Рішення

від 24.01.2017 по справі 310/4791/16-ц

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Дата документу Справа №

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Єдиний унікальний № 310/496/17 головуючий у 1 інстанції Троценко Т.А.

провадження № 22-ц /778/5265/16 суддя-доповідач ОСОБА_1

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 січня 2017 року м. Запоріжжя

Колегія суддів судової палати з цивільних справ Апеляційного суду Запорізької області у складі:

головуючого судді Кочеткової І.В.,

суддів Маловічко С.В.,

ОСОБА_2,

за участю секретаря Остащенко О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Бердянської міської ради до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості з орендної плати,

за апеляційною скаргою Бердянської міської ради на рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 14 листопада 2016 року,

ВСТАНОВИЛА:

У липні 2016 року Бердянська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості з орендної плати. Позивач зазначав, що 12 грудня 2014 року міська рада уклала з ОСОБА_3 договір оренди земельної ділянки площею 1,0884 га, розташованої по вулиці Макарова, 52-г в м. Бердянську, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування готелю, строк оренди - до 01 листопада 2063 року. У відповідності до п. 4.1, 4. 3 договору розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 4 відсотка від її нормативної грошової оцінки, орендна плата вноситься щомісяця до 30 числа місяця, наступного за звітним періодом на рахунок орендодавця. Згідно п. 4. 5 договору у випадку несвоєчасного внесення орендної плати орендатором сплачується пеня в розмірі 120 відсотків облікової ставки НБУ від суми заборгованості за кожний день прострочення Станом на 21 червня 2016 року ОСОБА_3 має заборгованість з орендної плати за період з лютого 2015 року по травень 2016 року в розмірі 274 877,76 грн., а також зі сплати пені на суму 7 297,93 грн. Посилаючись на те, що в добровільному порядку орендар відмовляється сплатити заборгованість, просив суд на підставі ст.ст.14.1.136, 288.7 ПК України, ст.ст.13,21, 24 Закону України Про оренду землі стягнути всю суму боргу і пеню в судовому порядку і відшкодувати судові витрати.

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 14 листопада 2016 року у задоволені позову відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, Бердянська міська рада подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Статтями 213, 214 ЦПК України передбачено, що рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 3) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Вказаним вимогам закону оскаржуване рішення не відповідає.

Судом встановлено, що 12 грудня 2014 року між Бердянською міською радою та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,0884 га кадастровий номер 2310400000:08:004:0001, яка розташована по вул. Макарова, 52-г в м. Бердянську і надана для будівництва та обслуговування готелю, строком до 01грудня 2063 року (а.с.6-12).

У п.2.4 Договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим Управлінням Держземагенства у Бердянському районі за № 2926-м від 05. 05. 2014 року становить 4 412 808 грн.96 коп. (а.с.10)

Розмір нормативної грошової оцінки є несталим і змінюється у зв'язку з проведенням її щорічної індексації та на підставі інших вимог діючого законодавства; закінченням будівництва; закінченням терміну дії дозволу на виконання будівельних робіт. Розмір орендної плати земельної ділянки у вказаних випадках змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4% (чотирьох відсотків) від її нормативної грошової оцінки ( на підставі рішення сорок другої сесії VI скликання Бердянської міської ради від 12. 12. 2013 року № 6 Про затвердження Переліку розмірів орендної плати за земельні ділянки в м. Бердянську ) .

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.(п. 4. 2 Договору).

Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом .

Умови договору про розмір орендної плати можуть переглядатися виключно за згодою сторін шляхом внесення змін до договору (п.4.4 Договору).

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 120 відсотків облікової ставки НБУ суми заборгованості за кожний день прострочення (п.4.5 Договору).

