Постанова

від 25.12.2015 по справі 810/4902/15

КИЇВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 грудня 2015 року №810/4902/15

Київський окружний адміністративний суд у складі головуючого - судді Панченко Н.Д., розглянувши у порядку письмового провадження у м. Києві адміністративну справу за позовом Фермерського господарства Парубоче до державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області ОСОБА_1, Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області про визнання протиправним та скасування рішення

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство Парубоче (далі - позивач) звернулось до Київського окружного адміністративного суду з позовом до державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області ОСОБА_1 (далі - відповідач-1), Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області (далі - відповідач-2) у якому, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 12 листопада 2015 року вх.№18942 (а.с. 34), просить суд визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області ОСОБА_1 про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень від 31 серпня 2015 року №24035961.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 7 квітня 2015 року між ФГ Парубоче та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки. 26 серпня 2015 року позивач звернувся до Реєстраційної служби Бориспільського міськрайонного управління юстиції у Київській області з заявою про державну реєстрацію права оренди. До вказаної заяви позивачем додано документи, необхідність яких передбачена Законом України Про державну реєстрацію речових прав не нерухоме майно , разом з тим, відповідач у здійсненні державної реєстрації права оренди відмовив.

Підставою для відмови слугувало те, що сторонами договору акт приймання-передачі земельної ділянки складено та підписано до моменту державної реєстрації права оренди.

Позивач вважає, що чинне законодавство не містить жодних застережень щодо необхідності складання та підписання акту приймання-передачі земельної ділянки виключно за наслідками державної реєстрації права оренди. Таким чином стверджує, що висновок відповідача про невідповідність договору оренди вимогам законодавства є необґрунтованим, а рішення, прийняте на підставі таких висновків, протиправне.

Відповідач-2 позов не визнав, надав суду письмові заперечення проти позову в яких зазначив, що виходячи з положень Закону України Про оренду землі та Цивільного кодексу України земельна ділянка, що передається за договором оренди, вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації.

Тому, передача земельної ділянки у користування позивачу, про що складено акт приймання-передачі, який є невід'ємною частиною договору, вказує на порушення викладеного принципу та свідчить про невідповідність договору оренди вимогами чинного законодавства, що, у свою чергу, є підставою для відмови у державній реєстрації.

Таким чином, відповідач вважає, що оскаржуване рішення прийнято правомірно.

Відповідач-1 правом надати заперечення на позов не скористався.

У судове засідання, призначене на 16 грудня 2015 року, представники сторін не з'явились. Разом з цим, матеріали справи містять клопотання позивача та відповідача-2 про розгляд справи за відсутності їх представників.

Відповідач-1 про причини неявки суд не повідомив, клопотань про відкладення розгляду справи або про розгляд справи за його відсутності до суду не подавав.

Дослідивши наявні матеріали справи у їх сукупності та враховуючи, що про дату, час та місце розгляду справи сторони та третя особа повідомлені належним чином, зважаючи на відсутність підстав для відкладення судового розгляду, передбачених статтею 128 Кодексу адміністративного судочинства України, беручи до уваги положення частин четвертої та шостої статті 128 Кодексу адміністративного судочинства України, судом прийнято рішення про розгляд справи у порядку письмового провадження за наявними у ній матеріалами та доказами.

Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

Фермерське господарство Парубоче (ідентифікаційний код 38182432) зареєстроване як юридична особа 7 травня 2012 року, що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців серії АД №316387 (а.с. 24).

07 квітня 2015 року між Фермерським господарством Парубоче (Орендар) та ОСОБА_2 (Орендодавець) укладено договір оренди землі №24/03/15-2, за умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,4801 га, що знаходиться на території Вороньківської сільської ради Бориспільського району Київської області, кадастровий номер 3220881700:03:004:0391 (а.с. 13-16).

26 серпня 2015 року ФГ Парубоче через уповноваженого представника звернулось до Реєстраційної служби Бориспільського міськрайонного управління юстиції у Київській області із заявою про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220881700:03:004:0391, що знаходиться за адресою: Київська область, Бориспільський район, Вороньківська сільська рада (а.с. 61).

Згідно з карткою прийому заяви №239311723, заяву позивача від 26 серпня зареєстровано за №12987395 (а.с. 62).

До заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень позивачем додано договір оренди землі від 7 квітня 2015 року №24/03/15-2 з відповідними додатками, а саме, актом приймання-передачі межових знаків на зберігання (а.с. 75), кадастровим планом земельної ділянки (а.с. 76), актом приймання-передачі земельної ділянки (а.с. 71, на звороті).

За результатами розгляду поданої заяви та доданих документів, державним реєстратором прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області прийнято рішення від 31 серпня 2015 року №24035961 про відмову у державній реєстрації права оренди ФГ Парубоче на земельну ділянку з кадастровим номером 3220881700:03:004:0391 (а.с. 78).

