Рішення

від 18.07.2017 по справі 923/491/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул.Театральна,18, м. Херсон, 73000,

тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 липня 2017 року Справа № 923/491/17

Господарський суд Херсонської області у складі судді Сулімовської М.Б., при секретарі Мальцевій О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ВКП "Ерідан", м.Херсон

до відповідача-1: Комишанської селищної ради м.Херсона

відповідача-2: Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_2, м.Херсон

про розірвання договору оренди земельної ділянки

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_3 (НОМЕР_1, виданий Цюрупинським РСУДМС України в Херсонській області 21.10.2016р.), представник, довіреність № 21/16 від 04.11.2016р.,

від відповідача-1: не з'явився,

від відповідача-2: не з'явився,

третя особа: не з'явився

Позивач ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ВКП "Ерідан", м.Херсон звернувся до Господарського суду Херсонської області із позовною заявою до відповідача-1 Комишанської селищної ради м.Херсона та відповідача-2 Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою господарського суду від 31.05.2017р. порушено провадження у справі, розгляд справи призначено на 22.06.2017р., зобов'язано сторони вчинити певні дії та надати додаткові докази і пояснення.

Ухвалою суду від 22.06.2017р. розгляд справи відкладено на 07.07.2017р.

19.06.2017р. Комишанською селищною радою подано відзив на позовну заяву.

06.07.2017р. Комишанська селищна рада звернулась до суду з клопотанням про розгляд справи без участі її уповноваженого представника.

В судовому засіданні 07.07.2017р. представник позивача підтримав позовні вимоги, просить їх задовольнити.

Представник Головного управління Держгеокадастру проти задоволення позову заперечив, просить відмовити в його задоволенні, надав письмово викладене заперечення на позов.

Ухвалою суду від 07.07.2017р. в порядку статті 27 ГПК України було залучено до участі у справі громадянина ОСОБА_2 (нового власника об'єкта нерухомості), зобов'язано сторони надати додаткові докази, розгляд справи відкладено на 18.07.2017р.

В судове засідання 18.07.2017р. представник позивача з'явилась, надала додаткові докази, просить позов задовольнити.

Інші учасники провадження, належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи, явку уповноважених представників в судове засідання не забезпечили, про поважність причин неявки суд не повідомили.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 82 Господарського процесуального кодексу України, рішення прийнято господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами, у нарадчій кімнаті.

Згідно ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, після закінчення розгляду справи у судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд, -

в с т а н о в и в:

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ВКП "Ерідан" зазначив, що за договором оренди земельної ділянки від 22.11.2005р., укладеного з Комишанською селищною радою, товариство використовувало земельну ділянку, яка знаходиться по вул.Нафтовиків, 131 в м.Херсоні, під виробниче підприємство по вирощуванню грибів.

На вказаній земельній ділянці знаходяться будівлі і споруди, які належали ТОВ "ВКП "Ерідан" на підставі договору купівлі-продажу від 22.01.2004р. №258.

05.03.2015р. між ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Ерідан" та громадянином ОСОБА_2 було укладено договір-купівлі-продажу, за умовами якого позивачем було відчужно нежитлові будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: м.Херсон, вул.Нафтовиків, 131.

Листами від 07.07.2016р. та 01.08.2016р. позивач звернувся до орендодавця Комишанської селищної ради про припинення договору оренди земельної ділянки.

Листом від 23.09.2016р. Комишанська селищна рада рекомендувала товариству звернутись до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області.

29.09.2016р. позивач звернувся до відповідача-2 із заявою про припинення договору оренди земельної ділянки у зв'язку з продажем нерухомого майна, що на ній знаходиться.

Листом від 26.10.2016р. Головним управлінням Держгеокадастру було відмовлено у задоволенні заяви.

Із аналогічною заявою товариство повторно звернулось до управління 08.11.2016р.

Також 17.11.2016р. позивачем було подано до Головного управління Держгеокадастру згоду на вилучення землі, одночасно із відповідною заявою до управління звернувся громадянин ОСОБА_2 (новий власник нерухомого майна).

Разом з тим, як зазначає позивач, наразі спірний договір оренди не припинено, а товариство змушене платити орендну плату за земельну ділянку, якою не користується.

У зв'язку з наведеним ТОВ "ВКП "Ерідан", з посиланням на приписи ст.ст. 651, 652 ЦК України та норми Земельного кодексу України, просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 22.11.2005р.

В судовому засіданні представником позивача надано пояснення щодо визначенням відповідачів у даному спорі та зазначено, що Комишанську селищну раду визначено відповідачем як таку, що є стороною спірного договору, а Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області - як розпорядника спірної земельної ділянки.

Комишанська селищна рада у відзиві на позовну заяву зауважила, що орендована позивачем земельна ділянка належить до земель сільськогосподарського призначення та знаходиться за межами населеного пункту. Селищна рада є неналежним відповідачем по справі, оскільки не має права здійснювати будь-які дії щодо спірної земельної ділянки.