Відповідно до довідки Фінансового управління виконавчого комітету Бердянської міської ради від 04.07.2016 року № 839 за період з лютого 2015 року по травень 2016 року ОСОБА_3 сплачено 57 582,44 грн. орендної плати, розмір недоплати становить 274 877, 76 грн., пені, нарахованої за період з 01 грудня 2015 р по 01 червня 2016 року 7 297,93 грн., загальна сума недоїмки 282 175, 69 грн. Нарахування заборгованості проведено із нормативної грошової оцінки, зазначеної у договорі оренди від 12 грудня 2014 року , - 4 412 808 грн. (а.с.14-16).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що орендна плата внесена орендарем у відповідності з умовами договору оренди землі із розрахунку 4% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розмір якої у 2015 році зменшився у зв'язку із початком будівельних робіт.

В обґрунтування своїх висновків щодо зменшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки суд першої інстанції послався на витяг із технічної документації від 16.05.2016 р., згідно якому нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.02.2015 року становить 950 282,04 грн., на 16.05.2016 р. - 1 361 806, 08 грн. (а.с.30-31), а також на декларації про початок виконання будівельних робіт від 13.05.2015 р. і від 31.05.2016р. (а.с.55-61).

Проте таких висновків суд першої інстанції дійшов з порушенням норм матеріального права, при неповному з'ясуванні фактичних обставин справи, прав і обов'язків сторін, а тому з ними не можна погодитися.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України Про оренду землі , однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України Про оренду землі - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України Про оцінку земель для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України Про оцінку земель ).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Разом із тим слід зазначити, що згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно ст. 632 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

До спеціальних законів щодо грошової оцінки землі, в тому числі нормативної оцінки, відноситься Закон України Про оцінку земель .

Відповідно до ст.ст. 13,18 ч.2 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 7-10 років.

Статтею 20 Закону України Про оцінку землі передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки землі складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки землі, копії відповідних матеріалів передаються у Державний фонд документації із землеустрою.

Згідно з пунктом 3.5 Наказу Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, від 27.01.2006 року №18/15/21/11 Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів , коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл.1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності; віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998 №377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998 за №788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Тобто, законодавство України поділяє землі України за цільовим призначенням та, крім цього, за функціональним використанням.

Конституцією України, ст.20 Земельного кодексу України та іншими нормами земельного законодавства України не передбачено здійснення віднесення земельних ділянок до земель того чи іншого функціонального використання на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Крім того, згідно статті 23 Закону України Про оцінку земель технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Позивач є органом місцевого самоврядування, який здійснює управління у сфері оцінки земель, в силу положень ст.6 вищенаведеного Закону, та державне регулювання у сфері оцінки земель, яке в силу положень ст.25 цього ж Закону, полягає в забезпеченні об'єктивності та законності проведення оцінки земель.

Дійшовши висновку про те, що з 12 грудня 2014 року - дати укладання договору оренди до 1 лютого 2015 року нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки зменшилася з 4 412 808 грн. до 950 282, 04 грн., а станом на 16 травня 2016 року до 1 361 806, 08 грн. суд першої інстанції на порушення вимог ст.ст. 10, 60, 212 ЦПК України не звернув уваги на те, що початок будівельних робіт, на які посилався представник відповідача як на підставу зменшення оцінки землі, мав місце з 13 травня 2015 року і 31 травня 2015 року, тобто після формування відповідних витягів з технічної документації.

Суд першої інстанції не з'ясував, у зв'язку з чим при визначенні оцінки землі за витягами від 16 травня 2016 року, застосовано коефіцієнт, що характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) - 0,5, а у витягу з технічної документації від 26 вересня 2016 року, наданому представником позивача суду першої інстанції застосовано коефіцієнт Кф - 2,5 ( а.с.30, 31, 67).

Відповідно до пункту 3.3 Порядку нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою: Цн = В х Нп х Кф х Км: Нк, де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Пунктом 3.5 Порядку визначено поняття коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) та певний порядок його визначення.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем) ( za788-98 ), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377 ( z()788-98 ), зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Самі ж коефіцієнти визначені окремо для кожної категорії земель та передбачені у Додатку 1 до Порядку.

