Рішення

від 30.05.2016 по справі 910/4155/16

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, е-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.05.2016№910/4155/16

Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні

справу № 910/4155/16

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Український бізнес-центр», м. Київ,

до Київської міської ради, м. Київ,

про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.09.2008,

за участю представників сторін:

позивача - Кісельової Л.В. (довіреність від 25.01.2016 №3);

відповідача - Безносик А.О. (довіреність від 11.03.2016 №225-КМГ-740).

Товариство з обмеженою відповідальністю «Український бізнес-центр» (далі - Товариство) звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Рада) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.09.2008 №2273, укладеного сторонами, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем’яненко Т.М., зареєстрованого в реєстрі за №2273 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24.09.2008 за №79-6-00654 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір оренди).

Позов мотивовано тим, що: на частині орендованої позивачем земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, а саме нежиле приміщення в літері «А» за адресою: АДРЕСА_1, частина якого в розмірі 40/100 належить позивачу на праві власності згідно з договором купівлі-продажу від 28.12.2000 №738, посвідченим державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори Цопіним Л.О. та зареєстрованим в реєстрі за №1-2351; інша частина нежилого приміщення в літері «А» у розмірі 60/100 належить на праві власності двом фізичним особам; відповідно до пункту 2.3 Договору оренди земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкодити її ефективному використанню; неможливість використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням підтверджується висновком будівельно-технічного експертного дослідження від 17.11.2015 №2-11/2015, складеним судовим будівельно-технічним експертом ОСОБА_5, відповідно до якого будівництво громадських будівель на земельній ділянці кадастровий номер - НОМЕР_1 на даному етапі є неможливе з причини знаходження на ній інженерних мереж, які неможливо винести за межі орендованої земельної ділянки, вказане також підтверджується листом Первинної профспілкової організації СВП «Київські теплові мережі» публічного акціонерного товариства «Київенерго» від 15.10.2015; позивач неодноразово звертався до відповідача з заявою про розірвання Договору оренди, проте Рада конструктивної відповіді щодо відмови від розірвання Договору оренди позивачу не надала.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 11.03.2016 порушено провадження у справі.

Рада 28.03.2016 подала суду відзив на позовну заяву, у якому вказала, що: позивачем не доведено наявності підстав для розірвання Договору, оскільки не доведено, що інженерні і теплові мережі з'явились на земельній ділянці вже після підписання Договору; оскільки земельна ділянка та нерухомість, розміщена на ній, а саме 40/100 нежитлових приміщень позивача нерозривно пов'язані між собою, то в разі задоволення позовних вимог залишиться невирішеним правовий режим земельної ділянки під вказаними спорудами.

Товариство 15.04.2016 подало суду клопотання про вихід за межі позовних вимог, а також документи, підготовлені на виконання вимог ухвали суду про порушення провадження у справі.

Товариство 15.04.2016 подало суду заяву про зміну підстав позову, згідно з якою просить суд розірвати Договір з підстав припинення права власності позивача на нерухоме майно, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, у зв'язку із набуттям іншими особами права власності на це майно.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 18.04.2016 вказану заяву прийнято судом до розгляду.

Позивач 27.05.2016 подав суду письмові пояснення, в яких зазначив таке: заявою від 04.03.2016 №260 Товариство повідомило Раду як орендодавця про укладення 04.03.2016 договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення, відповідно до яких з 04.03.2016 право власності на будівлю літера «А», яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, у Товариство припинилося в повному обсязі, а тому припинилося з 04.03.2016 його право користування земельною ділянкою; відповідач листом від 20.04.2016 №057021-7718 конкретної відповіді позивачу щодо розірвання Договору оренди з підстав, зазначених у вказаній заяві, не надав; нові власники нерухомого майна, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, 15.04.2016 звернулися до відповідача з клопотаннями вхідні №08/Б-4851 та №08/О-4852 про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для укладення договору оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; таким чином, позивач і нові власники будівлі виконали всі вимоги чинного законодавства України щодо припинення Договору оренди попереднім власником та оформлення права користування земельною ділянкою новим власником будівлі; відповідач же із своєї сторони станом на 25.05.2016 так і не вчинив жодних дій щодо врегулювання правовідносин, пов'язаних з користуванням земельною ділянкою.

