Рішення

від 15.09.2017 по справі 923/751/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул.Театральна,18, м. Херсон, 73000,

тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 вересня 2017 року Справа № 923/751/17

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д. при секретарі Литвиненко Т.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АРФ-3", вул. Червоноармійська, будинок 129, літ. А, нежилі приміщення з № 1 по № 6 (групи приміщень № 90), Печерський район, м. Київ, ідентифікаційний код 37640956,

до ОСОБА_1 міської ради, ідентифікаційний код 26347681, просп. Ушакова, 37, м. Херсон,

про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 19.06.2012,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2, довіреність б/н від 01.08.2017, директор ОСОБА_3, Витяг з ЄДРЮО, ФОП та ГФ № НОМЕР_1 від 08.08.2017;

від відповідача: ОСОБА_4, довіреність № 9-469-9/21 від 01.06.2017;

в с т а н о в и в:

Товариство з обмеженою відповідальністю "АРФ-3", м. Київ, звернувся з позовною заявою до ОСОБА_1 міської ради, м. Херсон про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки площею 0,0950 га, кадастровий номер земельної ділянки: 6510136900:22:002:0043, укладеного між відповідачем та позивачем 19.06.2012 та зареєстрованого в управлінні Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області від 17.08.2012 року за № 651010004000823 на той самий строк і на тих самих умовах; визнання укладеною Додаткову угоду від 10 липня 2017 року до договору оренди земельної ділянки площею 0,0950 га, укладеного між ОСОБА_1 міською радою та ТОВ АРФ-3 19.06.2012 року та зареєстрованого в управлінні Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області від 17.08.2012 року за № 651010004000823, згідно якої:

Орендодавець ХЕРСОНСЬКА ОСОБА_5 в особі міського голови ОСОБА_6, діючого на підставі ст. 42 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони, та Орендар ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ АРФ-3 (код ЄДРПОУ - 37640956), яке знаходиться за адресою: 03150 м. Київ, вул. Червоноармійська, 129, літера А, нежилі приміщення з № 1 по № 6 (групи приміщень № 90), що є юридичною особою, належним чином зареєстрованою за законодавством України, в особі директора ОСОБА_3, з іншої сторони, згідно зі ст.ст. 15, 21, 33 Закону України "Про оренду землі", керуючись п. 8 Договору оренди земельної ділянки площею 0,0950 га, укладеного між ОСОБА_1 міською радою та ТОВ АРФ-3 19.06.2012 року та зареєстрованого в управлінні Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області від 17.08.2012 року за № 651010004000823, за домовленістю сторін уклали цю Додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,0950 га, укладеного між ОСОБА_1 міською радою та ТОВ АРФ-3 19.06.2012 року та зареєстрованого в управлінні Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області від 17.08.2012 року за № 651010004000823 (надалі - Додаткова угода) про нижченаведене:

1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки площею 0,0950 га, кадастровий номер земельної ділянки: 6510136900:22:002:0043, укладеного між ОСОБА_1 міською радою та ТОВ АРФ-3 19.06.2012 року та зареєстрованого в управлінні Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області від 17.08.2012 року за № 651010004000823 (надалі - Договір оренди земельної ділянки) на той самий строк і на тих самих умовах.

2. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки:

2.1. Пункт 8 Договору оренди земельної ділянки викласти в наступній редакції: 8. Договір укладено на 5 (п'ять) років. Термін дії договору з 09.06.2017 до 09.06.2022 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію .

Позивач стверджує, що належним чином виконував умови договору оренди земельної ділянки, використовував останню за цільовим призначенням, своєчасно та у повному обсязі сплачував орендну плату за землю тощо.

В порядку цільового використання земельної ділянки позивач в межах чинного законодавства України у сфері містобудування розробив проектно-кошторисну документацію, оформив усі необхідні дозвільні документи на будівництво та розпочав, власне, будівництво Торговельно-розважального центру з готелем (поштова/будівельна адреса: 73000, м. Херсон, вул. Декабристів (Преображенська), 3).

