Рішення
від 27.04.2015 по справі 910/3174/15-г
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.04.2015Справа №910/3174/15-г

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна"

до Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг"

про розірвання договору та повернення гарантійного внеску

в розмірі 88 820,05 грн.

Та за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна"

про стягнення 1 293,947,10 грн.

Суддя - Трофименко Т.Ю.

Представники:

Від позивача: Симончук О.М. по довіреності № б/н від 02.01.2014р.

Від відповідача: Докієн Д.Б. по довіреності № б/н від 06.03.2015р.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" звернулось до Господарського суду міста Києва з вимогою до Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг" про розірвання договору № А 74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладений 01.10.2013р. між ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" та ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" - з 19.12.2014р. та визначити наслідки розірвання договору № А74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладений 01.10.2013р. у вигляді обов'язку ПрАТ "ЛЕКС ХОЛДИНГ" повернути ТОВ "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" суму Гарантійного внеску в сумі 88 820,05 грн.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.02.2015 р. порушено провадження у даній справі, призначено її до розгляду у судовому засіданні на 11.03.2015 р. за участю представників сторін, яких зобов'язано надати суду певні документи.

27.02.2015р. через загальний відділ діловодства господарського суду міста Києва від представника відповідача надійшла зустрічна позовна заява, відповідно до якої Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг" просить Товариства з обмеженою відповідальністю "МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА" заборгованість за Договором оренди № А74-1/К-1 від 01 жовтня 2013 року з оплати Орендної плати в сумі 228 495,95 грн. (двісті двадцять вісім тисяч чотириста дев'яносто п'ять гривень 95 копійок), заборгованості з оплати Експлуатаційних витрат в сумі 26 491,55 грн. (двадцять шість тисяч чотириста дев'яносто одна гривня 55 копійок), заборгованості з оплати Витрат на популяризацію в сумі 5 077,68 грн. (п'ять тисяч сімдесят сім гривень 68 копійок), заборгованість з оплати Комунальних послуг в сумі 3 865,94 грн. (три тисячі вісімсот шістдесят п'ять гривень 94 копійки), а всього разом - 263 931,12 грн. (двісті шістдесят три тисячі дев'ятсот тридцять одна гривня 12 копійок); штраф в розмірі 896 363,14 грн. (вісімсот дев'яносто шість тисяч триста шістдесят три гривні 14 копійок) за порушення строків оплати обов'язкових платежів за Договором оренди № А74-1/К-1 від 01 жовтня 2013 року та суму Гарантійного платежу в розмірі 133 652,84 грн. (сто тридцять три тисячі шістсот п'ятдесят дві гривні 84 копійки).

Ухвалою господарського суду міста Києва від 03.03.2015р., відповідно до ст. ст. 60-65, 77, 86 Господарського процесуального кодексу України, прийнято зустрічну позовну Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг" до Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" про стягнення 1 293 947,10 до спільного розгляду з первісним позовом.

10.03.2015р., через загальний відділ діловодства господарського суду міста Києва від представника Приватного акціонерного товариства "Лекс Холдинг" надійшов письмовий відзив на позов, відповідно до якого відповідач за первісним позов вважає даний позов необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 11.03.2015р., відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи було відкладено на 30.03.2015р.

В судовому засіданні 30.03.2015р., відповідно до ст. 77 Господарського кодексу України, було оголошено перерву до 08.04.2015р.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 08.04.2015р., відповідно до ст. ст. 69, 77 Господарського процесуального кодексу України, було продовжено строк вирішення спору на п'ятнадцять днів та оголошено в судовому засіданні перерву до 27.04.2015р.

В процесі провадження від представника відповідача за первісним позовом надійшов письмовий відзив на позов, відповідно до якого Приватне акціонерне товариство "Лекс Холдинг" вважає позов необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

01 жовтня 2013 року між Приватним акціонерним товариством «ЛЕКС ХОЛДИНГ» (надалі також - «Орендодавець» або «Відповідач») та Товариством з обмеженою відповідальністю «МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА» (надалі також - «Орендар» або «Позивач»), був укладений Договір оренди № А74-1/К-1 (надалі за текстом - «Договір»).

Відповідно до умов Договору, Орендодавець зобов'язався передати Орендарю в тимчасове платне користування (далі - «Оренда») приміщення, яке знаходиться в будівлі торгово-розважального центру, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Лугова, 12, а Орендар зобов'язався прийняти, оплатити користування і повернути приміщення Орендодавцю на умовах, визначених Договором.

Відповідач, як орендодавець, свої зобов'язання за Договором виконав належним чином. Так, зазначене приміщення, загальною площею 65,36 кв. м., передане/ Орендодавцем Орендареві згідно Акту прийому-передачі приміщення до Договору 01 грудня 2013 року.

Проте, в порушення умов Договору, Позивач свої зобов'язання належним чином не виконав. В результаті чого в нього наявна прострочена заборгованість з оплати обов'язкових платежів за Договором

Крім того, Позивач неодноразово порушував встановлений Договором порядок та строки оплати обов'язкових платежів за Договором.

Позивач неодноразово порушував й строк оплати Експлуатаційних витрат та строків оплати Витрат на популяризацію, крім того позивач порушує строки оплати Комунальних послуг.

В листі від 03.12.2014 року Позивач, всупереч умовам Договору та чинного законодавства України, повідомив Відповідача про односторонню відмову від виконання обов'язків за Договором.

У відповідь на вказаний лист, Відповідач направив на адресу Позивача Лист за Вих.№006-ТРК-760 від 09.12.2014 року, в якому повідомив Позивача про недопустимість односторонньої відмови від зобов'язання або односторонньої зміни його умов (копії Листа за Вих.№006-ТРК-760 від 09.12.2014 року, фіскального чеку про його направлення на адресу ТОВ «МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА» та опису вкладення у цінний лист, додаються). Крім того, в Листі за Вих.№006-ТРК-760 від 09.12.2014 року, Відповідач наполягав на тому, що положення Договору мають виконуватися зі сторони Позивача належним чином, відповідно до умов Договору та положень чинного законодавства України.

26 грудня 2014 року Відповідач надіслав Позивачу свою відповідь на лист Позивача від 18.12.2014 року, а саме Лист Відповідача за Вих.№006-ТРК-773 від 26.12.2014 року (копії Листа за Вих.№006-ТРК-773 від 26.12.2014 року, фіскального чеку про його направлення на адресу ТОВ «МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА» та опису вкладення у цінний лист, додаються). Так в Листі за Вих.№006-ТРК-773 від 26.12.2014 року, Відповідач в черговий раз звертав увагу Позивача на те, що Договір є чинним, умови Договору є обов'язковим для виконання сторонами, підстави для розірвання Договору відсутні, а відтак положення Договору мають виконуватися зі сторони Позивача належним чином, відповідно до умов Договору та положень чинного законодавства України.

Відповідно до п.5.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», - «зміна економічної ситуації та коливання курсу іноземної валюти стосовно національної валюти України є комерційним ризиком сторін договору, а тому ці обставини не можуть вважатися підставами для зміни або розірвання договору оренди (найму) або для невиконання зобов'язань за ним. Саме лише зростання курсу гривні до іноземних валют також не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (найму), оскільки у сторін договору є можливість передбачити в момент його укладення можливі коливання курсу гривні до іноземних валют, виходячи з динаміки зміни курсів валют з моменту введення в обіг національної валюти України (гривні) та її девальвації. З урахуванням положень частини другої статті 652 ЦК України можливість розірвання договору оренди (найму) пов'язується не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті цієї статті ЦК України при істотній зміні обставин».

В даному випадку підстави для розірвання Договору, передбачені ч.2. ст.652 ЦК України, відсутні.

Також, відповідно до ч.1. ст.625 ЦК України: «боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання».

Відповідно до ст. 784 ЦК України: «наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі».

Також, пунктом 7.1. Договору передбачено, що Договір набуває чинності з моменту його укладення і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань.

Відповідно до п.7.2. Договору, строк Договору становить 1090 (одна тисяча дев'яносто) календарних днів та починає обчислюватися з дати підписання Сторонами Акту прийому-передачі приміщення. Вказаний Акт прийому-передачі приміщення був підписаний сторонами 01 грудня 2013 року.

Пунктом 40.1. Договору передбачено, що «цей Договір може бути розірваний або припинений відповідно до Договору або відповідно до чинного законодавства України». Підстави припинення Договору передбаченні п.п. 40.5., 40.9. Договору.

Так, шляхом підписання дозволу на проведення опоряджувальних робіт в приміщенні від 04 листопада 2013 року та Акту прийому-передачі приміщення від 01 грудня 2013 року, Позивач підтвердив належний стан орендованого приміщення.

Згідно п.2. Акту прийому-передачі приміщення від 01 грудня 2013 року Позивач: «приміщення відповідає вимогам, передбаченим Договором. Орендар не мас претензій до Орендодавця щодо вказаного приміщення».

Таким чином, будь-які підстави для розірвання Договору відсутні.

Беручи до уваги те, що укладений між Позивачем та Відповідачем Договір є чинним, а підстави для розірвання Договору з боку Позивача відсутні (як передбачені чинним законодавством України, так і умовами діючого Договору), необгрунтованою є й вимога Позивача про повернення частини гарантійного платежу в розмірі 88 820,05 гривень.

Так, відповідно до ч.б. ст.762 ЦК України: «наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає».

Тобто, підставою для звільнення від сплати орендної плати можуть бути обставини, які не залежать від орендаря. Якщо ж майно не могло бути використане через обставини, які прямо залежать від волі орендаря (за які він відповідає), чи то навіть орендар сам створив обставини, що зумовили неможливість використання ним орендованого приміщення, в такому випадку підстави для звільнення від плати за користування майном відсутні.

Навіть якщо до Позивача застосовувались б оперативні господарські санкції, передбачені Договором, це б в жодному разі не було підставою для звільнення останнього від плати орендної плати та інших платежів передбачених Договором, оскільки підставою для застосування такої санкції і порушення орендарем зобов'язань за договором та відповідна обставина залежить від орендаря та є такою, за яку він відповідає, тобто у випадку сплати орендних платежів належним чином Позивач мав би можливість користуватися об'єктом оренди.

