Постанова

від 14.10.2014 по справі 914/1967/13

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

cpg1251

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 жовтня 2014 року Справа № 914/1967/13 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Грейц К.В., суддів:Бакуліної С.В., Глос О.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 05.08.2014 у справі№914/1967/13 господарського суду Львівської області за позовомУправління комунальної власності департаменту економічної політики доТовариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Львів" за участютретьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Львівської міської ради пророзірвання договору оренди №3-7139-9 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) з додатком №3-7139-9(Д-10), укладеного між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Львів" на нежитлові приміщення стадіону "Сокіл", загальною площею 2108,4 кв.м., а саме: нежитлові будівлі, що позначені в технічній документації під літерами "Г-1", площею 830,7кв.м., "Д-1", "Д'-1" площею 152,7кв.м., "Е-2" площею 11,6кв.м., "Є-1", "Є'-1" площею 223,4 кв.м., "Ж-1" площею 884,6 кв.м., "2Е-1" площею 5,4кв.м., які розташовані за адресою: м. Львів, вул. Патона, буд.1

у судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: Крикус В.В. (дов. №5 від 08.01.2014);

від відповідача: не з'явилися;

від третьої особи: Шмотолоха О.П. (дов. № 1104-вих-1028 від 03.09.2014);

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Львівської області від 06.05.2014 у справі №914/1967/13 (судді: Березяк Н.Є., Синчук М.М., Крупник Р.В.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 05.08.2014 (судді: Костів Т.С., Марко Р.І., Данко Л.С.) в задоволенні позовних вимог відмовлено.

У касаційній скарзі Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради просить скасувати рішення господарського суду Львівської області від 06.05.2014 у справі №914/1967/13 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 05.08.2014 у даній справі і постановити нове рішення, яким позовні вимоги Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради задовольнити, посилаючись на порушення господарськими судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, ст.ст. 526, 773 Цивільного кодексу України; ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України; ст. 27 Закону України "Про планування і забудову територій" (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин), п. 5 Порядку надання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 N 489; ст.ст. 32-36, 43 Господарського процесуального кодексу України, оскільки, по-перше, факт порушення відповідачем умов договору оренди №3-7139-9 від 28.04.2009 у зв'язку з демонтажем частини орендованих приміщень без дозволу орендодавця підтверджено матеріалами справи; по-друге, господарські суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про те, що рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради від 01.10.2010 № 1342 "Про затвердження містобудівного обґрунтування та містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки на проектування та реконструкцію ТОВ "Футбольний клуб "Львів" футбольного комплексу "Сокіл" на вул. Є. Патона, 1 з частковим знесенням нежитлових приміщень стадіону" надано згоду відповідачу на реконструкцію спортивного комплексу "Сокіл" із частковим знесенням нежитлових приміщень, оскільки вказаним рішенням виконкому лише затверджено містобудівне обгрунтування та містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки на проектування та реконструкцію футбольного комплексу "Сокіл" та зобов'язано відповідача отримати у встановленому порядку дозвіл на частковий демонтаж нежитлових приміщень стадіону (який відповідачем отримано не було); до того ж виконком Львівської міської ради не є орендодавцем за договором оренди № 3-7139-9 від 28.04.2009, а орендодавець (Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради) будь-яких дозволів на реконструкцію і знесення орендованих приміщень не давав).

Розпорядженням Секретаря другої судової палати від 13.10.2014 №03-05/1991 у зв'язку з виходом з відпустки судді Бакуліної С.В. для розгляду касаційної скарги у справі №914/1967/13 господарського суду Львівської області сформовано колегію суддів у складі: головуючого - судді Грейц К.В., суддів: Бакуліної С.В., Глос О.І.

Представник відповідача не скористався своїм процесуальним правом на участь в судовому засіданні касаційної інстанції.

Заслухавши у відкритому судовому засіданні пояснення представників позивача та третьої особи, перевіривши матеріали справи, правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій встановлено наступне.

28.04.2009 між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТОВ "Футбольний клуб "Львів" укладено договір оренди №3-7139-9 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), згідно з п. 1.1 якого (з врахуванням змін, що були внесені договором №3-7139-9 (Д-10) від 02.08.2010) Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) відповідно до ухвал Львівської міської ради 10-ї сесії 5-го скликання від 10.07.2008 за №1945, 11-ї сесії 5-го скликання від 06.11.2008 за №2207, 12-ї сесії 5-го скликання від 05.03.2009 за №2441 та 17-ї сесії 5-го скликання від 03.06.2010 за №3578 на умовах, визначених цим договором, зобов'язується передати, а ТОВ "Футбольний клуб "Львів" (орендар) прийняти в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення стадіону "Сокіл" загальною площею 2108,4 кв.м., а саме: нежитлові будівлі, що позначені в технічній документації під літерами "Г-1" площею 830,7 кв.м., "Д-1", "Д'-1" площею 152,7 кв.м., "Е-2" площею 11,6 кв.м., "Є-1", "Є'-1" площею 223,4 кв.м., "Ж-1" площею 884,6 кв.м., "2Е-1" площею 5,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Львів, вул. Патона, буд. 1, що знаходиться на балансі ДП ЛДЗ "Лорта" (балансоутримувач) і належить територіальній громаді міста Львова в особі Львівської міської ради на праві комунальної власності.

Згідно з п. 1.2 договору технічна характеристика об'єкта оренди наводиться в технічних паспортах ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" від 26.09.2008 та від 28.01.2009.

Пунктами 3.1-3.4 договору сторони узгодили, що приймання-передача об'єкта оренди здійснюється орендарем та орендодавцем в особі балансоутримувача і оформлюється актом приймання-передачі; сторони домовились, що передача об'єкта оренди по акту приймання-передачі проводиться протягом 5 (п'яти) днів від дати підписання цього договору, для чого попередньо орендодавець в особі балансоутримувача повинен звільнити об'єкт оренди та підготувати його до передачі орендареві; при передачі об'єкта оренди складається акт приймання-передачі, який підписується орендарем та орендодавцем в особі балансоутримувача; об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання акту приймання-передачі.

Відповідно до п. 4.1 договору термін дії цього договору оренди визначений на 10 років з 28.04.2009 до 28.04.2019 включно.

Пунктом 4.6 договору встановлено, що у разі припинення або розірвання договору покращення об'єкта оренди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від об'єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлені поліпшення - власністю орендодавця.

Згідно з п. 4.8 договору чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем; загибелі об'єкта оренди; дострокового розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, господарського суду; невиконанням орендарем вимог, передбачених у пункті 12.3.3 договору; банкрутства орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

Пунктом 6.5 договору сторони погодили, що орендодавець має право контролювати наявність і стан, напрямки та ефективність використання об'єкта, переданого в оренду за даним договором, здійснювати перевірку дотримання орендарем умов цього договору.

Відповідно до п. 6.6 договору орендодавець має право достроково розірвати договір за наявності підстав, передбачених чинним законодавством України.

Пунктом 6.7 договору встановлено орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану об'єкта оренди внаслідок невиконання або неналежного виконання умов договору.

Згідно з п. 7.3 договору орендар зобов'язаний використовувати та зберігати об'єкт оренди відповідно до умов договору, утримувати об'єкт оренди у повній справності та нести всі необхідні витрати по його експлуатації.

Відповідно до п. 7.5 договору орендар зобов'язується проводити капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об'єкта оренди тільки з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за власний рахунок до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку; після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщення (будівлі), орендар зобов'язаний замовити за власний рахунок технічний паспорт на це приміщення (будівлю) і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю.

Пунктом 7.7 договору сторонами погоджено, що орендар зобов'язаний підтримувати територію, прилеглу до об'єкта оренди, та закріплену земельну ділянку в належному санітарному стані.

Відповідно до п. 7.18 договору орендар зобов'язаний упорядкувати територію, прилеглу до об'єкта оренди.

Пунктом 11.1 договору встановлено, що даний договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає, за винятком випадків, передбачених у підпункті 12.3.3 договору.

Відповідно до п. 11.2 договору даний договір може бути припинений або розірваний за згодою сторін, рішенням господарського суду або з інших підстав, передбачених чинним законодавством України.

Згідно з п. 12.3.3 договору невиконання істотних умов, зазначених у підпунктах 12.3.1 і 12.3.2 є підставою для розірвання договору оренди Львівською міською радою в особі орендодавця в односторонньому порядку.

Пунктом 12.3.1 договору узгоджено, що орендар зобов'язується безкоштовно надавати за зверненням Львівської міської ради та (або) виконавчих органів споруди стадіону "Сокіл" для потреб територіальної громади м. Львова.

Відповідно до п. 12.3.2 договору орендарю забороняється відчужувати зазначене майно або змінювати його цільове призначення.

02.08.2010 між сторонами було укладено договір №3-7139-9 (Д-10) про внесення змін до договору оренди №З-7139-9 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за адресою м. Львів, вул. Патона,1, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Попович Г.І. 28.04.2009 за №632 у зв'язку з долученням до об'єкта оренди нежитлових приміщень 1-го поверху, яким були внесені зміни до п.п. 1.1, 1.2, 1.3 зазначеного договору оренди.

30.10.2012 працівниками Управління комунальної власності було проведено перевірку та обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Львів, вул. Патона, 1, які відповідно до договору оренди №З-7139-9 від 28.04.2009 орендує ТОВ "Футбольний клуб "Львів", за наслідками якої складено акт проведення перевірки №1287-нп/12 від 30.10.2012, в якому встановлено, що на момент обстеження нежитлові будівлі під літерою "Ж-1" площею 884,6 кв.м., під літерою "Е-2" площею 11,6 кв.м., під літерою "Д-1", "Д'-1" площею 152,7 кв.м. знесені, до приміщень під літерою "Є-1", "Є'-1" площею 223,4 кв.м. на момент обстеження доступ був відсутній, доступ до приміщення під літ "2Е-1" був відсутній.

13.03.2013 розпорядженням Львівського міського голови № 59 "Про утворення комісії для перевірки виконання умов договору оренди" з метою перевірки виконання орендарем умов договору створено комісію. За результатами проведеної перевірки комісією складено акт від 11.04.2013, у якому встановлено, що надані відповідно до договору оренди від 28.04.2009 № 3-7139-9 нежитлові будівлі, що позначені в технічній документації під літерами "Д-1", "Д'-1" загальною площею 152,7 кв.м., "Е-2" загальною площею 11,6 кв.м., "Ж-1" загальною площею 884,6 кв.м. - демонтовані; доступ до будівель, що позначені в технічній документації під літерами "Є-1", "Є'-1" загальною площею 223,4 кв.м. та "Е2-1" загальною площею 5,4 кв.м. - відсутній та, враховуючи зовнішні ознаки, приміщення не використовується; приміщення, що позначені в технічній документації під літерою "Г-1" загальною площею 830,7 кв.м. орендарем використовуються, проте в них відсутнє опалення, що існувало на момент передачі приміщень орендарю відповідно до договору; частина земельної ділянки, переданої за договором в користування разом з об'єктом оренди візуально перебуває в неналежному санітарному стані, непридатному для використання останньої за цільовим призначенням; відсутність металевого обладнання, що знаходилося на території об'єкта оренди при передачі останнього в користування орендарю, що свідчить про порушення орендарем істотних умов договору в частині невиконання п.п. 7.1, 7.3, 7.4, 7.7, 12.3.2 договору оренди.

З огляду на викладене, враховуючи встановлення під-час перевірки численних порушень відповідачем умов договору оренди № 3-7139-9 від 28.04.2009, зокрема знищення частини орендованих приміщень без погодження з орендодавцем, Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради звернулося до господарського суду Львівської області з позовом до ТОВ "Футбольний клуб "Львів" про розірвання договору оренди нерухомого майна від 28.04.2009 №3-7139-9 з додатком №3-7139-9(Д-10), укладеного між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТОВ "Футбольний клуб "Львів" на нежитлові приміщення стадіону "Сокіл" загальною площею 2108,4 кв.м., а саме: нежитлові будівлі, що позначені в технічній документації під літерами "Г-1" площею 830,7 кв.м., "Д-1", "Д-1" площею 152,7 кв.м., "Е-2" площею 11,6 кв.м., "Є-1", "Є-1" площею 223,4 кв.м., "Ж-1" площею 884,6 кв.м., "2Е-1" площею 5,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Львів, вул. Патона, буд. 1, обґрунтовуючи позовні вимоги нормами ч. 2 ст. 651, ст.ст. 773, 783 Цивільного кодексу України.

Відмовляючи в задоволенні позову, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради від 01.10.2010 № 1342 "Про затвердження містобудівного обґрунтування та містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки на проектування та реконструкцію ТОВ "Футбольний клуб "Львів" футбольного комплексу "Сокіл" на вул. Є. Патона, 1 з частковим знесенням нежитлових приміщень стадіону" фактично надано згоду відповідачу на реконструкцію спортивного комплексу "Сокіл" із частковим знесенням нежитлових приміщень, у зв'язку з чим доводи позивача про порушення відповідачем умов договору оренди у зв'язку із знесенням частини орендованих приміщень без дозволу орендодавця не підтверджено матеріалами справи.

Однак, зазначені висновки господарських судів не грунтуються на правильному застосуванні норм матеріального права з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Згідно зі ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору; якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків; наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 Цивільного кодексу України).

Згідно з п. 11.2 договору даний договір може бути припинений або розірваний за згодою сторін, рішенням господарського суду або з інших підстав, передбачених чинним законодавством України.

Господарськими судами встановлено і матеріалами справи підтверджено, що згідно з умовами п.п. 7.1, 7.3, 7.5, 7.7 договору оренди відповідач взяв на себе зобов'язання використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього договору; використовувати та зберігати об'єкт оренди відповідно до умов договору, утримувати об'єкт оренди у повній справності та нести всі необхідні витрати по його експлуатації; проводити капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об'єкта оренди тільки з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за власний рахунок до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку; підтримувати територію, прилеглу до об'єкта оренди, та закріплену земельну ділянку в належному санітарному стані.

Господарськими судами також встановлено і матеріалами справи (в т.ч. актом перевірки від 30.10.2012 №1287-нп/12, актом комісії, утвореної для перевірки виконання умов договору оренди від 28.04.2009 №3-7139-9, від 11.04.2013 та актом обстеження орендованого майна від 10.04.2014, проведеного на підставі ухвали господарського суду Львівської області від 01.04.2014 у справі 914/1967/13) підтверджено факт демонтажу частини переданих в оренду відповідачу нежитлових приміщень (під літерами Д-1, Д'-1, Е-2, Ж-1); відсутності опалення в частині орендованих приміщень; перебування частини земельної ділянки, переданої за договором в користування разом з об'єктом оренди, в неналежному санітарному стані, непридатному для використання за цільовим призначенням та інших порушень умов договору оренди.

Матеріали справи свідчать, що відповідач в підтвердження наявності у нього права на демонтаж орендованих приміщень надав пакет документів, які (на його думку) свідчать про надання йому дозволу на реконструкцію і демонтаж частини будівель, зокрема, копію рішення виконкому Львівської міської ради від 01.10.2010 №1342, містобудівне обгрунтування реконструкції футбольного комплексу "Сокіл" по вул. Патона, 1 у м. Львові (а.с. 153-166 т.1).

Слід зазначити, що господарські суди першої та апеляційної інстанції, встановивши всі фактичні обставини справи, які входять до предмету доказування у даній справі, дійшли помилкового висновку про відсутність порушень відповідачем умов договору оренди №3-7139-9 від 28.04.2009 у зв'язку з наданням йому згоди на реконструкцію спортивного комплексу "Сокіл" з частковим знесенням орендованих приміщень рішенням виконкому Львівської міської ради від 01.10.2010 №1342, і відсутність у зв'язку з наведеним підстав для розірвання договору оренди.

Зазначені висновки господарських судів не відповідають матеріалам і фактичним обставинам справи, оскільки: по-перше, умовами договору оренди №3-7139-9 від 28.04.2009 передбачено зобов'язання відповідача утримувати об'єкт оренди у повній справності, проводити капітальний і поточний ремонт, реконструкцію об'єкта оренди тільки з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за власний рахунок до початку проведення робіт і затвердженої в установленому порядку, а виконком Львівської міської ради не є орендодавцем за договором оренди №3-7139-9 від 28.04.2009, до того ж матеріали справи не містять доказів надання відповідної проектно-кошторисної документації; по-друге, в рішенні виконкому №1342 від 01.10.2010 не йдеться про надання згоди на демонтаж орендованих відповідачем приміщень, а лише затверджено містобудівне обгрунтування і містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки (які згідно з п. 2 Порядку надання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 N 489, є лише документом, що містить комплекс містобудівних і архітектурних вимог до проектування і будівництва) і зобов'язано відповідача отримати у встановленому порядку дозвіл на частковий демонтаж нежитлових приміщень стадіону (п. 2 рішення виконкому), однак матеріали справи не містять доказів виконання відповідачем п. 2 вищевказаного рішення виконкому.

Викладене свідчить про неправильне застосування господарськими судами норм матеріального права, зокрема ст.ст. 773, 783 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 111-10 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

За таких обставин, рішення господарського суду першої інстанції та постанова апеляційного господарського у даній справі підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, п. 2 ст. 111-9, ст.ст. 111-10, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 05.08.2014 у справі №914/1967/13 задовольнити.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 05.08.2014 та рішення господарського суду Львівської області від 06.05.2014 у справі №914/1967/13 скасувати.

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди №3-7139-9 нерухомого майна від 28.04.2009 (зі змінами, внесеними договором №3-7139-9 (Д-10) від 02.08.2010) укладений між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТОВ "Футбольний клуб "Львів" на нежитлові приміщення стадіону "Сокіл" загальною площею 2108,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Львів, вул. Патона, буд. 1.

Стягнути з ТОВ "Футбольний клуб "Львів" на користь Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради 1147,00 грн. судового збору, сплаченого подання позову, 609,00 грн. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги, та 609,00 грн. витрат по сплаті судового збору за касаційною скаргою.

Головуючий К. Грейц

Судді С. Бакуліна

О. Глос