Рішення

від 03.09.2009 по справі 2598-2009

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

2598-2009

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 322

РІШЕННЯ

Іменем України

03.09.2009Справа №2-27/2598-2009

За позовом    ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", м. Київ в особі Кримської республіканської дирекції ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", м. Сімферополь, вул.. Набережна, 32

До відповідача ТОВ Фірми "Термодом", м. Сімферополь, вул.. 60 років Октября, 8

Про розірвання договору оренди.

За зустрічним позовнов ТОВ Фірми "Термодом", м. Сімферополь, вул.. 60 років Октября, 8

До відповідача ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", м. Київ в особі Кримської республіканської дирекції ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", м. Сімферополь, вул.. Набережна, 32

Про стягнення заборгованості.

Суддя Воронцова  Н.В.

При секретарі Пономаренко Н.О.

ПРЕДСТАВНИКИ:

За основним позовом:

Від позивача –      Наскрипняк, дор. у справі.         

Від відповідача –    Вайцеховська -  Петрова,  дор. у справі.    

Сутність спору:

Позивач  за основним позовом звернувся до Господарського суду з позовом до відповідача,  та просить суд розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 04-3/285 від 01.08.2008р., також просить стягнути судові витрати.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що між сторонами по справі не було досягнено згоди по одному з  суттєвих умов договору оренди – розміру оплати з  01.04.2009 р. за оренду нежитлового приміщення. Вказане є підставою  для розірвання договору в судовому порядку.

Відповідач проти позову заперечував по мотивам, викладеним у запереченні на позов та надав зустрічну позовну заяву до ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", м. Київ в особі Кримської республіканської дирекції ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", та просить суд стягнути  заборгованість по орендній платі по договору оренди нежитлового приміщення № 04-3/285 від 01.08.2008р.  у сумі 224186,70 грн.,  пеню у розмірі 34508,28 грн., також просить стягнути судові витрати. Вимоги за зустрічною позовною заявою обґрунтовує тим,  що між сторонами по справі було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 04-3/285 від 01.08.2008р., відповідно до якого орендатор повинен був щомісяця не пізніше 10 числа на підставі виставлених рахунків сплачувати орендну плату, однак орендатором взяті на себе зобов'язання виконані не були, внаслідок чого виникла заборгованість у сумі 224186,70 грн.

Також позивач за зустрічним позовом повідомив про те, що з  01.04.2009 р. діють умови договору про ставки орендної плати, встановлені п. 4.1 договору, оскільки згоди про зміну умов сплати орендної  плати сторонами не досягнуто.

Позивач за первісним позовом у відзиві на зустрічну позовну заяву повідомив про те, що сторони за договором оренди не було досягнено згоди про розмір орендної плати з 01.04.2009 р., а таким чином, з цієї дати неможливо визначити розмір орендної плати.

Судом було надіслано запит від 11.06.2009 р.  до Сімферопольського  міжміського  бюро реєстрації і технічної інвентаризації з  проханням надати до суду належним чином засвідчену копію  інвентарної справи на нежитлові приміщення, які знаходяться за адресою: м. Сімферополь,  вул.. Пушкіна/Маяковського, 35/2.  

У відповідь на вказаний запит суду було надіслано копію  інвентарної справи на нежитлові приміщення, які знаходяться за адресою: м. Сімферополь,  вул.. Пушкіна/Маяковського, 35/2.  

Ухвалою ГС АР Крим  від 13.07.2009 р. строк розгляду справи було продовжено за згодою сторін.

Позивач за зустрічним позовом у додаткових поясненнях повідомив  про те, що він не надавав відповідачу за зустрічним позовом згоди на проведення переобладнання в орендованих приміщеннях. Крім того, всі ремонтні роботи і переобладнання в орендованих приміщеннях не можно розцінювати як поліпшення орендованих приміщень, оскільки ці роботи пов'язані  з особливостями господарської діяльності відповідача за зустрічним позовом і цінності для позивача за зустрічним позовом не мають.

