Рішення

від 12.01.2007 по справі 29/434-06-10890

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ

СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"12"

січня 2007 р.

Справа  № 29/434-06-10890

За позовом: СПД ОСОБА_1

до

відповідачів  1.Закрите акціонерне

товариство "АККО ІНВЕСТ" 

2.Товариство

з обмеженою відповідальністю 

"СХІД-АВТО"  

про

усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження нерухомим

майном

Суддя

Аленін О.Ю.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_2. за

довіреністю

Від відповідача 1.:

Глазунова О.Г. за довіреністю

Від відповідача 2.: не

з`явився

          Суть спору:           СПД ОСОБА_1 звернулась до суду з

позовом до ЗАТ „Акко Інвест” та ТОВ „Схід-Авто” про усунення перешкод у

здійсненні права користування та розпорядження нежилими приміщеннями загальною

площею 403,9 кв.м., розташованими за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1.

Позивач

уточнив позовні вимоги і просить визнати розірваним договір оренди нежитлового

приміщення від 15 вересня 2003 року між позивачем і ЗАТ "АККО ІНВЕСТ"

та виселити ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" і ТОВ "СХІД - АВТО" із не

житлових приміщень   магазину,   розташованого   за  

адресою:   м.   Одеса,  

АДРЕСА_2, загальною площею 403,9 кв.м.

Відповідач

ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" позовні вимоги не визнає з підстав, викладених у

відзиві.

Відповідач

ТОВ "СХІД - АВТО" відзив на позов не надав, в засідання суду не

з'явився, хоча був неодноразово повідомлений про місце та дату судового

засідання.

Ухвалою

від 22.11.2006р. строк розгляду справи був продовжений відповідно до ст. 69 ГПК

України.

Розглянувши

у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши представників

позивача та відповідача, оцінивши докази які мають значення для справи, - суд

встановив:

На

підставі договору купівлі - продажу державного майна шляхом продажу на аукціоні

від 31.01.2003р. СПД ОСОБА_1. належать на праві приватної власності нежилі

приміщення магазину, розташовані за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_2, загальною

площею 403,9 кв.м.

15.09.2003р.

СПД ОСОБА_1. уклала договір оренди зазначених нежилих приміщень з ЗАТ

"АККО ІНВЕСТ".

Пунктом

3.1. вищеназваного договору передбачено, що за орендовані приміщення ЗАТ

"АККО ЇНВЕСТ" зобов'язується сплачувати орендну плату, яка складає за

один місяць оренди 13 500 грн. без врахування індексу інфляції. Орендна плата

повинна була почати нараховуватися через два місяці після дати підписання

сторонами акта прийому - передачі приміщень, а моментом закінчення нарахування

орендної плати, в тому числі в випадку дострокового припинення дії договору, є

день, наступний за підписанням сторонами акту прийому - передачі приміщень із

оренди.

Пунктом

3.2. вищеназваного договору передбачено, що розмір орендної плати за кожен

наступний місяць визначається шляхом корегування розміру орендної плати за

попередній місяць на щомісячний індекс інфляції, який оприлюднюється Мінстатом

України.

У

відповідності до п. 3.5. вищеназваного договору, орендна плата повинна була

перераховуватися ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" на рахунок СПД ОСОБА_1. щомісяця

до 1 числа поточного місяця.

Пунктом

9.4. вищеназваного договору передбачено, що в разі прострочки сплати орендної

плати на строк більше двох місяців орендодавець має право розірвати договір

оренди в односторонньому порядку.

16.09.2003р.

між СПД ОСОБА_1. і ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" було підписано акт прийому -

передачі в оренду нежитлових приміщень.

Таким

чином, згідно зазначених умов договору оренди нежитлових приміщень, орендна

плата повинна була нараховуватися і сплачуватися СПД ОСОБА_1. з листопада

2003р., однак до серпня 2005р. ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" взагалі не

перераховувало ніяких грошових коштів в рахунок орендної плати.

