Рішення

від 02.10.2015 по справі 916/3020/15

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" жовтня 2015 р.Справа № 916/3020/15

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі Н.В. Комендатенко

за участю представників:

від позивача - Шум О.О.,

від відповідача - не з'явився,

від третьої особи - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Ренійської міської ради до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Відділ Держгеокадастру у Ренійському районі Одеської області, про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Ренійська міська рада звернулась до господарського суду Одеської області з позовною заявою до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 05.05.2003 року, укладеного між позивачем та відповідачем, шляхом викладення п. 2.1 договору в наступній редакції: „Орендна плата вноситься щомісячно орендарем по 16472,92 грн. на рахунок міської ради НОМЕР_2", викладення п. 2.2 договору у наступній редакції: „Орендна плата сплачується орендарем у розмірах - 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або 14,99 грн. за 1 метр квадратний в рік, або 197675,03 грн. щорічно в грошовій формі", а також доповненням розділу ІІ договору пунктом 2.4 наступного змісту: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 6589167,66 грн.". Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

05.05.2003 року між Ренійською міською радою Одеської області (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрованого у Ренійській районній філії ДЗК 14.03.2005 року, згідно умов п. 1.1. якого орендодавець передає згідно рішення Ренійської міської ради № 190 від 24.04.2003 р. передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, площею 1,319 га, під розміщення хлібозаводу, що знаходиться у АДРЕСА_1.

Згідно п. 5.2 договору строк його дії становить 49 років з моменту набрання ним чинності.

У відповідності до п. 2.2 договору орендна плата становить 1,02 грн. за 1 метр квадратний (або 13453,8 грн. щорічно, 659236,2 грн. за весь період оренди (в грошовій формі).

Положеннями п. 5.3. договору передбачено, що зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.

Як вказує позивач, Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" внесено зміни до ст. 21 Закону України „Про оренду землі" та визначено, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходять до відповідних бюджетів, розподіляються і використовуються відповідно до закону і не може бути меншою встановлених розмірів земельного податку.

Рішенням Ренійської міської ради Одеської області № 681-VI від 24.12.2013 року „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Рені Ренійської міської ради Ренійського району Одеської області" введена в дію з 01.01.2015 року нова нормативно грошова оцінка земель міста Рені для розрахунку річної орендної плати. Відповідно, за ствердженнями позивача, умови діючих договорів оренди підлягають перегляду в частині розміру орендної плати, а забезпечення перегляду умов договорів оренди землі щодо розміру орендної плати за землю доручено Виконавчому комітету Ренійської міської ради Одеської області.

Відповідно до рішення Ренійської міської ради Одеської області № 289-VI від 30.12.2011 року розмір орендної плати за землю в м. Рені з 01.01.2012 року становить на рівні трикратного податку на землю, розраховану на підставі витягу з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 1 рішення Ренійської міської ради Одеської області № 893-VI від 27.05.2015 року встановлено плату за землю в м. Рені з 2015 року в розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Рені нормативно грошова оцінка земельної ділянки орендаря складає 6589167,66 грн.