Відповідач 30.05.2016 подав суду відзив на позовну заяву, в якому вказав, що: підстави розірвання Договору оренди передбачено пунктом 11.4 вказаного договору, якими є: взаємна згода сторін; рішення суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця; відповідно до пункту 11.6 Договору оренди розірвання договору не потребує укладення додаткової угоди; Договір оренди вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням; разом з тим, відповідно до пункту 8.4 Договору оренди якщо орендар має наміри припинити право користування земельною ділянкою, Договір оренди розривається за згодою сторін, або до нього вносяться відповідні зміни з моменту укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені; позивачем не надано жодних доказів на виконання пункту 8.4 Договору оренди щодо звернення нових власників нежитлових приміщень до Ради з клопотаннями про укладення нових договорів оренди земельної ділянки або про внесення змін до Договору оренди.

Представник позивача у судовому засіданні 30.05.2016 підтримав доводи, викладені у письмових поясненнях, поданих суду 27.05.2016 у письмовому вигляді, позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача підтримав доводи, викладені у відзиві на позовну заяву, поданому суду 30.05.2016 у письмовому вигляді, проти задоволення позовних вимог заперечив.

Оцінивши наявні в матеріалах справи докази, які мають значення для розгляду справи по суті, проаналізувавши встановлені фактичні обставини справи в їх сукупності, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

16.09.2008 Товариством (орендар) і Радою (орендодавець) укладено Договір оренди, за умовами якого:

- орендодавець на підставі рішень Ради від 15.11.2007 №1243/4076 та від 17.07.2008 №45/45 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену Договором оренди (пункт 1.1 Договору оренди);

- об'єктом оренди відповідно до Договору оренди є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - вул. Саксаганського, 52 у Голосіївському районі м. Києва; площа - 1 544 кв.м.; цільове призначення - для реконструкції з добудовою адміністративно-офісного будинку з приміщеннями та закладами громадського харчування з подальшими його експлуатацією та обслуговуванням; кадастровий номер - НОМЕР_1 (пункт 2.1 Договору оренди);

- згідно з витягом з технічної документації від 19.06.2008 №ІО-22148/2008 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) за №556 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 943 075,98 грн. (пункт 2.2 Договору оренди);

- земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню (пункт 2.3 Договору оренди);

- Договір оренди укладено на 10 (десять) років (пункт 3.1 Договору оренди);

- передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об'єкта оренди в день державної реєстрації Договору оренди (пункт 6.1 Договору);

- право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації Договору оренди (пункт 6.2 Договору оренди);

- орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки; у випадку якщо орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), Договір оренди розривається за згодою сторін, або до Договору оренди вносяться відповідні зміни, з моменту укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені (пункт 8.4 Договору оренди);

- Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи - орендаря; Договір оренди припиняється також в інших випадках, передбачених законом (пункт 11.3 Договору оренди);

- Договір оренди може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення реконструкції об'єкта з добудовою, встановлених пунктом 8.4 Договору оренди, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам (пункт 11.4 Договору оренди);

- Договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 Договору оренди (пункт 11.5 Договору оренди);

- розірвання Договору оренди не потребує укладення додаткової угоди; Договір оренди вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням (пункт 11.6 Договору оренди).

Договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем’яненко Т.М., зареєстровано в реєстрі за №2273, зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24.09.2008 за №79-6-00654 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 24.09.2008 Рада передала, а Товариство прийняло у своє володіння і користування земельну ділянку. Вказаний акт підписано уповноваженими представниками сторін та скріплено печатками сторін.

Відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з пунктами «а» та «е» статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Пунктом 7 частини першої та частини третьої статті 31 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною першою статті 377 ЦК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Таким чином, у зв'язку із переходом права власності на об'єкти нерухомості відбувається перехід до набувача тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.

