Рішення

від 25.08.2009 по справі 3723-2009

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

3723-2009

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 322

РІШЕННЯ

Іменем України

25.08.2009Справа №2-27/3723-2009

 За позовом -  Інституту країн Сходу і Африки Міжнародного Слов'янского університету, м.Сімферополь, пр.Перемоги, 211

До відповідачів – 1) ТОВ "Кримпродмаш-1", м.Сімферополь, вул.. Дзюбанова, 11

2) Кримського республіканського центру зайнятості, м.Сімферополь, вул.. Дибенко, 50

Про розірвання договору та стягнення 2 100 892,00 грн.

  Суддя Воронцова  Н.В.

                                                                                           При секретарі Пономаренко Н. О.  

ПРЕДСТАВНИКИ:

Від позивача  -   Гололобов А.В. – представник, дов. б/н від 24.02.09р.

Від відповідача № 1 – не з'явився.

Від відповідача № 2 – не з'явився.

Сутність спору:  

Позивач звернувся до Господарського суду АР Крим з позовом до відповідача та просить суд розірвати договір оренди нежитлового приміщення, укладений 01.10.2002р. між ТОВ "Кримпродмаш-1" і Інститутом країн Сходу і Африки Міжнародного Слов'янского університету.   Також просить стягнути  стягнути з відповідача №2  витрати, пов'язані з невід'ємними поліпшеннями нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою : м. Сімферополь, вул.. Дзюбанова, 11/Чернишевського, 2 у розмірі 2100892,00 грн.,  також просить стягнути судові витрати.

Також позивач у вказаній позовній заяві просив суд забезпечити  позов шляхом накладення арешту на нерухоме майно,  яке розташоване за адресою : м. Сімферополь, вул.. Дзюбанова, 11/Чернишевського,2, що належить відповідачу, у розмірі позовних вимог.  

Судом вказане клопотання позивача про забезпечення позову ухвалою від 10.08.2009 р. було  залишено  без задоволення, оскільки    позивачем не надано достатньо обґрунтованого припущення щодо того, що невжиття вказаних  заходів може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення з дійсного спору по суті.

Відповідачем №2  було заявлено клопотання про визнання його неналежним відповідачем по справі.  

Позивач позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Відповідач №1 явку представника в судове засідання жодного разу не забезпечив, відзив на позов не представив, про час та місце розгляду справи був сповіщений належним чином.

Відповідач №2 явку представника в судове засідання не забезпечив, клопотанням від 25.08.2009 р. просив розгляд справи відкласти в зв'язку зі знаходження представника у відпустці.

Суд дійшов висновку відмовити у задоволенні вказаного клопотання, оскільки в матеріалах справи достатньо доказів для винесення рішення і вона може бути розглянута у відповідності до ст.. 75ГПК України. До того ж, відповідач №2 міг уповноважити іншого свого співробітника на представництво власних інтересів в суді.     

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача,   суд, -

в с т а н о в и в:

Відповідно до ч. 4  ст. 203 Цивільного кодексу  України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до ст.. 626 ЦК України договором   є   домовленість   двох   або  більше  сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір  є  двостороннім,  якщо  правами  та   обов'язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст  правочину  не може суперечити цьому Кодексу,  іншим актам  цивільного  законодавства,  а   також   моральним   засадам суспільства. Особа,  яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до ст.. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.  Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст.. 760 Цивільного кодексу України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).  Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

01.10.2002 р. між  відповідачем №1  ( Орендодавець ) та позивачем по справі ( орендар )   було укладено договір б/н  оренди нежитлового приміщення.

Відповідно до п. 1.1 вказаного договору орендодавець здає орендарю в оренду нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Сімферополь, вул.. Дзюбанова, 11, загальною площею офісних приміщень 886,64 кв. м. для використання під розміщення учбового закладу.

Відповідно до п. 2.1 вказаного договору орендодавець забовязався передати орендарю приміщення по приймання -  здаточному акту, в якому вказується технічний стан приміщення і інженерного обладнання на момент здачі в оренду.