Також позивач за зустрічним позовом вказане на те, що дійсно згоди на зміну умов договору щодо орендної плати між сторонами досягнено не було, в зв'язку з чим, за його думкою, діють умови основного договору оренди №04 -3/285 від 01.08.2008 р. Також повідомив про те, що обладнання, меблі, техніка, що належать відповідачу за зустрічним позовом, з  орендованого приміщення не вивезені, а відповідно орендоване приміщення для повернення орендодавцю орендарем і не готувалося.  

Позивач за зустрічним позовом заявою від 01.08.2009 р. уточнив позовні вимоги за зустрічним позовом та просить суд стягнути з відповідача за зустрічним позовом заборгованість по орендній платі за договором оренди нежитлового приміщення №04-3/285 від 01.08.2008 р. в сумі 298599,10 грн., а також пеню у розмірі 42562,32 грн. Вказане обґрунтовує тим,  що з  моменту подачі зустрічної позовної заяви пройшло більше одного календарного місяця, а відповідач за зустрічним позовом заборгованість  сплачувати відмовляється.

10.08.2009 р. в  судовому засіданні було оголошено перерву до 26.08.2009 р. Після перерви судове засідання продовжено, представники сторін ті самі.

26.08.2009 р. в судовому засіданні знову було оголошено перерву до 03.09.2009 р. на 14 г. 00 хв.   Після перерви судове засідання продовжено, представники сторін ті самі.  

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін,   суд, -

в с т а н о в и в:

Відповідно до ч. 4  ст. 203 Цивільного кодексу  України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до ст.. 626 ЦК України договором   є   домовленість   двох   або  більше  сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір  є  двостороннім,  якщо  правами  та   обов'язками наділені обидві сторони договору.

01.08.2008 р. між ТОВ Фірми "Термодом" ( Орендар ) з  одного боку і ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", м. Київ в особі Кримської республіканської дирекції ВАТ "Райффайзен Банк Аваль" ( Орендодавець )  було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 04-3/285.    

Відповідно до п. 1.1. вказаного договору  орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення, загальною площею 102,4 кв. м., визначене на плані як приміщення в літ. «Е»: №10 – 73,5 кв. м., №11 – 28,9 кв. м., розташоване на першому поверсі двоповерхової  будівлі за адресою: м. Сімферополь, вул.. Пушкіна/вул.. Маяковського, 35/2.

Орендоване приміщення передається для розміщення відділення Банку. Вказане приміщення є власністю орендаря на підставі договору купівлі – продажу №835 від 17.05.2007 р.

Відповідно до п. 2.1 вказаного договору орендодавець передає в строк  до 01.08.2008 р., а орендар приймає у користування орендоване приміщення площею 102,4 кв. м. на підставі акту приймання – передачі.

У виконання вказаного між сторонами  по справі було складено та підписано акт приймання – передачі вказаного  орендованого приміщення від 01.08.2008 р.

Відповідно до п. 3.1 вказаного договору даний договір вступає в силу з 01.08.2008 р. і діє до 01.07.2011 р. Строк дії  договору оренди складає два роки і 11 місяців.

Відповідно до п. 4.1 вказаного договору розмір щомісячної орендної плати за об'єкт оренди встановлюється у розмірі 348 грн. за 1 кв. м. без сплати ПДВ ( але не менше 69 доларів США за 1 кв. м. по офіційному курсу НБУ на день сплати ) і сплачується орендарем орендодавцю 1 раз на місяць у гривні. Орендна плата залишається фіксованою на весь період дії договору за винятком витрат, передбачених п. 4.2 вказаного договору.

Відповідно до п.4.2 вказаного договору комунальні послуги ( електроенергія, водопостачання, каналізація, вивіз сміття, комунальні витрати ) входять у вартість орендної плати.     

Відповідно до п. 1 Додаткової угоди №1 від 04.08.2008 р.  до вказаного договору оренди сторони дійшли згоди про доповнення п. 1.1 договору оренди та виклали його наступній редакції: «п. 1.1 орендодавець до 01.08.2008 р. передає, а оренда приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення, загальною площею 102,4 кв. м., розташовані на першому поверсі двоповерхової  будівлі за адресою:  м. Сімферополь, вул.. Пушкіна/вул.. Маяковського, 35/2, вказане на плані як приміщення літ. «Е»:  №10 – 73,5 кв. м., №11 – 28,9 кв. м.

