Рішення

від 02.06.2014 по справі 913/868/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 91016, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел./факс 55-17-32, inbox@lg.arbitr.gov.ua

---

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ РІШЕННЯ

02 червня 2014 року Справа № 913/868/14

Провадження № 913/868/14

За позовом Луганської міської ради, м. Луганськ

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Зубр-5", м. Луганськ

про внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006

Суддя Рябцева О.В.

Секретар судового засідання Дохняк І.В.

у засіданні брали участь:

від позивача - Дегтярьова Н.В. - головний спеціаліст-юрисконсульт відділу претензійно-позовної роботи та роботи по взаємодії з органами виконавчого провадження юридичного управління Департаменту Луганської міської ради з питань земельних ресурсів, дов. від 23.08.2013 № И 01/03-31/5298/0/2-13 (13.05.2014), Шинкарьова О.А. - начальник відділу претензійно-позовної роботи та роботи по взаємодії з органами виконавчого провадження юридичного управління Департаменту Луганської міської ради з питань земельних ресурсів, дов. від 20.08.2013 № И 01/03-31/5159/0/2-13 (02.06.2014);

від відповідача - Смуругова О.В. - предст. за дов. від 01.04.2014 б/н (13.05.2014, 02.06.2014).

Позивачем заявлена вимога про внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 № 040740200011, а саме:

- викласти п. 8 розділу "Орендна плата" договору у новій редакції: "8.Річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного), збільшеного на коефіцієнт 3".

На обґрунтування заявленої вимоги позивач вказує, що відповідач на підставі договору оренди землі від 27.12.2006, зареєстрованому у встановленому законом порядку, користується земельною ділянкою площею 2,3800 га за адресою: м. Луганськ, вул. Гастелло. За умовами договору річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного) у гривнях збільшеного на коефіцієнт 2,5, і складала на момент укладення договору 1411 грн. 73 коп. 01.01.2011 набув чинності Податковий кодекс України, яким змінено деякі положення щодо орендної плати за землю. Пунктом 288.5 ст. 288 Податкового кодексу встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. У зв'язку із законодавчою зміною мінімального граничного розміру орендної плати за землю положення пункту 8 договору не відповідають вимогам чинного законодавства та підлягають зміні. Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, та в інших випадках, встановлених договором або законом. Виконавчі органи Луганської міської ради стягують плату за землю, яка в повному обсязі надходить до місцевого бюджету. Несвоєчасне надходження таких платежів призводить до невиконання доходної частини бюджету і неналежного фінансування закладів освіти, охорони здоров'я та інших соціальних програм міста, чим завдається істотна шкода державним інтересам.

Відповідач проти заявлених вимог заперечує, посилаючись на те, що позивачем не дотримано досудовий порядок врегулювання спору щодо внесення змін до договору оренди землі, як того передбачає п. 31 договору оренди землі та ст. 30 Закону України "Про оренду землі", у зв'язку з чим подання позивачем позову було передчасним.

До початку розгляду справи по суті представником позивача подано заяву про зміну предмету позову, в якій позивач просить в договір оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 № 040740200011, який укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Зубр-5", внести наступні зміни:

- викласти п. 8 розділу "Орендна плата" договору у новій редакції: "8.Річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного), збільшеного на коефіцієнт 3";

- доповнити п. 4 розділу "Об'єкт оренди" договору новим абзацом наступного змісту: "4.На момент внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 за № 040740200011 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 2713438 (два мільйони сімсот тринадцять тисяч чотириста тридцять вісім гривень) 00 копійок. Після внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 за № 040740200011 протягом терміну дії договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, в тому числі коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки визначається (змінюється) згідно рішення Луганської міської ради від 28.12.2007 № 28/10 або згідно іншого нормативно-правового рішення, прийнятого замість вказаного. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначається (змінюється) органом, уповноваженим орендодавцем, на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який надається органом, уповноваженим діючим законодавством, про що орендарю не пізніш десяти днів після його звернення до органу, уповноваженому орендодавцем, надається відповідна (і) довідка (и). При цьому зміни в договір не вносяться";

- доповнити п. 14 розділу "Орендна плата" договору новим абзацом наступного змісту: "На момент внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 за № 040740200011 розмір річної орендної плати у гривнях, згідно мети використання земельної ділянки, складає - 2442 (дві тисячі чотириста сорок дві гривні) 09 копійок".