В даному випадку неможливість використання майна є передбаченим Договором наслідком невнесення Орендарем плати за Договором у встановлених порядку та розмірі.

Отже, у випадку застосування до Позивача оперативно-господарських санкцій, передбачених Договором та його незгодою з таким їх застосуванням, Позивач може на підставі ч.2. ст.237 ГК України звернутися до суду з заявою про скасування таких санкцій та відшкодування збитків, завданих їх застосуванням або ж з позовом про усунення перешкод в користуванні орендованим приміщенням.

Крім того, Позивач не надав жодного доказу, який би підтверджував відключення йому електричної енергії, як на тому наполягає Позивач в своєму позові.

27.04.2015р. через загальний відділ діловодства господарського суду міста Києва від представника відповідача за зустрічним позовом надійшли письмові заперечення на зустрічний позов, відповідно до яких Товариство з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" заперечує проти позову виходячи з наступного.

Згідно з положеннями пункту 40.3. Договору Оренди даний Договір укладений під скасувальною умовою, а саме - він достроково припиняє свою дію у випадку непогашення Орендарем заборгованості перед Орендодавцем по оплаті Орендної плати, внесенню й поповненню Гарантії, по сплаті Експлуатаційних видатків, Видатків на популяризацію, відшкодуванню вартості Комунальних послуг, інших платежів, передбачених цим Договором, протягом більш 30 (тридцяти) днів з моменту виникнення такої заборгованості.

Пунктом 40.4. Договору визначене, що Цей Договір вважається, що припинив свою дію в день набрання чинності скасувальною умовою.

Остання оплата за листопад 2014 року відбулася 30.10.2014 року, тобто, на момент розгляду справи фактично вже відбулося автоматичне припинення договору оренди з 01.12.2014 року, а приміщення звільнено у встановленому порядку.

Стосовно позовних вимог про стягнення штрафних санкцій ТОВ «МА Холдниг Україна» стверджує про відсутність підстав для такого стягнення.

Зокрема, протягом лютого - листопада 2015 року повсякчас між нашими підприємствами велися переговори стосовно сум оплати за окремі періоди оренди.

Так, за вересень 2014 виставлено три рахунки на різні суми, за серпень - 2 рахунки, за липень - 3 рахунки, за червень - 2 рахунки, за травень - 3 рахунки, за квітень - З рахунки, за березень - 2 рахунки.

При цьому, узгодження кінцевих сум платежів відбувалося поза межами строків оплати, визначених договором та за взаємною згодою сторін, про що свідчить листування електронною поштою. Зокрема, узгодження по червню 2014 роке відбулося 01 липня, про що свідчить відповідний електронний лист з додаванням проекту додаткової угоди, узгодження орендних платежів за липень 2014 року відбувалося 26 червня, тобто вже після строку оплати за договором, остаточна сума орендної плати за травень узгоджена 05 травня, а 22 квітня 2014 року отримано листа від Наталії Бабаріної, в якому прямо зазначено про неможливість виставлення рахунків вчасно через коливання курсу валют.

В самих актах здачі - прийняття робіт за підписом та печаткою ПрАТ «Лекс Холдинг», що підписувалися останнім днем кожного звітного місяця, зазначено, що сторони одна до одної претензій не мають.

За таких обставин вбачається необгрунтованим та безпідставним твердження ПрАТ «Лекс Холдинг» про відсутність погодження оплат не у строки, визначені договором.

В даному судовому засіданні представник позивача за первісним позовом позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Відповідач за первісним позовом в даному судовому засіданні заперечував проти позову з підстав викладених у відзиві.

Представник позивача за зустрічним позовом в даному судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Відповідач за зустрічним позовом в даному судовому засіданні заперечував проти позову з підстав викладених у запереченнях.

У судовому засіданні 27.04.2015р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

По первісному позову.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України договір - є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Цивільні права і обов'язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.

Договір - це категорія цивільного права, яка визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. До зобов'язань, що виникають з договорів, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не випливає із закону або самого договору.

Як і будь-який правочин, він є вольовим актом, оскільки виражає спільну волю сторін, що втілюється у договорі. Змістом договору є, власне, ті умови, на яких сторони погоджуються виконувати договір, і вони мають дотримуватися взятих на себе зобов'язань.

Як вбачається з матеріалів справи 01 жовтня 2013р. між Приватним акціонерним товариством "Лекс Холдинг" (далі - орендодавець) та Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна" (далі - орендар) укладено Договір оренди № А74-/К-1.

За умовами договору Відповідно до умов цього Договору Орендодавець зобов'язується передати Орендарю в тимчасове платне користування (далі - «Оренда») приміщення (далі - «Приміщення»), яке знаходиться в будівлі торгово- розважального центру, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Лугова, 12 (далі - «Торговий центр»), а Орендар зобов'язується прийняти, оплатити користування і повернути Приміщення Орендодавцю на умовах, визначених цим Договором.

