Постанова

від 13.02.2017 по справі 908/1584/16

ДОНЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

донецький апеляційний господарський суд

Постанова

Іменем України

13.02.2017 справа №908/1584/16

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: суддів: при секретарі судового засідання:Будко Н.В. Ушенко Л.В., Геза Т.Д. Рудик Т.С. за участю представників сторін: від позивача: від відповідача-1: від відповідача-2: не з'явився; Гайдаржийський В.С. - довіреність № 1 від 03.01.2017 р.; не з'явився; розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя на рішення господарського суду Запорізької області від 25.10.2016 р. у справі№ 908/1584/16 (суддя: Азізбекян Т.А.) за позовомфізичної особи-підприємця ОСОБА_6, с. Роза, Запорізька область до відповідача-1: відповідача-2: Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя Управління Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області, м. Бердянськ, Запорізька область про спонукання поновити договір оренди землі шляхом укладення додаткової угоди

В С Т А Н О В И В:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_6 (далі - ФОП ОСОБА_6, позивач) звернувся до господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області, відповідач-1) про спонукання ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області поновити договір оренди землі від 28.11.2005 р. (зареєстрований 27.02.2006 р.) у розмірі 48,5 га, укладений між ФОП ОСОБА_6 та Бердянською районною державною адміністрацією зі змінами внесеними додатковою угодою від 29.01.2009 р., шляхом укладення додаткової угоди 2016 року із змінами п.п. 8, 9 договору - передбачити термін строку договору 7 років, та внесення щорічно орендної плати у грошовій формі у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік.

Під час розгляду місцевим господарським судом даної справи позивач звернувся із заявою про зміну предмета позову, яка була прийнята до розгляду, оскільки подана позивачем до початку розгляду справи по суті, про що відображено у протоколі судового засідання від 06.07.2016 р. та в ухвалі суду від 06.07.2016 р.

У вказаній заяві позивач просив визнати додаткову угоду до поновленого договору оренди землі від 28.11.2005 р. (зареєстрований за № 040626500016 від 27.02.2006 р.) у розмірі 48,5 га укладеного між ОСОБА_6 та Бердянською районною державною адміністрацією із змінами внесеними додатковою угодою від 29.01.2009 р.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 25.10.2016 р. позовні вимоги задоволено у повному обсязі, визнано додаткову угоду від 21.09.2015 р. (зареєстрована в Головному управлінні Держгеокадастру у Запорізькій області - 28.09.2015 р.), до договору оренди землі від 28.11.2005 р. (зареєстрований 27.02.2006 р. № 040626500016), укладеного між Бердянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та громадянином ОСОБА_6 (індивідуальний податковий номер НОМЕР_3, орендар), укладеною в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 28 листопада 2005 року, зареєстрованого за № 040626500016 від 27.02.2006 р. у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України"

м. Запоріжжя " " 2015 р.

Орендодавець (уповноважена ним особа) - Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області в особі в.о. начальника О.В. Бондар, надалі іменується "Орендодавець", з однієї сторони та громадянин ОСОБА_6, надалі іменується "Орендар", з іншої сторони, які надалі іменуються "Сторони", на виконання наказу Головного Управління Держземагенства у Запорізькій області №_____ від

---

2015 р. склали цю додаткову угоду до договору оренди землі, надалі Договір, про наступне:

5. Пункт 8 розділу "Строк дії договору" читати в наступній редакції "Договір укладено терміном на 10 (десять) років".

6. Пункт № 9 розділу "Орендна плата", викласти в наступній редакції: "встановити щорічну орендну плату у розмірі 3 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 38 140, 79 грн. (тридцять вісім тисяч сто сорок гривень 79 коп.) на рік".

7. Розділ "Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду" доповнити пунктом 18-а в наступній редакції "Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки: не передається, не вноситься".

