Рішення

від 25.07.2006 по справі 20-10/179-12/302-8/143

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

20-10/179-12/302-8/143

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

Іменем України

РІШЕННЯ

"25" липня 2006 р. справа № 20-10/179-12/302-8/143

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Ягуар-Трейд” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 –157)

про розірвання договору суборенди,

суддя Ткаченко М.І.

За участю представників сторін

від позивача - Гладишева Л.В.,, довіреність № 01 від  20 червня 2006 року;

від відповідача - не з`явився;

Суть спору: Позивач звернувся в суд з позовною заявою до відповідача про стягнення заборгованості по договору № 12 від 2 січня 2002 року в розмірі 3.947,83 грн. (у тому числі основний борг –3.764,77 грн., пеня –183,06 грн.).

Матеріали позовної заяви були прийняти до провадження суддею Бакумовою Л.Є. з привласненням справі № 20-10/179.

Заявою від 15 серпня 2005 року за вхідним № суду позивач змінив позовні вимоги та просить суд розірвати договір суборенди № 12 від 2 січня 2002 року.

В відзиві на позов від 26 серпня 2005 року за вхідним № суду 20391 відповідач проти позовних вимог заперечує.

Розпорядженням  голови господарського суду міста Севастополя від 29 серпня 2005 року № 85 справа № 20-10/179 передана до провадження судді Харченко І.А. (ухвала суду про прийняття до провадження від 1 вересня 2005 року з привласненням справі № 20-10/179-12/302).

Рішенням суду від 14 грудня 2005 року позов задоволений повністю.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 7 лютого 2006 року апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю “Ягуар-Трейд” задоволена, рішення господарського суду міста Севастополя від 14 грудня 2005 року скасовано, в позові Товариству з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 27 квітня 2006 року касаційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” задоволена частково, постанова Севастопольського апеляційного господарського суду від 7 лютого 2006 року, рішення господарського суду міста Севастополя від 14 грудня 2005 року скасовані, справа направлена на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвалою від 25 травня 2006 року справа № 20-10/179-12/302 прийнята до провадження суддею Ткаченко М.І. з привласненням справі № 20-10/179-12/302-8/143.

Заявою від 18 липня 2006 року за вхідним № суду 19512 позивача доповнив позовні вимоги та просить суд крім розірвання договору суборенди, зобов`язати відповідача звільнити орендовані приміщення та передати їх позивачеві по акту прийому –передачі.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про причину неявки суд не повідомив, хоча про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Розгляд справи відклався за правилами статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Суд, вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача,

в с т а н о в и в:

2 січня 2002 року позивач (орендодавець) та відповідач (суборендар) уклали договір суборенди № 12, відповідно до умов якого позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне користування приміщення № 158 та № 160 загальною площею 51,42 м. кв., розташовані за адресою: місто Севастополь, проспект Нахімова, 8, для використання під офіс та ювелірний магазин.

Як додаток до договору, 2 січня 2002 року сторони підписали акт прийому –передачі приміщень загальною площею 51,42 м. кв. під офіс та ювелірний магазин в будівлі готельного комплексу “Севастополь”  строком на 5 років.

Тобто термін дії договору припиняється 2 січня 2007 року.

Відповідно до пункту 5.1.6 договору відповідач прийняв на себе зобов`язання своєчасно вносити орендну платню та експлуатаційні витрати в розмірі, порядку та в строки, яки встановлені пунктами 3.1 та 3.2 договору.

Строк оплати за орендоване приміщення повинен проводитися не пізніше 20 числа поточного місяця.

В зв`зку з тим, що відповідач неналежним чином виконував свої грошові зобов`язання по сплати орендної платні, позивач на суму заборгованості по орендної платні нарахував пеню в розмірі 183,06 грн. Загальна сума заборгованості відповідача перед позивачем склала 3.947,83 грн.  (у тому числі основний борг –3.764,77 грн., пеня –183,06 грн.) .

Несплата відповідачем заборгованості за договором суборенди з`явилося підставою для звернення Товариства з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” до господарського суду міста Севастополь за захистом порушеного права.

В процесі розгляду справи позивача змінив та доповнив позовні вимоги та просить суд розірвати договір суборенди №12  від  2 січня 2002 року, а також  зобов`язати відповідача звільнити орендовані приміщення та передати їх позивачеві по акту прийому –передачі.