По суті позовних вимог відповідач-1 зазначив, що звернення позивача з позовом про розірвання договору оренди є таким, що не ґрунтується на вимогах діючого законодавства, оскільки в даному випадку може мати місце лише припинення договору оренди в частині оренди попереднім орендарем спірної земельної ділянки, а тому Комишанська селищна рада просить відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача-2 у судовому засіданні та письмово викладеному запереченні позовні вимоги вважає необґрунтованими, оскільки позивачем не враховано норми діючого законодавства а також положення договору оренди земельної ділянки, у зв'язку з чим просить відмовити у задоволенні позову.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як слідує з матеріалів справи, 22.11.2005р. між Комишанською селищною радою (Орендодавець) та ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ВКП "Ерідан" (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (а.с.15-17), за умовами якого орендодавець на підставі рішення селищної ради від 15.11.2005р. №315 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку під виробниче підприємство по вирощуванню грибів, яка знаходиться по вул.Нафтовиків, 131 в м.Херсоні.

В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення, площею 0,3519 га із земель колективної власності СТОВ "Херсонбекон". На земельній ділянці знаходяться будівлі, споруди, які належать ТОВ "ВКП "Ерідан" на підставі договору купівлі-продажу від 22.01.2004р. №258.

За умовами розділу 3 договір укладено на 25 років до 15.11.2030р.

Договір оренди зареєстрований у Херсонській міській філії Державного підприємства "Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис КН 4АА001973.

За актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі (а.с.18) земельну ділянку передано орендареві.

В подальшому між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки (а.с.19) , якою внесено зміни до договору щодо розміру орендної плати.

Додаткова угода зареєстрована 13.05.2008р. у Херсонській міській філії державного підприємства "Херсонський регіональний центр державного земельного кадастру" за №000871300106.

05.03.2015р. між ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Ерідан" (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель і споруд (а.с.20-22), за умовами якого продавець зобов'язався передати у власність покупця належні йому на праві приватної власності нежитлові будівлі і споруди, що знаходяться за адресою м.Херсон, вул.Нафтовиків, буд.131, а покупець, в порядку та на умовах цього договору, зобов'язався прийняти у власність нежитлові будівлі та споруди та сплатити за них грошову суму.

Відповідно до п.1.6 договору, земельна ділянка площею 0,3519 га, кадастровий номер 6510166400:35:001:0021, цільове призначення для пропаганди передового досвіду з ведення сільського господарства, вид використання земельної ділянки: під виробниче підприємство по вирощуванню грибів, на якій розташовані вищезазначені нежитлові будівлі та споруди, перебуває у користуванні продавця на підставі договору оренди землі.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05.03.2015р. індексний номер 34584178, нежитлові будівлі та споруди, розташовані в м.Херсоні по вул. Нафтовиків, буд.131, зареєстровані на праві власності за ОСОБА_2

07.07.2016р. та 01.08.2016р. позивач звернувся до Комишанської селищної ради із відповідними листами (а.с.23, 24), в яких повідомив орендодавця про відчуження об'єкту нерухомості третій особі та просив припинити договір оренди земельної ділянки від 22.11.20015р. шляхом його розірвання.

Листом від 23.06.2016р. №91910219 (а.с.23 - зворот) Комишанська селищна рада з огляду на те, що спірна земельна ділянка розташована за межами населених пунктів Комишанської селищної ради, рекомендувала звернутися до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області.

28.09.2016р. та 08.11.2016р. ТОВ "ВКП "Ерідан" звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області із листом та заявою (а.с.26, 27) про припинення договору оренди земельної ділянки.

Листами Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 26.10.2016р. №17379/2-16-СГ та від 29.11.2016р. №18600/2-16-СГ (а.с. 26 - зворот, 27- зворот) позивачу було відмовлено у задоволенні вищезазначених заяв з посиланням на необхідність одночасного звернення сторони-набувача прав на нерухоме майно для оформлення права користування земельною ділянкою.

18.11.2016р. до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області звернувся власник об'єктів нерухомості, розташованих на спірній земельній ділянці, ОСОБА_2 із заявою (а.с.30) про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення у власність (безоплатно) земельної ділянки орієнтовною площею 0,3519 га, яка знаходиться за адресою м.Херсон, вул.Нафтовиків, 131 для ведення особистого селянського господарства.

До заяви було додано згоду ТОВ "ВКП "Ерідан" (а.с.30-зворот) на вилучення земельної ділянки та її передачу у власність ОСОБА_2

Разом з тим, вказана заява наразі не задоволена, земельна ділянка новому власнику нерухомості не передана, договір оренди земельної ділянки не припинено.

В той же час, як стверджує позивач, він продовжує сплачувати орендну плату за земельну ділянку, що підтверджено листом Херсонської об'єднаної державної податкової інспекції ГУ ДФС у Херсонській області від 10.07.2017р. №5206/10/21-03-12-03-36, чим підприємству завдаються збитки, оскільки земельною ділянкою останнє фактично не користується.

