Рішення

від 16.09.2016 по справі 639/9171/14-ц

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Провадження № 22-ц/790/5879/16 Головуючий 1-ї інстанції - Єрмоленко В.Б.

Справа № 639/9171/14-ц Доповідач - Колтунова А.І.

Категорія: спори, що виникають із договорів

найму (оренди)

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«15» вересня 2016 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого: Колтунової А.І.,

суддів: Пшенічної Л.В., Міненкової Н.О.,

при секретарі: Щербань Р.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою представника Харківської міської ради - ОСОБА_1 на рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 18 листопада 2015 року за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі,-

ВСТАНОВИЛА:

У вересні 2014 року Харківська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки площею 0,3160 га, кадастровий номер 6310137900:02:004:0012 по вул. Червоножовтневій, 15, у м. Харкові, укладеного 21 липня 2004 року між міською радою та відповідачем, про надання йому в оренду на період реконструкції нежитлових будівель до 1 грудня 2005 року та на період їх експлуатації до 1 січня 2028 року.

В обґрунтування позову зазначили, що однією із істотних умов договору оренди землі за ст.15 Закону України «Про оренду землі» є орендна плата із зазначенням її розміру, індексація, форма платежу, строки та порядок її внесення та перегляд, які визначаються за умовами договору. Відповідно до норм ст.289 Податкового Кодексу України, ст.13 Закону України «Про оцінку земель» розмір оплати залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка здійснюється органом виконавчої влади або органами місцевого самоврядування не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Рішенням міської ради від 03 липня 2013 року №1209/13 затверджено базову вартість одного квадратного метра земель у місті Харкові у сумі 291,18 грн. з 01 січня 2014 року з урахуванням витрат на освоєння і облаштування території міста, замість чинної з 01 січня 2008 року нормативної грошової оцінки земель. У зв'язку з чим відповідачу було запропоновано внести відповідні зміни до договору оренди, але останній ухиляється від укладання такої угоди і різниця між розміром орендної плати, що підлягає оплаті з 01 січня 2014 року та тим, що оплачує ОСОБА_2 за рік, складає 289388,34 грн., завдає значні збитки територіальній громаді міста.

Зважаючи на зазначене, позивач просив суд внести зміни до договору оренди землі від 21 липня 2004 року №7924/04 в редакції, викладеній у додатковій угоді від 26 березня 2014 року, шляхом визнання договору про зміну укладеним.

Під час розгляду справи судом першої інстанції відповідачем було надано заперечення на позов, в якому ОСОБА_2 просив суд у задоволенні позову відмовити. При цьому зазначив, що нова завищена нормативна грошова оцінка землі та змінений порядок оформлення договорів оренди землі за нормою ст.5 ЦК України не мають зворотної дії у часі, як і Податковий Кодекс України, чинний з 1 січня 2011 року, а також на те, що за чинним законодавством цивільно-правовий договір може бути змінено лише за погодженням сторін. Зазначає, що підвищення розміру нормативної грошової оцінки землі, як це передбачене договором оренди та законом, не передбачає такого обов'язку укладання додаткового договору. З урахуванням зазначених доводів ОСОБА_2 вважав доводи позивача безпідставними та просив у позові відмовити.

Справа в судах першої, апеляційної та касаційної інстанцій розглядалась неодноразово.

При повторному розгляді справи рішенням Жовтневого районного суду міста Харкова від 18 листопада 2015 року у задоволенні позову Харківської міської ради до ОСОБА_2 відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач, з посиланням на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин справи, просить рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 18 листопада 2015 року скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі, стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.

При цьому зазначив, що вид функціонального використання земельної ділянки визначається органами Держземагенства, а не на підставі рішення міської ради, на що судом першої інстанції не було звернуто уваги. Також зазначає, що рішенням Харківської міської ради №1269/13 від 25 вересня 2013 року «Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» передбачено внесення змін до договорів оренди землі у зв'язку зі збільшенням нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, шляхом укладення додаткових угод. Відповідачеві було надіслано примірники додаткової угоди до договору оренди землі, в зв'язку зі зміною розміру орендної плати, проте вони залишилися без відповіді. Предметом спору, на думку позивача, у даній справі є вимога Харківської міської ради внести зміни до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до зазначеного договору в редакції, наведеній у позовній заяві, на підставі рішень Харківської міської ради. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачено можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Рішенням апеляційного суду Харківської області від 17 грудня 2015 року апеляційна скарга представника Харківської міської ради задоволена. Змінено рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 18 листопада 2015 року. Позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі задоволені частково. Зобов'язано ОСОБА_2 укласти договір з Харківською міською радою в особі Харківського міського голови додаткову угоду до договору оренди землі, зареєстрованого 21 липня 2004 року за №7924/04 у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при державному комітеті України по земельних ресурсах про внесення змін до:

