Ухвала

від 18.08.2015 по справі 806/1113/15

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

10002, м-н Путятинський, 3/65, телефон/факс: (0412) 481-604, 481-637 e-mail: inbox@apladm.zt.court.gov.ua

Головуючий у 1-й інстанції: Токарева М.С.

Суддя-доповідач:ОСОБА_1

УХВАЛА

іменем України

"18" серпня 2015 р. Справа № 806/1113/15

Житомирський апеляційний адміністративний суд у складі колегії:

головуючого судді Кузьменко Л.В.

суддів: Зарудяної Л.О.

ОСОБА_2,

при секретарі Білоцькій А.В. ,

за участю представників третьої особи,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "13" травня 2015 р. у справі за позовом ОСОБА_3 до Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції третя особа без самостійних вимог Селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ" про визнання дій протиправними та скасування державної реєстрації речового права на оренду земельної ділянки ,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_3 звернувся до Житомирського окружного адміністративного суду з позовом до Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції, третя особа: селянське (фермерське) господарство "На Валах", в якому просив визнати дії відповідача щодо реєстрації за СФГ "На Валах" речового права оренди земельної ділянки площею 4,8390 га, що належить ОСОБА_3 протиправними та скасувати державну реєстрацію речового права на оренду вказаної земельної ділянки. В обґрунтування позову позивач зазначив, що він є власником земельної ділянки площею 4,8390 га за кадастровим номером 1825883600:03:000:0042, яка знаходиться на території Кілківської сільської ради Чуднівського району Житомирської області. У 2015 році йому стало відомо, що реєстраційною службою Чуднівського РУЮ було зареєстровано речове право оренди, належної йому земельної ділянки, за селянським (фермерським) господарством "На Валах" строком на 10 років. Позивач вважає, що у відповідача були відсутні підстави для вчинення вказаної реєстраційної дії, оскільки договір оренди землі, на підставі якого було вчинено цю реєстраційну дію не містить істотних умов договору.

Постановою Житомирського окружного адміністративного суду від 13 травня 2015 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 відмовлено.

Позивач не погодився з постановою суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу, в якій з підстав порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповноти з"ясування обставин справи, просить скасувати вказану постанову суду першої інстанції та ухвалити нову про задоволення позовних вимог.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників позивача та третьої особи, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

З матеріалів справи слідує, що ОСОБА_3 належить на праві приватної власності земельна ділянка площею 4,8390 га за кадастровим номером 1825883600:03:000:0042, яка знаходиться на території Кілківської сільської ради Чуднівського району Житомирської області.

02.07.2012 року між ОСОБА_3 та селянським (фермерським) господарством "На Валах" було укладено договір оренди земельної ділянки.

Рішенням державного реєстратора реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції від 24.03.2014 року №11861170, за заявою керівника СФГ "На Валах" ОСОБА_4, було проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з реєстраційним номером 240619018258, що розташована : Житомирська область, Чуднівський район, Кілківська сільська рада, кадастровий номер 1825883600:03:000:0042.

Вимоги Позивача базуються на тому, що рішення державного реєстратора та дії останнього щодо реєстрації права оренди вказаної земельної ділянки порушують права ОСОБА_3 як власника спірної земельної ділянки, оскільки, у договорі оренди відсутні істотні умови, що визначені статтею 15 Закону України "Про оренду землі", а саме: кадастровий номер земельної ділянки та умови передачі її в заставу, внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що, на думку позивача є підставою для відмови в реєстрації речового права оренди земельної ділянки. Позивач вказує, що відповідачем зазначені обставини не були взяті до уваги про прийнятті оскаржуваного рішення, а про своє порушене право він дізналася в 2015 році.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що приймаючи оскаржуване рішення державний реєстратор діяв правомірно, оскільки перевірка державним реєстратором змісту договору оренди земельної ділянки на предмет його відповідності приписам статті 15 Закону України "Про оренду землі" виходять за межі повноважень державного реєстратора.

Колегія суддів погоджується з позицією суду першої інстанції з огляду на таке.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до пункту 43 спірного договору оренди земельної ділянки договір набирає чинності з після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) (у редакції Закону України від 07.07.2011 р. №3613-VI);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін;

умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (у редакції Закону від 16.09.2008 р. №509-VI).

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Як встановлено судом апеляційної інстанції договір оренди землі від 02.07.2012 року, укладений між позивачем та СФГ "На валах" не містить усіх істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі" у редакції, що діяла на момент укладання цього договору оренди землі, зокрема: у даному договорі відсутні такі істотні умови, як об'єкт оренди, а саме: кадастровий номер земельної ділянки та умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Разом з тим, колегія суддів наголошує, що у справі, що розглядається, ОСОБА_3 та Селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ" дійшли згоди щодо істотних умов договорів оренди земельних ділянок, скріпивши 02.07.2012 року договори своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Отже, є підстави вважати, що всі умови договору були погоджені сторонами договору оренди в день його підписання.

Колегія суддів звертає увагу на те, що спірний договір відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220, в редакції чинній на момент їх укладення.

Із змінами Закону №3613-VI ( 3613-17 ) від 07.07.2011 редакція Типового договору не змінювалась, відтак дані про кадастровий номер земельної ділянки містилися лише в Державному акті на право власності на земельну ділянку, який є невід'ємною частиною договору оренди.

Щодо іншої істотної умови договору - умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, слід зазначити наступне.

