Постанова

від 28.07.2015 по справі 922/3560/14

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" липня 2015 р. Справа № 922/3560/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Лакіза В.В., суддя Пуль О.А.,

при секретарі Катренко І.С.

за участю представників:

позивача - Бречка С.М. за довіреністю від 24.12.2014 р. №08-11/4646/2-14,

відповідача - Прасолова І.А. за довіреністю від 12.01.2015 р. б/н,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС", м. Харків (вх. №3899Х/2-8) на рішення господарського суду Харківської області від 05.11.14 у справі № 922/3560/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС", м. Харків

про внесення змін до договору ,

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 05.11.2014 р. у справі №922/3560/14 (суддя Лаврова Л.С.) позов задоволено повністю. Внесено зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 15.05.2006 р. за №140667100157 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у запропонованій позивачем редакції. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" (61051, 61103, м. Харків, вул. Новопрудна, 9-Б, код 33412612) на користь Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243, пл. Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 35417005032986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку: 851011) 1 218,00 грн. судового збору.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" не погодилось з зазначеним рішенням місцевого господарського суду, звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, та порушення судом норм матеріального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 05.11.2014 р. та прийняти нове рішення про в задоволенні позову Харківської міської ради у повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги заявник зазначає, що як передбачено ст. ст. 288, 289 Податкового кодексу України, розмір орендної плати за земельну ділянку встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки, проте, наведене правило стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто, ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання, що має місце в спірних правовідносинах.

Отже, на думку скаржника, твердження суду про те, що орендна плата за землю державної та комунальної власності є регульованою ціною, не спростовує наведеного висновку, оскільки державне регулювання розміру орендної плати здійснюється на стадії укладення договору, а не на стадії його виконання.

Скаржник зауважує, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін, або істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні договору за одночасної наявності передбачених у ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України умов; разом з тим, на будь-які порушення умов договору позивач в підставах позову не посилався.

Також заявник скарги зазначає, що пунктом 13 договору, яким обумовлено перелік випадків, за настання яких переглядається розмір орендної плати, не передбачено такої підстави як зміна нормативної грошової оцінки.

Скаржник вважає, що висновки місцевого господарського суду щодо того, що підставою для внесення зміни до договору у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, а, отже, й виникнення у позивача права на звернення до суду за внесенням відповідних змін умов договору, не відповідають вимогам законодавства.

Крім того, заявник скарги вказує, що господарським судом першої інстанції не прийнято до уваги, що підставою для збільшення ставки орендної плати позивач зазначив не істотну зміну об'єктивних обставин, які не залежать від волі сторін договору, а рішення однієї зі сторін договору - Харківської міської ради, яка в односторонньому порядку затвердила нові ставки орендної плати у м. Харкові вже після укладення спірного договору оренди землі.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" вважає також, що судом неправомірно внесено зміни до пункту 13 договору, який доповнено новою підставою для змінення орендної плати, а саме - зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, відповідач вважає, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі не підлягають задоволенню, оскільки законодавча зміна нормативної грошової оцінки землі не може бути підставою для зміни договору орендної плати в односторонньому порядку, оскільки це не погоджено сторонами у договорі.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 20.11.2014 р. апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" прийнято до провадження та призначено до розгляду.

Ухвалою суду від 13.01.2015 р. за клопотанням представника відповідача розгляд справи відкладено в порядку ст. 69 ГПК України на 29.01.2015 р.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 29.01.2015 р. в зв'язку з задоволенням клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" (вх. №1333 від 19.01.2015 р.) провадження у даній справі було зупинено до вирішення по суті пов'язаної з нею справи №820/18118/14 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС", м. Харків до Управління Держземагенства м. Харкова про визнання дій протиправними та скасування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №217 від 08.11.2013 р., що розглядається в Харківському окружному адміністративному суді.

