Рішення

від 01.10.2009 по справі 4719-2009

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

4719-2009

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 313

РІШЕННЯ

Іменем України

01.10.2009Справа №2-24/4719-2009

За позовом   Товариства з обмеженою відповідальністю    "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" ( 95003, АР Крим,  м. Сімферополь,  вул. Тренева,2, ідентифікаційний код 16326815)

до  відповідача -  Фонду комунального майна Сімферопольської міської Ради ( 95000, АР Крим, м. Сімферополь, вул. Толстого, 15, ідентифікаційний код 20687358)

про визнання відмови в укладанні договору незаконною та спонукання укласти договір.

Суддя ГС АР Крим Г.Г. Колосова

п р е д с т а в н и к и:

Від позивача –  Паніна П.Є., довіреність від 09.09.2009 р., у справі                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Від відповідача – не з'явився

Обставини справи: Товариство з обмеженою відповідальністю  "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" звернулося до Господарського суду АР Крим  з позовом до відповідача  – Фонду комунального майна Сімферопольської міської Ради  про  визнання незаконною відмови від  укладання договору  купівлі-продажу нежилих приміщень, загальною площею  52,2 кв.м., розміщених  в м. Сімферополі,  по пр. Кірова, 37, орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс", включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, шляхом викупу, та про зобов'язання Фонду комунального майна Сімферопольської міської Ради  укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю    "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" договір купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 52,2 кв. м., розміщених в м. Сімферополі,  по пр. Кірова, 37.

Позовні вимоги мотивовані  наступним. На підставі  розпорядження  виконавчого комітету Сімферопольської міської ради № 021-8/284 від 06.10.1995р. Товариство з обмеженою відповідальністю    "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" уклало з Житлово-експлуатаційним відділом Київського району  договір оренди нежилих приміщень № 27/6 від 20.07.2001р. На підставі вказаного Договору, Угоди  від 05.03.2007р. та Додаткової угоди  до договору від 28.08.2008р. позивачеві передані  в оренду  нежитлові приміщення,  загальною площею  52,2 кв.м., розміщені в м. Сімферополі,  по пр. Кірова, 37 для розміщення складу  громадського харчування  до 01.10.2013 року включно. Позивач зазначає, що за час  оренди, витрати на ремонт  орендованого  комунального майна  за рахунок  коштів  позивача складає 49173,60 грн., що підтверджується первісними бухгалтерськими документами та  аудиторським висновком  № 23-у від 03.10.2008р. Проте, Фондом комунального майна Сімферопольської міської Ради  позивачеві відмовлено  в укладанні договору купівлі-продажу з посиланням на неврегульованість питання  правового режиму власності  допоміжних приміщень житлового комплексу, що унеможливлює проведення приватизації.  Як вказує позивач, вказані приміщення є  самостійними об'єктами будівництва  відповідно до  технічного висновку  КРП «ПИИ Кримреконструкція», у зв'язку з чим вважає відмову відповідача від укладання Договору незаконною, що і стало підставою для звернення Товариства з обмеженою відповідальністю  "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" з позовом до суду.

Позивач у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, за мотивами викладеними у позовній заяві.

Відповідач проти позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю    "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс"  заперечував, надав у судовому засіданні відзив на позовну заяву, відповідно до якого просить відмовити позивачеві у задоволенні позовних вимог у повному обсязі з посиланням на норми чинного законодавства, пояснив, що   на приватизацію  нежилих приміщень в м. Сімферополі  пр. Кірова,37, загальною площею  52,2 кв.м.  встановлено законодавче обмеження, оскільки зазначене приміщення є підвальним, тобто допоміжним.

Розгляд справи відкладався в порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши пояснення представника позивача, суд –

ВСТАНОВИВ:

20.07.2001 р. між ЖЕО Київського району м. Сімферополя (Орендодавець) та ТОВ "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" (Орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 27/6 (а.с. 21-22).

28.08.2008 р. до зазначеного договору була укладена додаткова угода (а.с.24).