Частиною 2 ст.25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що Орендар земельної ділянки зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Частиною 5 ст.93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Відповідно до п.14 Перехідних положень Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час укладення договорів), до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

Наступними змінами до Земельного кодексу України зазначений мораторій продовжено до 01.01.2016 р.

Пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України також встановлена до 01.01.2016 р. заборона на укладення угод щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення та передбачено, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

За таких обставин, не можна вважати, що у спірному договорі оренди землі відсутня одна з обов"язкових умов договору, а саме: щодо передачі права оренди земельної ділянки до статутного капіталу господарського товариства та права передачі у заставу.

Слід зазначити, що правовідносини, які виникли між сторонами у справі регулюються Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004р. № 1952-IV (далі - Закон).

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Державна реєстрація прав та їх обтяжень, як того вимагає стаття 15 Закону, проводиться в такому порядку:

1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;

2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень;

3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;

4) внесення записів до Державного реєстру прав;

5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону;

6) надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, згідно з пунктом 4 частини 1 статті 24 вказаного Закону, у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Зміст повноважень Реєстратора щодо перевірки заявлених прав і поданих документів на відповідність вимогам законодавства визначений абзацом першим пункту 1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV.

Наведеною нормою передбачено, що реєстратор перевіряє: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення; відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Колегія суддів звертає увагу, що конструкція цієї норми передбачає чіткий перелік обставин, які має перевірити реєстратор, для того щоб упевнитися у відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно.

Це означає, що підстави для розширеного тлумачення цього переліку відсутні.

Відтак, можна дійти висновку, що обов'язку органу, що здійснює державну реєстрацію договору оренди землі, перевіряти наявність в договорі всіх істотних умов, встановлених на момент реєстрації, а не підписання договору, а також вимагати заяви про проведення державної реєстрації договору від обох сторін договору законодавством не передбачено.

Волевиявлення Орендодавців на укладення договорів оренди землі повинно бути наявне саме не момент підписання ними з орендарем договорів оренди землі, а не на момент державної реєстрації цих договорів.

Крім того, позивачем не надано жодного доказу стосовно відсутності його волі на державну реєстрацію спірного договору.

Таким чином перевірка договору оренди земельної ділянки на предмет законності, за умови відповідності останнього правилам оформлення офіційних документів, лежить поза межами повноважень державного реєстратора.

Аналогічну правову позицію висловив Вищий адміністративний суд України в постанові К/800/49615/14 від 05.03.2015 року (справа №820/11173/14).

Зважаючи на викладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що оспорюване рішення винесено правомірно, обґрунтовано, у спосіб та в межах повноважень, наданих відповідачу чинним законодавством.

Доводи апеляційної скарги, щодо того, що Державний реєстратор повинен перевіряти зміст правочину на його відповідність вимогам чинного законодавства, а саме на відповідність вказаного договору оренди від 02.07.2012 року вимогам ЦК України, Закону України "Про оренду землі", є безпідставними, так як не відповідають вимогам чинного цивільного законодавства і є результатом довільного трактування положень Закону України "Про оренду землі".

За приписами ст.16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є самостійним судовим способом захисту цивільних прав та інтересів особи. Тобто, визнання договору оренди землі від 02.07.2012 року укладеним із порушенням вимог певних правових норм здійснюється виключно шляхом звернення до суду із відповідним позовом, а не шляхом прийняття рішення Державним реєстратором.

Одночасно суд зазначає, що здійснена реєстрація речового права не позбавляє позивача, як сторону правочину, здійснювати свій судовий захист у спосіб, передбачений статтею 16 Цивільного кодексу України.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що позов ОСОБА_3 заявлено до неналежного відповідача.

За змістом пункту 2 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV єдиним суб'єктом, наділеним повноваженнями приймати рішення щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень, відмови в державній реєстрації, є державний реєстратор.

З матеріалів справи вбачається, що оскаржувані рішення про реєстрацію винесено державним реєстратором служби ОСОБА_5, яка, як суб'єкт владних повноважень, не була залучена до участі у справі.

Відтак, Реєстраційна служба Чуднівського РУЮ не є тим суб'єктом, до компетенції якого належить відновлення порушених прав.

Разом з тим, оскільки, суд першої інстанції не встановив порушення прав позивача, і обґрунтовано відмовив у позові, дане процесуальне порушення на правильність висновків суду першої інстанції не впливає.

З оглду на викладені обставини, колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції і не впливають на правильність прийнятого судового рішення. Постанову прийнято з додержанням вимог матеріального права, підстави для її скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 195, 196, 198, 200, 205, 206, 212, 254 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення, а постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "13" травня 2015 р. без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складання її в повному обсязі шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого адміністративного суду України.

Головуючий суддя Л.В. Кузьменко

судді: Л.О. Зарудяна

ОСОБА_2

Повний текст cудового рішення виготовлено "20" серпня 2015 р.

Роздруковано та надіслано:р.л.п.

1- в справу:

2 - позивачу: ОСОБА_3 вул.Л.Українки,41,с.Кілки,Чуднівський район, Житомирська область,13232

3-представники позивача ОСОБА_6 АДРЕСА_1

4- ОСОБА_7 АДРЕСА_2

5- відповідачу: Реєстраційна служба Чуднівського районного управління юстиції вул. Героїв Майдану, 125,м. Чуднів,Житомирська область,13200

6-третій особі: Селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ" - вул.Шевченка, 4-А,с.Кілки,Чуднівський район, Житомирська область,13232,