Орендарю не передається в Оренду земельна ділянка, на якій знаходиться Приміщення і земельна ділянка, яка прилягає до Приміщення, оскільки Орендодавець не має права передавати вказані земельні ділянки у користування третім особам.

Відповідно до п. 7.1., цей договір набуває чинності з моменту йог укладення і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань.

Згідно з п. 7.2. договору, орендодавець зобов'язується передати, а Орендар - прийняти Приміщення у користування не пізніше 31 (тридцять першого) календарного дня з дати видачі Орендодавцем Дозволу на проведення Опоряджувальних робіт у Приміщенні (далі - «Дата початку»), що підтверджується шляхом підписання Сторонами Акту прийому-передачі Приміщення. Строк Договору становить 1090 (одна тисяча дев'яносто) календарних днів та починає обчислюватися з дати підписання Сторонами Акту прийому-передачі Приміщення (далі - «Строк Договору»).

З моменту укладення цього Договору все попереднє листування, документи, договори про наміри і переговори між Сторонами по питаннях, що стосуються умов цього Договору, втрачають силу (п. 7.3. договору).

Статтею восьмою договору встановлено, що зміна Строку Договору за ініціативою Орендаря здійснюється виключно за згодою Орендодавця на підставі додаткової угоди до Договору. Строк Договору не може бути зменшений за ініціативою Орендодавця за виключенням випадків прямо передбачених цим Договором.

Після закінчення Строку Договору, а також після розірвання, припинення, визнання недійсним Договору, будь-яке користування Приміщенням Орендарем є неправомірним.

Розділом третім договору сторони погоди платежі відповідно до умов даного договору, згідно з яким:

Орендар зобов'язаний здійснювати оплату користування Приміщенням в розмірах і в строки, визначені у цьому Договорі (далі - «Орендна плата»).

Розмір Орендної плати складає суму у гривнях, еквівалентну 90 (дев'яноста) доларам США за 1 (один)-кв.м. на місяць, крім того податок на додану вартість у розмірі, встановленому чинним законодавством України (далі - «ПДВ»).

Якщо інше не передбачене цим Договором, Орендна плата сплачується Орендарем щомісячно, авансом, не пізніше 25-го числа місяця, який передує оплачуваному місяцю.

У разі необхідності визначення розміру Орендної плати за певну частину місяця або за певну кількість днів, розмір Орендної плати за один місяць може бути розділений на кількість днів у відповідному місяці і помножений на кількість днів за яку здійснюється оплата.

Нарахування Орендної плати починається з дня Дати початку і закінчується в день підписання Акту повернення Приміщення відповідно до п. 41.2. ст. 41 цього Договору.

Протягом 5 (п'яти) календарних днів з Дати початку Орендар зобов'язаний сплатити Орендодавцеві Орендну плату за перший місяць Строку договору.

Відповідно до п. п. 10.1, 10.2. договору, Орендар зобов'язаний щомісячно відшкодовувати Орендодавцеві вартість комунальних послуг, які споживаються в Приміщенні, таких як опалення, кондиціювання, електроенергія, водопостачання та вивезення сміття (далі - «Комунальні послуги»).

Вартість Комунальних послуг, спожитих у Приміщенні, розраховується згідно показань лічильників, встановлених в Приміщенні, або згідно розрахунків, проведених Орендодавцем на пропорційній основі, в залежності від технічних характеристик обладнання, механізмів та/або систем Орендаря, які споживають відповідну комунальну послугу (якщо не існує можливості встановити окремий лічильник), з використанням відповідних тарифів оплати, встановлених відповідними органами місцевого самоврядування. Вартість послуг, що підлягає компенсації Орендарем, нараховується та сплачується з урахуванням ПДВ.

Згідно з п. п. 11.1, 11.2., 11.3 договору, числа місяця, який передує оплачуваному місяцю, сплачувати Орендодавцю вартість витрат на експлуатацію Торгового центру та утримання Площ загального користування Торгового центру (далі - «Експлуатаційні витрати»).

Обов'язок Орендаря по сплаті Експлуатаційних витрат виникає з моменту видачі Орендарем Дозволу, відповідно до ст. З цього Договору, або з Дати початку, якщо Опоряджувальні роботи Орендарем не проводяться.

Ставка Експлуатаційних витрат за цим Договором складає суму у гривнях, еквівалентну 12 (дванадцяти) доларам США за 1 (один) кв.м. на місяць, крім того ПДВ.

Статтею 12 договору, сторони погодили витрати на популяризацію, відповідно до якої:

Орендар зобов'язаний, щомісячно, авансом, не пізніше 25-го числа місяця, який передує оплачуваному місяцю, сплачувати Орендодавцю вартість витрат на просування та популяризацію Торгового центру (далі - «Витрати на популяризацію»).

Обов'язок Орендаря по сплаті Витрат на популяризацію виникає з Дати початку.

Ставка Витрат на популяризацію за цим Договором складає суму у гривнях, еквівалентну 2 (двом) доларам США за 1 (один) кв.м. на місяць, крім того ПДВ.