В строк не пізніше 01.11.2008 р. орендодавець додатково передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення, загальною площею 38,8 кв. м., розташовані на першому поверсі двоповерхової  будівлі за адресою:  м. Сімферополь, вул.. Пушкіна/вул.. Маяковського, 35/2,  що визначені на платні як приміщення літ. «Е» №12 – 38,8 кв. м. в порядку і на умовах,  передбачених даним договором оренди № 04-3/285 від 01.08.2008 р. шляхом підписання акту приймання – передачі».

Вказана Додаткова угода вступає в силу з  моменту його підписання і є невід'ємною частиною договору оренди № 04-3/285 від 01.08.2008 р.

Відповідно до наявного в матеріалах справи акту приймання -  передачі від 01.09.2008 р. орендодавець передав, а орендар прийняв додаткове нежитлове приміщення площею 38,8 кв. м. за адресою:   м. Сімферополь, вул.. Пушкіна/вул.. Маяковського, 35/2. Даний акт підписаний представниками сторін та скріплений відповідними печатками.

Орендар надіслав на адресу орендодавця лист від 19.02.2009 р. №08-13/303,  відповідно до якого просив знизити розмір орендної плати по орендованому приміщенню    і встановити її на рівні 100 грн. за 1 кв. м. Вказане обґрунтовував тим,  що в умовах нестабільної економічної ситуації вбачається тенденція зниження орендних ставок офісних приміщень, багато фірм відмовляються від оренди офісних приміщень,  в наслідок чого підвищується обсяг пропозицій на ринку оренди нерухомості при одночасному зниженні орендних ставок.

Орендодавець розглянувши вказане звернення, повідомив листом від 23.03.2009 р. про те, що він готовий до розгляду питання про зниження орендної ставки за орендовані приміщення в межах 300 грн. за 1 кв. м. орендованих приміщень з  01.03.2009 р. по 31.12.2009 р.

Розглянувши вказаний лист, орендар листом від 30.03.2009 р. повідомив про те,  що в умовах економічної нестабільності та фінансової кризи він не має можливості орендувати приміщення по запропонованої вищевказаної ціни. В зв'язку з тим, що сторони за договором не дійшли згоди про зниження орендної плати,  орендодавцю було запропоновано укласти угоду про розірвання договору. Також повідомив про те, що невіддільні поліпшення у розмірі 505600 грн. переходять у власність орендодавця.

Також надіслав на адресу орендодавця угоду про дострокове розірвання договору від 30.03.2009 р., яка була підписана директором і замісником директора орендаря та скріплена печаткою.

Розглянувши вищевказані документи, орендодавець листом вих.. №17 від 05.05.2009 р. повідомив орендарю про те, що вважає за можливе розглянути питання про зниження орендної ставки за орендовані нежитлові приміщення і запропонував орендну ставку у розмірі 250 грн. за 1 кв. м. орендованих площ за період дії з 01.05.2009 р. по 31.12.2009 р. Також повідомив,  що за орендарем значиться заборгованість по орендної платі у розмірі 75019,56 грн. станом на 05.05.2009 р. Також звернув увагу орендаря на те, що під час підписання договору  № 04-3/285  від 01.08.2008 р. сторони дійшли згоди щодо всіх суттєвих умов договору в тому числі строку його дії – 2 роки і 11 місяців.  

Таким чином, не узгодивши питання про ставку орендної плати та розірвання вищевказаного договору оренди, орендар ( позивач з первісним позовом ) звернувся до суду з  вимогою розірвати договір оренди нежитлового приміщення  № 04-3/285  від 01.08.2008 р.

Суд дійшов висновку відмовити у задоволенні вказаного клопотання в зв'язку з наступним.

Відповідно до ст. 784 ЦК України встановлено  підстави, за наявності яких наймач вправі в односторонньому порядку вимагати розірвання договору найму. До таких підстав відносяться:

По -  перше,   передача наймодавцем у користування речі, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі. Ця підстава кореспондує положенню ст. 767 ЦК України, яка покладає на наймодавця обов'язок передати річ у користування у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Якщо під час користування річчю наймачем буде виявлено наявність недоліків речі, про які наймодавець його не попередив, що суперечить умовам договору та унеможливлює використання речі за призначенням, наймач вправі вимагати розірвання договору найму.