Суд вважає вимоги позивача такими, що підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

З 1 січня 2004 року набрав чинності  Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року.

Згідно пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (в редакції Закону від 16 січня 2003 року № 435-IV із змінами і доповненнями, внесеними згідно із Законом України від 19 червня 2003 року №  980-IV і Законом України від 18 листопада 2003 року № 1255-IV, що вступив в дію в 1 січня 2004 року) Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Оскільки правовідносини між сторонами виникли до вступу в силу Цивільного кодексу України (з 1 січня 2004 року)  і  продовжують існувати до виконання сторонами своїх зобов'язань за договором, то до таких правовідносин застосовуються норми Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року

Згідно розділу 5 договору суборендар зобов`язаний проводити за власний рахунок поточний ремонт і поліпшення орендованого майна, викликані особливостями діяльності суборендаря (пункт 5.1.3 договору).

Згідно пункту 5.1.5 договору проводити реконструкцію або встановлювати пристосування для власних потреб суборендарем  допускається тільки з дозволу орендодавця і орендаря.

Листом від 16 вересня 2004 року за вихід. № 215 позивач звернувся до відповідача та повідомив, що при плановій перевірці технічного стану системи опалювання орендованих відповідачем приміщень позивачем було встановлено, що обрізаний радіатор системи опалювання, забиті дерев'яні заглушки, що робить неможливим початок опалювального сезону в готелі. А також пробито перекриття з готельного номера № 160 в підвальне приміщення, що порушує будівельні норми і може привести до порушення цілісності будівлі.

На даний лист відповідач належним чином не прореагував.

Листом від 31 травня 2005 року за вихідним № 2/188 позивач звернувся до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, повідомив адресата про проведення відповідачем перепланування номерів готелю №№ 158, 160 без згоди позивача, без узгодження з власником майна, без встановленого дозволу на здійснення будівельних робіт, та з проханням провести будівельну комісію для встановлення факту незаконної реконструкції і перепланування орендованих відповідачем приміщень в готелі “Севастополь”.

Відповіді від Інспекції ДАБК позивачеві не поступило.

В виконання умов договору, а саме пункту 4.1.1, позивач направив відповідачеві лист від 12 липня 2005 року за вихідним № 2/231 з вимогою надати вільний доступ в орендовані приміщення, а також забезпечити своїх представників для проведення контролю наявності, стану та ефективності використання приміщень, яки передані в суборенду відповідачу (відбиток печатки відділення зв`язку на описи про вкладення в цінний лист на ім`я Товариства з обмеженою відповідальністю “Ягуар-Трейд” датований 13 липня 2005 року).

15 липня 2005 року представниками позивача був складений акт про вчинення перешкод орендарю в дослідженні переданих в суборенду приміщень, в якому було зафіксовано неможливість зайти у всередину орендованих приміщень представників позивача.

Листом від 26 липня 2005 року за вихідним № 2/252 позивач звернувся до Управління Міністерства надзвичайних ситуацій України в місті Севастополі з проханням провести перевірку приміщень № 158, 160, а також майстерні (яка знаходиться під ювелірним магазином) в будівлі готелю “Севастополь” на предмет дотримання протипожежних норм, вимог за погодженням виробництва будівельних робіт с Міністерством надзвичайних ситуацій.

Управління Міністерства надзвичайних ситуацій України в місті Севастополі надало позивачу письмову відповідь від 17 серпня 2005 року за вихід. № 19/Г-41, повідомив, що в ході перевірки приміщень № 158, 160 та майстерні в готелі “Севастополь” за адресою: місто Севастополь, проспект Нахімова, 8,  встановлено наступне: виявлений факт проведення реконструкції приміщень; робочий проект на реконструкцію приміщень до органу державного пожежного нагляду не поступав; відповідно до чинного законодавства Управлінням Міністерства надзвичайних ситуацій України в місті Севастополі винесена постанова про застосування запобіжних засобів, яким забороняється проведення реконструкції в орендованих приміщеннях.