Сторони погодилися, що Орендодавець не зобов'язаний надавати Орендарю будь-які розрахунки щодо Витрат на популяризацію.

Відповідно до п. 13.1. договору, Орендар зобов'язаний сплатити Орендодавцеві Гарантійний платіж або надати Банківську гарантію (далі разом - «Гарантія») в наступному порядку:50 п'ятдесят) % суми Гарантії - протягом 10 (десяти) календарних днів з дати укладення цього Договору;50 (п'ятдесят) % суми Гарантії - протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дати укладення цього Договору.

Під Гарантійним платежем слід розуміти платіж по забезпеченню виконання зобов'язань Орендаря за цим Договором, який сплачується Орендодавцеві в розмірі Орендної плати, Експлуатаційних витрат та Витрат на популяризацію за два місяці Строку Договору, і повертається Орендарю на умовах, визначених цим Договором (п. 13.2.).

Під Банківською гарантією слід розуміти безвідкличну та безумовну гарантію, одержану за власний рахунок Орендарем по забезпеченню виконання зобов'язань Орендаря за цим Договором, яка може бути безпосередньо виконана і видається від імені Орендаря банком, погодженим з Орендодавцем (далі - «Банк»), та за формою, викладеною у Додатку Г до цього Договору, в розмірі Орендної плати, Експлуатаційних витрат та Витрат на популяризацію за два місяці Строку Договору, і повертається Орендарю на умовах, визначених цим Договором (п. 13.3.).

Пунктом 13.6. договору визначено, що Орендодавець має право у будь-який час протягом Строку цього Договору, без направлення попереднього повідомлення Орендарю, стягнути за Гарантією будь-яку суму, яка належить до сплати та не була сплачена Орендарем, включно із сумою збитків та потенційних вимог, яку він зобов'язаний сплатити. Орендар зобов'язаний поповнити Гарантію / збільшити суму за Гарантією до суми, вказаної у п. п. 13.2. та 13.3. вище, протягом 3 (трьох) робочих днів після одержання відповідної вимоги від Орендодавця.

Статтею 16 даного договору сторони погодили порядок оплати платежів, відповідно до умов якої:

Орендар сплачує Орендодавцеві Орендну плату, Гарантійний платіж, відшкодовує витрати на Комунальні послуги, Експлуатаційні витрати, Витрати на популяризацію та інші платежі, передбачені цим Договором, крім Банківської гарантії (далі - «Платежі»), у формі безготівкових розрахунків шляхом перерахування відповідних сум грошових коштів на поточний рахунок орендодавця.

Усі платежі нараховуються та сплачуються з урахуванням ПДВ.

Всі Платежі здійснюються в національній валюті України - гривні та розраховуються відповідно до міжбанківського курсу гривні до долара США, визначеного відповідно до даних попиту («Азк») міжбанківського валютного ринку на момент його закриття, за попередній робочий день де дня виставлення рахунку, а в разі відсутності рахунку - на 15 число місяця, що передує оплачуваному місяцю. Для визначення міжбанківського курсу гривні до долара США, про який йдеться у цьому пункті Договору, використовуються дані, розміщенні на Веб-порталі інформаційної системи «УкрДілінг».

Зобов'язання по здійсненню Платежів будуть виконаними належним чином в момент, коли суми грошових коштів, що відповідають повному розміру Платежу, будуть зараховані на кореспондентський рахунок банку Орендодавця. Зобов'язання по наданню Банківської гарантії будуть виконаними належним чином в момент, коли Орендодавець отримає її від Банку в порядку п. 13.3 ст. 13 цього Договору.

Статтею сороковою даного договору сторони погодили умови розірвання і припинення договору., відповідно до якої:

40.1. Цей Договір може бути розірваний або припинений відповідно до Договору або відповідно до чинного законодавства України.

40.2. У разі розірвання, припинення, визнання недійсним Договору, не припиняються і залишаються в силі ті умови і положення Договору, які стосуються наслідків його розірвання, припинення, сплати заборгованостей, сум неустойки і збитків.

40.3. Цей Договір укладений під скасувальною умовою, а саме, - він достроково припиняє свою дію у разі непогашення Орендарем заборгованості перед Орендодавцем по оплаті Орендної плати, внесенню і поповненню Гарантії, по сплаті Експлуатаційних витрат, Витрат на популяризацію, відшкодуванню вартості Комунальних послуг, інших платежів передбачених цим Договором, впродовж більше ЗО (тридцяти) днів з моменту виникнення такої заборгованості.

40.4. Цей Договір вважається таким, шо припинив свою дію в день набуття чинності скасувальною умовою.