Однак як встановлено судом, позивачу за первісним позовом було передано оренду саме ті нежитлові приміщення, що відповідає умовам договору  № 04-3/285, що не заперечується позивачем за первісним позовом.

По -  друге,  невиконання наймодавцем свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі. Зазначена підстава розірвання договору найму на вимогу наймача буде існувати тільки якщо обов'язок проводити капітальний ремонт найнятої речі  покладений договором найму на наймача.

Однак вказаним позивач за первісним позовом також не обґрунтовує свої  вимоги.

З урахуванням вищевказаної норми, у суду не має підстав для розірвання договору оренди.  

Позивач за первісним позовом ( як наймач нежитлового приміщення  )  наполягає на тому, що після 01.04.2009 р. сторони так і не дійшли згоди про розмірі орендної плати, а тому договір необхідно розірвати, оскільки не визначена суттєва умова договору оренди -  розмір орендної плати.

Відповідно до ст.. 628 ЦК України    зміст  договору  становлять  умови (пункти),  визначені на розсуд сторін і погоджені ними,  та  умови,  які  є  обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.  

Відповідно до ст.. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.   Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Тобто дійсно розмір орендної плати є  суттєвою умовою договорів оренди.

Однак з твердженням позивача за первісним позовом про те, що після 01.04.2009 р. розмір орендної плати взагалі відсутній суд не може погодитися в зв'язку з наступним.

Відповідно до ст.. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.  Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.  Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.  Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.  Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.  Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.  

Відповідно до статті 12 Цивільного кодексу України особа здійснює свої  цивільні права вільно, на власний розсуд.

Згідно зі статтею 13 Цивільного кодексу України цивільні права особа здійснює в межах, наданих їй договором.

Стаття 14 Цивільного кодексу України містить положення про те, що цивільні обов'язки виконуються в межах, встановлених договором.

Відповідно до п. 4.1 вказаного договору оренди № 04-3/285  розмір щомісячної орендної плати за об'єкт оренди встановлюється у розмірі 348 грн. за 1 кв. м. без сплати ПДВ ( але не менше 69 доларів США за 1 кв. м. по офіційному курсу НБУ на день сплати ) і сплачується орендарем орендодавцю 1 раз на місяць у гривні. Орендна плата залишається фіксованою на весь період дії договору за винятком витрат, передбачених п. 4.2 вказаного договору.

Відповідно до п.4.2 вказаного договору комунальні послуги ( електроенергія, водопостачання, каналізація, вивіз сміття, комунальні витрати ) входять у вартість орендної плати.     

Відповідно до п. 1 Додаткової угоди від 19.12.2008 р. до договору оренди  № 04-3/285  сторони дійшли згоди викласти п. 4.1 вказаного  договору оренди у наступній редакції: «п. 4.1 розмір орендної плати за об'єкт оренди встановлюється у розмірі 60 000 грн. на місяць з врахуванням витрат на комунальні платежі».

Відповідно до п. 2 вказаної Додаткової угоди дана угода вступає в силу з  01.01.2009 р. і діє  по 01.04.2009 р. і невід'ємною частиною договору оренди № 04-3/285  від 01.08.2008 р.

Відповідно до п. 3 вказаної Додаткової угоди розмір орендної плати з  01.04.2009 р. буде встановлено додатково за згодою сторін.

Вказана Додаткова угода №2 підписана представниками сторін та скріплена відповідними печатками.

З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про те, що, оскільки період, в який діяла орендна плата у розмірі у розмірі 60 000 грн. на місяць сплинув 01.04.2009 р., а згоди щодо нової ставки орендної плати сторони не дійшли, то позивач за первісним позовом ( як орендар ) повинен сплачувати орендну плату за користування орендованим майном в порядку і розмірах,  передбачених п. 4.1 вказаного договору оренди № 04-3/285.

При таких обставинах, у задоволенні первісного позову необхідно відмовити.