Підставою для зміни коефіцієнту (Кф) є дані довідок державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем) або ж виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

З метою усунення розбіжностей до застосування коефіцієнту (Кф), на порушення вимог ст.10,60 213 ЦПК України суд першої інстанції не з'ясував, на підставі чого при формуванні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.05.2016 № 1351/86-16 (станом на 01.02.2015р.) застосовано коефіцієнт, що характеризує функціональне призначення земельної ділянки (Кф), 0,5 замість 2,5.

Разом з тим, із листа управління Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області від 23.11.2016 № 28-03-3343/2-16, доданого до апеляційної скарги вбачається, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.05.2016 № 1351/86-16 (станом на 01.02.2015р.) слід вважати недійсним у зв'язку з технічною помилкою програмного забезпечення при формуванні витягу.

В якості додатку до вищезазначеного листа було додано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, площею 1,0884 га, розташованої за адресою: вул. Макарова, 52-г, м. Бердянськ, Запорізької області (користувач ОСОБА_3І.), згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.02.2015 року становить 5 258 169,24 грн. (п'ять мільйонів двісті п'ятдесят вісім тисяч сто шістдесят дев'ять гривень 24 копійки). При визначенні оцінки застосовано коефіцієнт 2,5 (а.с.93-95).

Поза увагою суду першої інстанції залишилися положення ст. ст. 18, 20, 23 ЗУ Про оцінку земель , згідно яким нормативна грошова оцінка земель населених пунктів змінюється не рідше ніж один раз на 5-7 років внаслідок проведення такої нормативної грошової оцінки, за результатами якої складається технічна документація, яка в свою чергу затверджується міською радою.

Як встановлено судом апеляційної інстанції відповідне рішення міською радою протягом 2015-2016років не приймалося. Востаннє нормативна грошова оцінка в межах території міста Бердянськ змінювалась у 2013 році шляхом затвердження рішенням Бердянської міської ради Запорізької області від 12.07.2013 № 62 Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в межах території м. Бердянськ технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в межах м. Бердянськ Запорізької області, розробленої Державним підприємством Український державний науково-дослідний інститут проектування міст Діпромісто імені ОСОБА_4.

Зважаючи на те, що в порядку, передбаченому законом, після укладання договору оренди нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки не змінювалася, відповідне рішення міською радою не приймалося, а надані відповідачем витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки мала місце технічна помилка програмного забезпечення, позивач обгрунтовано провів нарахування орендної плати за 2015 - червень 2016 року у відповідності з умовами договору за оцінкою, зазначеною в договорі оренди.

За вказаних обставин оскаржуване рішення не можна визнати таким, що ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, а тому у відповідності до ст.309 ЦПК України воно підлягає скасуванню з ухваленням нового - про задоволення позову.

На підставі ст.88 ЦПК України з ОСОБА_3 на користь міської ради підлягають стягненню понесені нею судові витрати зі сплати судового збору у суді першої і апеляційної інстанцій в загальній сумі 8 888, 54 грн.

Керуючись ст. ст. 307,309,313,317ЦПК України, колегія суддів

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Бердянської міської ради задовольнити.

Рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 14 листопада 2016 року у цій справі скасувати.

Позов Бердянської міської ради до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості з орендної плати задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь Бердянської міської ради заборгованість з орендної плати за договором оренди землі від 12 грудня 2014 року за період з лютого 2015 року по травень 2016 року в з сумі 274 877, 76 коп. (двісті сімдесят чотири тисячі вісімсот сімдесят сім гривень 76 копійок), зі сплати пені за період з 1 грудня 2015 року по 1 червня 2016 року у розмірі 7 297, 93 грн. (сім тисяч двісті дев'яносто сім гриве6нь 93 коп.), а всього 282 175, 69 грн. (двісті вісімдесят дві тисячі сто сімдесят п'ять гривень 69 коп.), а також 8 888, 54 грн. ( вісім тисяч вісімсот вісімдесят вісім гривень 54 коп. ) компенсації судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, проте може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: