Рішення

від 05.12.2016 по справі 910/18694/16

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.12.2016Справа №910/18694/16 За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ГРАД ІНВЕСТ"

До Київської міської ради

про розірвання договору

Суддя Грєхова О.А.

Представники сторін:

від позивача: Радько О.Г. - представник за довіреністю;

від відповідача: Власенко І.І. - представник за довіреністю.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "ГРАД ІНВЕСТ" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 01.06.2007.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки будівництво житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями, закладами громадського харчування та підземною автостоянкою за адресою: м. Київ, вул. М.Островського, 40, для будівництва якого було укладено спірний договір оренди земельної ділянки, закінчено та право власності на 100% квартир та нежилих приміщень вищевказаного будинку належить інвесторам, наявні правові підстави для припинення договору оренди.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.10.2016 порушено провадження у справі №910/18694/16, розгляд справи призначено на 14.11.2016.

14.11.2016 відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечив з тих підстав, що спірним договором не передбачено можливості його дострокового розірвання в односторонньому порядку, а позивачем не наведено підстав для його дострокового розірвання, в тому числі і за рішенням суду.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 розгляд справи відкладено до 05.12.2016.

Представник позивача в судовому засіданні 05.12.2016 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, а також подав документи на виконання вимог ухвали суду про порушення провадження у справі та письмові пояснення на відзив.

У свою чергу представник відповідача в засіданні суду проти позову заперечив та просив відмовити в його задоволенні.

На виконання вимог ст. 81-1 Господарського процесуального кодексу України складено протоколи судових засідань, які долучено до матеріалів справи.

Відповідно до ст. 82 ГПК України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами та витребуваних судом.

У судовому засіданні 05.12.2016 відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, на яких ґрунтується позов, заслухавши пояснення представників сторін, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Пунктом другим рішення Київської міської ради від 08.02.2007 №77/738 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Град Інвест» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями, закладами громадського харчування та підземною автостоянкою на вул. М. Островського, 40 у Солом'янському районі м. Києва» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Град Інвест» ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями, закладами громадського харчування та підземною автостоянкою та передано ТОВ «Град Інвест» в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,8983 га за адресою: м. Київ, вул. М. Островського, 40.

На підставі рішення КМР від 08.02.2007 №77/738 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Град Інвест» (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) було укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений 01 червня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за №330.

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 05.06.2007 за №72-6-00422 у книзі записів державної реєстрації договорів.

За умовами п. 1.1., 2.1. договору орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка) з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Миколи Островського, 40 у Солом'янському районі м. Києва;

- площа - 8983 кв.м.;

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями, закладами громадського харчування та підземною автостоянкою;

- кадастровий номер - 8000000000:72:063:0010.

Згідно з п. 3.1. договір укладено на п'ять років.

Пунктом 11.4. договору оренди земельної ділянки сторони погодили, що договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;

- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4. договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до третьої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. 11.9. договору).

Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 05 червня 2007 року Київська міська рада передала, а ТОВ «Град Інвест» прийняло у своє володіння і користування об'єкт оренди.

У подальшому, пунктом першим рішення Київської міської ради від 20.09.2012 №166/8450 «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «Град Інвест» договору оренди земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями, закладами громадського харчування та підземною автостоянкою на вул. М. Островського, 40 у Солом'янському районі м. Києва» вирішено поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки від 05.06.2007 №72-6-00422 та привести умови договору у відповідність до норм законодавства.

На виконання рішення КМР від 20.09.2012 №166/8450, між ТОВ «Град Інвест» та Київською міською радою 24 грудня 2012 року було укладено Угоду про поновлення та про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки, що посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, Кравченко Н.П. за реєстровим №648 та зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 27.12.2012 року за №72-6-00673 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Вказаною угодою сторони поновили на п'ять років Договір оренди земельної ділянки від 01 червня 2007 року.

Також сторони виклали підпункт 11.3. договору оренди в наступній редакції: «Договір оренди припиняється в разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

- ліквідації юридичної особи - орендаря;

- набуття права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб'єкт (орендар з цим договором або новий власник об'єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим договором та несе відповідальність за зобов'язаннями передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом».

Сертифікатом серії ІУ №165140980599 Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта «Будівництво житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями, закладами громадського харчування та підземною автостоянкою за адресою: вул. Островського Миколи, 40 у Солом'янському районі м. Києва» проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Відповідно до Розпорядження Солом'янської районної в м. Києві державної адміністрації від 22.10.2014 №688, присвоєно новозбудованому житлово-офісному комплексу з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями, закладами громадського харчування та підземною автостоянкою поштову адресу: вул. М.Островського Миколи, 40.

Для вирішення питання щодо припинення договору оренди земельної ділянки, позивачем було направлено до Київської міської ради лист за вих. №93 від 15.08.2016 з пропозицією розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.06.2007.

Втім, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом №05707-17859 від 21.09.2016 повідомив ТОВ «Град Інвест», що дія договору оренди земельної ділянки буде припинена після оформлення новим балансоутримувачем майна, розташованого на земельній ділянці, права користування (оренди) земельною ділянкою відповідно до діючого законодавства та на момент державної реєстрації права користування земельною ділянкою.

У зв'язку з цим Товариство з обмеженою відповідальністю «Град Інвест» звернулося до суду з даним позовом про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 01.06.2007.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов наступного висновку.

Як передбачено статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендар земельної ділянки зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

За приписами статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Також, згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Порядок припинення договору шляхом розірвання регламентовано в п. 11.4. договору оренди земельної ділянки, який права орендаря на односторонню відмову від договору не передбачає.

Підстави для розірвання Договору оренди земельної ділянки від 01.06.2007 у зв'язку з невиконанням відповідачем обов'язків, передбачених статтею 24 Закону України «Про оренду землі» чи істотним порушенням договору також відсутні.

Твердження позивача про те, що право власності на нерухоме майно яке знаходиться на спірній земельній ділянці перейшло до третіх осіб, суд відхиляє, оскільки на підтвердження даної обставини Товариством з обмеженою відповідальністю "ГРАД ІНВЕСТ" не надано до матеріалів справи жодного доказу.

Разом з тим, суд зазначає, що в силу підпункту 11.3. договору оренди набуття іншою особою права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованій земельній ділянці є підставою для порушення питання щодо припинення договору оренди, а не його розірвання.

Більше того, за змістом п. 11.9. договору навіть перехід права власності на орендовану земельну ділянку до третьої особи не є підставою для розірвання договору.

Посилання ж позивача на ст. 141 Земельного кодексу України суд вважає безпідставними, оскільки наведена норма регулює підстави припинення права користування земельною ділянкою, а не підстави розірвання договору оренди земельної ділянки.

Стаття 129 Конституції України відносить до основних засад судочинства змагальність сторін, яка зокрема проявляється в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень (ч. 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно з ч. 2 ст. 43 Господарського процесуального кодексу України сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Докази в силу вимог ст. 34 ГПК України подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За таких обставин, під час розгляду даної справи судом не встановлено, а позивачем не доведено наявності правових підстав для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, а тому в позові слід відмовити.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається позивача.

Керуючись ст. 43, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до вимог ст. 84 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржене в порядку, передбаченому чинним законодавством.

Повне рішення складено: 09.12.2016

Суддя О.А. Грєхова