8. Розділ "Страхування об'єкта оренди" доповнити пунктом 35-а в наступній редакції: "Право оренди земельної ділянки не може передаватися у заставу та вноситись до статутного фонду"

Реквізити сторін :

Орендодавець Орендар

Головне управління Держгеокадастру ОСОБА_6

у Запорізькій області НОМЕР_1, виданий

місцезнаходження юридичної особи Бердянським МВ УМВС України

69095 , м. Запоріжжя , вул. Українська,50 в Запорізькій області від 29.04.1999р.

Ідентифікаційний код 38461250 місцезнаходження ФОП: АДРЕСА_1

ідентифікаційний код - НОМЕР_2

Підпис уповноваженої особи Підпис уповноваженої особи

Рішення суду мотивоване доведеністю та обґрунтованістю позовних вимог.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду Запорізької області від 25.10.2016 р., відповідач-1 звернувся до Донецького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на зазначене рішення, в якій просить оскаржуване рішення суду скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги, заявник посилається на те, що рішення суду першої інстанції прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права України, при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи.

Відповідач-1 стверджує, що до заяви про продовження терміну дії договору оренди землі від 21.09.2015 р. позивачем додано проект додаткової угоди, в якому позивач запропонував поновити термін дії договору строком на 7 років, що є внесенням змін до умов договору оренди землі в частині зміни строку оренди землі.

Скаржник вважає, що заява від 21.09.2015 р., повторна заява від 27.01.2016 р. ФОП ОСОБА_6 не містять жодних відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору, тобто орендар у своїх зверненнях не зазначив (не задекларував) про належне виконання обов'язків за умовами договору, що позбавляє позивача переважного права на поновлення договору оренди землі від 28.11.2005 р.

На думку відповідача-1, задовольняючи позовні вимоги в частині визнання поновленим договору оренди землі, суд першої інстанції взяв на себе невластиві йому функції суб'єкта владних повноважень, чим порушив норми ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України та п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 р. № 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ".

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.11.2016 р. сформовано колегію суддів у складі: Будко Н.В. - головуючий, судді - Ушенко Л.В., М'ясищев А.М.

Розпорядженням керівника апарату Донецького апеляційного господарського суду № 1717 від 15.12.2016 р. внаслідок припинення повноважень судді М'ясищева А.М. на підставі рішення Вищої ради юстиції від 08.12.2016 р. про його звільнення у зв'язку з поданням заяви про відставку, призначено повторний автоматизований розподіл справи № 908/1584/16.

Протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів від 15.12.2016 р. визначено колегію суддів у складі: Будко Н.В. - головуючий, судді - Ушенко Л.В., Сгара Е.В.

Розпорядженням керівника апарату Донецького апеляційного господарського суду № 219 від 08.02.2017 р. у зв'язку з неможливістю розгляду справи суддею Сгара Е.В. через перебування у відпустці на дату слухання справи, призначено повторний автоматизований розподіл справи № 908/1584/16.

Протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів від 08.02.2017 р. визначено колегію суддів у складі: Будко Н.В. - головуючий, судді - Ушенко Л.В., Геза Т.Д.

Представник позивача у судові засідання не з'явився. 27.12.2016 р. на адресу Донецького апеляційного господарського суду надійшов відзив позивача, в якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду - без змін, а також розглянути дану справу без його участі.

Судова колегія враховує наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 28 Господарського процесуального кодексу України справи юридичних осіб в господарському суді ведуть їх органи, що діють у межах повноважень, наданих їм законодавством та установчими документами, через свого представника.

Відповідно до ч. 2 ст. 28 Господарського процесуального кодексу України керівники підприємств та організацій, інші особи, повноваження яких визначені законодавством або установчими документами, подають господарському суду документи, що посвідчують їх посадове становище.

Частиною 3 ст. 28 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що представниками юридичних осіб можуть бути також інші особи, повноваження яких підтверджуються довіреністю від імені підприємства, організації. Довіреність видається за підписом керівника або іншої уповноваженої ним особи та посвідчується печаткою підприємства, організації (за наявності).

