Рішення

від 20.09.2017 по справі 922/2740/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 715-77-21, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" вересня 2017 р.Справа № 922/2740/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калантай М.В.

при секретарі судового засідання Семенову О.Є.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м.Харків до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Верона,ЛТД", м.Харків про розірвання договору та повернення земельної ділянки за участю представників:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність від 27.12.2016 №08-11/4550/2-16

від відповідача: не з'явився

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (далі за текстом - позивач) звернулася до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Верона,ЛТД" (далі за текстом - відповідач) про розірвання договору оренди землі, укладеного між сторонами, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга 4) від 09.02.2005 за № 8530/05, а також про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку загальною площею 0,2319га по вул.Амосова (ріг вул.Медичної) у м.Харкові з кадастровим № 6310138500:10:009:0021 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

На підтвердження позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач не розпочав та не закінчив будівництво на орендованій земельній ділянці у строки, визначені умовами вищевказаного договору оренди землі, що є порушенням істотних умов договору.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив позов задовольнити.

Відповідач представника в судове засідання не направив, відзив на позов не надав, про час і місце судового засідання був повідомлений належним чином, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.

У відповідності до приписів статті 75 Господарського процесуального кодексу України справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, вислухавши представника позивача, всебічно і повно дослідивши надані до матеріалів справи докази, суд встановив наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 23.06.2004 № 105/04 надано відповідачу в оренду земельну ділянку загальною площею 0,2319га по вул.Корчагінців (ріг вул.Міжмікрорайонної) (нова назва - вул.Амосова (ріг вул.Медичної)) у м.Харкові для будівництва комплексу торговельно-побутового обслуговування населення до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації до 01.06.2029.

На підставі зазначеного рішення між позивачем, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, укладено договір оренди землі, зареєстрований 09.02.2005 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) за № 8530/05 (далі за текстом - Договір).

Відповідно до пунктів 5, 9 Договору (в редакції додаткової угоди від 19.06.2013) нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період продовження будівництва (з дати державної реєстрації цієї додаткової угоди до 31.12.2014) відповідно до витягу з технічної документації №929/09 від 27.04.2009 становить 897985грн., а з урахуванням коефіцієнта індексації за 2009 рік становить 950966грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період експлуатації (з 31.12.2014) відповідно до витягу з технічної документації №1661/08 від 13.06.2008 становить 3897505грн., а з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2008-2009 р.р. становить 4754956грн.

Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м.Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку на період продовження будівництва (з дати державної реєстрації цієї додаткової угоди до 31.12.2014) згідно з розрахунком №13/13 від 14.01.2013 на рік становить 3% від її нормативної грошової оцінки і складає 28528,98грн., або в місяць - 2377,42грн.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на період експлуатації (з 31.12.2014) згідно з розрахунком №14/13 від 14.01.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 266277,54грн., або в місяць - 22189,80грн.

Згідно пункту 8 Договору, його укладено строком: на період будівництва до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації); на період експлуатації до 01.06.2029 року.

На підставі рішень Харківської міської ради від 04.07.2007 №132/07, від 23.02.2011 №156/11, від 26.09.2012 №832/12, від 19.12.2012 №955/12 сторонами Договору укладалися відповідні додаткові угоди від 24.12.2007, від 12.06.2009, від 13.05.2011, від 19.06.2013 щодо продовження строків будівництва комплексу торговельно-побутового обслуговування населення. Зокрема, згідно додаткової угоди від 19.06.2013 цей строк продовжено до 31.12.2014.

Відповідно до умов пунктів 15, 16, 19 Договору земельна ділянка передається в оренду для комплексу торговельно-побутового обслуговування населення (але не пізніше прийняттю об'єкту до експлуатації) та її подальшої експлуатації. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. Іншими умовами передачі земельної ділянки в оренду є заборона зміни цільового призначення земельної ділянки.

Пунктом 31 Договору встановлено обов'язки орендаря, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.

Сторонами було підписано акт приймання передачі орендованої за Договором земельної ділянки.