Відповідно до п. 3.6 вказаного договору орендар забовязався своєчасно проводити поточний ремонт орендованого приміщення, а також усувати пошкодження як у орендованому приміщенні, так і в інших місцях, що виникли з вини орендаря.  

Відповідно до п. 3.11 вказаного договору після закінчення строку оренди або строчному розірванні договору оренди орендар забовязався повернути орендодавцю приміщення в технічно справному стані зі всіма проведеними неподільними поліпшеннями ( якщо інше не передбачено договором ) відповідно до акту приймання – передачі.   

Відповідно до п. 7.1 вказаного договору даний договір діє з моменту його підписання до 31.12.2007 р.

Відповідно до п. 1 Додаткової угоди від 03.11.2003 р.  до вищевказаного  договору оренди сторони дійшли згоди п. 7.1 договору викласти у наступній редакції: «даний договір діє з моменту його підписання і до 03.11.2010 р.».

Позивачем від відповідача №1 було отримано лист №47 від 02.06.2008 р., відповідно до якого було повідомлено, що в зв'язку зі зміною власника адміінстравиного корпусу договір оренди з відповідачем №1 припиняється, орендоване приміщення переходить до нових власників: Учбовий центр державної служби зайнятості АР Крим і Кримський республіканський центр зайнятості.  

Позивачем було отримано лист відповідача №2 від 04.08.2008 р. №13/12-2758, відповідно до якого було повідомлено те, що метою придбання Кримським республіканським центром зайнятості – робочим органом виконавчої дирекції Фонду загальнообов'язкового державного соціального страхування України на випадок безробіття вищевказаного нежитлового приміщення є  розміщення соціально важливих об'єктів служби зайнятості, що виконують завдання держави по працевлаштуванню незайнятого населення,  забезпечення роботодавців кваліфікованими робочими кадрами та таке інше. Придбаний об'єкт вимагає проведення невідкладних заходів з  реконструкції та подальшого ремонту для його використання в інтересах безробітних громадян.     

На всі намагання позивача продовжити  стосунки оренди з новими власниками відповідач №2 відповів відмовою.

При таких обставинах, позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, виходячи з наступних підстав.

Відповідно до ст.. 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.   Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Як встановлено судом, між позивачем і відповідачем №1 по справі було укладено Додаткову угоду від 12.02.2007 р.  до вищевказаного  договору оренди від 01.10.2002 р.

Відповідно до п. 1 Додаткової угоди від 12.02.2007 р.  до вищевказаного  договору оренди сторони дійшли згоди п. 3.6 вказаного договору викласти у наступній редакції: «орендар забовязаний своїми силами і коштами зробити капітальний ремонт приміщень, що були взяти в оренду, попередньо погодивши суму і обсяг  робіт з орендодавцем».

Відповідно до п. 2  Додаткової угоди від 12.02.2007 р.  до вищевказаного  договору оренди сторони дійшли згоди п. 3.11 вказаного договору викласти у наступній редакції: «після закінчення строку оренди або строчному розірванні договору оренди орендар забовязався повернути орендодавцю приміщення у технічно справному стані зі всіма невідокремленими поліпшеннями ( відповідно до акту виконаних робіт ),  витрати, пов'язані з  невідокремленими поліпшеннями підлягають поверненню ( відповідно до акту виконаних робіт ) орендарю орендодавцем.   При цьому зауважено,  що у разі зміни власника приміщення забовязання по поверненню витрат невідокремлених поліпшень покладається на нового власника.   

Сторони дійшли згоди,  що вказана Додаткова угода від 12.02.2007 р. вступає в законну силу з 12.02.2007 р. Умови даної Додаткової угоди обов'язкові для всіх сторін вищевказаного договору оренди від 01.10.2002 р. і їх правонаступників. Після підписання даної додаткової угоди обома сторонами,  вона буде являтися невід'ємною і складовою частиною вказаного договору оренди нежитлового приміщення від 01.10.2002 р.  