Згідно відповіді від 19 вересня 2005 року за вихідним № 3367 на запит суду Архітектурно –будівельна інспекція в місті Севастополі повідомила, що дозволу на виконання будівельних робіт по приміщенням № 158, 160 в готелі “Севастополь” по проспекту Нахімова, 8, не видавалося. Листом від 12 грудня 2005 року за вихідним № 2-2/3369 Управління міського будівництва і архітектури підтвердило даний факт.

Згідно письмових пояснень від 24 жовтня 2005 року за вхідним № суду 25441 з приводу проведення перевірки фактів порушень державних будівельних норм та правил  при здійсненні реконструкції в приміщеннях № 158, 160 та майстерні в готелі “Севастополь” представники Управлінням Міністерства надзвичайних ситуацій України в місті Севастополі Овсянников Д.В. та Беляєв М.В. повідомили, що 1 серпня 2005 року представниками позивача та Управлінням Міністерства надзвичайних ситуацій України в місті Севастополі була проведена перевірка фактів, вказаних позивачем в письмової заяві від 26 липня 2005 року за вихідним № 2/252. В результаті перевірки було встановлено, що відповідач провів зміну функціонального призначення орендованих у позивача приміщень з майстерні в об'єкт громадського харчування і виконав отвір в перекритті першого поверху (офіс) без проектної документації, що пройшла експертизу в органах державного пожежного нагляду на відповідність нормам і правилам пожежної безпеки. За результатами перевірки була винесена постанова № 206 (19/1 –312) про застосування запобіжних заходів, згідно змісту якої в орендованих відповідачем приміщеннях, яки розташовані в готелі “Севастополь” за адресою: проспект Нахімова, 8. Згідно резолютивної частини постанови відповідач повинен зупинити експлуатацію вищевказаних орендованих приміщень. В зв`язку з тим, що директор відповідача відмовився від отримання постанови, вона була направлена рекомендованим листом з повідомленням на юридичну адресу 15 серпня 2005 року.

У зв'язку з тим, що відповідач змінив геометричні розміри орендованих приміщень і їх функціональне призначення, це привело до необхідності включити в постанову про застосування запобіжних засобів пункт про проведення реконструкції без проектний - кошторисної документації.

Додатково позивачем було надано суду копія технічного обстеження по об'єкту: приміщення номерів № 158, 160 і нежилі приміщення готелі "Севастополь" за адресою: проспект Нахімова, 8.

В технічному обстеженні вказане наступне.

З приміщення № 160 виконаний дверний отвір виходу на вулицю Айвазовського. Дверний отвір виконаний шляхом демонтажу підвіконного блоку існуючого віконного отвору.

З приміщення цокольного поверху (літера III - 7) в приміщення №158 першого поверху в перекритті влаштований отвір Г –образної форми розмірами 2,55 х 0,98 + 1,36 х 0,70м. Краї виконаного отвору прошиті гипсокартоном. Заходи щодо посилення існуючого перекриття ослабленого отвором, не виконані.

Віконні отвори в приміщеннях № 158, 160, що виходять на проспект Нахімова, зашиті на 2/3 площі.

Будівельні роботи, проведені в обстежуваних приміщеннях, привели до зміни їх експлуатаційних показників: змінився склад приміщень цокольного поверху, приміщення готельного номера першого поверху № 158 не може бути використаний по своєму цільовому призначенню унаслідок наявності отвору, який сполучає з приміщенням цокольного поверху.

Будівельні роботи, виконані в обстежуваних приміщеннях, не підпадають під визначення поточного ремонту, даного в листі Держбуду України від 30 квітня 2003 року № 7/7-401 “Про віднесення ремонтний - будівельних робіт до капітального і поточного ремонтів”.

Згідно частини 5 технічного обстеження відповідач повинен отримати дозвіл власника будівлі на реконструкцію приміщень готелю; замовити в ліцензійній проектній організації проект реконструкції приміщень готелю; погоджувати проект реконструкції приміщень у встановленому законом порядку; отримати дозвіл інспекції ДАБК на виконання будівельних  робіт.

Таким чином, з вищевказаного випливає, що відповідач порушив умови договору суборенди, провив будівельні роботи в орендованих в готелі “Севастополь” приміщеннях без відповідного дозволу орендодавця і орендаря та в порушення чинного законодавства.