Підставою звернення ТОВ "ВКП "Ерідан" до суду із даним позовом є, за твердженням позивача, зволікання Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області у прийняті рішення щодо припинення права оренди товариством спірною земельною ділянкою, у зв'язку з чим позивач просить розірвати договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ст. 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Пунктами "а", "е" ст. 141 ЗК України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, серед яких: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Зазначені підстави припинення права користування земельною ділянкою є різними за своєю суттю і застосовуються самостійно, виходячи з конкретних обставин.

Приписами статті 120 Земельного кодексу України унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Положеннями ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Разом з тим, відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами, вказана норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається, а договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки. До набувача будівлі відбувається перехід прав на відповідну земельну ділянку на умовах, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.

Аналогічна позиція наведена у постанові Вищого господарського суду України від 09.07.20145р. у справі №910/23058/14.

Виходячи з положень ст.ст. 182, 331 Цивільного кодексу України моментом набуття права власності на нерухоме майно є дата державної реєстрації права власності на нього.

Так 05.03.2015р. за договором купівлі-продажу нерухоме майно - будівлі та споруди, що знаходиться на спірній земельній ділянці, яка продовжує перебувати у користуванні позивача на праві оренди, від позивача перейшло у власність іншої особи - громадянина ОСОБА_2 та, відповідно до інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, зареєстровано за останнім на праві власності 05.03.2015р.

Отже, позивач не здійснює фактичного користування об'єктом нерухомості та спірною земельною ділянкою, оскільки не є власником нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.

За наведеного суд констатує, що у відповідності до ст.120 Земельного кодексу України, з моменту державної реєстрації громадянином ОСОБА_2 права власності на нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер 6510166400:35:001:0021, що розташована в м.Херсоні по вул.Нафтовиків, 131, в силу приписів закону право оренди земельної ділянки позивача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Ерідан" є припиненим.

При цьому суд зауважує, що момент припинення права оренди попереднього землекористувача не ставиться в залежність від моменту юридичного оформлення такого права новим власником майна.

Правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку. Оформлення такого права новим власником майна здійснюється у встановленому законом порядку.

Суд зауважує, що законом чітко передбачені підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Так за умовами ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За умовами розділу 11 договору оренди земельної ділянки від 22.11.2005р. договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

В даному випадку підстав для дострокового розірвання в судовому порядку спірного договору оренди земельної ділянки, що відповідали б наведеним вище нормам законодавства та умовам договору, позивач не навів.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач послався на правову позицію Верховного Суду України, викладену в постановах від 06.06.2011р. №11/227, від 19.06.2012р. №36/368-9/63, від 20.08.2013р. №18/5005/12936/2011, відповідно до яких, оскільки фактичне користування земельною ділянкою на зведеній на ній будівлями здійснює новий власник, позивач добровільно відмовляється від права користування земельною ділянкою, наданою йому за договором оренди, такий договір має бути розірвано в судовому порядку на вимогу позивача.

Відповідно до ч. 1 ст. 111-28 ГПК України, висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 111 16 цього Кодексу, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Проаналізувавши наведені позивачем постанови судом встановлено, що Верховним Судом України були розглянуті заяви у зв'язку з неоднаковим застосуванням судами одних і тих самих норм матеріального права, а саме положень ст.ст. 120, 123, 141 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст.ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі".

При розгляді вказаних заяв Верховним Судом України було встановлено, що умовами укладених між сторонами спору договорів оренди земельної ділянки було передбачено можливість їх дострокового розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема на підставах, визначених законодавством.

За результатами розгляду касаційних скарг Верховний Суд України дійшов висновку про те, що якщо позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою і фактичне користування нею та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, наявні законні підстави для припинення земельних відносин сторін за договором оренди шляхом його розірвання.

Разом з тим, як вже зазначалося, в розділі 11 договору оренди земельної ділянки сторони узгодили можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін лише у випадку невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Крім цього, суд звертає увагу на те, що у цьому ж розділі сторони дійшли згоди про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору; перехід права власності на будівлі і споруди, розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи не є підставою для зміни умов договору, але потребує переоформлення договору оренди землі. Договір не втрачає чинності до моменту його переоформлення.

У відповідності до ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст.629 ЦК України договір є обов'язковим до виконання сторонами.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір оренди земельної ділянки від 22.11.2005р. підписано уповноваженими представниками орендодавця та орендаря без будь-яких зауважень, підписи скріплено печатками.

Отже, підписавши договір позивач погодився з його умовами, в тому числі і що стосується підстав розірвання договору за рішенням суду та наслідків переходу права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на спірній земельній ділянці.

Таким чином, оскільки ні спірним договором оренди земельної ділянки від 22.11.2005р., ні положеннями законодавства України не передбачено такої підстави для розірвання договору оренди як перехід права оренди земельної ділянки від одного землекористувача до іншого в силу закону, то позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у зв'язку з відмовою в позові покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

в и р і ш и в:

1. У задоволенні позову відмовити.

Повний текст рішення суду оформлено і підписано

відповідно до вимог ст.84 ГПК України - 25.07.2017р.

Суддя М.Б. Сулімовська