Дана заява вручена представнику відповідача у судовому засіданні 24.04.2014 та прийнята судом до розгляду.

Відповідачем 13.05.2014 надано відзив на заяву про зміну предмету позову, в якому він заперечує проти доповнення п. 4 договору як нормативно необґрунтованою вимогою. Крім того, таке доповнення суперечить чинному законодавству щодо заборони зміни умов договору в односторонньому порядку.

У судовому засіданні 13.05.2014 відповідно до ст. 77 ГПК України оголошувалась перерва до 02.06.2014.

Оцінивши надані докази і доводи сторін, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених вимог з огляду на наступне.

Судом встановлено, що рішенням Луганської міської ради від 28.11.2006 № 11/154 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Зубр-5" в оренду земельної ділянки під будівництво та розміщення житлових будинків за адресою: вул. Гастелло" вирішено:

- затвердити проект відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Зубр-5" під будівництво та розміщення житлових будинків за адресою: вул. Гастелло;

- передати Товариству з обмеженою відповідальністю "Зубр-5" в оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 2,3800 га, яка за своїм цільовим призначенням (категорією) відноситься до земель житлової та громадської забудови, під будівництво та розміщення житлових будинків за адресою: вул. Гастелло в межах, визначених проектом відведення земельної ділянки;

- укласти відповідно до чинного законодавства у нотаріальній формі з Товариством з обмеженою відповідальністю "Зубр-5" договір оренди землі.

На підставі і на умовах вказаного рішення між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі від 27.12.2006, який посвідчено нотаріально і зареєстровано у встановленому порядку, про що у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі Ленінського району м. Луганська вчинено запис від 23.01.2007 за № 040740200011.

Факт передачі земельної ділянки в користування відповідачу підтверджується підписаним актом приймання-передачі від 24.01.2007.

Пунктом 4 договору передбачено, що на момент укладання договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1882294 грн. 40 коп.

Згідно п. 8 договору річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного) у гривнях, збільшеного на коефіцієнт 2,5.

Крім того, у п. 12 договору сторони домовились, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі в наслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до пункту 14 договору на момент укладання розмір річної орендної плати згідно визначеної мети використання складає - 1411 грн. 73 коп.

Також орендар зобов'язався для обчислення розміру річної орендної плати звернутись в тижневий термін з моменту державної реєстрації договору оренди, а у подальшому звертатись щороку не пізніше місячного терміну після проведення у встановленому законодавством порядку індексації грошової оцінки землі до Управління Луганської міської ради з питань регулювання земельних відносин для отримання відповідної довідки (п.п. 29.1 п. 29 договору).

Відповідно до пункту 31 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Податковим кодексом України, який набув чинності з 01.01.2011, встановлено, що плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України), а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).

Статтею 288 Податкового кодексу України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

- не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки;

- не може перевищувати:

а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;

б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом;

в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Рішенням Луганської міської ради від 27.06.2013 № 35/36 "Про деякі питання щодо розгляду акту ревізії фінансово-господарської діяльності Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів за 2010-2011 роки та завершений звітний період 2012 року" вирішено:

- вважати зміненими договори, що посвідчують право користування земельними ділянками, в частині збільшення розміру річної орендної плати, з урахуванням рішення Луганської міської ради від 27.05.2011 № 9/12 "Про деякі питання щодо орендної плати за землю у м. Луганську", в яких розмір річної орендної плати складає менше трикратного розміру земельного податку щодо земельних ділянок, відносно яких Луганською міською радою прийняті рішення, але землекористувачами не укладені та незареєстровані договори про внесення змін до договорів (додаток № 1);

- доручити Управлінню Луганської міської ради з питань земельних ресурсів підготувати та направити нові довідки про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки для розрахунку орендної плати землекористувачам, з якими укладені договори, що посвідчують право користування земельними ділянками, в яких розмір річної орендної плати менш ніж трикратний розмір земельного податку.

Згідно рядка 447 додатку № 1 до зазначеного рішення змінено договір оренди землі від 23.01.2007 № 040740200011, який укладено з ТОВ "Зубр-5", стосовно земельної ділянки загальною площею 2,3800 га за адресою: вул. Гастелло, в частині зміни договірного коефіцієнту на 3.

Управлінням Луганської міської ради з питань земельних ресурсів 29.07.2013 відповідачу надіслано повідомлення від 16.07.2013 про прийняте Луганською міською радою рішення від 27.06.2013 № 35/36 та довідку про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки для розрахунку орендної плати від 08.07.2013 № 5489.

Статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж раз на 5-7 років.

Рішенням Луганської міської ради від 28.12.2007 № 28/10 затверджена нормативна грошова оцінка земель м. Луганська, яка набрала чинності 01.03.2008. Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Луганськ, вул. Гастелло, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,3800 га складає 2713438 грн. 00 коп.

Рішенням господарського суду Луганської області від 12.04.2012 у справі № 26пд/5014/673/2012 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Зубр-5" зобов'язано Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів у період дії договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 за № 040740200011 виконувати його умови, а саме застосувати показник 3 відсотки, який передбачений вказаним договором до земельного податку та врегульований п. 276.1 ст. 276 Податкового кодексу України

Предметом спору у справі, що розглядається, є внесення змін до договору оренди землі, які обумовлені прийняттям нормативних актів щодо регулювання визначення розміру орендної плати, зокрема, Податкового кодексу України та рішення Луганської міської ради про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Луганська.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 вказаного Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК України).

Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому, надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої ст. 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору).

Щодо заперечень відповідача про доповнення п. 4 договору положеннями стосовно порядку зміни орендної плати за землю у разі зміни нормативної грошової оцінки, то суд зазначає наступне.

Як на час укладання договорів оренди земельних ділянок, так і на час виникнення спору, обов'язковим елементом визначення розміру орендних платежів є нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 5 Закону України "Про оцінку земель"), яка у відповідності до положень статті 18 цього закону, проводиться не рідше ніж на 5-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися як зміна розміру орендної плати, а є лише її передумовою. Невнесення сторонами договору оренди землі змін до його умов в частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов'язку їх виконання, оскільки відповідно до положень ст. 11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (ст. 5 ЦК України). Так як зміна нормативної грошової оцінки землі проведена у межах правових норм, що діяли на момент укладення договорів оренди землі, не може оцінюватися як зміна правових норм, що регулюють відносини з орендної плати землі, а тому розповсюджуються як на відносини, що склалися, так і на відносини, що виникають у майбутньому.

Верховний Суд України в постанові від 20.03.2013 у справі № 5009/3430/12 погодився з аналогічною позицією Вищого господарського суду України.

За таких обставин, позовні вимоги є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір в сумі 1218 грн. 00 коп. покладається на відповідача.

У судовому засіданні відповідно до ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1.Позовні вимоги Луганської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Зубр-5" про внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006 задоволити у повному обсязі.

2.Внести зміни до договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 № 040740200011, який укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Зубр-5", а саме:

- викласти п. 8 розділу "Орендна плата" договору у новій редакції: "8.Річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного), збільшеного на коефіцієнт 3";

- доповнити п. 4 розділу "Об'єкт оренди" договору новим абзацом наступного змісту: "4.На момент внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 за № 040740200011 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 2713438 (два мільйони сімсот тринадцять тисяч чотириста тридцять вісім гривень) 00 копійок. Після внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 за № 040740200011 протягом терміну дії договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, в тому числі коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки визначається (змінюється) згідно рішення Луганської міської ради від 28.12.2007 № 28/10 або згідно іншого нормативно-правового рішення, прийнятого замість вказаного. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначається (змінюється) органом, уповноваженим орендодавцем, на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який надається органом, уповноваженим діючим законодавством, про що орендарю не пізніш десяти днів після його звернення до органу, уповноваженому орендодавцем, надається відповідна (і) довідка (и). При цьому зміни в договір не вносяться";

- доповнити п. 14 розділу "Орендна плата" договору новим абзацом наступного змісту: "На момент внесення змін до договору оренди землі від 27.12.2006, державна реєстрація від 23.01.2007 за № 040740200011 розмір річної орендної плати у гривнях, згідно мети використання земельної ділянки, складає - 2442 (дві тисячі чотириста сорок дві гривні) 09 копійок".

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Зубр-5", м. Луганськ, вул. Совєтская, 54/529, ідентифікаційний код 32797622 на користь Луганської міської ради, м. Луганськ, вул. Коцюбинського, 14, ідентифікаційний код 26070794 судовий збір в сумі 1218 грн. 00 коп., видати наказ після набрання рішенням законної сили.

4.Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

5.Повне рішення складено і підписано - 05.06.2014 .

Суддя О.В.Рябцева