Дослідивши вказану додаткову угоду від 12.02.2007 р., суд встановив, що вона підписана належними представниками обох  сторін та скріплена відповідними печатками.

У виконання вказаного, між виробничо – творчим підприємством «Євро – Дизайн» ( Підрядник )  і позивачем по справі ( Замовник ) було укладено договір будівельного підряду від 16.02.2007 р.

Відповідно до п. 1.1 вказаного договору Підрядник забовязався відремонтувати приміщення, мерж водопроводу, каналізації і електропостачання і здати в строк до 31.05.2007 р. об'єкт, розташований за адресою: м. Сімферополь, вул.. Дзюбанова, 11/Чернишевського,2, відповідно до проектно – кошторисної документації, а Замовник забовязується надати приміщення, передати Підрядникові затверджену проектно – кошторисну документацію,  прийняти та оплатити роботи.

Не пізніше 10 днів після отримання вказаної вище документації Підрядник приступає до ремонту приміщень і мереж об'єкту ( початок робіт ).

Строк завершення робіт об'єкту 31.05.2007 р.

Відповідно до п. 2.1 вказаного договору вартість робіт по об'єкту становить 2100892 грн. і сплачується замовником виконавцю частинами, а саме: остаточний розрахунок за роботи по об'єкту Замовником проводиться не пізніше 360 днів після отримання об'єкту замовником.   Вартість будівництва об'єкту включає в себе і витрати на оплату робіт та матеріалів підрядника.

Відповідно до наявного в матеріалах справи  акту приймання виконаних підрядних  робіт за травень 2007 р. замовник прийняв,  а підрядник здав виконані підрядні роботи на суму 2100892 грн. Розмір витрат, понесених  позивачем на проведення підрядних робіт, підтверджується також довідкою про вартість виконаних підрядних робіт за   травень 2007 р.

Вказані документи підписані представниками позивача та виробничо – творчого підприємства «Євро – Дизайн» та скріплені відповідними печатками.

Відповідно до ст.. 778 Цивільного кодексу України  наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.  Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Як вже було вказано вище, позивач по справі отримав від відповідача №1 згоду на поліпшення нежитлового приміщення, що орендувалося, а значить їх  вартість  підлягає поверненню   ( відповідно до акту виконаних робіт ) орендарю орендодавцем, що підтверджується відповідними пунктами наявної в матеріалах справи   Додаткової угоди від 12.02.2007 р.  до договору оренди від 01.10.2002 р.

Судом встановлено, що 17 червня 2008 р. на Кримській аграрній біржі між брокером № 180 ТОВ “ТК ОЛІМП ІНВЕСТ 92”в особі директора Луньової Н.А., що діє на підставі статуту та договору на брокерське обслуговування, в інтересах ТОВ “М-ІНВЕСТ СТРОЙ” діючого на підставі статуту, договору доручення б/н від 09.06.2008 р. та довіреності на представництво інтересів Чігідіна О.Д.  з одного боку і брокером № 227 ПП Боднар В.П., діючим на підставі свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи –підприємця, договору на брокерське обслуговування в інтересах Кримського республіканського центру зайнятості  з іншого боку було укладено договір купівлі-продажу № 001/30.

Відповідно до вказаного договору відповідач №2 по справі  придбав у власність частину нежитлової будівлі  Літ. “А”, загальною площею 3000 м.кв., що знаходиться  за адресою: м.Сімферополь, вул.Дзюбанова/пров.Герцена/вул.Проїздна/вул.Чернишевського, 11/1/27/2, вартістю –21 872 500 грн.

Рішенням ГС АР Крим від 26.08.2008 р. по справі №2-19/7914-2008 було визнано за Кримським республіканським центром зайнятості право власності на нерухоме майно: частину нежитлової будівлі, загальною площею 3000 кв. м., літер “А”, що розташоване за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Сімферополь, вул. Дзюбанова/пров. Герцена/вул. Проїздна/ вул. Чернишевського, 11/1/27/2.