23.04.2015 р. представник позивача подав заяву (вх. №6715 ) про поновлення розгляду справи №922/3560/14 у зв'язку з набранням чинності постановою Харківського окружного адміністративного суду від 27.01.2015 р. у справі №820/18118/14, оскільки ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 14.04.2015 р. у справі №820/18118/14 зазначену постанову Харківського окружного адміністративного суду залишено без змін.

Розпорядженням голови суду від 07.05.2015 р. у зв'язку з відпусткою суддів Бородіної Л.І. та Лакізи В.В. для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Пуль О.А., суддя Шевель О.В.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 07.05.2015 р. поновлено апеляційне провадження у справі №922/3560/14 та розгляд справи призначено на 04.06.2015 р.

Розпорядженням секретаря другої судової палати суду від 03.06.2015 р. у зв'язку з відпусткою судді Шевель О.В. для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Лакіза В.В., суддя Пуль О.А.

Згідно з пунктом 3 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" від 23.03.2012 р. №6 в разі необхідності заміни судді в процесі розгляду справи або додаткового введення судді (суддів) до складу суду розгляд справи, з огляду на встановлений пунктом 3 частини четвертої статті 47 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" принцип незмінності судді, слід починати спочатку. При цьому заново розпочинається й перебіг передбачених статтею 69 ГПК строків вирішення спору, а його подальше продовження новим (зміненим) складом суду здійснюється у випадках і в порядку, передбачених частиною третьою цієї статті.

В судовому засіданні 04.06.2015 р. у зв'язку з наданням можливості представника сторін надати додаткові пояснення у справі оголошено перерву до 07.07.2015 р.

16.06.2015 р. відповідач надіслав суду наступні документи:

- експертний висновок про інженерно-геологічні умови земельної ділянки, яка розташована по вул. Новопрудна, та відведена в оренду ТОВ "ІНВОС", зроблений Інститутом УКРНДІІНТВ, від 26.12.2005 р.,

- додаток до експертного висновку Інституту УКРНДІІНТВ "Схема генерального плану розташування об'єкту",

- адвокатський запит Стєбєлєва А.М. до Інституту УКРНДІІНТВ від 12.03.2015 р.,

- відповідь Інституту УКРНДІІНТВ від 23.03.2015 р. на адвокатський запит,

- "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" (додаток до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р.),

- ухвала Харківського окружного адміністративного суду від 15.04.2015 р. про закриття провадження у справі,

- довідку про розмір нормативно-грошової оцінки земельної ділянки №209/06,

- рішення господарського суду Харківської області від 17.03.2015 р. у справі №922/3582/14, роздрукований за допомогою інтернет-ресурсу "Єдиний реєстр судових рішень".

Позивач надіслав заяву (вх. №10111 від 02.07.2015 р.) про відкладення розгляду справи у зв'язку з відрядженням його представника до м. Києва для участі у розгляді іншої справи (додано копію ухвали про відкриття провадження від 02.06.2015 р. у справі №910/13823/15, призначеної до розгляду на 07.07.2015 р.).

В судове засідання 07.07.2015 р. з'явився представник відповідача та надав пояснення у справі.

Колегія суддів, вислухавши пояснення представника відповідача та розглянувши клопотання позивача, дійшла висновку про його задоволення та відкладення розгляду справи на 28.07.2015 р.

Відповідач надав суду письмові пояснення (вх. №11225 від 28.07.2015 р.), в яких, зокрема, зазначає, що у витягу з технічної документації, наданому Харківською міською радою для розрахунку нової нормативно-грошової оцінки, змін зазнали такі показники:

- базова вартість земельної ділянки, яка збільшилась із 156,27 грн. до 291,18 грн./кв. м. Даний показник затверджується рішенням Харківської міської ради на підставі витрат на освоєння і облаштування території міст станом на 01.01.2013 р.;

- коефіцієнт Км2, який також затверджується рішенням Харківської міської ради "Про затвердження документації з нормативно-грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" від 03.07.2013 р. №1209/13;

- сукупний коефіцієнт Км3, який є добутком локальних коефіцієнтів впливу різних факторів на дану земельну ділянку, та розраховується за допомогою програмного комплексу "нормативно-грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", власником якого, згідно з п. 2.1 "Порядку впровадження нормативно-грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", є Департамент земельних відносин Харківської міської ради.