Як вказує позивач, 27.05.2015 р. на адресу відповідача було направлено додаткову угоду до договору про внесення змін до нього в частині розміру орендної плати. Проте, листом від 02.06.2015 року відповідач відмовився укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в частині зміни розміру орендної плати, що стало підставою для звернення позивача до суду із заявленим позовом про внесення змін до договору. Наразі внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди земельної ділянки у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам чинного законодавства.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.07.2015 р. позовну заяву Ренійської міської ради прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 916/3020/15, при цьому розгляд справи призначено в засіданні суду.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, зазначених у запереченнях на позовну заяву (а.с. 31-32), вказуючи при цьому, що в укладеному між сторонами по справі договорі оренди земельної ділянки було зафіксовано ціну договору на весь період ордени 49 років, тобто ціну не пов'язано із змінами оцінки землі і навіть у відповідності із відсотковим відношенням від грошової оцінки землі, у протилежному випадку згоди на укладення договору відповідач не надав би. Також відповідач вважає, що зміна ціни після укладення договору без згоди обох сторін суперечить закону, ні Податковим кодексом України, ні іншими законодавчими актами не передбачено зміну орендної плати у раніше укладених договорів оренди земельних ділянок. За ствердженнями відповідача, укладений між сторонами договір також не містить умов відносно зміни орендної плати у зв'язку із зміною нормативно-грошової оцінки землі. Крім того, відповідач наголошує, що подібний спір між цими ж сторонами розглядався господарським судом Одеської області, який прийняв рішення від 17.03.2011 року по справі № 35/17-40-2011 про відмову у задоволенні позову Прокурора Ренійського району Одеської області в інтересах Ренійської міської ради до ФОП ОСОБА_3 про зобов'язання внести зміни в спірний договір оренди землі. Вказане рішення залишено без змін згідно постанови Одеського апеляційного господарського суду від 08.06.2011 р. Відтак, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Наразі відповідачем були надані до суду копії витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 02.09.2015 року та від 28.01.2009 року, в яких зазначена нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки. Так, відповідач вважає, що при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки Відділом Держземагентства у Ренійському районі Одеської області використані помилкові коефіцієнти. Тому, на думку відповідача, вказаний Відділ має бути залучений до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача. Однак, наданий відповідачем витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 02.09.2015 року складено саме Відділом Держгеокадастру у Ренійському районі Одеської області. У зв'язку з цим відповідачем було заявлено клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Відділу Держгеокадастру у Ренійському районі Одеської області, що виконує функції відділу Держземагентства.

Разом з тим, враховуючи ті обставини, що позивачем заявлено вимоги про внесення змін до спірного договору оренди в частині розміру орендної плати саме на підставі проведеної вказаним вище Відділом нормативної грошової оцінки земельної ділянки, суд дійшов висновку, що рішення суду по даній справі може вплинути на права або обов'язки останнього відносно позивача.

Так, ухвалою господарського суду Одеської області від 21.09.2015 р. до участі у справі № 916/3020/15 залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Відділ Держгеокадастру у Ренійському районі Одеської області, при цьому розгляд справи відкладено на 02.10.2015 р.

Третя особа в надісланій до суду електронною поштою заяві просить суд розглянути справу без участі представника (а.с. 81). Наразі разом з вказаною заявою електронною поштою третьою особою надано пояснення щодо застосування коефіцієнтів при складанні витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки (а.с. 82-84), однак позицію щодо заявленого позову не висловлено. Зокрема, третя особа вказує, що Ренійській міській раді надано витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка перебуває в оренді для розміщення хлібозаводу площею 1,319 га за адресою: АДРЕСА_1 (витяг від 10.08.2015 р. № 18-1521-0.11-2285/2-15). За заявою ФОП ОСОБА_3 підготовлено та надано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка перебуває в оренді для розміщення хлібозаводу площею 1,319 га за адресою АДРЕСА_1 (витяг від 02.09.2015 р. № 31-1521-0.12-2472/2-15). До Відділу надійшли звернення ФОП ОСОБА_3 від 08.09.2015 р. та від 20.09.2015 р. щодо перерахунку наданого витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Згідно технічної документації земельна ділянка, на якій розташований хлібозавод, знаходиться в 4 економіко-планувальній зоні. Коефіцієнт Км2 в межах даної зони становить 1,19. Що стосується застосування значень коефіцієнтів Відділ повідомляє, що значення зональних та локальних коефіцієнтів визначені в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель міста Рені Ренійської міської ради Ренійського району Одеської області. Відділ Держгеокадастру у Ренійському районі Одеської області не в змозі застосовувати інші значення коефіцієнтів, не визначені у технічній документації. Так, Відділом застосовані локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки:

- в зоні пішохідної доступності до громадських центрів - 1,2;

- у прирейковій зоні -1,1 (ділянка розташована або примикає до відводу

залізниці, має під'їзду колію). У даному випадку земельна ділянка примикає до

відводу залізниці;

- у водоохоронній зоні - 1,05;

- у зоні перевищення припустимого рівня шуму від залізниці - 0,97.

Локальний коефіцієнт на місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту (1.15) був застосований як до місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до маршруту швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту. Тому з урахуванням звернення ОСОБА_3, Відділ вважає за доцільне не застосовувати вказаний коефіцієнт. Також Відділ зазначає, що не застосовано коефіцієнт на місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0,96, так як даний коефіцієнт застосовується для земельних ділянок, на яких розташовані виробничі та інші об'єкти, які не є джерелами відповідного виду забруднення. В даному випадку саме хлібозавод є джерелом відповідного виду забруднення, навколо якого встановлено дану санітарно-захисну зону. Відтак, до земельної ділянки, на якій розташований хлібозавод, коефіцієнт 0,96 не застосовується. Не застосовано і коефіцієнт 0,95 - земельна ділянка, що примикає до вулиці без твердого покриття, так як земельна ділянка за адресою АДРЕСА_1 має тверде покриття, що також відображено на графічних матеріалах. Поряд з цим Відділ вказує, що при підготовці витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки Відділом не застосовувалися інші коефіцієнти, так як вони не передбачені технічною документацією, а саме: в м. Рені відсутні об'єкти централізованого теплопостачання, тому в технічну документацію даний коефіцієнт не був включений. Щодо застосування висновку про інженерні вишукування по визначенню стану ґрунтів на території хлібозаводу м. Рені Одеської області, наданих ФОП ОСОБА_3, Відділ повідомляє, що у нього відсутня інформація щодо надання ФОП ОСОБА_3 даних матеріалів розробнику технічної документації та застосування їх в технічній документації. Всі вище перераховані коефіцієнти відображено на графічних матеріалах, що входять до складу технічної документація з нормативної грошової оцінки земель міста Рені Ренійської міської ради Ренійського району Одеської області.

Заслухавши пояснення представника позивача, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до акту встановлення в натурі меж земельної ділянки від 27.09.2002 р. суб'єкту підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 була виділена в натурі земельна ділянка загальною площею 1,319 га, надана в тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 49 років.

Рішенням Ренійської міської ради № 190 від 24.04.2003 р. приватному підприємцю ОСОБА_3 було надано за рахунок забудованих земель Ренійської міської ради земельну ділянку площею 1,319 га (землі під об'єктами хлібозаводу) в довгострокову оренду строком на 49 років для розміщення хлібозаводу по АДРЕСА_1 без права зміни цільового призначення.

05 травня 2003 року між Ренійською міською радою Одеської області (орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_3 (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки № 00018, згідно умов п. 1.1. якого позивач як орендодавець передає згідно рішення Ренійської міської ради № 190 від 24.04.2003 р., а відповідач як орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 1,319 га, під розміщення хлібозаводу (землі харчової промисловості), розташування та межі якої визначені на плані земельної ділянки, який додається до цього договору і є його невід'ємною частиною.

Згідно пункту 1.2. договору земельна ділянка, на якій розташовані будівлі і споруди хлібозаводу, надається в оренду строком на 49 років.

Відповідно до п. 1.3 договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі акту прийому-передачі, який повинен містити дані про якісну характеристику землі на момент передачі. Згідно цього пункту договору сторони повинні підписати акт не пізніше 30 робочих днів з моменту підписання цього договору.

Згідно п. 1.4. договору ділянка є вільним від будь-яких обтяжень та обмежень у використанні за цільовим призначенням.

За умовами п. 2.1. договору орендна плата вноситься орендарем щомісячно рівними частками в сумі 1121,15 грн. на рахунок міської ради №33217815800403 МФО 828011 ОКПО 22508638, ВДК у Ренійському районі не пізніше 15 числа. У розмір орендної плати входить податок на землю.

Відповідно п. 2.2. договору орендна плата становить 1,02 грн. за 1 квадратний метр (або 13453,8 грн. щорічно, 659236,2 грн. за весь період оренди в грошовій формі).

Розмір орендної плати підлягає індексації залежно від офіційного індексу інфляції, що визначається Державним комітетом статистики України. Індексація оформлюється як додаток до цього договору (п.2.3.договору).

Згідно п. 5.1. договору цей договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Строк дії договору становить 49 років з моменту набрання ним чинності.

Також за положеннями ч. 1 ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на момент укладення договору) укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі був затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року N 2073, згідно з п. 2 якого державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком (п. 13).

Відповідно до Указу Президента України від 17 лютого 2003 року N 134/2003 "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", який в силу ст. 106 Конституції України є обов'язковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.

Вказаний договір зареєстровано у Ренійській районній філії ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 14.03.2005 р. за № 00018.

Між тим, за ствердженнями позивача, на законодавчому рівні було встановлено розмір орендної плати за землю, якому не відповідає встановлений у спірному договорі розмір орендної плати, тобто є меншим, ніж передбачено чинним законодавством.

Як вказує позивач, Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" внесено зміни до ст. 21 Закону України „Про оренду землі" та визначено, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходять до відповідних бюджетів, розподіляються і використовуються відповідно до закону і не може бути меншою встановлених розмірів земельного податку.

Статтею 206 ЗК України встановлено, що використання землі в Україні є платним.

Згідно з вимогами ст. 96 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Так, згідно положень ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Крім того, за приписами ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно ч. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

У відповідності з положеннями ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як вказує позивач, 27.05.2015 р. на адресу відповідача було направлено додаткову угоду до договору про внесення змін до нього в частині розміру орендної плати. Проте, листом від 02.06.2015 року відповідач відмовився укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в частині зміни розміру орендної плати, що стало підставою для звернення позивача до суду із заявленим позовом про внесення змін до договору.

Як з'ясовано господарським судом, змін до спірного договору оренди землі щодо розміру орендної плати у встановленому законодавством України порядку внесено не було.

На час розгляду справи розмір орендної плати чи нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, орендованої від позивачем, в договорі оренди не змінювалися і залишаються в первісній узгодженій сторонами редакції.

Відповідно до ст. 24 Закону України "Про плату за землю", чинною на момент укладення спірного договору сторонами, грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, тобто передує укладанню цивільно-правових угод, у тому числі договорів оренди землі.

Відповідно до положень частини першої статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Між тим згідно п. 5.3 вказаного договору зміна умов цього договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" також передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Разом з тим в п. 2.3 спірного договору передбачено, що розмір орендної плати підлягає індексації залежно від офіційного індексу інфляції, що визначається Державним комітетом статистики України, індексація оформлюється як додаток до цього договору.

З 01.01.2011 р. набрав чинності Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VІ, яким встановлені ставки орендної плати.

Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" від 02.12.2010 р. № 2756-VІ було внесено зміни до статті 21 Закону України „Про оренду землі", у зв'язку з чим вказана стаття закону була викладена у такій редакції: „Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України)...". При цьому у зв'язку з набранням чинності з 01.01.2011 р. Податкового кодексу України втратив чинність Закон України "Про плату за землю".

Так, відповідно до п. 288.4 ст. 288 розділу XIII „Плата за землю" Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем (власником) та орендарем.

Підпунктом 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України визначено, що річна сума орендної плати, яка встановлена в договорі оренди, не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Разом з цим згідно з п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України річна сума орендної плати, яка встановлена в договорі оренди, не може перевищувати:

- для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;

- для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Для визначення орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Порядок індексації нормативної грошової оцінки земель визначено ст. 289 Податкового кодексу України.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок (п. 289.1 ст. 289 ПКУ). Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: К, = [І - 10] : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110%, такий індекс застосовується із значенням ПО. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель (п. 289.2 ст. 289 ПКУ). Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель (п. 289.3 ст. 289 ПКУ).

У ст.ст. 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України „Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Відповідно до вимог статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Так, рішенням Ренійської міської ради Одеської області № 289-VI від 30.12.2011 року було встановлено розмір орендної плати за землю в м. Рені з 01.01.2012 року становить на рівні трикратного податку на землю, розраховану на підставі витягу з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

Рішенням Ренійської міської ради Одеської області № 681-VI від 24.12.2013 року „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Рені Ренійської міської ради Ренійського району Одеської області" була введена в дію з 01.01.2015 року нова нормативно-грошова оцінка земель міста Рені для розрахунку річної орендної плати.

Також пунктом 1 рішення Ренійської міської ради Одеської області № 893-VI від 27.05.2015 року встановлено плату за землю в м. Рені з 2015 року в розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду.

Так, на думку позивача, умови діючого договору оренди підлягають перегляду в частині розміру орендної плати, а забезпечення перегляду умов договорів оренди землі щодо розміру орендної плати за землю доручено Виконавчому комітету Ренійської міської ради Одеської області.

Згідно витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки в м. Рені, складених Відділом Держземагентства у Ренійському районі Одеської області від 10.08.2015 р. № 18-1521-0.11-2285/2-15, а також третьою особою від 02.09.2015 р. № 31-1521-0.12-2472/2-15, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки складає 6589167,66 грн.

З огляду на зазначене, на думку позивача, розмір орендної плати за спірну земельну ділянку площею 1,319 га з урахуванням вимог чинного законодавства має складати саме 3% від нормативної грошової оцінки землі в рік, як заявлено у позовній заяві, тобто 197675,03 грн. (6589167,66 грн. х 3%).

Відповідно до ч. 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

В силу приписів ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Так, виходячи з положень ч. 2 ст. 652 ЦК України, існування одночасно умов є необхідним для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання або зміни договору.

Першою умовою визначено те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. У відповідності до даної умови, події, що викликали ускладнення у виконанні договору, і які можна назвати "істотною зміною обставин" повинні мати місце або стати відомими сторонам (заінтересованій стороні) після укладення договору. Другою умовою є зміна обставин, яка зумовлена причинами, що заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагаються. Іншими словами мова йде про те, що події, які викликають ускладнення, не могли стороною бути розумно прийняті до уваги.

Третя умова - виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала б при укладенні договору. Мова йде про зменшення цінності отримуваного стороною за договором, включаючи випадки коли виконання взагалі більш не має ніякої цінності для сторони, що отримує виконання. Зменшення цінності отримуваного стороною за договором відбувається у випадку, коли суттєво змінюється договірна рівновага у силу істотного підвищення вартості виконуваного або у силу зменшення отримуваного стороною за договором.

Слід зазначити, що поняття "істотні зміни обставин" або іншими словами "ускладнення" виконанні договору мають значення лише у відношенні ще не здійсненного виконання і не мають правового значення для виконання, яке вже відбулося.

Істотна зміна обставин як правило має правове значення для договорів коли їх укладення не збігається з виконанням, а дія договору та виконання має бути довго триваючою у порівняні із договорами, які виконуються у момент їх укладення.

Четвертою умовою є те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Виходячи із змісту названої умови, випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов'язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може слідувати із самого характеру та змісту зобов'язання.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

Між тим умови спірного договору оренди не виключають можливість зміни розміру орендної плати через зміну законодавством мінімального розміру орендної плати, виходячи з встановленого законом розміру земельного податку для відповідної категорії земель. При цьому слід зазначити, що відбулась істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, а саме було змінено розмір земельного податку. У випадку, якби сторони могли передбачити інший розмір орендної плати, то вони б уклали договір на інших умовах, тобто передбачили більшу суму орендної плати. Зміна обставин зумовлена причинами, які позивач як заінтересований орендодавець не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися, оскільки порядок розрахунку та ставки податку за оренду земель встановлено законом. Виконання договору на умовах, що передбачені у діючому договорі, порушує співвідношення майнових інтересів і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме отримання орендної плати у розмірі, не нижче вставленого мінімального розміру орендної плати та ставки податку за оренду земельної ділянки. Також в спірному договорі не передбачено, що ризик зміни обставин несе орендодавець.

Виходячи з аналізу положень договору, сторонами було досягнута домовленість про зміну розміру орендної плати залежно від індексації.

Як на час укладання договору оренди земельної ділянки, так і на час виникнення спору, обов'язковим елементом визначення розміру орендних платежів є нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 5 Закону України "Про оцінку земель"), яка у відповідності до положень статті 18 цього закону, проводиться не рідше ніж на 5-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися як зміна розміру орендної плати, а є лише її передумовою. Невнесення сторонами договору оренди землі змін до його умов в частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов'язку їх виконання, оскільки відповідно до положень статті 11 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (ст.5 ЦК України). Так як зміна нормативної грошової оцінки землі проведена у межах правових норм, що діяли на момент укладення договору оренди землі, не може оцінюватися як зміна правових норм, що регулюють відносини з орендної плати землі, а тому розповсюджуються як на відносини, що склалися, так і на відносини, що виникають у майбутньому. Ініціатива щодо приведення у відповідність умов договору обов'язковим умовам, встановлених у визначеному законом порядку, може виходити як від орендодавця, так і від орендаря.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Аналогічної позиції дотримується Верховний Суд України в постановах від 27.12.2010 р. № 3-47гс10 та від 20.08.2013 р. № 3-21гс13, які є обов'язковими для суду згідно положень ст. 111-28 Господарського процесуального кодексу України.

Вплив зміни нормативної грошової оцінки землі на розмір орендної плати може бути обставиною для ініціювання орендарем припинення договору оренди за домовленістю сторін або у судовому порядку. При цьому слід зазначити, що відповідач не ставив питання про розірвання договору, на цьому не наполягає і позивач.

Доводи відповідача щодо неправомірності складених Відділом Держземагентства у Ренійському районі Одеської області витягу від 10.08.2015 р. № 18-1521-0.11-2285/2-15 та третьою особою витягу від 02.09.2015 р. № 31-1521-0.12-2472/2-15 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, згідно яких нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка перебуває в оренді відповідача для розміщення хлібозаводу площею 1,319 га за адресою: АДРЕСА_1, складає 6589167,66 грн., судом до уваги не приймаються, оскільки посилання відповідача на невірне застосування коефіцієнтів при розрахунку орендної плати за земельні ділянки не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи та спростовуються поясненнями третьої особи. Зокрема, згідно технічної документації земельна ділянка, на якій розташований хлібозавод, знаходиться в 4 економіко-планувальній зоні; коефіцієнт Км2 в межах даної зони становить 1,19. Значення зональних та локальних коефіцієнтів визначені в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель міста Рені Ренійської міської ради Ренійського району Одеської області, в свою чергу Відділ Держгеокадастру у Ренійському районі Одеської області не в змозі застосовувати інші значення коефіцієнтів, не визначені у технічній документації. Так, Відділом застосовані локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки: в зоні пішохідної доступності до громадських центрів - 1,2; у прирейковій зоні -1,1 (ділянка розташована або примикає до відводу залізниці, має під'їзду колію), у даному випадку земельна ділянка примикає до відводу залізниці; у водоохоронній зоні - 1,05; у зоні перевищення припустимого рівня шуму від залізниці - 0,97. Локальний коефіцієнт на місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту (1.15) був застосований як до місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до маршруту швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту, хоча з урахуванням звернення відповідача Відділ вважає недоцільним застосовувати вказаний коефіцієнт. Коефіцієнт на місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0,96 не застосовано, так як даний коефіцієнт застосовується для земельних ділянок, на яких розташовані виробничі та інші об'єкти, які не є джерелами відповідного виду забруднення. В даному випадку саме хлібозавод є джерелом відповідного виду забруднення, навколо якого встановлено дану санітарно-захисну зону. Відтак, до земельної ділянки, на якій розташований хлібозавод, коефіцієнт 0,96 не застосовується. Не застосовано і коефіцієнт 0,95 - земельна ділянка, що примикає до вулиці без твердого покриття, так як земельна ділянка за адресою АДРЕСА_1 має тверде покриття, що відображено на графічних матеріалах. Поряд з цим при підготовці витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки Відділом не застосовувалися інші коефіцієнти, так як вони не передбачені технічною документацією, а саме: в м. Рені відсутні об'єкти централізованого теплопостачання, тому в технічну документацію даний коефіцієнт не був включений. Щодо застосування висновку про інженерні вишукування по визначенню стану ґрунтів на території хлібозаводу м. Рені Одеської області, наданих ФОП ОСОБА_3, Відділ повідомляє, що у нього відсутня інформація щодо надання ФОП ОСОБА_3 даних матеріалів розробнику технічної документації та застосування їх в технічній документації.