- п.1 відповідно до Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. №1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 р. №1269/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. №41/08 «Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові» (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 «Про порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові» пункти 5.,9.,13.,14. договору оренди землі, зареєстрованого 21 липня 2004 року за №7924/04 змінити, доповнити пункт 2. в такій редакції:

- п.2 після слів … інших угідь 0,1625 га Кадастровий номер земельної ділянки 6310137900:02:004:0012;

з викладенням нової редакції:

- «п.5. нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №242 від 24.09.2013 року становить 6483151 грн. (шість мільйонів чотириста вісімдесят три тисячі сто п'ятдесят одна гривня).

При змінах в нормативній базі грошовій оцінці земель за рішенням міської рад Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.»

-«п.9 Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України в місті Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати на земельну ділянку згідно з розрахунком №1559/14 від 16.01.2014 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 363056,46 грн. (триста шістдесят три тисячі п'ятдесят шість гривень сорок шість копійок), або в місяць - 30254,71 грн. (тридцять тисяч двісті п'ятдесят чотири гривні сімдесят одна копійка)».

-«п.13 розмір орендної плати переглядається у разі:

-а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

-б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

-в) зміни нормативної грошової оцінки;

-г) внаслідок інфляції - щорічно;

-д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

-е) в інших випадках, передбачених законом.»

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 21 липня 2004 року за №7924/04 у Харківській регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Не погодившись з рішенням суду апеляційної інстанції представником позивача було подано касаційну скаргу.

Ухвалою колегії суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06 липня 2016 року касаційну скаргу представника відповідача було задоволено, скасовано рішення апеляційного суду Харківської області від 17 грудня 2015 року, з направленням справи на новий судовий розгляд до суду апеляційної інстанції.

В суді апеляційної інстанції представник позивача свою апеляційну скаргу та доводи, викладені в скарзі, підтримав.

Представник відповідача проти задоволення апеляційної скарги заперечував.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді, пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в скарзі доводи, вважає, що апеляційна скарга представника позивача підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Нормами ч.1 ст.60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст..61 цього Кодексу, які не підлягають доказуванню.

Відповідно до ч.1 ст.11 ЦПК України, суд розглядає справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст.214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати; 7) чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; 8) чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.

Зазначеним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Судом встановлено, підтверджується письмовими доказами та не оспорюється сторонами, що відповідно до умов договору оренди земельної ділянки по вулиці Червоножовтневій, 15 у місті Харкові, укладеного 21 липня 2004 року Харківською міською радою та ОСОБА_2, йому передано в оренду земельна ділянка загальною площею 0,3160 га, в тому числі під забудовою 0,1535 га нежитлових приміщень, що належать відповідачу на праві приватної власності, розташованих на землях житлової та громадської забудови.

Вказаний договір укладено до 1 грудня 2005 року на період реконструкції будівлі, та на період експлуатації до 1 січня 2028 року. Згідно п.9 договору розмір орендної плати на місяць визначено на період реконструкції забудови у 2004 році - 1140,36 грн., експлуатації у 2004 році - 1520,48 грн., у 2005 році - 3253,68 грн., 2006 році - 4232,92 грн., 2007 році - 6139,01 грн., до закінчення строку договору щомісячно.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно п.5 договору на період реконструкції на підставі довідки №312/04 від 10 лютого 2004 року зазначена у розмірі 7138,39 грн. на період експлуатації - 17132213 грн., п.13 передбачені підстави для перегляду розміру орендної плати та відповідальність орендаря за п.14 у випадку прострочення платежів, а також права та обов'язки сторін договору, зміна його умов та підстави до припинення.

Рішенням Харківської міської ради від 3 липня 2013 року №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земель міста та визначено базову вартість одного квадратного метра земель у розмірі 291,18 грн., починаючи з 1 січня 2014 року, на підставі якого Департаментом земельних відносин Харківської міської ради відповідачу запропоновано укласти додаткову угоду про внесення змін та доповнень до договору із зазначенням кадастрового номеру ділянки (п.2), розмір нормативної грошової оцінки станом на 24 вересня 2013 року (п.5), розмір орендної плати та порядок її внесення (п.9), підстави перегляду розміру орендної плати (п.13), нової редакції п.14 відповідальності за прострочення платежів та право орендодавця на звернення до суду з вимогами про зміну умов договору у разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з доповненнями п.28 «д».