Також відповідач просить суд звернути увагу на розмір деяких локальних коефіцієнтів, зазначених у витягу з технічної документації №217 від 08.11.2013 р., які були оскаржені ним в адміністративному порядку, але спір по суті не було вирішено через звернення з позовом до неналежного відповідача.

Зокрема, ТОВ "ІНВОС" не згодне з розмірами наступних локальних коефіцієнтів:

1) "зони пішоходної доступності до громадських центрів", який, порівняно з попередньою нормативно-грошовою оцінкою, збільшився з 1,15 до 1,2;

2) "зони пішоходної доступності до природних об'єктів", який збільшився з 1,05 до 1,09, та обгрунтовує свої заперечення тим, що порядок обчислення розміру даних локальних коефіцієнтів з 2006 р. не змінився, отже, збільшення розміру сукупного локального коефіцієнту Км3 є неправомірним.

Також відповідач вважає, що розмір коефіцієнтів при обрахунку орендної плати повинен залишитись в тому значенні, в якому вони були визначені при укладанні договору, крім того, він зазначає, що в новому розрахунку розміру орендної плати позивач не застосував відсоток строку оренди землі у розмірі 70%.

Крім того, відповідач зазначає у поясненнях, що при обчисленні нового розміру орендної плати позивачем не враховано коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов, що призвело до штучного збільшення розміру орендної плати.

В судове засідання 28.07.2015 р. з'явились представники сторін та надали пояснення у справі.

Представник відповідача підтримав вимоги апеляційної скарги.

Представник позивача проти апеляційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради від 28.09.2005 р. №170/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" укладено договір оренди землі, зареєстрований 15.05.2006 р. за №140667100157 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", відповідно до п. 1 якого Харківська міська рада(орендодавець) надає, а ТОВ "ІНВОС" приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Новопрудна (а. с. 15-17).

В пункті 5 вказаного договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: на період будівництва згідно з довідкою №209/06 від 30.01.2006 р. - 69212 грн., на період експлуатації згідно з довідкою №208/06 від 30.01.2006 р. - 346062 грн.

Згідно з п. 8 договору останній укладено строком: на період будівництва - до 01.10.2007 р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації); на період експлуатації - до 01.10.2030 р.

Згідно з п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва:

- 2006 рік: 217,43 грн.;

- З 2007 р.: 410,24 грн.;

- на період експлуатації:

- з 01.10.2007 р.:1242,28 грн.

Згідно з п. 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів;

в) внаслідок інфляції - щорічно;

г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

д) в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №217 від 08.11.2013 р. нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою, кадастровий номер 6310136300:10:007:0004, складає 642029,00 грн.

Згідно з п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Відповідно до абзацу 3 п. 43 договору невід'ємними частинами договору є:

план або схема земельної ділянки;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єктів оренди;

проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно з п. 1.1. вказаного рішення базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова складає 291,18 грн., ця сума отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01.01.2014 р.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 р.", рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 р. №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та введена в дію з 01.03.2008 р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 р." встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." вводиться в дію з 01.01.2014 р.

Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до п.п. 3.1 та 3.2 вказаного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Відповідно до пункту 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема, зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з п. 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку.

Всі вищевказані рішення Харківської міської ради є чинними.

Відповідно до п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

На виконання вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р.;

- одержано витяг №217 від 08.11.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а. с. 18, 27, 28).

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі від 15.05.2006 №140667100157, який разом з листами-пропозиціями від 19.12.2013 р. №5851/0/225-13 та від 19.12.2013 р. № 590/0/225-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача (а. с. 29-31).