03 травня 2017 року головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки по по вул.Корчагінців (ріг вул.Міжмікрорайонної) (нова назва - вул.Амосова (ріг вул.Медичної)) у м.Харкові, про що складено відповідний акт обстеження земельної ділянки від 03.05.2017.

Проведеним на місцевості оглядом земельної ділянки встановлено, що земельна ділянка по вул.Корчагінців (ріг вул.Міжмікрорайонної), нова назва вул.Амосова (ріг вул.Медичної) у м.Харкові площею, орієнтовно, 0,2319га не огороджена, умови, встановлені рішенням Харківської міської ради від 23.06.2004 №105/04 щодо будівництва відповідачем комплексу торговельно-побутового обслуговування населення строком до 31.12.2014 не виконані. Земельна ділянка не використовується, вільна від будівель та споруд.

Листом від 04.05.2017 №25 відповідач повідомив деректора Департаменту територіального контролю Харківської міської ради про те, що проект Комплексу торговельно-побутового обслуговування населення по вул.Ко рчагінців (ріг вул.Міжмікрорайонної), був погоджений у 2007 pоці, але будівництво не роз починалось із-за відсутності фінансів.

Відповідно до інформації Інспекції державного архітектурно-будевельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 10.08.2017 №2297/0/250-17, в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Держаної архітектурно-будівельної інспекції України, рохміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, відсутня інформація по земльній ділянці площею 0,2319га по вул.Амосова (ріг вул.Медична) у м. Харкові.

Посилаючись на те, що відповідач, не розпочавши будівництво на орендованій земельній ділянці в строк до 31.12.2014, допустив істотне порушення умов Договору, позивач звернувся до суду з даним позовом, в якому просив розірвати Договір та зобов'язати відповідача повернути орендовану земельну ділянку територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Згідно статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Частиною 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Також, згідно пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Умовами пункту 7 Договору передбачено, що у випадку нездачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Пунктом 31 Договору встановлено обов'язки орендаря, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.

Відповідно до пункту 38 Договору його дія припиняється, зокрема, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

Крім того, згідно частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При цьому, застосування ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, як підстави розірвання договору на вимогу однієї сторони, передбачає не лише сам по собі факт порушення умов договору другою стороною, а й обов'язкову наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка прагне розірвання договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Пунктом 2.22. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, ідо виникають із земельних відносин" господарським судам роз'яснено, якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які виливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Позивачем надано суду лист №1355/9/20-3812-03-14 від 25.05.2017 Східної ОДПІ м.Харкова ГУ ДФС у Харківській області, відповідно до якого TOB фірма "Верона, ЛТД" (податковий номер 14099999), обліковується у Східній ОДПI м.Харкова, як платник орендної плати за землю з юридичних осіб згідно договору оренди землі від 09.02.2005 №8530/05 (строк дії до 01.06.2029), за адресою: м.Харків, вул. Корчагінців (ріг вул.Міжмікрорайонної), площею 0.2319га. Згідно особового рахунку платника TOB фірма "Верона, ЛТД" за період з 01.04.2014 по 31.03.2017 сплачено: за 2014 рік (з 01.04.14) - 48735,89грн., за 2015 рік - 332580,64грн., за 2016 рік 476588,06грн., за 2017 рік (по 31.03.2017) - 126295,83грн.

Однак, згідно розрахунків позивача за період з 01.01.2015 по 31.08.2017 відповідачем сплачується плата за використання земельної ділянки у розмірі, нижчому, ніж встановлено діючим законодавством. За розрахунком позивача, сума заборгованості з орендної плати з моменту закінчення строку на період будівництва, а саме, з 01.01.2015 по 31.08.2017 становить орієнтовно 75000,00грн. у порівнянні з інформацією податкової інспекції.

Суд зазначає, що згідно умов пункту 9 Договору розмір орендної плати, який мав би сплачуватися за земельну ділянку на період експлуатації, є вищим, ніж той, який встановлено на період будівництва і який до даного часу сплачується відповідачем. Отже, незавершення відповідачем будівництва в строк до 31.12.2014 на орендований земельній ділянці фактично призводить до недоотримання Харківською міською радою сум орендної плати за Договором з 01.01.2015.

