Рішення

від 16.01.2015 по справі 493/1283/14-ц

БАЛТСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа №493/1283/14-ц

Провадження № 2/493/27/15

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16.01.2015 року Балтський районний суд Одеської області в складі:

головуючого-судді Наумчак Л.І.

при секретарі Шестун І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом приватного підприємства «Гольмянський Степ» до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, реєстраційної служби Балтського районного управління юстиції Одеської області про визнання недійсним та скасування договору оренди земельної ділянки, рішення державного реєстратора реєстраційної служби Балтського районного управління юстиції в Одеській області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на земельну ділянку,

У С Т А Н О В И В:

ПП «Гольмянський Степ» заявою від 17.12.2014 року уточнив позовні вимоги до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, реєстраційної служби Балтського районного управління юстиції Одеської області про визнання недійсним та скасування договору оренди земельної ділянки площею 3.5464 га, кадастровий номер 5120681600:01:002:0770, укладений 25 вересня 2013 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 індексний № 7290281 від 28.10.2013 року та рішення державного реєстратора реєстраційної служби Балтського районного управління юстиції в Одеській області Сарафанюк Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на земельну ділянку площею 3.5464 га, кадастровий номер 5120681600:01:002:0770, індексний № 7290281 від 28.10.2013 року.

В обґрунтування позову позивач зазначив, що 20 серпня 2007 року між ПП «Гольмянський Степ» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3.5464 га, яка належала ОСОБА_4 на праві власності на підставі державного акту ЯГ № 917781, кадастровий номер 5120681600:01:002:0770, розташованої на території Гольмянської сільської ради, який зареєстрований 07.11.2008 року відділом Держкомзему у Балтському районі за № 040851400030 терміном на 10 років.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 помер.

ОСОБА_1 подала заяву до нотаріуса про прийняття спадщини після смерті батька на земельну ділянку площею 3.5464 га, яка розташована на території Гольмянської сільської ради Балтського району Одеської області.

13 липня 2013 року ОСОБА_1 отримала у приватного нотаріуса Балтського районного нотаріального округу Одеської області ОСОБА_5 свідоцтво про право на спадщину за заповітом на земельну ділянку площею 3.5464 га, яка розташована на території Гольмянської сільської ради Балтського району Одеської області, яка належала спадкодавцю ОСОБА_4 на підставі державного акту ЯГ № 917781 на право власності на земельну ділянку, виданого Балтською РДА Одеської області 07.09.2009 року згідно з розпорядженням Балтської РДА Одеської області від 27.01.2006 року за № 30/А-2006 та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 020751400614, кадастровий номер земельної ділянки 5120681600:01:002:0770, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

25 вересня 2013 року ОСОБА_1 уклала з ФОП ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки площею 3.5464 га, кадастровий номер земельної ділянки 5120681600:01:002:0770, а державний реєстратор реєстраційної служби Балтського районного управління юстиції в Одеській області Сарафанюк Ю.В. 28.10.2013 року за індексним номером 7290281 зареєструвала його в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, а тому вона категорично наполягала на тому, щоб ПП «Гольмянський Степ» негайно звільнило земельну ділянку та надало можливість ФОП ОСОБА_2 приступити до одробітку даної земельної ділянки.

На даний час є дійсним договір оренди земельної ділянки від 20.08.2007 року укладений між ПП «Гольмянський Степ» та ОСОБА_4 площею 3.5464 га на підставі державного акту ЯГ № 917781, кадастровий номер 5120681600:01:002:0770, що розташована на території Гольмянської сільської ради, який зареєстрований 07.11.2008 року відділом Держкомзему у Балтському районі за № 040851400030 терміном на 10 років, який не скасований та не визнаний у судовому порядку розірваним або не дійсним.

Згідно з вимогами ст. 7 та ч. 4 ст. 32 ЗК України «Про оренду землі» перехід права власності на земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

ОСОБА_1 особисто не зверталася до ПП «Гольмянський Степ» з заявою про зміну умов договору або розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 року.