З метою забезпечення здійснення реєстрації додаткових угод шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу, на підставі положень ст. 29 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови Кабінету Міністрів України від 21.11.2012 р. №1204 "Про затвердження розміру і порядок використання плати за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру", Департаментом земельних відносин було запропоновано відповідачеві сплатити кошти:

- в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- в розмірі 120,00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Оскільки вказані вимоги виконавчого органу Харківської міської ради відповідачем не було виконано, у встановлений термін відповідь на лист -пропозицію до Харківської міської ради направлено не було, Харківська міська рада у серпні 2014 р. звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до ТОВ "ІНВОС" про внесення змін до договору оренди землі від 15.05.2006 р. №140667100157 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди у редакції позивача, викладеній у позовній заяві.

В обґрунтування позовних вимог Харківська міська рада послалась на норми ст. ст. 13, 144 Конституції України, ст. ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст. ст. 5, 13, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст. ст. 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст. ст. 179, 188, 193 Господарського кодексу України.

Рішенням господарського суду Харківської області від 05.11.2014 р. позов задоволено в повному обсязі. Зобов'язано внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 15.05.2006 р. за №140667100157 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в такій редакції:

" ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "15" травня 2006 року за № 140667100157 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВОС" (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 5., 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого "01" листопада 2005 року за № 040567100112 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки 6310136300:10:007:0004."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 217 від 08.11.2013р. становить 642029,00 грн. (шістсот сорок дві тисячі двадцять дев'ять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 100/14 від 29.11.2013р. на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 35953,62 грн. (тридцять п'ять тисяч дев'ятсот п'ятдесят три гривні 62 копійок), або в місяць - 2996,14 грн. (дві тисячі дев'ятсот дев'яносто шість гривень 14 копійок)."

"13. Розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативної грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

е) в інших випадках, передбачених законом."

"14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно діючого законодавства."

"28. д) в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 13 договору, Орендодавець має право звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в зміненій редакції."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "15" травня 2006 року за №140667100157 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області

м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

/підпис/ Г.А. Кернес

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВОС"

адреса: 61103, м. Харків, вул. Новопрудна, 9-Б

код 33412612

В особі керівника

/ підпис/ /ПІБ/ "

2. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" (61051, 61103, м. Харків, вул. Новопрудна, 9-Б, код 33412612) на користь Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243, пл. Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 35417005032986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку:851011) 1 218,00 грн. судового збору.

Рішення мотивоване доведеністю наявності у позивача права вимагати від відповідача приведення договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог законодавства України шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача.

Зокрема, місцевим господарським судом встановлено, що на даний час розмір орендної плати за землю, яку сплачує відповідач за спірним договором, не відповідає положенням п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України та рішенням Харківської міської ради, а різниця в розмірі орендної плати на рік, що підлягає сплаті Харківській міській раді за користування зазначеною земельною ділянкою, згідно із визначеним у договорі розміром орендної плати та даними розрахунку розміру орендної плати у відповідності до нормативної грошової оцінки землі, що введена в дію з 01.01.2014 р., становить 21046,26 грн.

Отже, ухилення орендаря від укладення додаткової угоди до договору оренди землі завдає значних збитків територіальній громаді міста Харкова у вигляді неодержаного доходу за користування земельною ділянкою комунальної власності.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У відповідності до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною 2 статті 30 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Приписами ст. 21 вказаного Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

В пункті 9 договору, зокрема, зазначено, що розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку на період експлуатації з 01.10.2007 р. становить 1242,28 грн., а абзацом б) пункту 13 договору передбачено, що орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів.

Отже, сторони в спірному договорі, серед іншого, передбачили можливість внесення до нього змін щодо перегляду розміру орендної плати у разі зміни ставки земельного податку.

Відповідно до п. 289.1. ст. 289 Податкового кодексу України (надалі - ПК України) для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Пункт 274.1 ПК України визначає, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно з абз. 3 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У відповідності до ст. 18 вказаного Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Як вже було зазначено, попередня вартість 1 кв. м. землі у місті Харкові була затверджена та введена в дію з 01.03.2008 р. рішеннями Харківської міської ради від 25.12.2007 р. №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 р." та від 27.02.2008 р. №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 р."