Згідно пункту 1.1 Договору у редакції додаткової угоди Орендодавець, на підставі рішення Київської районної ради м. Сімферополя №02.1-8/284 від 06.10.1995 р. передає, а Орендар приймає у строкове платне користування (оренду) нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м. Сімферополь, пр. Кірова, 27, площею 52,2 кв.м., яке знаходиться на балансі КП ЖЕО Київського району м. Сімферополя.

Строк дії договору передбачений пунктом 7.2 Договору та становить з 01.07.2001 р.  по 01.10.2013 р.

Відповідно до умов зазначеного договору, капітальний та поточний ремонти приміщення виконуються за рахунок Орендаря. Вартість полишень приміщення, що орендується, зроблених Орендарем які не можливо відділити без шкоди для майна відшкодуванню не підлягають.

Позивач з погодження ЖЕО Київського району м. Сімферополя підрядним способом  було виконано ремонт орендованих приміщень площею 52,2 кв.м на загальну суму 49173,60 грн., що підтверджується аудиторським висновком  № 23-у від 03.10.2008 р.

Так, за результатами аудиторської перевірки, складений аудиторський висновок про фінансування робіт з ремонту орендованого приміщення за рахунок коштів орендаря ТОВ "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс", які є невід'ємними.

На підставі рішення 46-ї сесії V скликання Сімферопольської міської Ради від 19.03.2009 р. № 690 "Про затвердження програми приватизації об'єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2009 рік» затверджений перелік об'єктів комунальної власності Сімферопольської міської Ради, що підлягають приватизації, у тому числі: об'єкт – приміщення по пр. Кірова, 37 м. Сімферополь, площею 52,2 кв.м шляхом викупу (а.с. 26).

Суд зазначає, що у вказаному рішенні вказано, що площа об'єкта не затверджується сесією та при продажі підлягає уточненню в БТІ.

Як вбачається з інвентарної справи орендованого приміщення  та з листа КРП «Сімферопольське міжміське бюро реєстрації та технічної інвентаризації» від 17.04.2009 р., вбачається, що приміщення, розташовані у підвалі літ. «А» по пр. Кірова, 37 в м. Сімферополі мають загальну площу 52,2 кв.м. та є нежитловими.

Суд вважає за необхідне зазначити, що рішення Сімферопольської міської Ради від 19.03.2009 р. № 690  не оскаржене в установленому законом порядку, не визнане нечинним, не скасоване, тобто є чинним.

З огляду на вищевказане рішення Сімферопольської міської Ради, позивач виконав  необхідні роботи з організації підготовки необхідного пакету документів для укладення договору купівлі-продажу вищевказаних приміщень.

Так, статтею 777 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

З матеріалів справи  вбачається, що позивач звернувся до Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради з  заявою про реалізацію права на приватизацію приміщення по пр. Кірова, 37 м. Сімферополь, площею 52,2 кв.м.

Однак, листом № 812/40/03 від 15.05.2009 р. у проведенні заходів по приватизації приміщень було відмовлено, що і стало приводом для звернення ТОВ "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" з позовом до суду за захистом свого порушеного права.(а.с.27)

Суд не може погодитись з висновком відповідача стосовно неможливості здійснити заходи щодо приватизації спірного підвального приміщення з огляду на наступне.

Відповідно до статті 25 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” №2269-ХІІ від 10.04.1992 р. приватизація об'єкта оренди здійснюється   відповідно до чинного законодавства.

Приватизація державного та комунального майна здійснюється згідно з вимогами Законів України „Про приватизацію державного майна”, „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” та інших нормативних актів, які не суперечать вимогам названих актів.

Частиною 1 статті 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” №2171-ХІІ від 06.03.1992 р. передбачено, що об'єктами малої приватизації є:

- цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А;

- окреме індивідуально визначене майно;

- об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.

Згідно зі статею 3 вказаного Закону приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні, за конкурсом.

Відповідно до статті 4 Закону продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у загальнодержавній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами.