У

відповідності до ст. 782 ЦК України і п. 9.4. вищеназваного договору оренди,

02.06.2005р. СПД ОСОБА_1. було направлено на адресу ЗАТ "АККО ІНВЕСТ"

повідомлення №НОМЕР_1 про те, що СПД ОСОБА_1. відмовляється від договору оренди

у зв'язку із тим, що ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" порушує умови цього договору

стосовно оплати орендної плати, і не сплачує її у встановленому договором

порядку більш ніж три місяці підряд, а також про те, що СПД ОСОБА_1. вимагає

звільнити орендоване приміщення і передати його СПД ОСОБА_1. по акту прийому

-передачі. Як вбачається із поштового повідомлення про вручення відправлення,

зазначене повідомлення було отримане ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" 11.06.05р.,

однак ніякої відповіді на нього від ЗАТ "АККО ІНВЕСТ"  не надійшло.

Таким

чином, на думку позивача, відповідно до ч.2 ст. 782 ЦК України зазначений

договір оренди є розірваним з моменту одержання ЗАТ "АККО ІНВЕСТ"

повідомлення про відмову від договору, тобто з 11.06.05р.

17.06.2005р.

СПД ОСОБА_1. повторно звернулася до ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" з претензією

про витребування нерухомого майна №НОМЕР_2, однак ця претензія теж залишилася

без відповіді.

У

зв'язку із тим, що ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" не повернуло СПД ОСОБА_1.

орендовані приміщення і не сплатило заборгованість по орендній платі,

20.07.2005р. СПД ОСОБА_1. направила на адресу ЗАТ "АККО ІНВЕСТ"

претензію про оплату заборгованості за користування орендованими приміщенням в

сумі 296 260,32 грн., яка склалася за період з листопада 2003р. по червень

2005р. Зазначена претензія теж була залишена ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" без

відповіді.

З

12.08.2005р. ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" почало перераховувати на рахунок СПД

ОСОБА_1. грошові кошти із розрахунку 13 500 грн. орендної плати за місяць, що

менше суми орендної плати, передбаченої договором оренди, тому що зазначена

сума з листопада 2003р. повинна була щомісяця корегуватися на індекс інфляції і

станом на червень 2006р. повинна була складати 17 372,22 грн.

Таким

чином, за твердженням позивача, ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" систематично, з

листопада 2003р. не сплачує СПД ОСОБА_1. належним чином плату за користування

належними СПД ОСОБА_1. нежилими приміщеннями.

Крім

того, як стало відомо позивачу, ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" без згоди власника

надало належні СПД ОСОБА_1. приміщення в користування ТОВ "СХІД -

АВТО", яке зараз фактично незаконно користується ними, використовуючи як

автомобільний магазин по продажу автомобілів марки КІА, про що зазначено на

фасаді належного СПД ОСОБА_1. приміщення.

Таким

чином, позивач вважає, що ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" і ТОВ "СХІД -

АВТО" незаконно порушують права власності СПД ОСОБА_1. на належні їй

нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_2, тому позивач

просить визнати розірваним договір оренди нежитлового приміщення від 15 вересня

2003 року між позивачем і ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" та у зв'язку з тим, що в

належних позивачу на праві приватної власності не житлових приміщеннях

магазину, розташованого за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_2, загальною площею 403,9

кв.м., знаходиться рухоме майно, яке належить ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" і ТОВ

"СХІД - АВТО", та ведеться ними підприємницька діяльність, що

перешкоджає позивачу здійснювати його права користування та розпоряджання

належним йому нерухомим майном, позивач просить виселити ЗАТ "АККО

ІНВЕСТ" і ТОВ "СХІД - АВТО" із нежитлових          приміщень   магазину,  

розташованого   за   адресою:  

м.   Одеса,   АДРЕСА_2, загальною площею 403,9 кв.м.

Відповідач

ЗАТ «АККО ІНВЕСТ»проти позову заперечує з огляду на наступне.

Відповідно

до п. 1.7. Договору орендар з моменту прийняття приміщення по акту

приймання-передачі з ціллю приведення його у належний вигляд для використання

за призначенням у відповідності до умов цього договору, здійснює за свій

рахунок ремонт приміщення у відповідності з затвердженими орендодавцем ескізами

та специфікацією необхідних матеріалів.

