Рішення

від 11.11.2016 по справі 925/1058/16

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" листопада 2016 р. Справа № 925/1058/16

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого - судді Довганя К.І., секретаря судового засідання Петрик І.О. за участю прокурора- Олійник І.А. за посвідченням, та представників : позивача -ОСОБА_1 за довіреністю, відповідача -ОСОБА_2 за довіреністю , розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_3І.В.І." до головного управління Держгеокадастру у Черкаській області про визнання договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди.

ВСТАНОВИВ :

Позивач звернувся з позовом в якому просить:

- Визнати поновленим договір оренди, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю В«Зоря-Л.І.В.І.В» та Драбівською районною державною адміністрацією, який зареєстровано у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП В«Центр ДЗК при Держкомземі УкраїниВ» від 03.01.2006, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.02.2006 № 04.06.7801160, із врахуванням змін внесених до Договору додатковою угодою від 10.11.2011.

- Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 03.01.2006, який зареєстровано у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП В«Центр ДЗК при Держкомземі УкраїниВ» , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.02.2006 № 04.06.7801160, із врахуванням змін внесених до Договору додатковою угодою від 10.11.2011 в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки від 03.01.2005 м. Черкаси

Орендодавець: Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області та Орендар: товариство з обмеженою відповідальністю В«Зоря-Л.І.В.І.В» в особі і голови ОСОБА_4, який діє на підставі Статуту, уклали дану угоду про нижченаведене:

1. Поновити на п'ять років - по 30.06.2021 - строк дії договору оренди землі від 03.01.2006, який зареєстровано у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП В«Центр ДЗК при Держкомземі УкраїниВ» , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.02.2006 № 04.06.7801160, із врахуванням змін внесених до Договору додатковою угодою від 10.11.2011.

2. Інші умови договору зберігають чинність.

Позов вмотивовано тим, що відповідач протиправно ухиляється від продовження дії договору оренди землі, за наявності переважного права позивача на таке поновлення.

В порядку ст. 29 ГПК України в справу вступив прокурор Черкаської області.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав, вказаних у позові.

Представник відповідача у судовому засіданні та у відзиві на позов заперечувала повністю. Заперечення вмотивовано наступним:

- додаткова угода між ТОВ «ОСОБА_3І.В.І» та Драбівською РДА, яка була підписана 10.11.2011 не була зареєстрована в установленому законом порядку, тому не є укладеною;

- під час дії договору змінились межі земельної ділянки;

- в договорі відсутня істотна умова - грошова оцінка земельної ділянки;

- позивач пропустив строк для звернення про продовження дії договору;

- відповідач своїм листом від 30.06.2016 за вих. номером 9666/2-16

на адресу позивача заперечив з приводу поновлення договору оренди.

Прокурор у судовому засіданні підтримав заперечення проти позову.

Суд, заслухавши представників сторін та прокурора, дослідивши матеріали справи, встановив наступне.

Розпорядженням голови Драбівської районної державної адміністрації №410 від 12.12.2005 селянському фермерському господарству «ЗОРЯ»надано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 61,3 га, розташовану в адміністративних межах Білоусівської сільської ради Драбівського району Черкаської області за межами

населеного пункту для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

На підставі вказаного розпорядження 03.01.2006 між Драбівською районною державною адміністрацією та селянським фермерським господарством «Зоря» укладено договір оренди земельної ділянки терміном на 5 років з послідуючою пролонгацією на наступний відповідний період при підтвердженні виконання орендарем умов договору, який зареєстровано у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.02.2006 № 04.06.7801160.

Умовами вказаного договору визначено також розмір та строки оплати орендної плати умови використання земельної ділянки, умови і строки п передачі та повернення, обмеження щодо використання ділянки, права та обв'язки сторін, зазначено про ризики випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди, його страхування, зміна умов договору, відальність сторін за невиконання чи неналежне виконання угоди.

ТОВ «Зоря-Л.І.В.І.» є правонасупником СФГ «Зоря» в результаті перетворення.

ТОВ «Зоря - Л.І.В.І.» та Драбівською райдержадміністацією було укладено додаткову угоду від 10.11.2011 до Договору оренди землі від 03.11.2006, якою поновлено на новий строк дію цього договору, а саме до 30.06.2016.

31.05.2016 позивач звернувся до відповідача із листом, у якому просив продовжити на новий строк дію договору оренди земельної ділянки.

Відповідь на це звернення отримано позивачем 30.07.2016 р. З даної відповіді вбачається, що відповідач вважає, що позивач допустив порушення вимог ст..ст.15,33 ЗУ «Про оренду землі» а тому підстави для поновлення дії договору відсутні.