Враховуючи норми статті 18 Закону України "Про оцінку земель", позивач рішеннями від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова", затвердив нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова та ввів в дію з 01.01.2014 р. нову плату за землю.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно з п. п. 34, 35 ч. 1 с. 26 вказаного Закону до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Статтею 632 ЦК України унормовано, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р." є чинними на момент розгляду справи; доказів їх скасування матеріали справи не містять.

З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати та податку за земельні ділянки, в зв'язку з чим зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки комунальної власності, в свою чергу, є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Така ж правова позиція міститься в постанові Вищого господарського суду України від 03.07.2014 р. №922/533/14 та постановах Верховного суду України від 20.08.2013 р. у справі №5017/781/2012 та від 03.12.2013 р. у справі №5009/3430/12.

З урахуванням вищевказаних обставин справи та норм чинного законодавства, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком господарського суду першої інстанції стосовно обґрунтованості позовних вимог Харківської міської ради щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, в цій частині позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі від 15.05.2006 р. підлягають задоволенню.

Також обґрунтованою колегія суддів вважає позовну вимогу щодо внесення змін до договору оренди в частині зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки 6310136300:10:007:0004", оскільки це відповідає приписам ст.15 Закону України "Про оренду землі" в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, згідно з якими така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Стосовно твердження скаржника про застосування в новому розрахунку розміру орендної плати позивачем відсотку строку оренди землі у розмірі 70% колегія суддів зазначає наступне.

Рішенням сесії Харківської міської від 27.02.2008 р. № 41/08 затверджено Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові (надалі - Положення), відповідно до п. 6.1. якого розмір орендної плати, встановлений договорами оренди, у тому числі договорами тимчасового користування на умовах оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення, підлягає перерахунку.

Згідно з п. 6.4. Положення воно застосовується при розрахунку розміру орендної плати при укладенні договорів оренди земельних ділянок на підставі рішень міської ради про надання земельних ділянок відповідним юридичним та фізичним особам в оренду:

а) прийнятих після набрання чинності цим Положенням;

б) прийнятих до набрання чинності цим Положенням.

Відповідно до пункту 2.4. Положення річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О = Ц * Б * К1 * К2, де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення:

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Відповідно до пункту 2.5. Положення розмір поточної базової ставки орендної плати становить 0,08, тобто, 8% від нормативної грошової оцінки земель.

В матеріалах справи міститься розрахунок орендної плати №1003/14 станом на 29.11.2013 р., складений у відповідності до рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 р. №41/08 зі змінами від 10.09.2008 р. №242/08, згідно з яким розмір орендної плати спірної земельної ділянки становить 8% від нормативної грошової оцінки (т. 1 а. с. 28).

Рішенням Харківської міської ради від 10.09.2008 р. №242/08 "Про внесення змін до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в місті Харкові" визначені землі, для яких встановлено особливий режим розрахунку орендної плати та відсотки від розрахункового розміру орендної плати в залежності від терміну оренди.

Відповідно до пункту 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати:

Строк оренди, роки відсоток від орендної плати

1-10 років 100%

11-15 років 90%

16-20 років 80%

21-25 років 70%

26-50 років 60%

Оскільки термін оренди за спірним договором є значним та підпадає під дію п. 2.6 Порядку, базова ставка знижується та становить 70% від базової ставки (8%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки. Така ставка є найменшою у даному конкретному випадку.

Щодо розміру локальних коефіцієнтів впливу різних факторів на дану земельну ділянку колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з п. 6.4. Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

Відповідно до п. 2.3 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 р. №18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" якщо стороною (або іншим учасником судового процесу) у вирішенні спору не подано суду в обґрунтування її вимог або заперечень належні і допустимі докази, …, то розгляд справи господарським судом може здійснюватись виключно за наявними у справі доказами, і в такому разі у суду вищої інстанції відсутні підстави для скасування судового рішення з мотивів неповного з'ясування місцевим господарським судом обставин справи.