Таким

чином, відповідач зарахував вартість робіт на суму 186 707,67 грн. в рахунок

орендної плати. Після проведення зарахування (акт б/н від 31.07.2006 р.) станом

на поточний день ЗАТ «АККО ІНВЕСТ»не має заборгованості перед СПД ОСОБА_1. з

орендної плати (сплачено суму оренди з індексацією включно).

Відповідач

вважає, що він добросовісно виконав умови договору оренди, про що свідчить акт

звірки від 31.07.2006 р.; підписаний Позивачем. Затягування підписання цього

акту, на думку відповідача, викликане діями Позивача, який не зараховував

затрати Відповідача на будівництво і невід'ємні покращення у повному обсязі,

які склали в цілому близько 305 000 грн., що підтверджується розрахунком Документально

підтверджених витрат на суму 243 581,05 грн., хоча Позивач зарахував як орендну

плату лише 186 707,67 грн.; таким чином Відповідач внаслідок дій Позивача поніс

прямі збитки в розмірі 56 873,38 грн. Крім того, Договором не встановлено строк

підписання акту заліку сум, витрачених на ремонт приміщення, як і не

встановлюється обов'язок саме Відповідача направляти Позивачу акт

взаєморозрахунків, тим більше в які би то ні було строки. До того ж, хоча б

Відповідач і направляв такий акт, він не був би підписаний, оскільки сторони не

дійшли згоди щодо суми заліку. Представник Відповідача головний бухгалтер

Степаненко Олена Миколаївна багато разів і регулярно, починаючи з 2004 р.,

телефонувала Позивачу і пропонувала владнати це питання, але її намагання ні до

чого не призвели. У червні 2006 р. Відповідач отримав повідомлення ОСОБА_1. від

02.06.2005 р. №01 /06/05 про розірвання договору оренди від 15.09.2003 р., яка

тим самим, тобто погрозою формального розірвання Договору, вимусила ЗАТ «АККО

ІНВЕСТ»піти на поступки і Підписати акт звірки (зарахування) на суму, в більш

як в півтора рази нижчу від реальної вартості документально підтверджених

відповідно до п. 3.7 Договору невідокремлюваних поліпшень і матеріалів, робіт з

ремонту приміщення, тобто 

погодитися  із  завідомо 

невигідними,  збитковими для  ЗАТ 

«АККО  ІНВЕСТ»умовами.

Згідно

із ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання

сторонами. Відповідно до ст. 651 ЦК України, «зміна або розірвання договору

допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або

законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу

однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших

випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення

стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною

мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору».

Законодавство України не передбачає таку підставу зміни або розірвання

договору, як вигідність чи невигідність правочину чи господарської діяльності

або зміни податкового законодавства. Крім того, Законом від 03.06.2005 р. №

2642-1V положення щодо непоширення на суб'єктів малого підприємництва, які

займаються діяльністю з надання в оренду нерухомого майна, спрощеної системи

оподаткування з Закону України «Про Державний бюджет України на 2005 рік»було

виключено і з цього часу на таких суб'єктів поширюється спрощена система

оподаткування.

Що

стосується приводу розірвання договору, вказаного в листі від 02.06.2005 р. №

НОМЕР_1, відповідач вказав, що Орендатор належним чином сплачував належну

плату, після заліку суми, витраченої на будівництво, всі орендні платежі

сплачувалися і сплачувалися своєчасно (Додаток 2 до відзиву - Обороіпно-сальдова

відомість). Таким чином, Орендатор належним чином виконував зобов'язання і з

врахуванням умов 3.7 Договору твердження Позивача, що орендна плата не

сплачувалася, і відповідно повідомлення про розірвання Договору не має законних

та фактичних підстав.

На

думку відповідача твердження позивача, що „Акко Інвест" передав приміщення

в користування ТОВ „Схід-Авто" є хибним, оскільки між ЗАТ „Акко

Інвест" і ТОВ „Схід-Авто" існують Договірні відносини щодо

співробітництва, а саме укладено договір дорученняНОМЕР_3, на підставі якого

ЗАТ „Акко Інвест" продає від імені та за дорученням ТОВ „Схід-Авто"

належні останньому автомобілі. Крім того, це не є підставою для розірвання

договору оренди відповідно до ст.782 ЦК України.

