорт» незалежної оцінки майна від 31.01.2012 № 65/01-12 про вартість вбудованого нежитлового приміщення, загальною площею 38,70 м2, розташованого а адресою: АДРЕСА_2, відповідно до якого вартість майна склала 46 760,00 грн. з якої правомірно, відповідно до Методики розрахунку пропорцій розподілу і порядку використання плати за оренду майна, що знаходиться в Управлінні Слов 'яносербської районної ради, була розрахована та внесена до пункту 3.1 договору найму орендна плата в сумі 782,45 грн.

Відповідач також повідомив, що 25.02.2014 до нього надійшло клопотання від позивача з проханням винести на найближчу сесію районної ради питання щодо прийняття рішення про внесення змін до пункту 3.1 договору найму нежитлового приміщення від 14.03.2012 в частині встановлення розміру плати за користування майном у розмірі 941,75 грн. на місяць та внести зміни до нотаріально посвідченого договору найму нежитлового приміщення від 14.03.2012 укладеного між ФОП ОСОБА_1 та Слов'яносербською районною радою Луганської області про надання в найм нежитлового приміщення (кімнати № 137 та № 138), розташованого за адресою: АДРЕСА_2, а саме: пункт 3.1 цього договору викласти в наступній редакції:

«п. 3.1. За користування майном, обумовленим в п. 1.2. цього договору "Наймач" згідно розпорядження голови Слов'яносербської районної ради Луганської області № 21 від 12.02.2012 та розрахунку орендної плати, зобов'язаний платити "Наймодавцю" плату в розмірі 941,75 грн. в місяць".

Зазначене клопотання було передане на розгляд постійних комісій Слов'яносербської районної ради, які прийшли до наступного висновку.

Орендна плата за оренду комунального майна розрахована відповідно до затвердженої Методики виходячи з вартості майна за висновком незалежної оцінки від 31.01.2012 № 65/01-12, відповідно до якого вартість майна склала 46 760 грн. (сорок шість тисяч сімсот шістдесят гривень) з якої правомірно розрахована та внесена до п. 3.1 зазначеного договору найму орендна плата в сумі 782,45 грн. на місяць».

Іншої оцінки на зазначене майно, яка була б у відповідності до законодавства належним чином розроблена, затверджена та прорецензована не існує, то районна рада не вбачає правових підстав для внесення змін до зазначеного договору найму в частині зміни розміру орендної плати саме в сумі 941,75 грн. на місяць.

При з'ясуванні фактичних обставин, дослідженням поданих сторонами доказів, заслухавши присутніх у судовому засіданні представників сторін у справі, оцінювача та рецензента, суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням п'ятого скликання тридцять шостої сесії Слов'яносербської районної ради від 20.09.2010 № 36/3 було надано дозвіл на укладення договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальних громад сіл, селищ Слов'яносербського району в особі Слов'яносербської районної ради щодо вбудованого нежитлового приміщення площею 38,7 м 2 , що розташоване за адресою: АДРЕСА_2, строком оренди, що не перевищує 49 років включно, з орендною платою виходячи з вартості об'єкта оренди за незалежною оцінкою (а.с.12).

Розпорядження голови Слов'яносербської районної ради від 12.03.2012 № 21 було вирішено укласти договір оренди вбудованого нежитлового приміщення загальної власності територіальних громад сіл, селищ Слов'яносербського району, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 з ОСОБА_1 строком на 30 (тридцять) років (а.с.13).

14.03.2012 між Слов'яносербською районною радою як Наймодавцем, відповідачем у справі, та ФОП ОСОБА_1 як Наймачем, позивачем у справі, був укладений договір найму нежитлового приміщення, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Слов'яносербського районного нотаріального округу Луганської області ОСОБА_7 та зареєстровано в реєстрі за № 115 (а.с.9-11).