Також було забовязано Сімферопольське міжрайонне бюро реєстрації та технічної інвентаризації  зареєструвати   за Кримським республіканським центром зайнятості  право власності на нерухоме майно: частину нежитлової будівлі, загальною площею 2363,5 кв. м., літер “А”, що розташоване за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Сімферополь, вул. Дзюбанова/пров. Герцена/вул. Проїздна/ вул. Чернишевського, 11/1/27/2.

Вказане рішення ГС АР Крим ніким оскаржене не було та вступило в законну силу.

У виконання вказаного Сімферопольське міжрайонне бюро реєстрації та технічної інвентаризації  зареєструвало   за  Державною в особі Міністерства праці та соціальної політики  ( в оперативному управлінні Кримського республіканського центру зайнятості )   право власності на нерухоме майно: частину нежитлової будівлі, що розташоване за адресою: Автономна Республіка Крим, м. Сімферополь, вул. Дзюбанова, 11/вул..  Проїздна, 27.  

Відповідно до ст.. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Тобто вищевказана норма  надає наймачеві додатковий захист шляхом встановлення правила, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. Новий власник речі автоматично набуває прав та обов'язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Оскільки ЦК не визначає переліку юридичних фактів, які тягнуть за собою зміну власника речі в розумінні цієї статті, можна говорити про перехід права власності на річ за будь-яких законних підстав: спадкування речі після смерті наймодавця, продаж, дарування наймодавцем речі, перехід права власності на річ, яка була предметом іпотеки тощо  як зазначено у  постанові Вищого господарського суду України від 19 грудня 2006 р. по  справі N 22/114-06-2526 .

До того ж у   п. 2  Додаткової угоди від 12.02.2007 р.  до вищевказаного  договору оренди було   зауважено,  що у разі зміни власника приміщення забовязання по поверненню витрат невідокремлених поліпшень покладається на нового власника, яким є відповідач №2 по справі.   

При таких обставинах справи,  позовні вимоги підлягають задоволенню   у повному обсязі.

Судові витрати у відповідності до ст.. 49 ГПК України покласти на відповідача.  

З обліком викладеного, керуючись ст.ст.  49,   82 - 84  ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.       

2.          Розірвати договір оренди нежитлового приміщення, укладений 01.10.2002р. між ТОВ "Кримпродмаш-1", ( м.Сімферополь, вул.. Дзюбанова, 11, ЗКПО 32150651 )  і Інститутом країн Сходу і Африки Міжнародного Слов'янского університету, (  м.Сімферополь, пр. Перемоги, 211, ЗКПО 23443545 ).      

3.          Стягнути з  Кримського республіканського центру зайнятості, м.Сімферополь, вул.. Дибенко, 50, ( банківські реквізити не відомі )  на користь  Інституту країн Сходу і Африки Міжнародного Слов'янского університету, (  м. Сімферополь, пр. Перемоги, 211, ЗКПО 23443545, р/р 26001326793001 в КРУ КБ «Приватбанк», м. Сімферополь, МФО 384436  )  витрати, пов'язані з невід'ємними поліпшеннями нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою : м. Сімферополь, вул.. Дзюбанова, 11/Чернишевського, 2 у розмірі 2100892,00 грн.

4.          Стягнути з  Кримського республіканського центру зайнятості, м.Сімферополь, вул.. Дибенко, 50, ( банківські реквізити не відомі )  на користь  Інституту країн Сходу і Африки Міжнародного Слов'янского університету, (  м. Сімферополь, пр. Перемоги, 211, ЗКПО 23443545, р/р 26001326793001 в КРУ КБ «Приватбанк», м. Сімферополь, МФО 384436  ) державне мито у розмірі 21008 грн. і витрати на інформаційно – технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118 грн.

Видати наказ.      

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Воронцова Н.В.