Ухвалами Донецького апеляційного господарського суду від 25.11.2016 р., від 19.12.2016 р. не визнавалась обов'язковою явка представників сторін та сторони були попереджені, що у разі нез'явлення їх представників у судове засідання, апеляційна скарга буде розглянута за наявними матеріалами у справі.

З огляду на зазначене, вищенаведене клопотання позивача судовою колегією задоволено.

Представник відповідача-1 у судових засіданнях підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Відповідач-2 письмовий відзив на апеляційну скаргу не надав, представник відповідача-2 у судові засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце розгляду справи сторони повідомлені належним чином.

Судовий процес в апеляційній інстанції фіксувався за допомогою технічних засобів фіксації в порядку, передбаченому ст. 81 1 Господарського процесуального кодексу України.

Згідно з ч. 2 ст. 99 ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Згідно з ч. 2 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача-1, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія Донецького апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 28.11.2005 р. між Бердянською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та ОСОБА_6 , як орендарем, укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.02.2006 р. за № 040626500016.

Відповідно до предмету договору оренди землі орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ІКН 231049400:01:001:0065, яка знаходиться на території Нововасилівської сільської ради Бердянського району Запорізької області на підставі розпорядження голови Бердянської районної державної адміністрації Запорізької області від 09.11.2005 р. № 690.

За умовами розділу договору "Об'єкт оренди", в оренду передається земельна ділянка загальною площею 48,5 га, у тому числі - ріллі - 48,5 га.

Сторонами за договором оренди землі погоджено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 21 договору оренди землі після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

У відповідності до розділу "Зміна умов договору і припинення його дії", зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Зокрема, пунктом 37 договору оренди землі визначено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Договір оренди землі підписано безпосередньо позивачем, а з боку орендодавця - його повноважним представником та скріплено печаткою, за відсутності зауважень чи заперечень.

До договору оренди землі сторонами підписані:

- акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 28.11.2005 р.;

- акт прийому - передачі земельної ділянки від 28.11.2005 р.;

- додаткова угода від 29.01.2009 р., яка зареєстрована у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.02.2009 р. за № 040926500006, відповідно до якої сторони дійшли згоди у визначенні загальної щорічної орендної плати орендованої земельної ділянки в розмірі 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 9501,45 грн.

З матеріалів справи слідує, що орендарем на адресу ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області, 28.09.2015 р. (вихідний б/н від 21.09.2015 р.) надійшла заява про продовження терміну дії договору оренди землі терміном на 10 років на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності (кадастровий номер НОМЕР_4), площею 48,5000 га, в тому числі: рілля - 48,5000 га (додатки: - проект додаткової угоди (три примірники); - додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 11.02.2009 р., зареєстрованого за № 040926500006; - договір оренди землі від 27.02.2006 р., зареєстрованого за № 040626500016; - витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку; - відомості з документації із землеустрою, що включені до Державного фонду документації із землеустрою від 27.01.2015 р. за № 02554р; особисті дані.

16.10.2015 р. ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області на адресу ОСОБА_6 направлено лист - повідомлення № 34-8-0.4-4646/25-15, в якому орендодавець, зокрема, вказує, що для застосування частини 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити, серед іншого, факт належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору.

В листі - повідомленні від 16.10.2015 р. вказується, що заява від 21.09.2015 р. б/н (вхідний № 31-4484/0/24-15 від 28.09.2015 р.) та документи до неї, не містять жодних відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору, внаслідок чого орендодавець повідомив, що переважне право на поновлення (продовження) договору оренди землі від 28.11.2005 р. (зареєстрований 27.02.2006 р. № 040626500016) вважається втраченим, у зв'язку з чим договір буде вважатися припиненим 30.12.2015 р.