Таким

чином відповідач ЗАТ „Акко Інвест" вважає, що позивач не надав доказів та

обґрунтувань позовних вимог, у теперішній час у відповідача перед позивачем не

має заборгованості по орендній платі, тому для розірвання договору оренди

правових підстав немає. 

Вивчивши

докази, що мають значення для справи, суд дійшов висновку про часткове

задоволення позову з огляду на наступне.

Відповідно

до п. 1.1 договору орендодавець передає орендарю в тимчасове платне

користування не житлові приміщення магазину, які відповідають плану, вказаному

в технічному паспорті, виготовленому Одеським міським бюро технічної

інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості, станом на 11.09.2002р.

Згідно

пп. 1.2.1, 1.2.2, 1.3 орендоване приміщення знаходиться за адресою м. Одеса,

АДРЕСА_1 „а”, загальна площа 403,9 квм.м. Орендоване приміщення належить

орендодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу

державного майна шляхом продажу на аукціоні від 31.01.2003р.

Відповідно

до п. 1.7. договору орендар з моменту прийняття приміщення по акту

приймання-передачі з ціллю приведення його у належний вигляд для використання

за призначенням у відповідності до умов цього договору, здійснює за свій

рахунок ремонт приміщення у відповідності з затвердженими орендодавцем ескізами

та специфікацією необхідних матеріалів.

Згідно

п. 1.8 договору ремонтні роботи, передбачені п. 1.7 договору, повинні бути

виконані в строк не пізніш 2 місяців з моменту приймання орендованого

приміщення по акту приймання-передачі. Орендодавець в підтвердження виконаних

ремонтних робіт надає орендарю копію акту приймання-сдачі виконаних робіт.

Пунктом

3.1. вищеназваного договору передбачено, що за орендовані приміщення ЗАТ

"АККО ЇНВЕСТ" зобов'язується сплачувати орендну плату, яка складає за

один місяць оренди 13 500 грн. без врахування індексу інфляції. Орендна плата

повинна була почати нараховуватися через два місяці після дати підписання

сторонами акта прийому - передачі приміщень, а моментом закінчення нарахування

орендної плати, в тому числі в випадку дострокового припинення дії договору, є

день, наступний за підписанням сторонами акту прийому - передачі приміщень із

оренди.

Пунктом

3.2. вищеназваного договору передбачено, що розмір орендної плати за кожен

наступний місяць визначається шляхом корегування розміру орендної плати за

попередній місяць на щомісячний індекс інфляції, який оприлюднюється Мінстатом

України.

У

відповідності до п. 3.5. вищеназваного договору, орендна плата повинна була

перераховуватися ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" на рахунок СПД ОСОБА_1. щомісяця

до 1 числа поточного місяця.

Згідно

п. 3.7 договору в рахунок орендної плати по цьому договору зараховується

підтверджена документально вартість проведених орендарем поліпшень приміщення,

які узгоджені з орендодавцем.

На

підставі того, що позивачу не було надано на узгодження перелік всіх поліпшень,

а також не надавались на підпис акти заліку вартості поліпшень в рахунок

орендної плати  та не надавались

документи, підтверджуючі їх вартість, суд дійшов висновку, що на протязі часу

оренди приміщення за період з грудня 2003р. по червень 2005р. ЗАТ "АККО

ІНВЕСТ" не виконував свої обов'язки по орендній платі. На підставі

викладеного у відповідача перед позивачем виникла заборгованість по орендній

платі в сумі 296260,32 грн., про що позивачем була направлена претензія на

адресу відповідача № 03/06/05 від 20.06.2005р.

02.06.2005р.

позивач звернуся до відповідача з листом про розірвання договору оренди на

підставі порушення відповідачем зобов'язань відповідно до договору оренди.

Позивач

звернувся до відповідача з претензією від 17.06.2005р. про повернення

нерухомого майна в зв`язку з розірванням договору оренди, про що було

повідомлено відповідача листом від 02.06.2005р.

Відповідно

до ч. 2 с. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням

суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою

стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є

таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга

сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні

договору.