Оскільки відповідач до господарського суду першої інстанції не надавав експертного висновку про інженерно-геологічні умови земельної ділянки, що розташована по вул. Новопрудна у м. Харкові (такий висновок надано до апеляційного господарського суду в якості додаткових доказів у справі), то, відповідно, дані докази не були досліджені місцевим господарським судом.

Разом з тим, в господарському суді апеляційної інстанції представник відповідача не довів обґрунтованості неподання доказів щодо незмінності розміру коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов (К1) до господарського суду першої інстанції.

Колегія суддів не погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо задоволення запропонованих позивачем пунктів додаткової угоди №№13, 14 та 28.

Як вбачається з тексту позовної заяви та інших матеріалів справи, позивачем не надано мотивування позовних вимог в цій частині з посиланням на відповідні нормативно-правові акти в обґрунтування правомірності даних вимог. Присутній в судовому засіданні представник позивача не надав відповіді на запитання колегії суддів щодо правового та фактичного обґрунтування запропонованих змін до п.13, 14, 28 договору - зокрема, стосовно наявності обставин, передбачених ст. ст.651, 652 ЦК України, що зумовлювали б виникнення підстав для внесення змін до укладеного договору оренди землі в судовому порядку за ініціативою однієї із сторін.

Враховуючи викладене та також те, що обов'язковість їх внесення до договору позивачем (всупереч вимогам ст. 33 ГПК України) не доведено, колегія суддів вважає, що позовні вимоги в цій частині не підлягають задоволенню. А тому рішення місцевого господарського суду в частині задоволення позовних вимог щодо внесення змін до п.13, 14, 28 договору має бути скасовано як таке, що прийнято при недоведеності обставин, що мають значення для справи, які господарський суд визнав встановленими (п.2 ч.1 ст.104 ГПК України).

Вказаний висновок узгоджується з правовою позицією, викладеною в постановах Вищого господарського суду, зокрема, від 01.10.2014 р. у справі №922/529/14 та від 23.12.2014 р.у справі №922/1430/14.

За приписами ст. ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані довести обставини справи, на які вони посилаються, як на підставу своїх вимог та заперечень, належними та допустимими доказами.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд не забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об'єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та не надав належну правову оцінку всім наявним у матеріалах справи доказам, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, часткове скасування рішення господарського суду Харківської області від 05.11.2014 р. у справі №922/3560/14.

Приймаючи до уваги, що вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди землі суд визнані частково обґрунтованими, судові витрати за розгляд позовної заяви та апеляційної скарги відповідно до приписів частини другої статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються пропорційно на позивача та відповідача.

Керуючись ст.ст. 91, 99, 101, 102, п. 2 ч. 1 ст. 103, п. п. 1, 4 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС", м. Харків, задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 05.11.2014 р. у справі №922/3560/14 скасувати частково та викласти резолютивну частину в наступній редакції:

"Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 15.05.2006 р. №140667100157 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "15" травня 2006 року за № 140667100157 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

26 лютого 2014 р

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВОС" (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункт 5 договору оренди землі, зареєстрованого "01" листопада 2005 року за № 040567100112 змінити, доповнити пункт 2. словами

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки 6310136300:10:007:0004."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №217 від 08.11.2013 р. становить 642029,00 грн. (шістсот сорок дві тисячі двадцять дев'ять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "15" травня 2006 року за №140667100157 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області

м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі міського голови

/підпис/ Г.А. Кернес

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВОС"

адреса: 61103, м. Харків, вул. Новопрудна, 9-Б

код 33412612

В особі керівника

/ підпис/ /ПІБ/ "

В решті позову відмовити" .

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВОС" (61051, 61103, м. Харків, вул. Новопрудна, 9-Б, код 33412612) на користь Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243, пл. Конституції, 7, м. Харків, 61200, Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 35417005032986, Банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку:851011) 304,50 грн. витрат на сплату судового збору за подання позову.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 31.07.2015 р.

Головуючий суддя Гетьман Р.А.

Суддя Лакіза В.В.

Суддя Пуль О.А.