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог Харківської міської ради про внесення змін до договору оренди землі, суд першої інстанції виходив з того, що при визначенні базової вартості земельної ділянки в розмірі 291,18 грн. за 1 кв.м застосовані локальні, сукупні коефіцієнти в порушення п.3 Порядку нормативної грошової оцінки земель без відповідних обґрунтувань, що потягло збільшення такої оцінки в сім разів за ділянку під забудовою, а тому суд вирішив, що запропонована міською радою редакція додаткової угоди не може бути визначена, як підстава до задоволення позову.

Колегія суддів вважає, що погодитись з висновками суду першої інстанції у повному обсязі неможна, виходячи з наступного.

Правовідносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст.2 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Відповідно, розмір та умови оплати, зазначені в договорі, не можуть суперечити чинному на час укладення договору законодавству.

На підставі ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином і в установлений строк, відповідно до умов договору або актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст.ст.12,14,19 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату (розмір якої, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду, індексації передбачаються умовами договору, які не можуть суперечити законам України) передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Після досягнення сторонами домовленості з питань орендної плати та інших істотних умов, передбачених ч.2 ст.14 Закону України «Про оренду землі», підписання договору оренди та його реєстрації він набуває чинності та може бути змінений лише за взаємною згодою сторін, у тому числі й у частині розміру орендної плати (ст.792 ЦК України, ст.ст. 16,21,25 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно із ч.2 ст.23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Відповідно до вимог ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтями 6 та 627 ЦК України закріплено, що свобода договору, яка полягає у праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, при виборі контрагентів та при погодженні умов договору, не є безмежною.

У тих випадках, коли актом цивільного законодавства передбачена обов'язковість положень цього акта для сторін договору, сторони не вправі відступити від їх положень (ч.3 ст.6 ЦК України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. І, в такому випадку, укладення додаткової угоди до договору оренди землі є обов'язком орендаря за умови, якщо запропонований орендодавцем додатковий договір відповідає основному договору. Відмова орендаря від укладення договору в такому разі суперечить вимогам ч.3 ст.6, ст.ст.627, 630 ЦК України.

Судом першої інстанції даним обставинам належна оцінка не була надана.

Висновки суду про те, що запропонована Харківською міською радою редакція додаткової угоди не може бути визначена як підстава для задоволення позову, оскільки при визначенні базової вартості земельної ділянки застосовані локальні сукупні коефіцієнти без відповідних обґрунтувань, спростовуються вищенаведеними нормативними актами та доказами.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної в постанові від 02 березня 2016 року у справі №3-476гс15, нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати у порядку, передбаченому законом.

Відповідно до ч.1 ст. 360-7 ЦПК України висновок Верховного Суду України щодо застосування норм права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини 1 статті 355 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

За таких обставин, колегія суддів дійшла до висновку, що рішення суду першої інстанції на підставі п.2, п.4 ч.1 ст.309 ЦПК України підлягає скасуванню.

Колегія суддів ухвалює нове рішення, яким відмовляє Харківській міській раді у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі з інших підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову Харківській міській раді у задоволенні зазначених позовних вимог колегія суддів виходить із того, що позивачем обраний неналежний спосіб захисту.

Статтею 4 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Відповідно до ст.16 ЦК України особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Позивач, в особі Харківської міської ради, звернувся до суду з позовом про установлення правовідносин (у тому числі шляхом зобов'язання (примушування) особи до укладення відповідних договорів), додаткової угоди в даному випадку.

Проте, судова колегія вважає, що обраний ним спосіб захисту, серед встановлених нормами ст.16 ЦК України, не передбачений. Зобов'язання в судовому порядку другої сторони за договором внести до нього зміни позбавлено правового сенсу і не сприяє реальному захисту прав та охоронюваних законом інтересів.

Разом з тим, при невизнанні умов додаткової угоди, яка відповідає вимогам основного договору, таке право підлягає захисту судом на підставі п.1 ч.2 ст.16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов'язкової дії, якщо така вимога не відповідає змісту основного договору, то захист порушених прав може бути здійснений шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки.

За таких обставин, позивачем обраний неналежний спосіб захисту, у зв'язку з чим правові підстави для задоволення позову відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст.ст. 303, 304, п.2 ч.1 ст. 307, п.2,4 ч.1 ст. 309, ст. 313, ч.2 ст. 314, ст.ст. 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,-

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу представника Харківської міської ради ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 18 листопада 2015 року - скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким відмовити Харківській міській раді у задоволенні позову до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі з інших підстав.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий: А.І. Колтунова

Судді: Л.В. Пшенічна

ОСОБА_3