15.01.2016 р. Управлінням Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області на виконання доручення Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 13.01.2016 р. № 23-8-0.4-166/2-16, на адресу ОСОБА_6 направлена пропозиція орендарю про внесення змін та додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі.

Згідно проекту додаткової угоди, яка була направлена орендодавцем на адресу орендаря, пропонувалось внести зміни до договору оренди землі: 1.1 пункт 8 договору викласти в такій редакції: "Договір укладено на 7 (сім) років до 2023 року …" ; - 1.2. Пункт 9 Договору викласти в такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Орендар 27.01.2016 р. звернувся до ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області, надавши додаткову угоду в редакції, запропонованій Управлінням Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області від 15.01.2016 р. № 28-99.3-147/2-16, щодо внесення змін до пункту 8 договору - продовження строку дії договору на 7 (сім) років та пункту 9 договору, щодо внесення орендної плати в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік; надавши повторну заяву на продовження терміну дії договору оренди землі на умовах, викладених в листі Управлінням Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області від 15.01.2016 р. № 28-99.3-147/2-16.

За результатами розгляду звернення орендаря ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області листом від 08.02.2016 р. № Г-431-460/6-16 повідомило орендаря про втрату переважного права на поновлення (продовження) договору оренди землі від 28.11.2005 р. (зареєстрований 27.02.2006 р. № 040626500016).

Судова колегія звертає увагу на те, що позивачем до матеріалів справи не надано проекти додаткових угод, які направлялися ним відповідачу-1 разом із заявою про продовження терміну дії договору оренди землі від 21.09.2015 р. та повторною заявою від 27.01.2016 р.

Також, позивач звертався до відповідача-1 з претензією № 1 від 12.04.2016 р., в якій вимагав поновити договір оренди землі від 28.11.2005 р. (зареєстрований 27.02.2006 р.) із змінами, внесеними додатковою угодою від 29.01.2009 р. на той самий строк, і на тих самих умовах, які були передбачені договором, чи на інших умовах, узгоджених сторонами, шляхом укладення додаткової угоди.

ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області листом № Г-2693-2314/6-16 від 26.04.2016 р. повідомило позивача про те, що строк дії договору оренди землі від 28.11.2005 р., зареєстрованого 27.02.2006 р. № 040626500016 (зі змінами), сплив 27.02.2016 р., а отже в силу ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" припинився.

У вказаному листі також зазначено, що позивачу необхідно виконати умови договору та ЗУ "Про оренду землі" щодо повернення земельної ділянки.

Внаслідок відмови відповідача-1 поновити договір оренди землі з огляду на переважне право позивача, визначене приписами чинного законодавства, позивач звернувся до господарського суду Запорізької області з відповідним позовом.

Правовідносини щодо оренди земельних ділянок регулюються, насамперед, Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України та Цивільним кодексом України.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України підставою виникнення цивільних прав і обов'язків (зобов'язань) є, зокрема, договір, який за своєю правовою природою є правочином.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст. 202 Цивільного кодексу України).

Відповідно до вимог ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Згідно ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Статтею 6 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України в реакції, чинній станом на день укладення договору оренди землі).

Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (п. 5 ст. 126 Земельного кодексу України).

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положеннями ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1). Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 2).

Згідно з частинами 1, 8 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Таким чином, спеціальним законом, який регулює відносини щодо найму (оренди) землі, є Закон України "Про оренду землі".

Згідно з вимогами ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є строк дії договору оренди.

Згідно з частиною першою статтею 19 вказаного Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Статтею 31 Закону визначено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до вимог ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що і договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Таким чином, правочин, спрямований на зміну або розірвання договору, здійснюється у тій самій формі, що і сам договір. Здійснюється він у вигляді додаткової угоди до договору або угоди про розірвання договору.

