Постанова

від 13.07.2016 по справі 912/3578/15

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.07.2016 року Справа № 912/3578/15

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів головуючого судді Орєшкіної Е.В.- доповідача,

суддів Кузнецової І.Л., Широбокової Л.П.,

секретар судового засідання :

представники сторін :

від позивача: ОСОБА_1, довіреність №б/н від 25.02.2016 року, представник;

від відповідача: представник у судове засідання не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м.Кіровоград на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 17.11.2015 року у справі №912/3578/15

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Трайгон Фармінг Харків", м.Київ

до відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м.Кіровоград

про визнання договору поновленим, визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Трайгон Фармінг Харків", з урахуванням уточнень позовних вимог, звернулось до господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, якою просить суд:

- визнати поновленим договір оренди землі від 23.03.2012 року, укладений між Новомиргородською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Кіровоград", зареєстрований 22.05.2012 року у відділі Держкомзему у Новомиргородському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 352380004001170;

- визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Трайгон Фармінг Харків" додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 23.03.2012 року, зареєстрованого 22.05.2012 року у відділі Держкомзему у Новомиргородському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 352380004001170, у запропонованій позивачем редакції.

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 17.11.2015 року у справі №912/3578/15 (суддя - Глушков М.С.) позов задоволено;

- визнано поновленим договір оренди землі від 23.03.2012 року, укладений між Новомиргородською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Кіровоград", зареєстрований 22.05.2012 року у відділі Держкомзему у Новомиргородському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №352380004001170;

- визнано укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Трайгон Фармінг Харків" додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 23.03.2012 року, зареєстрованого 22.05.2012 року у відділі Держкомзему в Новомиргородському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №352380004001170, у наступній редакції:

"Додаткова угода

про поновлення Договору оренди землі від 23.03.2012 року, зареєстрованого 22.05.2012 року за №352380004001170 у відділі Держкомзему в Новомиргородському районі Кіровоградської області

Орендодавець: Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (код ЄДРПОУ: 39767636), в особі виконуючого обов'язки начальника головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області - ОСОБА_3, яка діє на підставі Положення про Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 03.03.2015 року № 20, з одного боку, та

Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю "Трайгон Фармінг Харків" (код ЄДРПОУ: 34469015), яке є правонаступником Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Кіровоград" (код ЄДРПОУ: 35958684), в особі генерального директора - ОСОБА_4, що діє на підставі статуту, з іншого боку - разом іменовані - "Сторони", на підставі статей 651, 652, 654 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" уклали цю додаткову угоду, надалі по тексту - "Додаткова угода", до договору оренди землі від 23.03.2012 року, зареєстрованого 22.05.2012 року у відділі Держкомзему в Новомиргородському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №352380004001170, надалі по тексту - "Договір оренди землі", про нижченаведене:

1. Пункт 1 розділу Договору оренди землі - "Предмет договору" викласти в наступній редакції:

"1. Орендодавець - Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області надає, а Орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю "Трайгон Фармінг Харків" приймає у строкове платне користування земельну ділянку державної власності сільсько-господарського призначення (рілля), яка знаходиться на території Листопадівської сільської ради, (за межами населеного пункту) Новомиргородського району Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва."

2. Пункт 2 розділу Договору оренди землі - "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції:

"2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 63,52 га, у тому числі 63,52 га ріллі".

3. Пункт 5 розділу Договору оренди землі - "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції:

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 881726,00 грн. (вісімсот вісімдесят одна тисяча сімсот двадцять шість гривень)".

4. Пункт 8 розділу Договору оренди землі - "Строк дії договору" викласти у наступній редакції:

"8. Договір укладено терміном на 3 (три) роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію."

5. Пункт 9 розділу Договору оренди землі - "Орендна плата" викласти у наступній редакції:

"9.Орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується орендарем у грошовій формі із розрахунку - 4,5 % (чотири цілих п'ять десятих відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за календарний рік оренди. Орендна плата вноситься орендарем на рахунки місцевих бюджетів, відповідно до вимог чинного законодавства України."

6. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди землі.

7. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до чинного законодавства України.

8. Ця Додаткова угода складена українською мовою, у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця - Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, другий у Орендаря - ТОВ "Трайгон Фармінг Харків", третій примірник надається до органу, який здійснює державну реєстрацію права оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, кадастровий номер земельної ділянки: 3523884000:02:000:9008.