Посилання відповідача в якості доказів на лист від 13 квітня 1999 року за вихідним № 24, адресований начальнику Управління майном міста, на якому є відмітки узгодження з готельним господарством міста Севастополя та Управлінням майном міста Севастополя в частини надання дозволу на реконструкцію входу до магазину за адресою вул. Айвазовського, 2, та на будівництво сховища ювелірних виробів та відкриття ходу першого поверху в цокольному поверсі готелю “Севастополь” є безпідставним, в зв`язку з тим, що зміст даного листа не відноситься до правовідношень, яки виникли у сторін з 2 січня 2002 року, тобто з дати укладення договору суборенди номерів № 158, 160 в готелі “Севастополь”.

Згідно частини 3 статті 774 Цивільного кодексу України до договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Відповідно до положень статті 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найом, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Як вказано в ДБН А.2.2-3-2004 (додаток Б), реконструкція - перебудова існуючих об'єктів виробничого і суспільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко –економічного рівня і якості продукції, що виготовляється, поліпшенням умов експлуатації і мешкання, якості послуг, зміною основних техніко –економічних показників (кількість продукції, потужність, функціонально призначення, геометричні розміри).

Як вже було встановлено судом, згідно пункту 5.1.5 договору проводити реконструкцію або встановлювати пристосування для власних потреб суборендарем  допускається тільки з дозволу орендодавця і орендаря.

Належних доказів того, що у відповідача малися дозволи орендодавця (Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації) і орендаря (Товариства з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь”) на проведення реконструкції або встановлювання пристосування для власних потреб, а також доказів отримання дозволу на перепланування, капітальний ремонт суду не представлено.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при  укладенні договору.

Згідно статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідач не надав суду будь-яких доказів належного та добросовісного виконання умов договору суборенди.

Таким чином, суд вважає вимоги позивача щодо розірвання договору суборенди з відповідачем обґрунтованими та підлягаючими задоволенню.

Відповідно до змісту статті 49 Господарського процесуального кодексу України суд покладає на відповідача витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн. і витрати по інформаційно-технічному забезпеченню в сумі 118,00 грн.

Керуючись статтями 651, 773, 774  Цивільного кодексу України, статтями 22, 33, 49, 77, 82-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.          Позов задовольнити.

2.          Розірвати договір суборенди № 12 номерів та нежитлових приміщень готельної частини готельного комплексу, укладеного 2 січня 2002 року Товариством з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 код в ЄДРПОУ 03358372) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Ягуар-Трейд” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 –157  код в ЄДРПОУ 30120735), предметом якого є суборенда приміщень номерів № 158, №160 загальною площею 51,42 м. кв., для використання під офіс (номер №158) та ювелірний магазин (номер №160), які розташовані за адресою: 99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8.

3.          Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю “Ягуар-Трейд” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 –157  код в ЄДРПОУ 30120735) звільнити приміщення –номера № 158, №160 загальною площею 51,42 м. кв., орендовані у Товариства з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 код в ЄДРПОУ 03358372) по договору суборенди №12 від 2 січня 2002 року для використання під офіс (номер №158) та ювелірний магазин (номер №160), які розташовані за адресою: 99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8.

4.          Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю “Ягуар-Трейд” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 –157  код в ЄДРПОУ 30120735) передати приміщення –номера №158, №160 загальною площею 51,42 м. кв., орендовані у Товариства з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 код в ЄДРПОУ 03358372) по договору суборенди №12 від 2 січня 2002 року для використання під офіс (номер № 158) та ювелірний магазин (номер № 160), які розташовані за адресою: 99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8,  Товариству з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” по акту прийому –передачі.

5.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Ягуар-Трейд” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 –157  код в ЄДРПОУ 30120735) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8  код в ЄДРПОУ 03358372) витрати по оплаті державного мита в сумі 85,00грн і витрати по інформаційно-технічному забезпеченню процесу у розмірі 118,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили. Копії рішення направити сторонам.

Суддя М.І. Ткаченко

Розсилка

Товариство з обмеженою відповідальністю “Готель “Севастополь” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8)1

Товариство з обмеженою відповідальністю “Ягуар-Трейд” (99011, місто Севастополь, проспект Нахімова, 8 –157)1

В справу1

в наряд1