Згідно з пунктом 3 Положення про Фонд комунального майна  Сімферопольської міської ради   основними завданнями останнього є здійснення повноважень власника комунального майна, організація та проведення приватизації комунального майна, формування, облік, передача в оренду комунального майна міста Сімферополя..

Покупцями об'єктів малої приватизації, згідно зі статтею 5 Закону Україн №2171, можуть бути фізичні та юридичні особи, які визнаються покупцями відповідно до Закону України “Про приватизацію майна державних підприємств", тобто громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства; юридичні особи, зареєстровані на території України, крім передбачених частиною третьою цієї статті; юридичні особи інших держав.

          Статтею 7 Закону України №2171-ХІІ передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом, викупу. При цьому, включення об'єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

          Пунктом 4 зазначеної статті встановлено, що покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення підприємства до одного із зазначених у цій статті переліків об'єктів, що підлягають приватизації. Орган приватизації розглядає подану заяву і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до переліків, зазначених у частині першій цієї статті. Результати розгляду не пізніш як через місяць з дня подання заяви доводяться до заявника у письмовій формі.

Відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом;

є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

Як вбачається з матеріалів справи, підставою для відмови позивачу в проведенні заходів по приватизації нежитлового приміщення, розташованого за адресою : м. Сімферополь, пр. Кірова, 37, стало посилання відповідача на неврегульованість питань правового режиму власності допоміжних приміщень житлового комплексу, визначення категорій таких приміщень.

Однак, вказані посилання не є переконливими.

Так, резолютивною частиною рішення Конституційного Суду України № 4-рп/2004 від 02.03.2004 р. передбачено, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” треба розуміти так:

1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

1.2. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

1.3. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

          Отже, вказаним рішенням дано офіційне тлумачення Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Проте, статтею 4 Житлового кодексу Української РСР передбачено, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Також відповідно до п.п. 2.50 Державних будівельних норм України «Житлові будинки. Основні положення» ДБН В.2.2-15-2005  у першому, другому і цокольному поверхах житлових будинків допускається розміщувати приміщення: адміністративні, магазинів роздрібної торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, відділень зв'язку загальною площею не більше 700 м2, банків, магазинів і кіосків з продажу преси, поліклінік, жіночих консультацій, рентгено-стоматологічних кабінетів (в разі забезпечення вимог НРБУ); роздавальних пунктів молочних кухонь, юридичних консультацій і нотаріальних контор, загсів, філій бібліотек, виставкових залів, контор житлово-експлуатаційних організацій, фізкультурно-оздоровчих занять загальною площею до 150 м2, культурно-масової роботи з населенням (для проведення лекцій, зборів, бібліотек-читалень, кімнат для індивідуальних занять, роботи гуртків, прийому громадян депутатами тощо), дитячих художніх шкіл, центрів соціального захисту населення, центрів зайнятості населення базового рівня до 50 відвідувачів і до 15 співробітників центрів, а також груп короткотривалого перебування дітей дошкільного віку (крім цокольного поверху).

          Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що рішення Конституційного Суду України стосується лише тих нежитлових приміщень, які є допоміжними приміщеннями.

Згідно зі статтею 1 Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” №2866-ІІІ від 29.11.2001 р. допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Таким чином, критерієм віднесення приміщення до допоміжного є призначення вказаного приміщення для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Згідно технічному висновку про відповідність орендуємого підвального приміщення по пр. Кірова, 37 в м. Сімферополі вимогам, які пред'являються до допоміжних приміщень, нежитлове  підвальне приміщення загальною площею 52,2 кв.м., що орендується позивачем,  не використовуються для теплопостачання, водопостачання, електропостачання, газопостачання і введення мереж каналізації даного житлового будинку  (а.с.9-14).  

З наведеного суд робить висновок, спірні приміщення не є допоміжними та не приймають участь в обслуговуванні житлового будинку, тобто є  самостійним, індивідуально відособленим об'єктом. Саме на цій підставі вказані нежилі приміщення на законних підставах тривалий час здавалися в оренду позивачеві.