Орендодавець: Орендар:

Головне управління Держгеокадастру Товариство з обмеженою відповідальністю у Кіровоградській області "Трайгон Фармінг Харків"

місцезнаходження: вул. Тимірязева, 84, місцезнаходження: вул.Старокиївська, 10-Г

м. Кіровоград, 25006; м. Київ, 04655;

код ЄДРПОУ: 38037409 код ЄДРПОУ: 34469015;

п/р 26002001360998 у АТ "ОТП Банк",

МФО 300528;

ІПН: 344690120358;

тел./факс: (057) 705-14-46; 705-15-99

Підписи сторін:";

з Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Трайгон Фармінг Харків" стягнуто 2 436 грн. судового збору.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить Дніпропетровський апеляційний господарський суд його скасувати, прийняти нове рішення про відмову в у задоволенні позову.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач посилається на виключну компетенцію міської ради вирішувати відповідно до закону питання регулювання земельних відносин, що відповідає п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", передбачений п. 1 ст. 116, п. 1. ст. 124 Земельного кодексу України порядок набуття права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності. Відповідач не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ним, в порушення вимог частини п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", не надано відповідь у передбачений строк на листи повідомлення позивача про поновлення спірного договору оренди землі, оскільки листом від 26.06.2015 року відповідач заперечив у його поновлені. За доводами відповідача, ним з дотриманням строку, передбаченого ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", вчинено дії, які відповідають вказаній правовій нормі, а саме надіслано позивачу заперечення щодо продовження дії спірного договору оренди земельної ділянки, що виключає підстави для поновлення цього договору. На думку відповідача, необхідною умовою для продовження дії договору оренди земельної ділянки є укладення додаткової угоди в письмовій формі про внесення змін до договору в частині його терміну дії та прийняття міською радою рішення про поновлення договору, рішення міською радою щодо поновлення договору чи продовження терміну його дії не приймалось. Отже, відповідач вважає, що за таких обставин не відбулось поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а спірний договір припинив свою дію. За доводами відповідача, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки можлива лише за наявності волевиявлення на те сторін, яке з боку уповноваженого органу оформлюється відповідним рішенням; з орендарем, який належно виконував обов'язки за умовами договору та який має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яка перебуває у комунальній власності, є наслідком прийняття орендодавцем відповідного рішення за умови відсутності заперечень. За відсутності такого рішення зобов'язати цей орган в судовому порядку укласти відповідний договір або ж його поновити неможливо, оскільки це суперечитиме вимогам законодавства.

Апелянт на виклик суду не з'явився, про час та місце проведення судових засідань повідомлений належним чином, з огляду на що колегія суддів вважає можливим переглянути справу в апеляційному порядку за його відсутності.

Позивач проти доводів апеляційної скарги заперечив, вважає їх необґрунтованими та безпідставними, посилається на приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та доводить, що ним належним чином виконуються обов'язки орендаря та він продовжує користуватися земельною ділянкою, тоді як відповідач на звернення позивача стосовно укладення додаткової угоди до договору оренди своєчасної відповіді не надав, додаткову угоду з товариством не уклав.

Заслухавши суддю-доповідача та пояснення присутнього в судових засіданнях представника позивача, дослідивши матеріали справи, Дніпропетровський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Між Новомиргородською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "ОСОБА_2 Кіровоград" (орендар), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Трайгон Фармінг Харків" укладений договір оренди землі (надалі - договір), зареєстрований у відділі Держкомзему у Новомиргородському районі 22.05.2012 року за номером 35238000400170, відповідно до умов якого орендодавець передає орендарю на підставі розпорядження голови Новомиргородської районної державної адміністрації від 12.08.2011 року №555-р, земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 63,52 га, у тому числі 63,52 га ріллі, на території Листопадівської сільської ради строком на три роки.

Відповідно до акта приймання-передачі від 22.05.2012 року орендареві передано відповідну земельну ділянку (а.с.54).

Згідно п. 8 договору після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач більш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, а саме 24.06.2014 року звернувся до Головного управління Держземагентства у Кіровоградській області з листом № 155/2 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення на новий строк договору оренди земельної ділянки, приклавши три примірники додаткової угоди.