Згідно акту обстеження земельної ділянки від 19.09.2017 виїздом на місцевість встановлено, що земельна ділянка по вул.Корчагінців (ріг вул.Міжмікрорайонної) нова назва вул.Амосова, (ріг вул.Медичної) у м.Харкові площею, орієнтовно, 0,2319 га не огороджена, поросла травою, на вказаній земельній ділянці знаходяться дерева, земельна ділянка використовується для вигулу собак та збору антисоціальних груп мешканців району.

Таким чином, невикористання вищевказаної земельної ділянки шляхом її забудови (відповідно до умов договору) призводить до не задоволення суспільного інтересу мешканців району щодо будівництва комплексу торговельно-побутового обслуговування населення.

Крім того, рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 09.11.2011 №804 "Про пайову участь замовників у розвитку інфраструктури м.Харкова" затверджено Порядок такої пайової участі.

Вказаний Порядок визначає умови та встановлює процедуру залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі (внеску) у розвитку інфраструктури замовниками будівництва па території м. Харкова.

Відповідно до цього Порядку пайова участь замовника полягає у перерахуванні до бюджету міста Харкова коштів па створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Харкова.

Згідно п. 3.1. Порядку величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта будівництва, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються витрати з придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх та позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.

Кошти пайової участі сплачуються в повному обсязі до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором.

У разі не укладання замовником договору про пайову участь у розвитку інфраструктури м. Харкова до введення об'єкта в експлуатацію розмір пайової участі, розрахований у відповідності до п. 5.4. цього Порядку, збільшується на 10%.

Позивач вказує на те, що відповідач, у зв'язку із незавершенням будівництва та незданням об'єкту (комплексу торговельно-побутового обслуговування населення) в експлуатацію, не укладав з Харківською міською радою договір на пайову участь у розвитку інфраструктури міста Харкова, що є порушенням інтересів Харківської міської ради через недоотримання сум коштів для розвитку інфраструктури міста.

Відтак, незабудова земельної ділянки прямо порушує умови Договору та спричиняє шкоду Харківській міській раді.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

З наданих позивачем доказів вбачається, що відповідачем будівництво на орендованій за Договором земельній ділянці не розпочато та об'єкт до експлуатації у встановленні строки не здано, чим допущено істотне порушення умов Договору.

Натомість, відповідачем не надано доказів, які б спростовували доводи позивача.

Вказані обставини, з урахуванням вищенаведених норм чинного законодавства та умов Договору, є підставами для розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку, а тому суд вважає позовні вимоги в частині розірвання Договору такими, що підлягають задоволенню.

Частиною 1 статті 34 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Пунктом 21 Договору сторони також передбачили, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

У зв'язку з цим, вимоги позивача про повернення орендованої ділянки також підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі, укладений між Харківською міською радою (61003, м.Харків, м-н.Конституції, буд.7, код 04059243) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Верона, ЛТД" (61060, м.Харків, пр.Льва Ландау (П'ятдесятиріччя СРСР), буд.171, код 14099999), зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга 4) від 09.02.2005 за № 8530/05.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Верона, ЛТД" (61060, м.Харків, пр.Льва Ландау (П'ятдесятиріччя СРСР), буд.171, код 14099999) повернути земельну ділянку загальною площею 0,2319га по вул.Амосова (ріг вул.Медичної) у м.Харкові з кадастровим № 6310138500:10:009:0021 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, буд.7, код 04059243) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Верона, ЛТД" (61060, м.Харків, пр.Льва Ландау (П'ятдесятиріччя СРСР), буд.171, код 14099999) на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н.Конституції, буд.7, код 04059243) 3200,00грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення може бути оскаржене в установленому законодавством порядку.

Повне рішення складено 25.09.2017 р.

Суддя ОСОБА_2