Рішення

від 19.06.2014 по справі 911/1857/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Київської області

01032, м. Київ - 32, вул. С.Петлюри, 16тел. 239-72-81

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" червня 2014 р. Справа № 911/1857/14

Розглянувши матеріали справи за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.Бориспіль

до Старівської сільської ради Бориспільського району Київської області, с.Старе, Бориспільського р-ну, Київської області

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору фізичної особи - підприємця ОСОБА_2

про дострокове розірвання договору оренди

Суддя А.Ю.Кошик

Представники:

Від позивача: ОСОБА_3

Від відповідача: Курилко О.П.

Третя особа: ОСОБА_2

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (далі - позивач) до Старівської сільської ради Бориспільського району Київської області (далі - відповідач) за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про дострокове розірвання договору оренди

Провадження у справі №911/1857/14 порушено відповідно до ухвали суду від 20.05.2014 року та призначено справу до розгляду на 03.06.2014 року.

Представник відповідача у судовому засіданні 03.06.2014 року проти позову заперечив, однак відзив на позов або пояснення не подав. Розгляд справи відкладався до 19.06.2014 року.

В судовому засіданні 19.06.2014 року позивач та третя особа позовні вимоги підтримали в повному обсязі. Відповідач проти позову заперечував та надав відзив на позов.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши надані сторонами докази, судом встановлено наступне.

24.12.2012 року між Старівська сільська рада (відповідач) та Фізична особою-підприємцем ОСОБА_1 (позивач) було укладено Договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3220887601:01:008:0034 загальною площею 0,5000 га земель, що використовуються в комерційних цілях за рахунок земель державної власності в с. Старе, Бориспільського району, Київської області для обслуговування існуючого об'єкту нерухомого майна (майстерня) по АДРЕСА_1

Нормативна оцінка земельної ділянки становить 304895,76 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 16.10.2012 року № 6843п, договір укладено на 49 років.

11.12.2013 року між позивачем та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, на стороні позивача) було укладено договір, зареєстрований в реєстрі за №4898, посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Київської області ОСОБА_5 купівлі-продажу майстерні загальною площею 198,0 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 розміщеній на земельній ділянці загальною площею 0,500 га з кадастровим номером 3220887601:01:008:0034, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності з індексним номером 14435715, сформований 11.12.2013 року приватним нотаріусом ОСОБА_5

У зв'язку з переходом права власності на будівлю, що розташова на орендованій позивачем земельній ділянці, до іншої особи, та переходом до неї права оренди на таку земельну ділянку згідно статті 7 Закону України «Про оренду землі», позивач звернувся до відповідача з проханням (лист від 12.12.2013 року) припинити спірний Договір оренди земельної ділянки за взаємною згодою сторін.

Однак, відповідач відмовив у припиненні Договору оренди, обґрунтовуючи це тим, що зміна власника нерухомого майна не є підставою для припинення договору оренди, оскільки потребує тривалого часу для переоформлення договору оренди і призведе до недоотримання коштів бюджетом сільської ради.

Позивач зазначив, що 30.01.2014 року повторно звертався до відповідача з проханням про припинення Договору оренди земельної ділянки, яке також залишено без відповіді по суті та задоволення. Натомість відповідачем в односторонньому порядку внесено зміни до спірного Договору оренди в частині розміру орендної плати.

В той же час, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача - новий власник об'єкта нерухомого майна (майстерні), розташованого на спірній земельній ділянці, також звертався до відповідача 17.02.2014 року з проханням про укладання з ним договору оренди земельної ділянки, однак таке звернення було залишено відповідачем без відповіді та задоволення.

У зв'язку з тим, що позивачем продано розташовану на спірній земельній ділянці нерухомість, за допомогою якої позивач здійснював свою господарську діяльність, іншій особі, фактично господарську діяльність на спірній земельній ділянці здійснює інша особа. При цьому, позивач вже не має до земельної ділянки жодного відношення та потреби в користуванні нею, відтак, відсутні підстави для подальших орендних відносин та зобов'язань позивача, що випливають зі спірного Договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Аналогічна норма закріплена статтею 1 Закону України «Про оренду землі».

У відповідності до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

З огляду на норму ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України у випадку, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Статтею 377 Цивільного кодексу України встановлено, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Також, згідно з абз. 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

При цьому, до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Крім того, відповідно до статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Частиною 7 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» також визначено, що однією із підстав припинення договору оренди земельної ділянки є набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Таким чином, позивач, після відчуженням ним нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці третій особі, фактично втратив право користування спірною земельною ділянкою, оскільки відповідне право перейшло згідно з чинним законодавством до третьої особи, тому правомірно вимагав розірвання спірного Договору оренди землі.

Норма п. 13.7 розділу 13 Договору про оренду земельної ділянки від 24.10.2012 року суперечить вищенаведеним нормам чинного законодавства та порушує гарантоване чинним законодавством право інших осіб, які придбали нерухоме майно на спірній земельній ділянці. При цьому, умови переходу прав на земельну ділянку можуть бути узгоджені лише між сторонами під час відчуження нерухомого майна.

Крім того, відповідна умова Договору не позбавляє позивача припинити орендні відносини у визначеному чинним законодавством порядку, зокрема, в порядку ст. 141 Земельного кодексу України шляхом відмови від права користування земельною ділянкою.

Відповідач надав відзив, в якому проти позову заперечував, посилаючись на порушення позивачем умов спірного Договору оренди та несплати орендних платежів.

Однак, враховуючи, що позов заявлено про розірвання Договору оренди земельної ділянки з підстав переходу прав користування земельною ділянкою до іншої особи та добровільною відмовою від права користування попереднім власником такого майна - позивачем, питання щодо сплати орендних платежів жодним чином не стосуються даного спору і не перешкоджають розірванню Договору оренди.

Як передбачено ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, враховуючи, що за наслідками розгляду спору судом встановлено обставини, які в силу закону є підставою для розірвання укладеного позивачем Договору оренди землі, спірний Договір підлягає розірванню за рішенням суду.

Відповідно до ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Враховуючи, що Договір розривається в судовому порядку, оскільки між сторонами існує спір щодо його припинення, Договір вважається розірваним з моменту набрання рішенням суду законної сили, таким чином, зобов'язання сторін також припиняються з відповідного моменту і зобов'язання, які існували до розірвання Договору підлягають виконанню сторонами в повному обсязі. В тому числі і шляхом звернення до суду з відповідним позовом про стягнення заборгованості з орендної плати за фактичний період оренди земельної ділянки за спірним Договором.

За таких обставин, оскільки право власності на об'єкти нерухомого майна, які знаходяться на спірній земельній ділянці, що перебуває в оренді позивача за спірним Договором, перейшло до третьої особи, крім того, позивач подав заяву про добровільну відмову від права користування спірною земельною ділянкою у зв'язку з продажем розташованого на ній нерухомого майна на користь третьої особи, відповідні обставини є підставою для припинення права користування позивача спірною земельною ділянкою. Припинення права користування спірною земельною ділянкою є підставою для розірвання відповідного Договору оренди землі.

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Вищого господарського суду України №36/368-9/63 від 19.12.2011 року.

Відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог і заперечень.

За таких обставин, суд вважає, що позовні вимоги обґрунтовані, позивачем доведені, відповідачем не спростовані, тому підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України відшкодування витрат по сплаті судового збору покладається на відповідача в повному обсязі в розмірі, як за вимогу немайнового характеру.

Керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

вирішив:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Розірвати Договір оренди земельної ділянки від 24.10.2012 року, укладений між Старівською сільською радою Бориспільського району Київської області та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, щодо оренди земельної ділянки, кадастровий номер якої 3220887601:01:008:0034 загальною площею 0,5000 га земель, що використовуються в комерційних цілях за рахунок земель державної власності в с. Старе, Бориспільського району, Київської області для обслуговування існуючого об'єкту нерухомого майна (майстерня) по АДРЕСА_1

3. Стягнути з Старівської сільської ради Бориспільського району Київської області (08362, Київська обл., Бориспільський р-н, с. Старе, вул. Радянська, 49а, код 04363633) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (08300, АДРЕСА_2) 1218 грн. витрат по сплаті судового збору.

Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Суддя Кошик А.Ю.

дата підписання 01.07.2014 року