Постанова

від 16.09.2014 по справі 916/1711/14

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

            ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

---

П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ "16" вересня 2014 р. Справа № 916/1711/14 Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Величко Т.А., суддів Таран С.В., Жеков В.І. (на підставі розпорядження №567 від 15.09.2014р.) при секретарі: Альошиній Г.М. за участю представників сторін: від позивача – не з'явився; від відповідача – не з'явився; від третьої особи – не з'явився; розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „СКВО” на рішення господарського суду Одеської області від 18.06.2014р. у справі № 916/1711/14 за позовом: Одеської міської ради до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю „СКВО” за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі,                                                       ВСТАНОВИВ: Одеська міська рада звернулася до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю „СКВО” за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про внесення змін до п. 2.3  договору оренди  землі від 27.12.2004р., який вона просила викласти в такій редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 8 302 кв. м.  становить 47 581 252,60 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.03.2011р. № 202/п, складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області”; про внесення змін в п. 4.1, який просила викласти в такій редакції: „Орендна плата за земельну ділянку загальною площею 8 302 кв. м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, № 1, розрахована у розмірі 3% нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 1 427 437,58 грн.” Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не надав згоди на приведення п. 2.3 і п. 4.1 спірного договору у відповідність до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 року № 1268-VI, яким введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель м. Одеси та рішення Одеської міської ради № 1267-VI „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі”, ст. 280 Податкового кодексу України, яким визначено граничні розміри річної орендної плати за земельну ділянку. Рішенням господарського суду Одеської області від 18.06.2014р. (суддя Мостепаненко Ю.І.) позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 27.12.2004р., зареєстрованого в Одеському  міському управління  ОРФ ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель внесено запис від 15.02.2005р. за № 040550500254, укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „СКВО”,  виклавши п.п. 2.3, 4.1 в наступній редакції: п. 2.3 - „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 8 302 кв. м. становить 47 581 252,60 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.03.2011р. № 202/п, складеного управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеській області”; п. 4.1 – „Орендна плата за земельну ділянку, загальною площею 8  302 кв. м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька, 1, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 1 427 437,58 грн.” Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю „СКВО” на користь Одеської міської ради 1 218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн. – витрат по сплаті судового збору. Судове рішення мотивоване наявністю обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно ч. 2 ст. 652 ЦК України. Передбачений сторонами у договорі земельної ділянки від 27.12.2004 року розмір орендної плати є меншим від встановленого чинним законодавством та з врахуванням визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно витягу від 29.03.2011р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 8 302 кв. м, яка розташована у м. Одесі, по вул. Генуезька, 1, у розмірі 47 581 252,60 грн., що є більшим, ніж нормативна грошова оцінка вказаної ділянки, яка існувала на момент укладення спірного договору, суд вважає за доцільне внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 27.12.2004р., виклавши його п.п. 2.3, 4.1 в запропонованій позивачем редакції.   В апеляційній скарзі, не погоджуючись з висновками суду Товариство з обмеженою відповідальністю „СКВО” просить скасувати рішення господарського суду від 18.06.2014 року, та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог Одеської міської ради – відмовити. Доводи скаржника ґрунтуються на тому, що господарським судом не було з'ясовано всіх обставин справи та надано належну оцінку доказам. 12.03.2014 року ТОВ „СКВО” було отримано від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради пропозицію про внесення змін до договору оренди землі від 27.02.2014 року вих. № 01-13/1567. ТОВ „СКВО” 18.03.2014 року за вих. № 01-07/228/СК направило на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради пропозицію про розірвання договору оренди вказаної земельної ділянки в зв'язку з тим, що житловий комплекс, розташований на цій земельній ділянці, знаходиться на балансі ОСББ „АРК ПАЛАС”. ТОВ „СКВО” та ОСББ „АРК ПАЛАС” неодноразово зверталися до органів місцевого самоврядування з пропозиціями про розірвання договору оренди із ТОВ „СКВО” та укладенням нового договору оренди з ОСББ „АРК ПАЛАС”, але відповідь не отримувало на ці листи. На даний час рішення Одеської міської ради від 28.12.2010 року № 41-VI „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси” та від 20.09.2011 року № 1267-VI „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі” оспорені і розглядаються в Приморському районному суду м. Одеси. Господарським судом не було зупинено розгляд даної справи, не витребувано у сторін письмових підтверджень стосовно розгляду цих справ. Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з такого. Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом, 27.12.2004р. між Одеською міською радою та ТОВ „СКВО” був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 8 302 кв. м., що знаходиться за адресою:  м. Одеса, вул. Генуезька, № 1, кадастровий номер 5110137500:24:003:0048. Земельна ділянка загальною площею 8 302 кв. м. передана в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового офісно-житлового комплексу (п. 2.1 договору). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 4 001 813,00 грн. (п. 2.3 договору). Договір укладено терміном на 49 років (утому числі термін будівництва 3 роки). П. 4.1 договору сторони встановили, що на період будівництва орендна плата становить  40 015,64 грн. – на рік. На період експлуатації, до оформлення прав третіх осіб на дольову участь у землекористуванні вбудованих приміщень орендна плата сплачується в повному обсязі – 1 162,28 грн. на рік. П. 4.4 договору сторони домовились, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку. Також умовами договору (п. 9.4.5) визначено, що до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеного в п. 1 договору, або їх частинами (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі. Відповідно до п. 12.1 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. 28.12.2010р. Одеською міською радою прийнято рішення № 41-VІ „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси” і введення її в дію з 01.01.2011 року. 20.09.2011р. за № 1267-VI Одеською міською радою прийнято рішення „Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі”. Також 20.09.2011 року міська Рада прийняла рішення „Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 28.09.2010р. № 41 VI „Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси”, відповідно до якого, затверджена нова нормативна грошова оцінка земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати введена в дію з 20.09.2011 року. 27.02.2014 р. за вих. № 01-13/1567 Департамент комунальної власності направив на адресу ТОВ „СКВО” пропозицію про внесення змін до договору оренди землі (в порядку ст. 188 ГК України), з додатком проекту додаткового договору та розрахунку орендної плати – в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати. Оскільки ТОВ „СКВО” розрахунок орендної плати за земельну ділянку не підписав та не надіслав до Департаменту комунальної власності відповіді про результат розгляду пропозиції щодо внесення змін у договір оренди, Одеська міська рада звернулася до господарського суду з відповідним позовом. Господарський суд, приймаючи рішення про задоволення позовних вимог, погодившись з доводами позивача, послався на доведеність наявності обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни договору оренди за рішенням суду згідно ч. 2 ст. 652 ЦК України. Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 3 червня 2008 року за N 309-VI внесено зміни до ч. ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині. У зв'язку із введенням в дію з 1 січня 2011 року   Податкового кодексу України Закон України "Про плату за землю" втратив чинність (ч. 2 Прикінцевих положень Податкового кодексу України). Статтею 288 ПК України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Отже, встановлення ст. 288 ПК України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати. За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності). Відповідно до ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Відповідно до ст. 144 Конституції України, органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території. Рішенням Одеської міської ради № 41-VI від 28.12.2010р. затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси”, а рішенням № 1268-VI з 20.09.2011р. вказану нормативну грошову оцінку земель м. Одеси” для розрахунку річної орендної плати введено в дію з 20.09.2011р. Також 20.09.2011 року рішенням Одеської міської ради № 1267-VI затверджено фіксовані відсотки при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі. Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду орендної плати. В обґрунтування нового розміру орендної плати за земельну ділянку по вул. Генуезька, 1, землекористувачем якої є ТОВ „СКВО”, позивачем – міською радою надано Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель м. Одеси від 29.03.2011 року №202/п, розроблений Управлінням Держземагенства у м. Одесі. Як зазначено в Довідці-витягу №1312 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси, назва земельної ділянки: для будівництва, експлуатації, обслуговування багатоповерхового офісно-житлового комплексу (кадастровий номер 5110137500:51:003:0048). Відповідно до п. 1.1 договору оренди земельної ділянки від 27.12.2004р., кадастровий номер земельної ділянки 5110137500:24:003:0048, тобто, зовсім інший. Згідно Вказівки Держкомзему України №12 від 20.03.2002 року «Про порядок присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам для ведення державного реєстру земель», кадастровий номер - унікальний (не повторюється на всій території України) номер, який присвоюється при формуванні земельної ділянки і зберігається за нею на весь час її існування. Оскільки кадастровий номер земельної ділянки вказаний у договорі оренди землі та Довідці-витягу не співпадає, відсутні підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки з посиланням на вказану Довідку-витяг №1312 вих. №202/п від 29.03.2011 року. Міська рада пояснень з цього приводу в суд апеляційної інстанції не надала, Довідку-витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за спірним договором на виконання ухвал апеляційного господарського суду також не надала. Господарським судом вказана обставина залишена поза увагою, що і призвело до прийняття неправильного рішення. За таких обставин, рішення господарського суду підлягає скасуванню, позовні вимоги залишенню без задоволення. Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України, суд постановив: Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „СКВО” задовольнити. Рішення господарського суду Одеської області від 18.06.2014р. у справі №916/1711/14 – скасувати, в задоволенні позовних вимог – відмовити. Стягнути з Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „СКВО” 609,00 грн. судового збору за апеляційне провадження. Доручити господарському суду Одеської області видати відповідний наказ. Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття. Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України. Повний текст складено та підписано 17.09.2014 року.      Головуючий суддя                                                                       Т.А. Величко      Суддя                                                                                                  С.В. Таран      Суддя                                                                                                В.І. Жеков