Вважає, що відповідачі ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 уклали оспорюваний договір оренди, не припинивши при цьому право користування земельною ділянкою орендаря ПП «Гольмянський Степ». Укладенням оспорюваного правочину відповідачі порушили право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки, отримання продукції та доходу за діючим договором оренди землі від 20 серпня 2007 року. Просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 25 вересня 2013 року, укладений між ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_1, та скасувати державну реєстрацію договору.

В судовому засіданні представник позивача Кресюн В.А. уточнені позовні вимоги підтримав з зазначених у ньому підстав. Просив суд визнати недійсним договір оренди землі укладений 25 вересня 2013 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 та скасувати державну реєстрацію цього договору.

Відповідачка ОСОБА_1 позовні вимоги в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 3.5464 га, кадастровий номер 5120681600:01:002:0770, укладений 25 вересня 2013 року між нею та ФОП ОСОБА_2 визнала, що підтверджується її заявою (а.с. 85).

Відповідач ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_7 до суду не з'явилися, але надали клопотання в якому просять справу розглянути за їх відсутності, позов частково не визнають. Подали письмові заперечення на позовну заяву, які долучені до матеріалів справи (а.с. 38-44, 100-101).

Представник реєстраційної служби Балтського районного управління юстиції в Одеській області Сарафанюк Ю.В. в судове засідання не з'явилася, в надісланих до суду заявах на позов державний реєстратор просила розглядати справу без участі представника служби та прийняти рішення відповідно до чинного законодавства України.

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши надані ними документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Ч. 3 ст. 215 ЦК України передбачено, що в разі, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким законом є ЗУ «Про оренду землі», згідно ст. 13 якого договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

За ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є, в тому числі, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.

Згідно ст. 125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Так сторонами на виконання вимог ЗК України та ЗУ «Про оренду землі» при укладанні договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 року між ОСОБА_4 та ПП «Гольмянський Степ» були дотриманні всі істотні умови договору оренди землі та зареєстровано його у Балтському РВ ОРФ центру ДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 07.11.2008 року за № 040851400030, за яким орендодавець передав орендарю для здійснення господарської діяльності земельну ділянку площею 3,55 га, розташовану на території Гольмянської сільської ради Балтського району Одеської області та призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а орендар зобов'язався використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням та своєчасно сплачувати орендну плату (а.с. 6-7).

Однак ІНФОРМАЦІЯ_1 орендодавець ОСОБА_4 помер.

Згідно копії свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 30 липня 2013 року (а.с. 10) посвідченого приватним нотаріусом Балтського районного нотаріального округу Одеської області ОСОБА_5, спадкоємцем померлого ОСОБА_4 є його дочка ОСОБА_1, яка вступила в спадщину та переоформила на своє ім'я право власності на вищезазначену земельну ділянку.

Відповідно до ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Ця норма є загальною. Більш конкретною нормою відносно спірних правовідносин є ст. 148-1 ЗК України, в ч. 1 якої зазначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Згідно п. п. 37, 38 вказаного Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для припинення договору. Вказане передбачено також ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», згідно якої - пepeходить права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Ст. 35 ЗУ «Про оренду землі» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

П. 8 договору оренди землі передбачено строк дії договору, а саме 10 років.

Ні нормами даного договору, ні нормами Розділу V ЗУ «Про оренду землі» не передбачено можливості припинення договору оренди землі за умови смерті орендодавця.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 210 ЦК України, ч. 3 ст. 640 ЦК України (у редакції до 01.01.2012 року), ст. ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції станом на час укладення договору) договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Він є укладеним і набирає чинності після його державної реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно, лише після державної реєстрації договору на його підставі можуть виникати права і обов'язки, у т. ч. право володіння орендованою земельною ділянкою.

До 01.01.2013 року державній реєстрації підлягали укладені договори оренди і проводилась ця реєстрація управліннями земельних ресурсів за місцем розташування земельної ділянки.