Позовні вимоги за зустрічною позовною  заявою підлягають задоволенню  у повному обсязі, з урахуванням останніх  уточнень,  в зв'язку з наступним.

Відповідно до ст.. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов  договору  та  вимог  цього  Кодексу,  інших актів цивільного законодавства,  а за відсутності таких умов та вимог -  відповідно до   звичаїв   ділового  обороту  або  інших  вимог,  що  звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК  України якщо  у  зобов'язанні  встановлений  строк  (термін)  його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як вказано судом вище, відповідач  за зустрічним  позовом повинен продовжувати сплачувати орендну плату після 01.04.2009 р. у відповідності  до порядку і розмірів, передбачених п. 4.1 вказаного договору оренди № 04-3/285.

Відповідно до п. 4.4  договору оренди № 04-3/285 оплата за користування орендованими приміщеннями вноситься орендарем за серпень, вересень, жовтень 2008 р. не пізніше 10.11.2008 р. на підставі виставленого рахунку. В наступному – щомісячно не пізніше 10 – ого числа поточного  місяця на підставі виставленого рахунку.  

Відповідач за зустрічним позовом не представив доказів сплати орендної плати за орендовані  приміщення, як і доказів того, що він не користується орендованими приміщеннями на даний час.

При таких обставинах, за відповідачем за зустрічним позовом значиться заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 298599,10 грн.

Відповідно до ст.. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають  правові  наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Відповідно до ст.. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які   боржник   повинен  передати  кредиторові  у  разі  порушення боржником зобов'язання.

Відповідно до п. 7.2 договору  оренди № 04-3/285  орендар у разі несплати ( прострочення сплати ) за орендовані приміщення забовязався сплатити орендодавцю пеню у розмірі 0,5% від суми заборгованості по сплаті за кожен день прострочення, включаючи день сплати.

Таким чином, розмір пені за період з квітня по липень 2009 р.,  що підлягає стягненню  з відповідача за зустрічним позовом, складає 42562,32 грн.     

Відповідно до ст.. 33 ГПК України кожна сторона повинна  довести  ті  обставини,  на  які  вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази    подаються    сторонами    та    іншими   учасниками судового процесу.

При таких обставинах справи,  позовні вимоги за зустрічним позовом  підлягають задоволенню у повному обсязі, з урахуванням останніх уточнень.  

  У відповідності до ст.. 49 ГПК України судові витрати покласти на відповідача.

 З обліком викладеного, керуючись ст.ст.    82 - 84  ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

     1.     У задоволенні первісного позову відмовити.

            2.      Зустрічну позовну заяву задовольнити.

            3.    Стягнути з відкритого акціонерного товариства  "Райффайзен Банк Аваль", м. Київ в особі Кримської республіканської дирекції ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", м. Сімферополь, вул.. Набережна, 32, ( п/р 32008173102 в ГОУ НБУ в Київі і Київської області, МФО 324021, ЗКПО 20680287 )  на користь товариства з обмеженою відповідальністю   Фірми "Термодом", м. Сімферополь, вул.. 60 років Октября, 8, ( п/р 2600101010351 в КРФ ВАТ «Кредобанк», м. Сімферополь, МФО 324913, ЗКПО 30999548 )      заборгованість по орендній платі у розмірі 298599,1 грн.  та заборгованість по пені у розмірі 42562,32 грн.

3.   Стягнути з  відкритого акціонерного товариства  "Райффайзен Банк Аваль", м. Київ в особі Кримської республіканської дирекції ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", м. Сімферополь, вул.. Набережна, 32, ( п/р 32008173102 в ГОУ НБУ в Київі і Київської області, МФО 324021, ЗКПО 20680287 )  на користь товариства з обмеженою відповідальністю   Фірми "Термодом", м. Сімферополь, вул.. 60 років Октября, 8, ( п/р 2600101010351 в КРФ ВАТ «Кредобанк», м. Сімферополь, МФО 324913, ЗКПО 30999548 )   3981,00 грн. державного мита і 312,50 грн. витрат на інформаційно – технічне забезпечення судового процесу.  

Видати накази.  

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Воронцова Н.В.