Відмова обумовлена тим, що згідно статті 17 Закону України Про оренду землі , об'єкт оренди вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, разом з тим, до заяви про державну реєстрацію прав доданий акт приймання-передачі земельної ділянки.

Таким чином, відповідач дійшов висновку, про невідповідність договору оренди вимогам законодавства.

Позивач з викладеними підставами відмови у державній реєстрації права оренди не погоджується, тому звернувся до суду.

Відносини, пов'язані із державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Закон №1952-ІV).

За визначенням, наведеним у частині першій статті 2 Закону №1952-ІV, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 3 Закону №1952-IV встановлено, що державна реєстрація прав є обов'язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Частиною першою статі 4 Закону України №1952-IV визначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема, право оренди земельної ділянки.

За приписами частини першої статті 6 цього ж Закону систему органів державної реєстрації прав становлять: Міністерство юстиції України; центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державної реєстрації прав; органи державної реєстрації прав, утворені Міністерством юстиції України в установленому законодавством порядку.

Орган державної реєстрації прав: проводить державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмовляє у їх реєстрації; забезпечує ведення Державного реєстру прав; надає інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом; забезпечує облік безхазяйного нерухомого майна; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими законами України (стаття 8 Закону №1952-IV).

Згідно статті 19 Закону №1952-IV, державна реєстрація прав проводиться на підставі: 1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом, та актів прийому-передачі активів та/або зобов'язань неплатоспроможного банку приймаючому або перехідному банку, крім випадків, визначених законом; 2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; 3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; 4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; 5) рішень судів, що набрали законної сили; 6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

За змістом статті 16 Закону №1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється на підставі заяви. Разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, їх копії, засвідчені в установленому порядку.

Порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень закріплено у статті 15 Закону №1952-IV, відповідно до якої державна реєстрація прав та їх обтяжень включає такі етапи:

1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;

2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або обтяжень;

3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;

4) внесення записів до Державного реєстру прав;

5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону;

6) надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

У силу положень частини четвертої статті 15 Закону №1952-IV, державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до частини другої статті 9 Закону №1952-IV, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Процедуру проведення державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав визначено

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року №868 (далі - Порядок №868).

Пунктом 35 Порядку №868 визначено, що під час проведення державної реєстрації речових прав заінтересованою особою є власник, інший правонабувач або сторона правочину, відповідно до якого виникли речові права.

Для проведення державної реєстрації речових прав необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення таких прав на нерухоме майно, та інші документи, визначені цим Порядком (пункт 36 Порядку №868).

Відповідно до підпункту 1 пункту 37 Порядку №868, укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно чи його дублікат є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 20 Порядку №868 передбачено, що за результатами розгляду заяви та документів, необхідних для проведення державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав або рішення про відмову в такій реєстрації.

Згідно пункту 28 Порядку №868 державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав виключно за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

У рішенні про відмову в державній реєстрації прав зазначаються всі підстави прийняття такого рішення.

Вичерпний перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав передбачено частиною першою статті 24 Закону №1952-IV, відповідно до якої у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

1) заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону;

2) об'єкт нерухомого майна, розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав;

3) із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;

4) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;

5) заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону;

5-1) заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;

5-2) заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених статтею 4-2 та частиною дев'ятою статті 15 цього Закону;

5-3) під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;

5-4) після завершення п'ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення;

5-5) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;

5-6) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем;

6) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

Зазначений перелік є виключним і розширеному тлумаченню не підлягає.

Відмовляючи у державній реєстрації відповідач-1 виходив із того, що подані позивачем документи не відповідають вимогам, встановленим Законом №1952-IV.

Так, зі змісту оскаржуваного рішення вбачається, що поданий позивачем, як підстава для державної реєстрації права оренди договір від 7 квітня 2015 року №24/03/15-2, суперечить вимогам статті 17 Закону України Про оренду землі , оскільки земельна ділянка відповідно до акту приймання-передачі передана у користування позивача до моменту державної реєстрації права оренди.

Однак суд зазначає, що відмова у державній реєстрації права оренди на земельну ділянку за позивачем із вказаних підстав є протиправною.

Так, спеціальним законом, яким врегульовано відносини, пов'язані з орендою землі є Закон України Про оренду землі від 06.10.1998 №161-XIV (далі - Закон №161-XIV).