Статтею 777 Цивільного кодексу України встановлені наступні переважні права наймача: 1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;

наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк;

умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 Цивільного кодексу України).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено умови поновлення договору оренди землі, зокрема, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі); орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі; до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди; при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення; у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності); керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу; додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді; у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Судовою колегією враховано правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 25.02.2015 р. № 6-219цс14, відповідно до якої стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Законодавством України, чинним на час виникнення спірних правовідносин, передбачена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення. А відтак, способом захисту порушеного права є укладення додаткової угоди.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно з ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Частинами 1, 2 ст. 43 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Наразі, в матеріалах справи відсутні відомості про укладення між сторонами додаткової угоди до договору оренди землі від 28.11.2005 р.

Відповідно до вимог ст. 15 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору є істотною умовою договору оренди землі.

Судова колегія зазначає, що у даному випадку наймодавець заперечував проти продовження строку дії договору, оскільки позивач не надав відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору, а тому переважне право позивача на поновлення (продовження) договору оренди землі від 28.11.2005 р. вважається втраченим, у зв'язку з чим договір вважається припиненим з 27.02.2016 р.

Судом апеляційної інстанції також встановлено, що позивачем до матеріалів справи не надано проектів додаткових угод, які вказані у додатках до заяви про продовження дії договору оренди землі б/н від 21.09.2015 р. та до повторної заяви б/н від 27.01.2016 р.

Тобто, позивач заявою від 21.09.2015 р. скористався своїм переважним правом на поновлення дії договору на новий строк, проте сторони не досягли згоди щодо продовження дії договору та відповідач-1 повідомив про своє рішення щодо припинення договірних відносин з позивачем.

Матеріали справи не містять доказів щодо виконання позивачем зобов'язань за договором оренди землі від 28.11.2005 р. під час звернення до відповідача-1 з вищевказаними заявами, тому відмова відповідача-1 у поновленні даного договору є обґрунтованою.

Як зазначено вище, положення щодо укладання додаткової угоди передбачені і договором, і законодавством, зокрема умовами ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Поновлення договірних правовідносин між сторонами договору оренди землі від 28.11.2005 р., враховуючи вимоги чинного законодавства в частині визначення ставки орендної плати, є можливим виключно з урахуванням розміру діючої на момент укладення додаткової угоди нормативної грошової оцінки землі. При цьому, судова колегія зазначає, що внесення змін до договору щодо приведення розміру орендної плати у відповідність до Податкового кодексу України, здійснюється сторонами саме шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди. У разі виникнення суперечностей з цього приводу, спір між сторонами вирішується у судовому порядку, однак у справі про внесення змін до правочину, а не у спорі про визнання договору поновленим в силу положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, місцевим господарським судом безпідставно внесено зміни до умов договору оренди землі від 28.11.2005 р. шляхом його доповнення пунктами 18 а, 35 а, оскільки це не є предметом спору у даній справі.

Приймаючи оскаржуване рішення, господарським судом Запорізької області не розподілено судові витрати за позовом, що є грубим порушенням приписів чинного процесуального законодавства, зокрема, ст.ст. 49, 84 ГПК України.

Таким чином, судова колегія вважає, що підстави для задоволення позову відсутні, тому у задоволенні позовних вимог слід відмовити у повному обсязі.

Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, тому підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання позову та апеляційної скарги покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 33, 34, 43, 49, 101, 102, 103, 104, 105 Господарського процесуального Кодексу України, Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення господарського суду Запорізької області від 25.10.2016 р. у справі № 908/1584/16 задовольнити.

Рішення господарського суду Запорізької області від 25.10.2016 р. у справі № 908/1584/16 скасувати.

У задоволенні позову відмовити.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_3) на користь Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, вул. Українська, 50, м. Запоріжжя, код ЄДРПОУ 39820689) судові витрати за подання апеляційної скарги у сумі 1 515 грн. 80 коп.

Доручити господарському суду Запорізької області видати відповідний наказ.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів.

Головуючий Н.В. Будко

Судді: Л.В. Ушенко

Т.Д. Геза