Судом встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу від 25.12.2008 (зареєстроване посвідчення №027156 реєстраційної книги №д.15п-282 за реєстраційним номером 318-п) ОСОБА_6 є співвласником нежилих приміщень, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, та володіє 25/100 частини будівлі, а за договорами купівлі-продажу від 31.01.2008 (реєстраційне посвідчення №030785 реєстраційної книги №д.15п-281 за реєстраційним номером 318-п від 18.02.2008) і від 27.02.2009 (зареєстроване посвідчення №027157 реєстраційної книги №д.15п-282 за реєстраційним номером 318-п від 05.03.2009) ОСОБА_7 є також співвласником нежилих приміщень, та володіє 35/100 частини будівлі.

Листом від 28.07.2015 №235 Товариство просило Раду розірвати Договір оренди земельної ділянки.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Ради (Київської міської державної адміністрації; далі - Департамент) листом від 07.09.2015 №05707-16039 повідомив Товариство, що з метою врегулювання питання оформлення у відповідності до законодавства права користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Саксаганського, 52а, та впорядкування території, власникам будівлі, що ній розташована, необхідно у відповідності до статті 5 Порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженого рішенням Ради від 28.02.2013 №63/9120 (далі - Порядок), звернутися до Ради з відповідним клопотанням.

Товариство заявою від 23.11.2015 №243 просило Раду прийняти рішення, яким припинити позивачу право користування земельною ділянкою, припинити Договір оренди та прийняти з оренди земельну ділянку.

Листом від 06.01.2016 №057021-228 Департамент повідомив Товариство, що на попереднє звернення Товариства від 28.07.2015 №235 з вказаного питання надана обґрунтована відповідь щодо порушеного питання.

Разом з тим, Товариством 04.03.2016 укладено з ОСОБА_6 договори купівлі-продажу нежилого приміщення, відповідно до яких Товариство передало у власність, а ОСОБА_6 прийняла у власність нерухоме майно, яким є нежиле приміщення: площею 291,40 кв.м., що складає 28/100 частин будинку та площею 125 кв.м., що складає 12/100 частин будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, літера «А».

09.03.2016 Товариство надіслало Раді заяву про розірвання Договору оренди у зв'язку з тим, що з 04.03.2016 у позивача припинилося право користування земельною ділянкою відповідно до вказаних договорів купівлі-продажу.

Листом від 20.04.2016 №057021-7718 Департамент повідомив Товариство про те, що з метою врегулювання питання оформлення у відповідності до законодавства права користування земельною ділянкою та впорядкування території, власникам будівлі, що ній розташована, необхідно у відповідності до статті 5 Порядку звернутися до Ради з відповідним клопотанням.

Разом з тим, в матеріалах справи наявні копії клопотань ОСОБА_6 від 15.04.2016 вхідний №08/Б-4851 та ОСОБА_7 від 15.04.2016 №08/о-4852 про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, поданих Раді, відповідно до яких вказані фізичні особи висловили наміри щодо використання земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та надали відповідні договори купівлі-продажу, а також Договір оренди.

Таким чином, доводи відповідача стосовно ненадання позивачем доказів на виконання пункту 8.4 Договору оренди щодо звернення нових власників нежитлових приміщень до Ради з клопотаннями про укладення нових договорів оренди земельної ділянки або про внесення змін до Договору оренди, є безпідставними.

Отже, враховуючи, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснюють її нові власники, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, законодавством України та умовами Договору оренди передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, а тому позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

За приписами статті 49 ГПК України судові витрати зі справи слід покласти на відповідача.

Керуючись статтями 43, 49, 82 - 85 ГПК України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 16.09.2008, укладений товариством з обмеженою відповідальністю «Український бізнес-центр» (01033, АДРЕСА_1 «А»; ідентифікаційний код 01209133) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем’яненко Т.М., зареєстрований в реєстрі за №2273 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24.09.2008 за №79-6-00654 у книзі записів державної реєстрації договорів.

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання даного рішення суду, на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Український бізнес-центр» (01033, АДРЕСА_1 «А»; ідентифікаційний код 01209133) 1 378 (одну тисячу триста сімдесят вісім) грн. судового збору.

Після набрання рішенням законної сили видати відповідний наказ.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 06.06.2016.

Суддя О. Марченко