Відповідно до статті 1 Закону №161-XIV, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У розумінні статті 13 Закону №161-XIV, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно статті 14 Закону №161-XIV, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до статті 15 Закону №161-XIV, істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 затверджено типовий договір оренди землі, в якому передбачені невід'ємні додатки до договору оренди землі, а саме:

- план або схема земельної ділянки;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

Відтак, невід'ємною частиною договору оренди землі є акт приймання-передачі об'єкта оренди.

За приписами статті 17 Закону №161-XIV, об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно статті 126 Земельного кодексу України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Системний аналіз викладених положень дає підстави для висновку, що передача земельної ділянки від орендодавця до орендаря повинна бути оформлена актом приймання-передачі земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору оренди.

При цьому, відповідні права та обов'язки, що випливають із договору оренди та відповідного акту приймання-передачі виникають у сторін з моменту державної реєстрації права оренди.

Тобто, право володіння і користування відповідною земельною ділянкою законодавець пов'язує не з фактом укладення договору оренди та складанням акту приймання-передачі, а з фактом реєстрації права оренди, що виникає на підставі такого договору.

Таким чином, підписання між орендарем та орендодавцем акта приймання-передачі до державної реєстрації права оренди не породжує будь - яких юридичних наслідків для сторін, оскільки права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Суд зазначає, що чинне законодавство не містить застережень, щодо необхідності складання акту приймання-передачі земельної ділянки виключно за наслідками державної реєстрації права оренди.

Таким чином, виходячи з положень статті 17 Закону №161-XIV, у випадку, коли акт приймання-передачі сторонами підписаний одночасно з договором оренди, або у будь-який період часу з моменту підписання договору оренди до моменту державної реєстрації права оренди, відповідні юридичні наслідки для сторін він породжує після державної реєстрації права оренди.

Отже, складання акту приймання-передачі земельної ділянки до державної реєстрації права оренди не порушує вимог статті 17 Закону №161-XIV. Суд також вважає, що дата складання акту приймання-передачі земельної ділянки, за умови дотримання заявником вимог Закону №1952-IV та подання усіх необхідних документів, для цілей здійснення державної реєстрації права оренди самостійного правового значення не має.

Враховуючи вищенаведене, суд дійшов висновку, що відмовляючи позивачу у проведенні реєстрації права оренди відповідач не надав належної оцінки заяві позивача, у зв'язку з чим, дійшов помилкового висновку, що подані позивачем документи не відповідають вимогам, встановленим законом.

Варто також зазначити, що наказом Міністерства юстиції України від 26 грудня 2011 року № 3601/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27 грудня 2011 року за №1538/20276, затверджені форми рішень державного реєстратора прав на нерухоме майно та вимоги до їх оформлення. Відповідно до цього наказу рішення державного реєстратора про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень повинно містити підстави для такої відмови відповідно до статті 24 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

З огляду на встановлені обставини справи та наведені норми законів, якими регулюються спірні відносини, суд зазначає, що спірне рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити посилання на підстави такої відмови, які передбачені саме Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень із вказівкою на конкретний пункт частини 1 статті 24 зазначеного Закону та підтверджуватися матеріалами реєстраційної справи.

Разом з тим, оскаржуване рішення містить лише загальне посилання на статтю 24 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

З огляду на викладене, суд вважає, що рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області від 31 серпня 2015 року №24035961 прийнято всупереч вимогам Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , а тому є протиправним та підлягає скасуванню.

За загальним правилом, що випливає з принципу змагальності, кожна сторона повинна подати докази на підтвердження обставин, на які вона посилається, або на спростування обставин, про які стверджує інша сторона.

Відповідно до частини другої статті 71 Кодексу адміністративного судочинства України, в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.

Належних і достатніх доказів, що підтверджували б правомірність оскаржуваного рішення, відповідачами не надано.

З огляду на зазначене та беручи до уваги достатній і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, суд дійшов висновку, що викладені у позовній заяві доводи позивача є обґрунтованими, а його вимоги такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до статті 97 Кодексу адміністративного судочинства України, суд за клопотанням однієї зі сторін визначає грошовий розмір судових витрат, які повинні бути їй компенсовані. Оскільки жодних клопотань з приводу відшкодування судових витрат позивачем суду не заявлено судові витрати компенсації не підлягають.

Керуючись статтями 11, 14, 70, 71, 72, 86, 94, 159-163, 167, 254 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Адміністративний позов задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Київській області ОСОБА_1 про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень від 31 серпня 2015 року №24035961.

Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано в установлені строки. У разі подання апеляційної скарги постанова, якщо її не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження або набрання законної сили рішенням за наслідками апеляційного провадження.

Апеляційна скарга на постанову суду подається до Київського апеляційного адміністративного суду через Київський окружний адміністративний суд протягом десяти днів з дня отримання копії постанови.

Суддя Панченко Н.Д.

Постанову виготовлено у повному обсязі та підписано 25.12.2015.