В

ході розгляду справи судом встановлено, що відповідач не належним чином

виконував договірні зобов'язання, а саме порушив умови пунктів 1.8, 3.1, 3.2,

3.5, а відтак позивачем обґрунтовано розірвано договір оренди нежитлового

приміщення від 15 вересня 2003 року, укладений між позивачем та ЗАТ "АККО

ІНВЕСТ".

Відповідно

до ст.763 Цивільного кодексу України договір найму  укладається на строк, встановлений договором.

Згідно ст.785 цього ж Кодексу у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний

негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з

урахуванням нормального зносу, або у стані , який було обумовлено в договорі.

ЗАТ "АККО ІНВЕСТ"  у

добровільному порядку об'єкт оренди Орендодавцю не повернуло.

Отже,

вимога позивача щодо виселення ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" і ТОВ "СХІД -

АВТО" із не житлових приміщень  

магазину,   розташованого   за  

адресою:   м.   Одеса,  

АДРЕСА_2, загальною площею 403,9 кв.м., є правомірною та підлягає

задоволенню.

Відповідно

до ст.774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування

іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не

встановлено договором або законом.

На

підставі того, що договір оренди нежитлового приміщення від 15 вересня 2003

року, укладений між позивачем та ЗАТ "АККО ІНВЕСТ" розірваний, у ЗАТ

"АККО ІНВЕСТ" та ТОВ "СХІД - АВТО" не має правових підстав

для користування житловим приміщенням  

магазину,   розташованого   за  

адресою:   м.   Одеса,  

АДРЕСА_2, загальною площею 403,9 кв.м.

Отже,

вимоги за позовом про виселення є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами

справи, а тому підлягають задоволенню в повному обсязі.

У

відповідності зі ст.1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші

юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють

підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому

порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право

звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю

господарських справ за захистом порушених або оспорюваних прав і охоронюваних

законом інтересів.

Статтею

2 ГПК України передбачено, що господарський суд порушує справи за позовними

заявами підприємств та організацій, які звертаються за захистом своїх прав та

охоронюваних законом інтересів.

Згідно

ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого

особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту

цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання прав; визнання правочину

недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке

існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна

правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші

способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової)

шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної

влади, органу влади Автономної Республіки 

Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений

договором або законом.

За

змістом ст. 20 ГК України права та законні інтереси зазначених суб'єктів

захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю

або частково недійсними актів органів державної влади, визнання недійсними

господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке

існувало до порушення прав та законних інтересів суб'єктів господарювання;

припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення;

присудження до виконання обов'язку в натурі; відшкодування збитків;

застосування штрафних, оперативно-господарських та

адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення

господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.

Заявляючи

вимоги про визнання договору розірваним, позивач не визначив яким саме законом

передбачені способи захисту, що обрані ним, та також не визначив в чому полягає

порушення його прав та яких саме прав. Не встановлено це і судом.

Заперечення

відповідача судом відхиляються з огляду на їх необґрунтованість. Наведені

відповідачем обставини не підтверджують належного виконання відповідачем умов

договору.

Державне

мито у спорі та витрати на інформаційне-технічне забезпечення судового процесу  покласти на відповідачів пропорційно

задоволеним вимогам, відповідно до вимог ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись

ст.ст. 44, 49, ст. 82-85,  ГПК України,

суд,-

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити частково.

2.          Виселити ЗАТ "АККО ІНВЕСТ"

(м. Харків, Дзержинський район, вул. Петра Широніна, 2, код 22709517) із не

житлових приміщень   магазину,   розташованого   за  

адресою:   м.   Одеса,  

АДРЕСА_2, загальною площею 403,9 кв.м.

3.          Виселити ТОВ "СХІД - АВТО"

(м. Харків, Дзержинський район, вул. Петра Широніна, 2, код 25192396) із не

житлових приміщень   магазину,   розташованого   за  

адресою:   м.   Одеса,  

АДРЕСА_2, загальною площею 403,9 кв.м.

4.          В решті позову відмовити.

Рішення

суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

                   Наказ видати згідно ст. 116

ГПК України.

         Суддя                                                                                      

Аленін О.Ю.