Вказані висновки суду підтверджуються також Листом Фонду державного майна України №10-20-1155 від 30.01.2004 р. “Щодо можливості приватизації підвальних приміщень”.

Так, вказаним листом передбачено, що відповідно до статті 4 Житлового кодексу України до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Відповідно до Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” зазначені нежитлові приміщення є окремим індивідуально визначеним майном і підлягають приватизації, як об'єкти державної власності групи А.

Таким чином, нежитлові приміщення  у підвалі загальною площею 52,2 кв.м , які розташовані по пр. Кірова, 37  в м. Сімферополі, в розумінні норм чинного законодавства є окремим індивідуально визначеним майном, а тому, згідно з частиною 1 статті 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” є об'єктом малої приватизації.

Крім того, суд вважає за необхідне повідомити, що згідно з пунктом 51 Державної програми приватизації, затвердженої Законом України „Про державну програму приватизації” №1723-ІІІ від 18.05.2000 р., у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

Матеріали справи свідчать, що згідно з аудиторським висновком по результатам фінансування робіт щодо поліпшення орендованого приміщення за рахунок коштів орендаря, ринкова вартість виконаних орендатором невід'ємних поліпшень орендованого підвального приміщення за адресою: м. Сімферополь, пр. Кірова, 37, складає 49173,60 грн.

Відповідно до довідки КП ЖЕО Київського району м. Сімферополь від 06.10.2008 р. залишкова вартість орендуємого приміщення складає 112,29 грн., що свідчить про те, що вартість проведених ремонтно-будівельних робіт перевищує вартість самого приміщення.

Стаття 19 Конституції України закріплює, що органи державної влади і органи місцевого самоврядування зобов'язані діяти тільки на підставах, в межах повноважень і способів, які передбачені Конституцією і законами України.

Згідно статті 20 Господарського кодексу України держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів.

Кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються, зокрема, шляхом установлення, зміни і припинення господарських правовідносин, іншими способами, передбаченими законом.

Порядок захисту прав суб'єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.

Стаття 23 Господарського кодексу України передбачає, що спори про поновлення порушених прав суб'єктів господарювання та відшкодування завданої їм шкоди внаслідок рішень, дій чи бездіяльності органів, посадових або службових осіб місцевого самоврядування при здійсненні ними своїх повноважень вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Стаття 16 Цивільного кодексу України передбачає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Тобто, суд дійшов висновку про те, що посилання відповідача на наявність законно встановленого обмеження на приватизацію даного приміщення необґрунтовані, а тому позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю    "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" підлягають задоволенню у повному обсязі.  

У судовому засіданні оголошені вступна та резолютивна частини рішення згідно статті 85 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складений та підписаний у відповідності до вимог статті 84 Господарського процесуального кодексу України  06.10.2009 р.

На підставі викладеного, керуючись статтями 33, 34, 35, 82-85 Господарського процесуального кодексу України суд –

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати відмову Фонду комунального майна Сімферопольської міської Ради ( 95000, АР Крим, м. Сімферополь, вул. Толстого, 15, ідентифікаційний код 20687358) в укладенні договору купівлі – продажу нежитлових приміщень загальною площею 52,2 кв.м., розташованих в м. Сімферополі по пр. Кірова, 37, які орендуються Товариством з обмеженою відповідальністю    "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" ( 95003, АР Крим,  м. Сімферополь,  вул. Тренева,2, ідентифікаційний код 16326815), включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, незаконною.

3.          Зобов'язати Фонду комунального майна Сімферопольської міської Ради ( 95000, АР Крим, м. Сімферополь, вул. Толстого, 15, ідентифікаційний код 20687358) укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю    "Комерційний центр громадського харчування "Орієнс" ( 95003, АР Крим,  м. Сімферополь,  вул. Тренева,2, ідентифікаційний код 16326815) договір купвлі – продажу нежитлових приміщень загальною площею 52,2 кв.м., розташованих в м. Сімферополі по пр. Кірова, 37.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Колосова Г.Г.