Позивачем 23.05.2017 було зареєстровано право власності на об'єкт незавершеного будівництва - Торговельно-розважальний центр з готелем (готовність 7%, площа забудови 858 кв.м.), що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

У зв'язку з не завершенням будівництва Торговельно-розважального центру з готелем, а також враховуючи необхідність продовження його будівництва, за два місяці до закінчення дії договору оренди земельної ділянки ТОВ АРФ-3 звернулося до міського голови міста Херсона ОСОБА_6 із листом Вих. №33 від 05.04.2017 року, в якому просило поновити договір оренди земельної ділянки, площею 950 кв.м., за адресою: м. Херсон, вул. Декабристів, (Преображенська), 3, наданої під будівництво торговельно-розважального центру на місці власного комплексу на 15 років.

Після закінчення дії договору оренди земельної ділянки, позивачем не було отримано жодної відповіді на своє звернення.

ТОВ АРФ-3 після закінчення дії договору, листом №42 від 10.07.2017 року звернулось до ОСОБА_1 міської ради за № 33 від 05.04.2017 року з проханням поновити договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 510136900:22:002:0043, укладений між ОСОБА_1 міською радою та ТОВ АРФ-3 19.06.2012 року, додавши додаткову угоду.

В той же час, станом на 10.07.2017 відповідач заяву не розглянув, додаткову угоду не підписав, заперечень щодо поновлення договору не виказав, що вважає порушенням своїх прав, передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі» .

Ухвалою від 10.08.2017 суд прийняв позовну заяву та порушив провадження у справі, призначив судове засідання на 05.09.2017, витребував від відповідача відзив на позов з документальним та правовим обґрунтуванням своєї позиції у спірних відносинах, належним чином посвідчені копії та/або витяги з реєстраційних документів та зобов'язав відповідача копію відзиву надіслати позивачеві.

В судовому засіданні представники позивача підтримали позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві, просить задовольнити позов, визнавши договір поновленим та додаткову угоду - укладеною.

Представник відповідача ОСОБА_1 міської ради надала відзив на позовну заяву, позовних вимог не визнає, підтвердила, що позивачем дійсно надіслана заява і додаткова угода, вважає, що викладені в заяві та додатковій угоді до договору нові строки договору у 15 років не відповідають встановленим у договорі 5 рокам, це є істотною зміною умов договору, а тому рада не розглянула заяву, відповідь на пропозицію і додаткову угоду не надала, органи ради питання поновлення договору оренди не розглядали, просить відмовити у задоволенні позову.

Заслухавши представників сторін, розглянувши та дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно ст. 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, між ОСОБА_1 міською радою та ТОВ АРФ-3 укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0950 га, кадастровий номер земельної ділянки: 6510136900:22:002:0043 від 19.06.2012 року та зареєстрований в управлінні Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області від 17.08.2012 року за № 651010004000823. Відповідно до п. 8 договору встановлено строк оренди 5 років, та дія його до 08.06.2017 року.

Позивачем подано до відповідача за вих. листом № 33 від 05.04.2017 року заяву про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк (а.с. 30) з пропозицією укласти договір на 15 років, замість 5 років, що були визначені договором оренди. Факт отримання заяви відповідачем підтверджується записом вхідного номеру від 06.04.2017 року та визнається відповідачем.

В судовому засіданні представник відповідача підтвердила, що станом на день розгляду справи відповідач заяву орендаря не розглянув, додаткову угоду не підписав.

Після сплину понад 5 місяців з дня закінчення строку договору позивач звернувся 09.08.2017 року з позовом до господарського суду про захист свого права.

Враховуючи зазначені обставини та норми права, що регулюють спірні відносини, суд погоджується з твердженням позивача, що відповідач безпідставно зволікає з підписанням додаткової угоди, договір оренди земельної ділянки відповідно до правової презумпції ст. 33 Закону «Про оренду землі» є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, отже додаткова угода до договору оренди землі - також вважається укладеною.

Відповідно до підпункту 2.17 пункту 2 постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності з 12.03.2011). Частиною шостою зазначеної статті передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Відтак господарським судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору.

Таким чином, вказані вище обставини свідчать про належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, що не заперечується орендодавцем (відповідачем), про те, що позивач мав і має намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки на більший строк та на тих же інших умовах, про що направив відповідачу відповідну заяву з проектами додаткової угоди про поновлення та продовження договору оренди земельної ділянки, про відсутність заперечень відповідача протягом встановленого строку (один місяць) з приводу поновлення договору оренди земельної ділянки та про продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.

За таких обставин, враховуючи відсутність листа-повідомлення орендодавця ОСОБА_1 міської ради про заперечення у поновленні договору оренди землі, прийнятого у встановлений законом строк, спірний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, тобто - на 5 років.

Також, суд враховує, що відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Тобто зазначена норма закону передбачає обов'язковість пролонгації договору оренди земельної ділянки (відновлення на той самий строк і на тих самих умовах) за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору і не вимагає наявності рішення орендодавця на поновлення договору оренди землі в якості обов'язкової підстави для його продовження. Необхідна згода орендодавця як сторони за договором вважається отриманою за відсутності його письмових заперечень протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, тобто шляхом вчинення ним дій - бездіяльності (мовчазна згода) відповідно до ч. 3 ст. 205 ЦК України. Вказана норма права кореспондується і не суперечить загальній нормі цивільного законодавства України, що регулює відносини зміни договорів - ст. 651 ЦК України, згідно якої зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За таких обставин, враховуючи наявність прямої вказівки закону щодо обов'язковості укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та продовження договору оренди землі без прийняття рішення органу місцевого самоврядування, при обставинах, що склалися, суд вважає обраний позивачем спосіб захисту своїх прав, як орендаря земельної ділянки, шляхом подання позову про поновлення договору оренди шляхом визнання додаткової угоди укладеною є обґрунтованим, правомірним та самим ефективним способом захисту, яким досягається мета відновлення права оренди. Вказаний спосіб захисту відповідає передбаченому пунктом "а" частини 3 ст. 152 Земельного кодексу України способу захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки - шляхом визнання прав.

Зазначені обставини підпадають під правове регулювання приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суд зазначає, що припис ст. 33 Закону про поновлення договору оренди землі на той самий строк не надає права позивачеві як орендарю земельної ділянки вимагати поновлення строку договору на інший строк, ніж було передбачено договором між сторонами, який був чинним. Оскільки такий строк було встановлено у п. 8 договору у 5 років, то вимога поновити договір на інший строк не має правової підстави. Законом встановлено правову презумпцію - договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, вона не може бути змінена. Така зміна можлива лише за згодою сторін. Отже, договір підлягає поновленню на 5 років, а не на 15 років, як визначено у додатковій угоді до договору.

Заперечення проти позову, що викладені відповідачем, судом не приймаються до уваги, оскільки вони не ґрунтуються на фактичних обставинах, суперечать встановленому законом правовому регулюванню земельних відносин.

Вказаний висновок суду узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постанові від 25.09.2012 р. у справі № 19/074-11 та аналізу практики застосування судами ст. 16 ЦК України, - лист Верховного Суду України від 01.04.2014 року.

При цьому, суд також враховує, що згідно ч. 3 ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком суб'єкта господарювання, у випадках передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування, а відповідно до ч. 1 ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню.

Судові витрати відносяться на відповідача.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 19.06.2012 року, між ОСОБА_1 міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "АРФ-3", ідентифікаційний код 37640956, що знаходиться за адресою м. Херсон, вул. Декабристів, 3, загальною площею 0,0950 із земель запасу, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у м. Херсоні 17.08.2012, кадастровий номер № 6510136900:22:002:0043.

3. Визнати укладеною додаткову угоду від 10.07.2017 року до договору оренди земельної ділянки від 19.06.2012 року, між ОСОБА_1 міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "АРФ-3", ідентифікаційний код 37640956, що знаходиться за адресою м. Херсон, вул. Декабристів, 3, загальною площею 0,0950 із земель запасу, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у м. Херсоні 17.08.2012, кадастровий номер № 6510136900:22:002:0043, згідно якої - Орендар надає, а орендодавець приймає в строкове платне користування строком на п'ять років з 09.06.2017 до 09.06.2022 року на тих самих умовах, що визначені договором оренди земельної ділянки від 19.06.2012.

4. Стягнути з ОСОБА_1 міської ради, 73000, м. Херсон, пр-т Ушакова, 37, ідентифікаційний код 26347681 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "АРФ-3", вул. Червоноармійська, 129, літ. А, нежилі приміщення з № 1 по № 6 (групи приміщень № 90), Печерський район, м. Київ, ідентифікаційний код 37640956, 3200,00 грн. (три тисячі двісті гривень 00 копійок) витрат по сплаті судового збору.

Повний текст рішення складено та підписано 18.09.2017 року

Суддя П.Д. Пригуза