На час розгляду справи позивач належним чином виконує обов'язки по договору оренди землі та сплачує оренду плату за земельну ділянку, що підтверджується податковою декларацією.

Відповідно до ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України «Про оренду землі», яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Спори, пов'язані з орендою землі, відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі», вирішуються у судовому порядку.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012, який набрав чинності з 01.01.2013, внесено зміни до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», а також землі державної та комунальної власності визнано розмежованими.

Згідно з ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Частиною 4 статті 4 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 10.05.2012 №258, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 30.05.2012 за №852/21164, затверджено Положення про Головне управління Держземагентства в області, яке є територіальним органом Державного агентства земельних ресурсів України та йому підпорядковане, і яке, серед іншого, розпоряджається земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності.

Постановою Кабінету Міністрів України від 15.01.2015 № 5 «Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру» утворені як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр).

Наказом комісії з реорганізації Державного агентства земельних ресурсів України від 29.04.2015 №3 Головне управління Держземагентства у Черкаській області реорганізовано шляхом приєднання до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області.

Виходячи із наявних у справі доказів та приписів наведеного вище законодавства, суд приходить до наступних висновків.

Позовні вимоги ТОВ «ОСОБА_3І.В.І.» базуються, в тому числі, на правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постановах від 25.02.2015 у справах №№ 6-219цс14, 6-10цс15, від 18.03.2015 у справах №№6-3цс15, 6-4цс15, від 15.04.2015 у справі №6-55цс15, якими визначено, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди, а саме:

- для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідні такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатись переважним правом укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення;

- для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди.

У визначений Законом термін після закінчення дії договору позивач не отримав від відповідача лист-повідомлення про незгоду в продовжені дії договору.

Позивач продовжує користуватись вказаною в Договорі 03.01.2006 земельною ділянкою, належно виконує свої обов'язки за Договором, своєчасно сплачує орендну плату за землю.

Отже, якщо після спливу місячного терміну, передбаченого для пред'явлення заперечень щодо поновлення договору оренди, орендодавець фактично відмовляється переоформити відповідну угоду на новий строк, орендар має право звернутися до суду з вимогою визнати договір оренди укладеним на новий строк. Такий спосіб захисту відповідає порушеному праву на укладення договору на новий строк та випливає зі ст. 638 ЦК України, згідно з якою договір є укладеним, якщо сторони досягай згоди щодо всіх його істотних умов. Оскільки домовленість щодо істотних умов договору була досягнута сторонами в попередній редакції договору і ст. 33 Закону «Про оренду землі» передбачає поновлення договору на тих самих умовах, такий договір може бути пролонгований на новий строк за рішенням суду.

За таких обставин, законною, обґрунтованою та такою, що підлягає до задоволення, є вимога про визнання поновленим договору оренди землі від 03.01.2006 на новий строк на тих самих умовах в силу вимог закону.

Щодо доводів відповідача, викладених у заперечені на позов, то суд виходить із наступного.

Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягай згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду України, викладеному в постанові від 19 лютого 2014 року (справа № 6-162ц 13), дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, сторони договору скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Доводи про те, що у сторін не виникли права та обов 'язки за договором оренди землі через те, що його не було зареєстровано у відповідному державному органі, є необґрунтованими, оскільки як встановлено судом, протягом 2011-2016 років сторони виконували умови укладеного між ними договору оренди (вказана правова позиція наведена в ухвалі ВССУ від 27.04.2016у справі № 542/1477/15-ц).

Крім того, виходячи з позиції, що саме момент підписання договору визначає початок його дії, що закінчується у відповідні місяць та число останнього року строку дії договору, визначеного роками (довір підписано 03.01.2006 та укладено на 5 років), строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 02.01.2011. В подальшому договір поновлено на новий строк, - на 5 років, що засвідчено додатковою угодою від 10.11.2011. Строк дії поновленого договору, при цьому, розпочинається в день, наступний за днем, який є останнім для використання ділянки на умовах договору оренди, а саме з 03.01.2011 та закінчується, відповідно, - 02.01.2016.

Таким чином, зволіканням в укладенні додаткової угоди в розумінні ч. 6 cт. 33 Закону України «Про оренду землі» є відсутність надісланого орендодавцем листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору на адресу TOE «Зоря-Л.І.В.І.» протягом місячного строку з моменту

закінчення строку користування ділянкою за договором оренди землі з урахуванням його поновлення, тобто терміном до 03.02.2016.