Відповідно до умов пунктів 1.1, 1.2 договору Наймадавець передав, а Наймач прийняв майно у платне користування нерухоме майно - 1/100 частки об'єктів нерухомого майна Слов'яносербської ЦРЛ, що розташовано в АДРЕСА_2, яка складає: нежитлову кімнату № 137 та № 138, загальною площею 38,7 м 2 .

Згідно пунктів 2.1, 2.2 договору строк дії договору становить тридцять років. Строк договору найма встановлюється з момента нотаріального посвідчення цього договору до 14.03.2049.

Це майно належить Слов'яносербській районній раді, про що свідчить свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке видане 07 квітня 2009 року Слов'яносербською селищною радою на підставі рішення від 31.01.2008 № 436/4 та зареєстроване в КП «БТІ» Слов'яносерської районної ради Луганської області за № 149 в книзі: 2 (пункт 1.3 договору).

Згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 05.03.2012 за № 33387940 виданого КП «БТІ» Слов'яносерської районної ради Луганської області, експертна вартість 1/100 частини об'єктів нерухомого майна Слов'яносербської ЦРЛ, складає 46 760,00 грн. (пункт 1.5 договору).

У пункті 3.1 договору сторони встановили, що за користування майном, обумовленим в пункті 1.2 цього договору Найма, згідно розпорядження голови Слов'яносербської районної ради від 12.03.2012 № 21 та розрахунку орендної плати, зобов'язаний платити Наймодавцю плату в розмірі 782,45 грн. в місяць.

Розмір орендної плати був визначений виходячи з вартості об'єкта оренди за незалежною оцінкою від 31.01.12 № 65/01-12 станом на 31.12.11 вартість орендованого нерухомого майна складала 46 760,00 грн. (а.с.41).

Листом від 24.02.2014 № 9, який отримано відповідачем 25.02.2014, позивач просив відповідача внести зміни до нотаріально посвідченого договору найму нежитлового приміщення від 14.03.2012, а саме пункт 3.1 цього договору виклавши його в наступній редакції:

«п.3.1. За користування майном, обумовленим в пункті 1.2 цього договору «Наймач» згідно розпорядження голови Слов 'яносербської районної ради Луганської області № 21 від 12.02.2012 та розрахунку орендної плати, зобов'язаний платити «Наймодавцю» плату в розмірі - 941,75 грн. (дев'ятсот сорок одна гривня 75 копійок) в місяць.».

Відповідач згоди не надав.

За доводами позивача спір між сторонами виник стосовно розміру щомісячної орендної плати. Позивач обґрунтовує свої вимоги доводами прокурора викладеними у його позові до ФОП ОСОБА_1, позивача у даній справі, згідно з якими замість встановленої пунктом 3.1 договору орендної плати в розмірі 782,45 грн., орендна плата має складати 941,75 грн.

Відповідач проти заявлених вимог заперечує з підстав викладених вище.

На обґрунтування своїх доводів відповідач надав копії документів, які залучені до матеріалів справи, а саме:

- свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи серія НОМЕР_3;

- рішення Слов 'яносербської районної ради від 20.09.2010 № 16/3;

- розпорядження голови Слов 'яносербської районної ради від 12.03.2012 № 21;

- договору найму нежитлового приміщення від 14.03.2012;

- Методики розрахунку пропорцій розподілу і порядку використання плати за оренду майна, що знаходиться в Управлінні Слов 'яносербської районної ради, яка затверджена рішенням сесії Слов 'яносербської районної ради від 29.05.2005 № 24/13 з внесеними змінами рішенням ради від 18.05.2007 № 31/7;

- висновку про вартість майна від 31.01.2012 № 65/01-12 на суму 46 760,00 грн.;

- розрахунку орендної плати;

- листа директора ПП «Екорт» від 04.02.2014 № 52/02-14;

- рішення господарського суду Луганської області від 26.03.2014 у справі № 913/246/14.

Під час розгляду справи судом були витребувані та досліджені матеріали незалежної оцінки нерухомого майна - вбудованого нежитлового приміщення загальною площею 38,7 м 2 , розташованого за адресою: АДРЕСА_2, проведеною ПП «Екорт», згідно з якими оціночна вартість цього нерухомого майна станом на 31.12.2011 складає 46 760,00 грн.