40.5. Орендодавець мас право припинити дію цього Договору письмово попередивши про це Орендаря не менш ніж за ЗО (тридцять) календарних днів. В такому випадку, цей Договір вважається розірваним на 31 (тридцять перший) календарний день від дня відправки Орендодавцем рекомендованого листа з повідомленням про вручення про дострокове розірвання цього Договору, зокрема у випадках:

40.5.1. Орендар не виконує будь-які свої платіжні зобов'язання згідно з умовами та положеннями цього Договору, включаючи (але не обмежуючись) сплату Орендної плати, внесення і поповнення Гарантії, сплату Експлуатаційних витрат, Витрат на популяризацію, відшкодування вартості Комунальних послуг, інших платежів передбачених цим Договором, якщо відповідне невиконання триває 5 (п'ять) календарних днів, після направлення письмового повідомлення про це Орендарю, та протягом вищезазначеного періоду Орендар не виправив відповідного порушення;

40.5.2. Орендар безпідставно ухиляється від підписання Акту прийому-передачі Приміщення, або не підписує Акт прийому-передачі Приміщення протягом більше ніж 10 (десять) днів з Дати початку;

40.5.3. Орендар використовує без згоди орендодавця приміщення або його частину для інших цілей, які не співпадають з торговим профілем, передбаченим в додатку В до цього договору, не використовує чи звільнив приміщення;

40.5.4. Орендар передає, віддає у суборенду чи відступає право користування приміщенням чи відступає цей договір третій особі без письмового дозволу орендодавця;

40.5.5. Орендар завдає шкоди конструкції Приміщення та/або Площам загального користування;

40.5.6. Орендар не виконує зобов'язань щодо страхування чи правил протипожежної безпеки;

40.5.7. Орендар не виконує істотні зобов'язання, які виникають для нього як Орендаря в результаті укладення цього Договору та передбачені чинним законодавством України;

40.5.8. Орендар, на власний розсуд Орендодавця, демонструє невідповідне чи неприйнятне ставлення до Орендодавця або інших орендарів Торгівельного центру, яке завдає шкоди репутації Торгівельного центру;

40.5.9. Орендар не дотримується годин роботи Торгівельного центру;

40.5.10. щодо Орендаря призначено управляючого майном чи ліквідатора (санатора) або проти Орендаря подано заяву про банкрутство і судовий орган ухвалив рішення про відкриття провадження у справі про банкрутство чи реорганізації або іншого провадження, передбаченого чинним законодавством України, або Орендаря визнано банкрутом (далі разом - «Випадок невиконання зобов'язань»),

40.6. Орендар відмовляється від права на одержання будь-якої компенсації внаслідок припинення Строку Договору через Випадок невиконання зобов'язань.

40.7. У разі настання Випадку невиконання зобов'язань з боку Орендаря, Орендодавець має право припинити дію цього Договору, направивши Орендарю відповідне повідомлення про припинення дії Договору, і дія цього Договору припиняється автоматично після одержання Орендарем зазначеного повідомлення.

40.8. У разі припинення дії цього Договору відповідно до п. 40.5. Орендар звільняє Приміщення та повертає його Орендодавцю відповідно до положень ст. 41 цього Договору.

40.9. Орендар має право розірвати цей Договір, якщо Орендодавець постійно (3 (три) або більше разів) порушує свої істотні зобов'язання, що виникають за Договором, та якщо таке невиконання триває понад 30 (тридцять) календарних днів після отримання Орендодавцем відповідного повідомлення Орендаря у письмовій формі, та протягом вищезазначеного періоду Орендодавець не виправив відповідного порушення.

40.10. Якщо інше не передбачено цим Договором, припинення дії останнього здійснюється на підставі додаткової угоди до цього Договору.

40.11. З дня закінчення Строку Договору, розірвання, припинення, визнання недійсним Договору, Орендар втрачає право на користування Приміщенням, включаючи проведення будь-якої підприємницької діяльності в Приміщенні.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги позивач вказує на те, що протягом періоду оренди відбулися значні зміни, які мали вплив на економіку України в цілому та на роботу Орендаря зокрема. Виходячи з міжбанківського курсу долару США, сума орендної плати перевищила 1 500 грн. за 1 кв.м. Також, розмір індексу інфляції за 2014 рік склав 124,9%. Таким чином, враховуючи розмір індексації орендної плати у відповідності з умовами статті 15 Договору оренди, загальний розмір витрат на оренду приміщень Позивачем станом на кінець 2014 року зріс на понад 50%.

Крім того, дохід Позивача від здійснення діяльності щодо оренди приміщень для магазину « Marc&Andre » в торгівельному центрі «Караван» не покривав витрат на його оренду, включаючи передбачені Договором оренди витрати на комунальні платежі, рекламні та інші заходи, витрати на оплату праці робітників

09 грудня 2014 року Відповідач здійснив відключення постачання електричної енергії до приміщень Позивача, що в свою чергу взагалі унеможливило використання орендованих приміщень для здійснення господарської діяльності з метою отримання прибутку.

У зв'язку з суттєвою зміною обставин, про які Орендар не міг знати на момент укладення Договору оренди, і на які об'єктивно не може впливати, 13.11.2014р. на адресу Відповідача було направлено повідомлення про необхідність приведення умов Договору оренди у відповідність з обставинами, які фактично склалися.

Позивач вказує на те, що на вказану пропозицію Відповідач не відреагував, не надав ані підтвердження, ані заперечення щодо суттєвої зміни обставин та внесення змін у Договір оренди у зв'язку з цим.