З 01.01.2013 року державній реєстрації підлягає тільки право оренди, підтверджене укладеним договором оренди, і проводиться ця реєстрація органом державної реєстрації прав, яким є Державна реєстраційна служба України в особі своїх територіальних управлінь.

Право власності та інші речові права на земельну ділянку, які виникли до 01 січня 2013 року, можна зареєструвати в реєстраційній службі за місцезнаходженням нерухомості за зверненням власника чи користувача.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, за умов якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Право оренди позивача земельної ділянки, належної ОСОБА_4, яке виникло до 01 січня 2013 року, не було зареєстровано в реєстраційній службі за місцезнаходженням нерухомості, проте визнається дійсним, оскільки реєстрація цього права була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення.

Судом встановлено, що 25 вересня 2013 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 укладено оспорюваний договір оренди земельної ділянки, за яким ОСОБА_1 передала в оренду належну їй земельну ділянку площею 3,5464 га, розташовану на території Гольмянської сільської ради Балтського району Одеської області та призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ФОП ОСОБА_2 (а.с. 11-12).

Вказаний договір був зареєстрований реєстраційною службою Балтського районного управління юстиції Одеської області 17.10.2013 року за № 3098533, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 28.10.2013 року за індексним номером 11712626 (а.с. 13).

Згідно ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінченням строку, на який його було укладено.

Оскільки строк дії договору, укладеного 20.08.2007 року ще не скінчився, то укладання та державна реєстрація оспорюваного договору оренди мала місце в період дії вказаного договору.

Наразі на даний час зазначений договір оренди земельної ділянки від 20.08.2007 року є чинним та у встановленому договором та Законом порядку розірваний, припинений або визнаний недійсним не був.

Згідно із чинним законодавством право оренди землі по суті є речовим. Ч. 5 ст. 116 ЗК України встановлює правило про неможливість передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користувача (в т. ч. орендаря).

Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки до реєстраційної служби подаються, в тому числі, документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права оренди земельної ділянки.

Факт реєстрації оспорюваного договору 25 вересня 2013 року вказує на ту обставину, що державний реєстратор не з'ясував обставин щодо припинення права позивача на оренду земельної ділянки.

Вказані обставини свідчать про те, що оспорюваний договір оренди укладений та зареєстрований в період дії договору оренди, за яким орендарем є позивач, та з порушенням прав позивача, а тому є недійсним, його державна реєстрація підлягає скасуванню.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 210, 215, 638, 640, 770, 792 ЦК України, ст. ст. 116, 125, 148-1 ЗК України, ст. ст. 13, 15, 18, 20, 31, 32, 35 ЗУ «Про оренду землі», ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. ст. 10, 11, 60, 88, 212, 214-215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов приватного підприємства «Гольмянський Степ» до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, реєстраційної служби Балтського районного управління юстиції Одеської області про визнання недійсним та скасування договору оренди земельної ділянки площею 3.5464 га, кадастровий номер 5120681600:01:002:0770, укладений 25 вересня 2013 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 індексний № 7290281 від 28.10.2013 року та рішення державного реєстратора реєстраційної служби Балтського районного управління юстиції в Одеській області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на земельну ділянку площею 3.5464 га, кадастровий номер 5120681600:01:002:0770, індексний № 7290281 від 28.10.2013 року - задовольнити .

Визнати недійсним та скасувати договір оренди земельної ділянки площею 3,5464 га, кадастровий номер 5120681600:01:002:0770, розташованої на території Гольмянської сільської ради Балтського району Одеської області та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений 25 вересня 2013 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2.

Визнати недійсним, скасувати та зняти державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 3,5464 га, розташованої на території Гольмянської сільської ради Балтського району Одеської області та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений 25 вересня 2013 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2, яка була вчинена реєстраційною службою Балтського районного управління юстиції Одеської області 17.10.2013 року за № 3098533.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції протягом десяти днів.

СУДДЯ: