Постанова

від 04.11.2015 по справі 323/695/15-а (2-а/323/17/15)

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

і м е н е м У к р а ї н и

04 листопада 2015 рокусправа № 323/695/15-а (2-а/323/17/15)

Дніпропетровський апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Уханенка С.А.

суддів: Богданенка І.Ю. Дадим Ю.М.

за участю секретаря судового засідання: Сколишева О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпропетровську апеляційну скаргу Преображенської сільської ради Оріхівського району Запорізької області на постанову Оріхівського районного суду Запорізької області від 30 червня 2015 р. по справі за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Преображенської сільської ради Оріхівського району Запорізької області про визнання рішення нечинним та його скасування, зобов'язання вчинити певні дії , -

в с т а н о в и в:

У березні 2015 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому, з урахуванням доповнень просив: 1) визнати протиправним, не чинним та скасувати рішення сорокової сесії шостого скликання Преображенської сільської ради Оріхівського району Запорізької області від 23.01.2015 року "Про розгляд заяви щодо експертної грошової оцінки ОСОБА_1» за №17; 2) визнати протиправним, не чинним та скасувати рішення сорок першої сесії шостого скликання Преображенської сільської ради Оріхівського району Запорізької області від 18.03.2015 року «Про розгляд заяви ОСОБА_1 щодо затвердження експертної грошової оцінки» за №5; 3) зобов'язати Преображенську сільську раду Оріхівського району Запорізької області затвердити звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,0387 га, розміщеної по АДРЕСА_1 розроблений ТОВ «Козацькі землі ЛТД» на виконання договору №65 від 17 грудня 2014 року, з дотриманням вимог чинного законодавства; 4) зобов'язати Преображенську сільську раду Оріхівського району Запорізької області укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 0,3087 га, кадастровий номер НОМЕР_1, для будівництва та обслуговування нерухомого майнового комплексу за адресою: АДРЕСА_1, за ціною, визначеною у звіті з експертної грошової оцінки даної земельної ділянки, що розроблений ТОВ «Козацькі землі ЛТД» на виконання договору №65 від 17 грудня 2014 року.

Постановою Оріхівського районного суду Запорізької області від 30 червня 2015 р. позов задоволено повністю. Визнано протиправним, не чинним та скасовано рішення сорокової сесії шостого скликання Преображенської сільської ради Оріхівського району Запорізької області від 23.01.2015 року «Про розгляд заяви щодо експертної грошової оцінки ОСОБА_1» за №17. Визнано протиправним, не чинним та скасовано рішення сорок першої сесії шостого скликання Преображенської сільської ради Оріхівського району Запорізької області від 18.03.2015 року «Про розгляд заяви ОСОБА_1 щодо затвердження експертної грошової оцінки» за №5. Зобов'язано Преображенську сільську раду Оріхівського району Запорізької області затвердити звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,3087 га, розміщеної по АДРЕСА_1 розроблений ТОВ «Козацькі землі ЛТД» на виконання договору №65 від 17 грудня 2014 року, з дотриманням вимог чинного законодавства. Зобов'язано Преображенську сільську раду Оріхівського району Запорізької області укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 0,3087 га, кадастровий номер - НОМЕР_1, для будівництва та обслуговування нерухомого майнового комплексу, за адресою АДРЕСА_1, за ціною, визначеною у звіті з експертної грошової оцінки даної земельної ділянки, що розроблений ТОВ «Козацькі землі ЛТД» на виконання договору №65 від 17 грудня 2014 року.

Не погодившись з постановою суду, Преображенська сільська рада Оріхівського району Запорізької області подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, просить скасувати оскаржувану постанову.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 16 вересня 2014 року рішенням тридцять восьмої сесії шостого скликання Преображенської сільської ради Оріхівського району Запорізької області №10 вирішено передати у приватну власність шляхом продажу та надати дозвіл на проведення експертної оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення земельну ділянку загальною площею 0,3087 га, кадастровий номер НОМЕР_1, для будівництва та обслуговування нерухомого майнового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_1 При цьому затверджено розмір авансового внеску за вказану земельну ділянку - 10% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (136944,54 грн) - 13694,45 грн.

Між позивачем, відповідачем та ТОВ «Козацькі землі ЛТД», 17 грудня 2014 року було укладено договір №65 щодо проведення ТОВ «Козацькі землі ЛТД» експертної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки.

Оцінювачем ТОВ «Козацькі землі ЛТД», 23 грудня 2014 року, надано звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, проведену 22 грудня 2014 року, згідно з якою ринкова вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення для викупу становить 68203,58 грн. за ціною за 1 кв.м. площі 22,09 грн.

За заявою позивача від 25.12.2014 р. Преображенською сільською радою 27 грудня 2014 року складено акт приймання-здачі виконаної роботи ТОВ «Козацькі землі ЛТД», відповідно до якого сільрада прийняла виконану роботу експертної грошової оцінки земельної ділянки.