У відповідь на вказаний лист Головне управління Держземагентства у Кіровоградській області надіслало позивачу відповідь (лист №19-11-0.21-5792/2-14 від 15.08.2014 року), в якій заперечило проти залишення орендної плати нарівні 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі, зазначивши, що у 2014 році економічно обґрунтованою є орендна плата на рівні не менше 5% від нормативної грошової оцінки землі. Окрім того, відповідач повідомив про відсутність витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, агрохімічного паспорту земельної ділянки та документів, що свідчать про належне виконання орендарем обов'язків за умовами договору оренди землі.

09.02.2015 року позивач звернувся до Головного управління Держземагентства у Кіровоградській області з листом №40, надавши за вимогою відповідача, зокрема, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, агрохімічний паспорт поля та документи на підтвердження належного виконання обов'язків за договором оренди земельної ділянки.

Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області надіслало позивачу лист №32-11-0.21-4141/2-15 від 02.03.2015 року, в якому запропоновано додати до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проіндексованої станом на 2015 рік.

Позивач 19.03.2015 року втретє звернувся до Головного управління Держземагентства у Кіровоградській області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, надавши, поміж інших документів, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, проіндексованої станом на 05.03.2015 року.

У відповідь на вказане звернення, Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом від 26.06.2015 року №ДС-32-11-0.21-1663/22-15 знову заперечило у поновленні договору оренди землі з підстав невідповідності проекту додаткової угоди вимогам ст. 15 Закону України "Про оренду землі".

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтями 13, 30 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

12.03.2011 року набрав чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 року № 3038 -VI, Прикінцевими положеннями якого ст. 33 Закону України "Про оренду землі" викладено у новій редакції і до спірних правовідносин щодо пролонгації (продовження, поновлення) договору має застосовуватися саме та редакція Закону України "Про оренду землі", яка була чинною на момент їх виникнення, тобто, редакція, яка діяла після 12.03.2011 року.

Відповідно до приписів частин першої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час закінчення строку дії договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Разом з тим, згідно з ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч. 7 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Відтак, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави та обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин першої-п'ятої зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за частиною шостою наведеної вище статті.

Так, у ч.1 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Частини друга - п'ята ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють процедуру, дотримання якої є необхідним для реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.

Виходячи з приписів статей 319, 626 Цивільного кодексу України, слід дійти висновку, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Аналіз зазначених правових норм (частини перша - п'ята ст. 33 Закону України "Про оренду землі") дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які були запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою ст. 33 Закону України "Про оренду землі", враховуючи також положення частин восьмої та дев'ятої зазначеної статті Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Вказана правова позиція наведена у постановах Верховного Суду України від 25.02.2015 року у справі № 6-219цс14 та у справі № 6-10цс15, у постановах від 18.03.2015 року у справі № 6-3цс15 та у справі № 6-4цс15.

В обґрунтування заявлених позовних вимог про поновлення договору оренди землі позивач послався як наявність у нього переважного права на укладення на новий строк, так і на частину шосту ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Як встановлено вище, позивач з дотримання строку та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк подав відповідачу лист з проектом додаткової угоди, продовжує використовувати земельну ділянку, належно виконує свої обов'язки за договором, не має заборгованості зі сплати орендної плати за землю, що підтверджується довідкою Новомиргородського відділення Маловисківської ОДПІ від 25.09.2015 року (а.с.157, т.1), довідкою Листопадівської сільської ради від 30.10.2015 року №149 (а.с.185-186, т.1).

Апеляційний господарський суд не вбачає підстав вважати, що листи, надані відповідачем, у яких йде мова про відмову позивачу в продовженні договору оренди, є відмовою орендодавця в розумінні ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у поновленні договору оренди землі, оскільки така відмова не була надана позивачу у визначений законом строк.

Також, апеляційний господарський суд відхиляє доводи відповідача стосовно того, що поновлення договору оренди земельної ділянки із земель комунальної власності здійснюється виключно на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування, оскільки такі доводи щодо спірних відносин не ґрунтуються на нормах ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у поєднанні з встановленими фактичними обставинами справи.

Отже, колегія суддів визнає правомірним звернення заявника за судовим захистом та погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо наявності підстав для задоволення позову.

Керуючись ст.ст.99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Кіровоградської області від 17.11.2015 року у справі №912/3578/15 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України через Дніпропетровський апеляційний господарський суд.

Головуючий суддя Е.В. Орєшкіна

Суддя І.Л. Кузнецова

Суддя Л.П. Широбокова

(Повний текст постанови складено 15.04.2016 року )