Більш того слід зазначити, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, зазначена у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, є чинною, не скасована у встановленому законом порядку. Також рішення позивача про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Рені, що застосовується для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, не скасовано та є чинним.

Враховуючи викладене та те, що розмір орендної плати за землю, яка є регульованою ціною відносно земельних ділянок державної та комунальної власності, законодавчо було змінено, відповідно така законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду умов цього договору в частині розміру орендної плати.

Відтак, судом на підставі ретельної правової оцінки умов укладеного між сторонами договору та інших доказів по справі встановлено наявність обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно ч. 2 статті 652 Цивільного кодексу України. За таких обставин, суд вважає обґрунтованим внесення змін до укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди земельної ділянки від 05.05.2003 р. щодо встановлення розміру орендної плати з огляду на діючу нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, що підлягає застосовуванню з моменту набрання рішенням суду законної сили.

Також слід зазначити, що згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Оцінюючи надані сторонами докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Одеської міської ради обґрунтовані, відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, тому підлягають частковому задоволенню.

Враховуючи те, що рішення відбулось на користь позивача, відповідно до ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем при подачі позову, покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов Ренійської міської ради до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Відділ Держгеокадастру у Ренійському районі Одеської області, про внесення змін до договору оренди земельної ділянки задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного 05.05.2003 р. між Ренійсько міською радою та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3, який зареєстрований у Ренійській районній філії ДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 14.03.2005 р. за № 00018, згідно якого Ренійською міською радою передано ФОП ОСОБА_3 в оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 1,319 га, що розташована за адресою: Одеська область, АДРЕСА_1, шляхом викладення п. 2.1 і п. 2.2 договору у наступній редакції:

- п. 2.1 „Орендна плата вноситься щомісячно орендарем по 16472,92 грн. на рахунок міської ради НОМЕР_2",

- п. 2.2 „Орендна плата сплачується орендарем у розмірах - 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або 14,99 грн. за 1 метр квадратний в рік, або 197675,03 грн. щорічно в грошовій формі";

а також доповненням розділу ІІ договору пунктом 2.4 наступного змісту: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 6589167,66 грн.".

3. СТЯГНУТИ з фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_2, ідент.код НОМЕР_1) на користь Ренійської міської ради (68800, Одеська область, м. Рені, вул. Леніна, 103, код ЄДРПОУ 35549578) судовий збір в сумі 1218/одна тисяча двісті вісімнадцять/грн. 00 коп.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано 07 жовтня 2015 р.

Суддя В.С. Петров