Щодо зміни розміру орендованої земельної ділянки, що не відповідає площі, визначеній договором та додатковою угодою необхідно вказати, що предметом позову є визнання договору оренди поновленим та укладеною додаткової угоди на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Конструкція вказаної норми передбачає автоматичну пролонгацію договору оренди земельної ділянки за наявності наступних юридичних фактів: орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди відсутній протягом одного місяця після закінчення строку договору лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі

Наслідком наявності зазначених елементів є поновлення дії договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Щодо посилань на зміну меж орендованої ділянки, то площа збільшеної ділянки не перебувала в залежності від дій позивача, оскільки остання визначена за наслідками інвентаризації, проведеної органами Держгеокадастру та Драбівської РДА вже після укладення договору.

Частиною 10 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Тобто законодавцем передбачено можливість зміни меж ділянки шляхом зменшення чи збільшення площ або зміни конфігурації орендованої ділянки до здійснення поновлення договору оренди землі на новий строк. При цьому, при збереженні можливості поновлення орендарем договору оренди землі, одночасно передбачено необхідність належного оформлення подальшого використання ділянки шляхом дотримання не загальних правил пролонгації договору, визначених ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у формі визнання переважного права та ч. 6 ст. ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у формі поновлення договору за укладення додаткової угоди між сторонами при відсутності заперечень орендодавця проти пролонгації після закінчення строку дії угоди, а шляхом одержання ділянки на праві оренди.

Порядок одержання земельних ділянок на праві оренди врегульовано Земельним Кодексом України наступним чином.

Статтею 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

В даному випадку, враховуючи процедуру поновлення договору оренди землі на новий строк, застосуванню підлягає припис, встановлений абзацом 22 ч. 2 ст. 134 ЗК України, відповідно до змісту якого не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди землі.

В свою чергу, надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Щодо не проведення орендатором нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки суд зазначає наступне.

У відповідності до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на момент укладення договору істотними умовами договору оренди землі були: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Тобто, серед істотних умов договору відсутня вимога щодо обов'язкового зазначення нормативної грошової оцінки землі, що, в свою чергу, зумовлює безпідставність тверджень Відповідача щодо невідповідності договору вимогам законодавства.

Крім того, за змістом ст. 18 Закону України «Про оцінку земель», що визначає порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, сільськогосподарського призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. При цьому будь-яких приписів щодо обов'язку саме орендатора здійснювати таку оцінку в Законі не наведено.

Щодо реорганізації юридичної особи-орендатора та зміни його назви із СФГ «Зоря» на ТОВ «Зоря-Л.І.В.І.», то така обставина не є підставою для відмови у поновленні договору, оскільки останнє є правонаступником первісного орендатора ділянки, а у відповідності до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. В свою чергу, орендодавець не скористався можливістю розірвати договір в односторонньому порядку, як це було передбачено додатковою угодою до договору, а відтак позиція Відповідача у справі також є безпідставною.

З відповідача на користь позивача підлягають до стягнення судові витрати у вигляді сплаченого судового збору.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82, 84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати поновленим договір оренди, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Зоря-Л.І.В.І.» та Драбівською районною державною адміністрацією, який зареєстровано у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» від 03.01.2006, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.02.2006 № 04.06.7801160, із врахуванням змін внесених до Договору додатковою угодою від 10.11.2011.

3. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 03.01.2006, який зареєстровано у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.02.2006 № 04.06.7801160, із врахуванням змін внесених до Договору додатковою угодою від 10.11.2011 в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА до договору оренди земельної ділянки від 03.01.2005 м. Черкаси

Орендодавець: Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області та Орендар: товариство з обмеженою відповідальністю «Зоря-Л.І.В.І.» в особі голови ОСОБА_4, який діє на підставі Статуту, уклали дану угоду про нижченаведене:

1. Поновити на п'ять років - по 30.06.2021 - строк дії договору оренди землі від 03.01.2006, який зареєстровано у Драбівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.02.2006 № 04.06.7801160, із врахуванням змін внесених до Договору додатковою угодою від 10.11.2011.

2. Інші умови договору зберігають чинність.

3. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною вищевказаного договору, складена у двох примірниках, по одному примірнику для кожної із сторін.

Орендодавець: Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області, 18000, м. Черкаси, вул. СмілянськаДЗІ, код 39765890.

Орендар: товариство з обмеженою відповідальністю «Зоря-Л.І.В.І.» , код ЄДРПОУ 14197621, вул. Зої Космодем'янської, 10, с Білоусівка, Драбівський район, Черкаська область, 19845

2.Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (вул. Смілянська,131, м. Черкаси, код 39765890) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Зоря-Л.І.В.І.» (вул. Зої Космодем'янської, 10, с Білоусівка, Драбівський район, Черкаська область, 19845, код 14197621)- 2756,00грн. судового збору.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 13.12.2016 р.

СУДДЯ К.І. Довгань