На адресу Відповідача було направлено повідомлення про розірвання Договору оренди з 18 грудня 2014 року та повідомлення про повернення приміщення, в якому зазначено про необхідність забезпечення Орендодавцем присутності представника для прийняття приміщення.

Однак, в дату повернення приміщення 18 грудня 2014 року представник Відповідача на місцезнаходження приміщення не з'явився, акт прийому приміщення не підписав. Приміщення були звільнені від майна Позивача без заперечень з боку Орендодавця - Відповідача.

Внаслідок суттєвої зміни обставин, про які Орендар не міг знати на момент укладення Договору оренди, а також на які не може об'єктивно впливати.

13.11.2014р. направив Відповідачу повідомлення про необхідність внесення змін до умов Договору оренди з метою приведення його у відповідність з обставинами, які фактично склалися.

02.12.2014р. не отримавши відповіді на пропозицію щодо зміни умов оренди направив Відповідачу лист про розірвання Договору оренди.

За вказаних обставин позивач просить розірвати договір оренди № А74-1/К-1 від 01.10.2013р. укладений між Приватним акціонерним товариством "Лекс Холдинг" та Товариства з обмеженою відповідальністю "МА Холдинг Україна".

Крім того, під час дії Договору оренди Позивачем було сплачено на користь Відповідача гарантійний внесок в сумі 133 652,84 грн., а також виконані опоряджувальні роботи на суму 110 362,20 грн.

Відповідно до пункту 13.6. Договору оренди Орендодавець має право стягнути за рахунок гарантії будь-яку суму, яка підлягає сплаті.

Оскільки фактичне користування приміщенням припинено Орендарем через обставини, які не підконтрольні Орендарю, з 09 грудня 2014 року, відповідно за рахунок гарантійної суми Відповідач може отримати з Позивача орендну плату за період з 01 грудня 2014 року по 09 грудня 2014 року в сумі 32 256,80 грн.

Крім того, сплаті від Позивача підлягають за листопад 2014 року витрати на кондиціювання 1 424,33 грн., витрати на електропостачання 2 268,00 грн., а також за грудень 2014 року за період з 01 по 09 грудня експлуатаційні витрати за 9 днів: 4 300,90 грн., за послуги популяризації за 9 днів: 716,82 грн., витрати на електропостачання за 9 днів 2 011,81 грн., послуги за вивезення сміття за 9 днів 24,31 грн., витрати на кондиціонування 1 829,82 грн., що разом складає 12 575,99 грн.

Після розірвання Договору оренди Позивач 26 грудня 2014 року направив Відповідачу претензію, в якій вимагав повернути суму гарантійного внеску в повному обсязі. Відповідь на претензію Відповідачем надана не була, заперечення щодо повренення суми гарантійного внеску не надійшли.

За таких обставин позивач просить визначити наслідки розірвання Договору №А74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладений 01 жовтня 2013 року між ТОВ «МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА» та ПрАТ «ЛЕКС ХОЛДИНГ» у вигляді обов'язку ПрАТ «ЛЕКС ХОЛДИНГ» повернути ТОВ «МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА» суму Гарантійного внеску в сумі 88 820,05 грн.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до п. 1 ст. 75 Господарського кодексу України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Як визначено ч. 1 статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до частини 2 статті 193 Господарського кодексу України, кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 610 Цивільного кодексу України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству (ч. 4 ст.179 Господарського кодексу України, ч. 3 ст. 203 Цивільного кодексу України).

Частиною 1 ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди, що кореспондується з положеннями ч.ч. 2, 3 ст. 180 Господарського кодексу України.

Частина третя ст. 180 ГК України передбачає, що при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі предмет, ціну та строку дії договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ч. 2 ст. 638 ЦК України).

Згідно з частинами 1 та 2 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

З огляду на вищевикладене суд прийшов до висновку, що зміна економічної ситуації та коливання курсу іноземної валюти стосовно національної валюти України є комерційними ризиками сторін договору та не можуть бути підставами для зміни чи розірвання договору, оскільки це не є істотною зміною обставин у розумінні статті 652 ЦК України.

Таким чином, виходячи з вищенаведених обставин на наведених норм матеріального права, сторони даного спору уклали Договір на засадах вільного волевиявлення та погодили усі суттєві умови які ставляться до правочину, тобто погодили предмет Договору, ціну та його строк, а тому відповідно до вимог ст. ст. 629, 638 ЦК України, приписів ст. ст. 180, 181 ГК України він вважається укладеним.

Загальні норми, якими регулюються відносини суб'єктів господарювання щодо розірвання договорів визначені главою 53 Цивільного кодексу України. Якщо сторони не можуть дійти згоди щодо розірвання договору, вони мають право передати спір на вирішення суду. Під час розірвання або зміни Договору у такий спосіб, потрібно обов'язково дотримуватися вимог передбачених у статтях 651, 652 ЦК України, статті 188 ГК України.