За наслідками перевірки проведеною прокуратурою Слов'яносербського району встановлено, що вартість вказаного майна згідно висновком про вартість майна від 31.01.2012 № 65/01-12 станом на 31.12.2011 (а.с.15) складає 56 280,00 грн.

У судовому засіданні приймали участь рецензент ОСОБА_6 та оцінювач ОСОБА_5, вона ж директор ПП «Екорт», яка пояснила, що факсокопія про вартість майна № 65/01-12 від 31.01.2012 була передана з невірною вартістю, зазначеною у висновках, у зв'язку зі збоєм комп'ютеру.

Ринкова вартість вищезазначеного майна складає 46 760,00 грн. Письмові пояснення залучені до матеріалів справи.

Оцінивши матеріали справи, подані сторонами докази, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 652 ЦК України встановлено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Як свідчать матеріали справи, між сторонами за позовом укладено договір найму нежитлового приміщення від 14.03.2012, згідно з яким позивач у справі отримав у користування нерухоме майно, що належить Слов 'яносербській районній раді, відповідачу у справі, - 1/100 частини об'єктів нерухомого майна Слов'яносербської ЦРЛ, що розташовано в АДРЕСА_2, яка складає: нежитлову кімнату № 137 та № 138, загальною площею 38,7 м 2 .

Згідно з нормою ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон), орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди, а згідно з пункту 8 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу , затвердженою постановою КМУ № 786 від 04.10.1995 (далі - Методика), вартість орендованого нерухомого майна повинна визначатися шляхом проведення незалежної оцінки з урахуванням місцезнаходження майна і забезпеченості його інженерними мережами.

Як вбачається з фактичних обставин, під час укладення спірного договору з метою визначення плати за користування орендованим майном ПП "Екорт" була здійснена незалежна оцінка майна і відповідно до звіту вартість спірного вбудованого нежитлового приміщення склала 46760,0 грн.

Рішенням Слов 'яносербської райради № 24/13 від 29.05.2005 з подальшими змінами на підставі постанови КМУ від 04.10.95 № 786, якою затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу , було здійснено розрахунок орендної плати за спірне майно, яка становить 782,45 грн. на місяць.

Сторони досягли згоди з усіх суттєвих умов, підписали договір, завірили його печатками.

Позивач просить суд внести зміни у пункт 3.1 договору та встановити щомісячну орендну плату в розмірі 941,45 грн.

Як зазначалося вище розмір орендної плати за комунальне майно повинен бути розрахований згідно з Методикою розрахунку виходячи із незалежної оцінки вартості комунального майна.

Докази, що вартість орендованого комунального майна змінилася відсутні.

Судом встановлено, що у висновку про вартість майна ПП «Екорт» від 31.01.2012 № 65/01-12 помилково зазначено ринкову вартість об'єкту в сумі 56 280,00 грн.

Дослідженням оригіналів оціночних матеріалів встановлено, що ринкова вартість об'єкта оренди складає 46 760,00 грн., з якої і розраховано розмір орендної плати в сумі 782,45 грн.

Позивач не довів суду наявності одночасно всіх умов встановлених частиною 2 статті 652 ЦК України, а тому у суду відсутні підстави для внесення змін до договору найму нежитлового приміщення від 14.03.2012, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Слов'яносербського районного нотаріального округу Луганської області ОСОБА_7 та зареєстровано в реєстрі за № 115.

За таких обставин у задоволенні позову слід відмовити.

Відповідно до статей 44, 49 Господарського процесуального кодексу України витрати позивача зі сплати судового збору в сумі 1 218 грн. 00 коп. слід покласти на нього.

Керуючись статтями 4 3 , 25, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Витрати зі сплати судового збору покласти на позивача.

Відповідно до статті 85 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання, якщо не було подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено і підписано 05.05.2014.

Суддя Р.Є. Якушенко