23 січня 2015 року Преображенською сільською радою прийнято рішення за №17 «Про розгляд заяви щодо експертної грошової оцінки ОСОБА_1» згідно якого позивачу запропоновано ціну на земельну ділянку, розміщену в АДРЕСА_1 площею 0,3087 га на рівні 69,79 грн. /кв.м.

Преображенською сільською радою, 18 березня 2015 року, прийнято рішення №5 «Про розгляд заяви ОСОБА_1 щодо затвердження експертної грошової оцінки», яким: не затверджено експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,3087 га, розміщену в АДРЕСА_1; відмовлено в продажі вищезазначеної земельної ділянки за ціною визначеною за результатами експертної грошової оцінки; запропоновано ціну на земельну ділянку, розміщену в АДРЕСА_1 площею 0,3087 га на рівні 69,79 грн. /кв.м.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції дійшов висновку, що депутати сільради не мають повноважень оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а тому не мають повноважень самостійно визначати правильність або неправильність висновків оцінювача та встановлювати самостійно розмір вартості землі, у зв'язку з чим відповідач безпідставно відмовив позивачу у продажі земельної ділянки.

Суд апеляційної інстанції не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно ст. 12 Земельного Кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: а) розпорядження землями територіальних громад; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу.

Згідно до ч. 1 ст. 122 Земельного Кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 127 Земельного Кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Статтею 128 Земельного Кодексу України визначено порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам.

Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні регулюються Законом України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 № 1378-IV.

Згідно статті 1 Закону України «Про оцінку земель», експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами (ст. 5 Закону України «Про оцінку земель»).

Пунктом 3.1 Розділу 3 Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 09 січня 2003 року № 2, передбачено, що результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа звіту про оцінку, що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.

Так, згідно звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, яку ОСОБА_1 хотів придбати у власність, під час визначення ринкової вартості земельної ділянки був використаний метод зіставлення цін продажів аналогічних об'єктів.

Згідно п.8. Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України N 1531 від 11.10.2002 року за методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

Пунктом 16. Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України N 1440, від 10.09.2003 року передбачено, що визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

Згідно п. 47. Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Відповідно п.48. Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Пунктом 49. Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" встановлено, що основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Так, з копії звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, яка міститься в матеріалах справи, суд апеляційної інстанції вбачає, що під час здійснення порівняння цін продажу подібних земельних ділянок, виконавцем оцінки було використано ціни станом на 2011-2012 роки.

При цьому, оцінка об'єкту здійснювалась станом на грудень 2014 року, тобто різниця в часі близько двох років, під час яких, крім того, як свідчить тенденція ринкових цін, ціни на оцінюваний об'єкт значно змінилися.

Крім того, в матеріалах справи міститься витяг зі звіту про експертну грошову оцінку аналогічної земельної ділянки, здійснену тим же суб'єктом оціночної діяльності, з якого суд апеляційної інстанції вбачає, що під час здійснення оцінки станом на січень 2014 року було застосовано ціни щодо подібних земельних ділянок станом на січень 2014 року, які суттєво різняться з цінами 2011-2012 років, які були використані під час здійснення грошової оцінки земельної ділянки, яку ОСОБА_1 хотів придбати у власність.

Наведені обставини, а саме використання цін продажу подібних земельних ділянок станом на 2011-2012 роки, ціна яких застосовується у формулі при визначенні вартості оцінюваної земельної ділянки, та наявна інформація щодо цін аналогічних земельних ділянок станом на 2014 рік, свідчить про суттєве заниження вартості земельної ділянки.

Таким чином, наведене свідчить, що визначена виконавцем оцінки вартість земельної ділянки (з урахуванням здійсненого на дату оцінки коригування згідно індексу інфляції) не відповідає цінам подібних земельних ділянок на дату оцінювання.

Таким чином, враховуючи викладене суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що рішення Преображенської сільської ради про невідповідність визначеної у висновку звіту про експертну оцінку від 23.12.2014 року вартості земельної ділянки та відповідно відмова в продажу земельної ділянки за ціною визначеною за результатами експертної грошової оцінки є обґрунтованими.

Крім того, щодо рішення Преображенської сільської ради від 23 січня 2015 року суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити, що в цьому рішенні не було відмови, а лише запропонована інша, ніж визначена в оцінці ціна продажу земельної ділянки.

На викладені обставини суд першої інстанції не звернув уваги та не надав їм належну оцінку, що призвело до прийняття помилкового рішення у справі.

За таких обставин, оскільки суд першої інстанції під час вирішення справи неповно з'ясував обставини справи та не дослідив докази наявні у справі, не надав їм належну оцінку, то апеляційна скарга підлягає задоволенню, постанова суду скасуванню з ухваленням нової постанови про відмову в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 198, 202, 205, 207 КАС України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Преображенської сільської ради Оріхівського району Запорізької області - задовольнити.

Постанову Оріхівського районного суду Запорізької області від 30 червня 2015 р. - скасувати.

В задоволенні адміністративного позову фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 - відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого адміністративного суду України протягом двадцяти днів.

Головуючий: С.А. Уханенко

Суддя: І.Ю. Богданенко

Суддя: Ю.М. Дадим