Статтею 651 ЦК України визначені підстави для зміни або розірвання договору, а саме: зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При зверненні з вимогами про розірвання договору, на підставі статті 651 Цивільного кодексу України, на позивача покладається, у відповідності до ст. 33 ГПК України, обов'язок довести ті обставини, на які він посилається, як на підставу своїх вимог.

З врахуванням викладеного, суд прийшов до висновку, про відсутність підстав для розірвання договору та безпідставність позовних вимог.

Щодо вимог позивача про визначення наслідків розірвання Договору №А74-1/К-1 оренди нерухомого майна, укладений 01 жовтня 2013 року між ТОВ «МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА» та ПрАТ «ЛЕКС ХОЛДИНГ» у вигляді обов'язку ПрАТ «ЛЕКС ХОЛДИНГ» повернути ТОВ «МА ХОЛДИНГ УКРАЇНА» суму Гарантійного внеску в сумі 88 820,05 грн. суд відзначає наступне.

Відповідно до п.13.1. Договору: «Орендар зобов'язаний сплатити Орендодавцеві Гарантійний платіж або надати Банківську гарантію (далі разом - «Гарантія») в наступному порядку:50 п'ятдесят) % суми Гарантії - протягом 10 (десяти) календарних днів з дати укладення цього Договору;50 (п'ятдесят) % суми Гарантії - протягом ЗО (тридцяти) календарних днів з дати укладення цього Договору».

В силу п. 13.2. Договору: «під Гарантійним платежем слід розуміти платіж по забезпеченню виконання зобов'язань Орендаря за цим Договором, який сплачується Орендодавцеві в розмірі Орендної плати, Експлуатаційних витрат та Витрат на популяризацію за два місяці Строку Договору...».

В силу п.13.9. Договору: «у випадку дострокового розірвання Договору за ініціативою Орендаря або за ініціативою Орендодавця у випадках, прямо вказаних в цьому Договорі, Гарантія не повертається Орендарю, а залишається у Орендодавця у якості неустойки за дострокове розірвання Договору».

Крім того, згідно п. 13.6. Договору: «Орендодавець має право у будь-який час протягом Строку цього Договору, без направлення попереднього повідомлення Орендарю, стягнути за Гарантією будь-яку суму, яка належить до сплати та не була сплачена Орендарем, включно із сумою збитків та потенційних вимог, яку він зобов'язаний сплатити. Орендар зобов'язаний поповнити Гарантію / збільшити суму за Гарантією до суми, вказаної у п. п. 13.2. та 13.3. вище, протягом 3 (трьох) робочих днів після одержання відповідної вимоги від Орендодавця».

З матеріалів справи вбачається, що 31 грудня 2014 року Відповідач направив на адресу Позивача Вимогу за Вих.№006-ТРК-776 від 31.12.2014 року щодо довнесення (поповнення) Гарантійного платежу (надалі - «Вимога за Вих.№006-ТРК-776»). У Вимозі за Вих.№006-ТРК-776 Відповідач повідомив Позивача про стягнення 23 грудня 2014 року з суми Гарантійного платежу простроченої заборгованості за Договором, що виникла в зв'язку з порушенням Відповідачем строків оплати обов'язкових платежів за Договором на загальну суму 129 678,26 грн.

У Вимозі за Вих.№006-ТРК-776, відповідно до п.13.6. Договору, Відповідач вимагав від Позивача поповнити суму Гарантійного платежу на вказану суму заборгованості.

19 січня 2015 року Відповідач направив на адресу Позивача Повідомлення за Вих.№006-ТРК-010 від 19.01.2015 року про порушення зобов'язань за Договором оренди №А74-1/К-1 від 01 жовтня 2013 року, в якому повідомив Позивача про чергове порушення умов Договору та вимагав негайно погасити прострочену заборгованість з оплати Орендної плати, Експлуатаційних витрат, Витрат на популяризацію та Комунальних послуг в загальній сумі 135 192,48 грн.

Позивач на вказане Повідомлення за Вих.№006-ТРК-010 відповіді не надав.

23 січня 2015 року Відповідач стягнув з залишків суми Гарантійного платежу грошові кошти в розмірі 3 974,58 грн. в рахунок часткового погашення простроченої заборгованості з оплати Експлуатаційних витрат за січень 2015 року.

Також на адресу орендаря 28 січня 2015 року було направлена Вимога за Вих.№006-ТРК-019 від 27.01.2015 року щодо довнесення (поповнення) Гарантійного платежу на суму 133 652,84 грн. Тобто на суму стягнутого в рахунок погашення простроченої заборгованості за Договором Гарантійного платежу. Крім того, у Вимозі за Вих.№006-ТРК-019 Відповідач вимагав негайно погасити прострочену заборгованість з оплати обов'язкових платежів за Договором за грудень 2014 року - січень 2015 року, що не покрита Гарантійним платежем в розмірі 131 217,90 грн.

Проте, Вимога за Вих.№006-ТРК-019 була залишена Позивачем без задоволення.

Таким чином, підстав для повернення Гарантійного платежу Позивачу немає.

Обов'язок доказування та подання доказів відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення. Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він заявив позовні вимоги.

Витрати по сплаті судового збору, відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

По зустрічному позову.